Os custos de compra de imóvel na Turquia vão além do preço de venda acordado, mas são geralmente previsíveis quando se sabe o que esperar. Este guia apresenta as principais taxas, impostos e regras cambiais que os compradores do Reino Unido devem prever no orçamento, desde o dia da transmissão até à propriedade anual.
Em resumo
- Conte com cerca de 3–4% em despesas associadas à compra, além do preço acordado.
- O imposto de registo é de 4% do valor declarado no Tapu (título de propriedade), e não do valor de mercado.
- Preveja no orçamento as taxas de tradutor, notário, banco e conservatória Tapu na conclusão do negócio.
- Os impostos anuais e o seguro sísmico DASK são geralmente mais baixos do que em muitos mercados europeus.
- Um relatório de avaliação opcional pode compensar em negócios complexos ou de valor elevado.
- Trate com antecedência da conversão cambial, dos requisitos bancários e do Certificado de Compra de Divisas (Foreign Exchange Purchase Certificate).
Quanto deve orçamentar a mais?
Para muitos compradores do Reino Unido, os montantes adicionais devidos na transmissão rondam 3–4% do preço acordado. O principal motivo é o imposto de compra/registo de 4%, que incide sobre o valor declarado (cadastral) no Tapu e não sobre o preço de mercado integral.
Os valores declarados situam-se frequentemente entre 50% e 85% do valor real de mercado, razão pela qual os custos totais de aquisição se mantêm comparativamente baixos face a muitos mercados da UE. Poderá ficar mais perto dos 3% quando os valores declarados são baixos e recorre apenas a serviços básicos. Acrescentar consultores ou relatórios opcionais pode aproximá-lo dos 4%.
O valor final dependerá também do imóvel. Apartamento ou moradia, bem como as comodidades e os encargos do condomínio (aidat) que lhe estão associados, influenciam tanto os custos iniciais como os recorrentes.
Taxas iniciais em pormenor
Imposto de compra/registo no Tapu
O imposto Tapu está fixado em 4% do valor declarado na escritura. Como o valor declarado é frequentemente inferior ao valor de mercado, o montante a pagar depende dessa diferença.
Tradutor, notário e procuração
Os valores habituais numa transação normal são:
- Tradução certificada do passaporte: ~5,500 TL por pessoa
- Notário para procuração (Power of Attorney, POA): ~4,500 TL
- Tradutor para a assinatura: ~4,000 TL
Estes valores variam, pelo que devem ser encarados como orientação.
Encargos jurídicos, de agência e outros
- Doner Semeye: ~20,000 TL
- Advogado: ~£750–1,000, consoante o âmbito
- Comissão da agência: oficialmente 2% acrescidos de IVA (a responsabilidade do pagamento, vendedor ou comprador, varia)
DASK e relatório de avaliação opcional
O DASK, seