Em resumo: o Norte de Chipre (a RTCN) é indicado para compradores com um orçamento mais reduzido que procuram uma casa de férias ou de reforma e aceitam um processo de autorização e verificações adicionais do título de propriedade. A Turquia é indicada para quem quer uma escolha de imóveis muito maior, um registo predial nacional sem a questão da propriedade anterior a 1974, ou uma via para a cidadania, que começa nos USD 400.000. Ambos os mercados cobram atualmente uma taxa de transmissão de 4% numa primeira compra típica, mas na RTCN essa taxa é uma redução temporária que vigora apenas até 5 de janeiro de 2027.
Esta comparação reflete as regras em vigor a 12 de novembro de 2026. Vendemos imóveis nos dois mercados, por isso o objetivo não é promover um país, mas expor as regras que realmente decidem a compra. Para o processo completo, passo a passo, consulte o nosso guia para comprar imóvel no Norte de Chipre e o nosso guia do comprador na Turquia. Se também está a considerar o Dubai, leia a nossa comparação Turquia ou Dubai.
Que mercado se adequa a cada comprador?
- O Norte de Chipre pode ser indicado se o seu orçamento estiver mais próximo dos GBP 145.000 a 217.000 a que anunciamos apartamentos lá, se procura uma casa de férias ou de reforma em vez de uma carteira grande e se está disposto a pagar uma verificação independente do historial do título. Um contrato de compra e venda carimbado de £300.000 ou mais permite agora uma autorização de residência de cinco anos sem prova de rendimentos.
- A Turquia pode ser indicada se quer escolher entre muitas regiões e tipos de imóvel, se pretende a cidadania (USD 400.000 em imóveis) ou uma autorização de residência (uma habitação de valor igual ou superior a USD 200.000), ou se quer um título emitido pelo registo predial nacional, sem dúvidas sobre quem era o dono do terreno antes de 1974.
- Ambos podem servir para uma casa de férias, mas os custos, os prazos e a papelada diferem em pontos fáceis de ignorar. As secções seguintes comparam-nos ponto a ponto.
Quem pode comprar: autorização de compra e limites na RTCN, regras de elegibilidade na Turquia
Norte de Chipre
Um estrangeiro só pode ficar com o título na RTCN depois de o Conselho de Ministros conceder uma autorização de compra (satın alma izni), nos termos da Lei n.º 52/2008. Desde maio de 2026, decretos-leis temporários definem quanto pode possuir um comprador estrangeiro. Segundo o Decreto-Lei n.º 89/2026, em vigor desde 7 de agosto de 2026, um particular estrangeiro pode adquirir uma das seguintes opções:
- até 3 apartamentos;
- até 2 moradias de dois pisos num condomínio ou empreendimento;
- uma moradia isolada num terreno de até 3.300 m²;
- um terreno de até 1.338 m², com apenas uma habitação.
Os prazos são rigorosos. O contrato de compra e venda tem de ser registado na conservatória e a autorização pedida no prazo de um mês após a assinatura; caso contrário, o contrato é nulo. Depois de a autorização ser publicada no Jornal Oficial, a taxa de transmissão tem de ser paga em 75 dias úteis e o título transferido no prazo de um ano. Os decretos-leis foram aprovados com o Parlamento em férias e podem mudar novamente quando a Lei n.º 52/2008 for alterada.
Turquia
Na Turquia não há uma autorização geral do Estado nem limite ao número de habitações. Os particulares estrangeiros compram ao abrigo do artigo 35.º da Lei do Registo Predial (Lei n.º 2644). Desde 2012, o critério é a sua nacionalidade constar da lista de países elegíveis definida pelo Presidente; a reciprocidade deixou de ser exigida. Os limites incidem sobre a área e não sobre o número de imóveis: um estrangeiro pode deter até 30 hectares em todo o país e não mais de 10% da área privada de um mesmo distrito.
Os imóveis situados em zonas militares ou de segurança precisam de autorização das forças armadas ou da polícia provincial. Fora dessas zonas, a aprovação é descrita como rotineira e demora cerca de um mês. O pagamento também é regulado: o comprador estrangeiro tem de apresentar no registo predial um comprovativo de câmbio (Döviz Alım Belgesi, DAB) que prove que a moeda estrangeira foi vendida a um banco na Turquia antes da venda.
Títulos de propriedade e risco jurídico
Esta é a maior diferença entre os dois mercados.
No Norte de Chipre, a história do terreno conta. Os títulos costumam agrupar-se em títulos derivados de propriedade cipriota turca ou estrangeira anterior a 1974, títulos de permuta (eşdeğer), títulos de atribuição e títulos emitidos pela RTCN para construções novas. Os títulos de permuta e de atribuição sobre terrenos que pertenciam a cipriotas gregos antes de 1974 podem estar sujeitos a reivindicações; a Comissão de Bens Imóveis da RTCN trata dessas reivindicações. Os tribunais da República de Chipre também condenaram estrangeiros por construírem, promoverem ou venderem no norte terrenos de cipriotas gregos, incluindo penas de prisão em 2025. Antes de pagar um sinal, peça a um advogado independente que investigue o historial do título do terreno.
Na Turquia, o título de propriedade (tapu) é emitido pelos serviços estatais de registo predial e cadastro. A distinção que os compradores encontram é entre kat irtifakı, um título de servidão de construção típico das compras em planta, e kat mülkiyeti, a propriedade horizontal plena, emitida depois de o edifício obter a licença de utilização. As verificações habituais incidem sobre dívidas, ónus, licenças e a identidade do vendedor, e não sobre a propriedade anterior a 1974. O nosso guia sobre o processo de transferência do tapu explica os passos, e verificações antes de pagar aborda os riscos de fraude.
Custos de compra lado a lado
| Custo | Norte de Chipre (RTCN) | Turquia |
|---|---|---|
| Taxa de transmissão | Para compradores estrangeiros, 4% no primeiro imóvel, 5,5% no segundo e 6% no terceiro, até 5 de janeiro de 2027 inclusive; a taxa a partir de 6 de janeiro de 2027 não tinha sido anunciada | Tapu harcı de 4% do preço declarado, repartido por lei em 2% para o comprador e 2% para o vendedor; os estrangeiros pagam a mesma taxa que os cidadãos turcos |
| Base de cálculo | Segundo as informações disponíveis, a avaliação da conservatória, paga em liras turcas | O preço declarado, que não pode ser inferior ao valor fiscal do imóvel |
| Imposto do selo | 0,5% do preço do contrato, segundo os agentes, pago no registo do contrato | Não abordado nesta comparação |
| IVA em construção nova | 5% segundo os agentes; as revendas estarão isentas | 10% até 150 m² líquidos, 20% a partir de 150 m²; a primeira entrega a um comprador estrangeiro que cumpra as condições pode ficar isenta se o preço entrar na Turquia em moeda estrangeira |
| Custo adicional para estrangeiros | Tabela de taxas mais elevada do que para os cidadãos da RTCN | Taxa do fundo rotativo (döner sermaye) reportada de 20.868 TL por fração (tabela de 2026) |
Antes da redução temporária de 7 de outubro de 2026, os compradores estrangeiros na RTCN pagavam, segundo foi noticiado, 9% no primeiro imóvel. Se a sua transferência puder ocorrer antes ou depois de 5 de janeiro de 2027, peça ao seu advogado que calcule os dois cenários. Para a Turquia, a nossa calculadora de custos de compra na Turquia soma a taxa, o IVA e outros encargos para um determinado preço. A nossa comparação dos custos de compra coloca os dois mercados lado a lado com Portugal, Espanha, o Dubai e o Reino Unido.
Residência e cidadania
| Via | Norte de Chipre (RTCN) | Turquia |
|---|---|---|
| Residência através de imóvel | Autorização de residência de cinco anos sem prova de rendimentos se o contrato carimbado indicar £300.000 ou mais (desde 5 de outubro de 2026); abaixo disso, prova de rendimentos de pelo menos um salário mínimo da RTCN por mês | Autorização de residência de curta duração (ikamet) se a habitação valia pelo menos USD 200.000 na data de aquisição, é usada como residência e não está arrendada |
| Cidadania através de imóvel | Não encontrámos uma via imobiliária nas regras que verificámos | USD 400.000 em imóveis, com averbamento de proibição de venda durante 3 anos no título |
Na Turquia, alguns bairros estão fechados a novos registos de residência de estrangeiros; se comprar a pensar na residência, confirme antes a morada exata junto da autoridade de migração. Os nossos guias sobre a autorização de residência na Turquia através de imóvel e a cidadania turca por investimento imobiliário explicam os documentos. Na RTCN, a página oficial do serviço de migração ainda descreve prazos antigos; confirme a situação atual com um advogado da RTCN quando fizer o pedido.
Custos de propriedade e rendimentos de arrendamento
Turquia: o imposto anual sobre imóveis (emlak vergisi) de uma habitação é de 0,1% do valor fiscal, ou 0,2% dentro de um município metropolitano. O seguro contra sismos (DASK) é obrigatório para edifícios habitacionais, e um imposto separado sobre habitações de valor elevado aplica-se acima de um valor fiscal do edifício de 17.711.000 TL em 2026. Os rendimentos de arrendamento são tributados a taxas progressivas de 15% a 40% em 2026, e qualquer arrendamento de 100 dias ou menos exige uma licença de arrendamento turístico ao abrigo da Lei n.º 7464. Consulte impostos dos proprietários na Turquia e arrendar um imóvel na Turquia.
Norte de Chipre: os municípios cobram um pequeno imposto anual por metro quadrado, mas não conseguimos confirmar numa fonte oficial os valores de 2026 nem a tributação das rendas de não residentes. Peça valores atualizados ao seu advogado ou contabilista antes de contar com rendimentos de arrendamento.
Vender mais tarde
Turquia: a mais-valia na venda de uma habitação só é tributável se vender no prazo de 5 anos a contar da data de registo do tapu. Nesse período, o custo de aquisição é atualizado pela inflação quando o índice de preços no produtor subiu 10% ou mais, aplica-se uma isenção anual de 150.000 TL em 2026, e o restante é tributado às taxas progressivas. O nosso guia do vendedor sobre imposto sobre mais-valias na Turquia apresenta um exemplo.
Norte de Chipre: o vendedor paga uma retenção na fonte sobre a mais-valia (stopaj) antes da transferência. Os agentes indicam 2,8% para vendedores não profissionais e 4% para profissionais, enquanto outros sites referem uma taxa única de 4%. Não encontrámos um valor oficial da administração fiscal, por isso confirme a taxa com um advogado. Lembre-se também de que qualquer futuro comprador do seu imóvel precisará da sua própria autorização e terá de caber nos limites, o que pode reduzir o número de interessados.
Cidadãos turcos que compram na RTCN
Na lei imobiliária da RTCN, os cidadãos turcos são estrangeiros, pelo que também precisam de uma autorização de compra e têm de cumprir o prazo de registo de um mês. Como a Turquia reconhece a RTCN, os seus cidadãos têm limites mais elevados: até 6 apartamentos ou até 3 moradias num empreendimento, com as mesmas opções de moradia isolada em 3.300 m² ou de terreno de 1.338 m². A sua tabela de taxas de transmissão também é mais baixa. Até 5 de janeiro de 2027 inclusive, os cidadãos de países que reconhecem a RTCN pagam 4% no primeiro e no segundo imóvel (reduzida de 6%), 5,5% no terceiro e no quarto, e 6% no quinto e no sexto. Continuam a aplicar-se a quota de 80% de vendas a estrangeiros nos empreendimentos habitacionais e a regra de que nacionais do mesmo país não podem adquirir em conjunto mais de metade dos imóveis de uma parcela.
Preços: o que mostram os nossos anúncios
A 11 de novembro de 2026, anunciamos 9 imóveis no Norte de Chipre, todos com preço em libras esterlinas, de GBP 145.000 a GBP 799.950, com uma mediana de GBP 175.000. Situam-se em Girne, Iskele, Lefkoşa e aldeias próximas. Na Turquia, anunciamos mais de 250 imóveis, com preços em euros, dólares americanos, libras esterlinas e liras turcas. Os que têm preço em libras começam nos GBP 99.000, com uma mediana de GBP 565.000.
A amostra do Norte de Chipre é muito pequena e a nossa oferta na Turquia é sobretudo de moradias, pelo que estes números descrevem os nossos anúncios e não cada mercado no seu todo.
Lista de verificação antes de escolher
- Defina o que precisa: casa de férias, residência, cidadania ou rendimento de arrendamento. A cidadania aponta para a Turquia; na RTCN, uma autorização de cinco anos sem prova de rendimentos exige um contrato de £300.000 ou mais.
- Na RTCN, confirme quantos imóveis pode comprar e planeie registar o contrato e pedir a autorização no prazo de um mês.
- Na RTCN, peça a um advogado independente que investigue o título até antes de 1974. Na Turquia, verifique se o tapu tem dívidas ou ónus e se é kat irtifakı ou kat mülkiyeti.
- Calcule a taxa de transmissão para a data prevista de transferência, sobretudo perto de 5 de janeiro de 2027 na RTCN.
- Na Turquia, planeie o pagamento através de um banco turco para obter o DAB.
- Confirme os custos correntes e a tributação das rendas no país escolhido.
Pontos-chave
- A RTCN exige uma autorização de compra do Conselho de Ministros e limita cada comprador estrangeiro a um número definido de imóveis; a Turquia não tem autorização nem limite de número, apenas limites de área e uma lista de países elegíveis.
- Os títulos na RTCN exigem verificar a propriedade anterior a 1974; na Turquia, as verificações incidem sobre dívidas, licenças e o tipo de título.
- Para já, ambos cobram 4% numa primeira compra típica, mas a taxa da RTCN é temporária até 5 de janeiro de 2027.
- Um contrato de £300.000 na RTCN permite uma autorização de residência de cinco anos; a Turquia oferece residência a partir de USD 200.000 e cidadania a partir de USD 400.000.
- Os cidadãos turcos que compram na RTCN têm limites mais altos e uma tabela de taxas mais baixa, mas continuam a precisar de autorização.
Perguntas frequentes
É mais barato comprar no Norte de Chipre ou na Turquia?
Os nossos anúncios no Norte de Chipre têm uma mediana de GBP 175.000 e os nossos anúncios na Turquia com preço em libras uma mediana de GBP 565.000, mas as amostras diferem em dimensão e tipo de imóvel. A taxa de transmissão é atualmente de 4% numa primeira compra típica em ambos, até 5 de janeiro de 2027 na RTCN.
É possível obter cidadania comprando imóvel no Norte de Chipre?
Não encontrámos uma via para a cidadania através de imóveis nas regras da RTCN que verificámos; um imóvel pode fundamentar uma autorização de residência. Na Turquia, imóveis de USD 400.000 mantidos durante 3 anos podem dar acesso à cidadania.
Quantos imóveis pode um estrangeiro comprar em cada país?
Na RTCN, uma destas opções: até 3 apartamentos, 2 moradias num empreendimento, uma moradia isolada em até 3.300 m² ou até 1.338 m² de terreno. A Turquia não fixa um número, apenas 30 hectares em todo o país e 10% da área privada de um distrito.
O que acontece à taxa de transmissão da RTCN depois de 5 de janeiro de 2027?
A taxa a partir de 6 de janeiro de 2027 não tinha sido anunciada a 12 de novembro de 2026. Consulte o Jornal Oficial ou o seu advogado antes de marcar uma transferência para depois dessa data.
Os cidadãos turcos precisam de autorização para comprar na RTCN?
Sim. São considerados estrangeiros e precisam de uma autorização de compra, embora os seus limites sejam mais altos (6 apartamentos ou 3 moradias) e a tabela de taxas mais baixa.
Compare imóveis nos dois mercados
Veja os nossos imóveis no Norte de Chipre e os nossos imóveis na Turquia, leia os nossos guias por país e contacte-nos para avaliar que mercado se adequa aos seus planos.
Fontes (verificadas em novembro de 2026)
- Bugün Kıbrıs: Decreto-Lei n.º 89/2026 sobre a aquisição de imóveis por estrangeiros (em turco)
- Haber Kıbrıs: taxas de transmissão reduzidas de 7 de outubro de 2026 a 5 de janeiro de 2027 (em turco)
- Landmark Properties: regras de compra e taxas na RTCN (em inglês)
- Tekce: custos de compra no Norte de Chipre (em inglês)
- Bugün Kıbrıs: autorização de residência de cinco anos para imóveis de £300.000 (em turco)
- Cyprus Mail: penas de prisão pela venda de propriedade cipriota grega no norte (em inglês)
- Milliyet: o tapu harcı em 2026 (em turco)
- Gabinete de Investimento de Konya: guia de aquisição de imóveis por estrangeiros na Turquia (em turco)
- Presidência de Gestão da Migração: documentos para a autorização de residência de curta duração (em turco)
- Decisão Presidencial n.º 5554 sobre o limiar de USD 400.000 para a cidadania (em turco)
- Administração Fiscal turca: tributação das mais-valias imobiliárias (em turco)
- Lei n.º 7464 sobre arrendamento turístico (em turco)
- Dados dos anúncios ativos da Keyholders International, 11 de novembro de 2026
Atualizado: novembro de 2026
Esta comparação é informação geral e não constitui aconselhamento jurídico ou fiscal. As regras da RTCN são temporárias e as de ambos os países mudam; confirme a situação atual com um advogado qualificado no país em causa antes de agir.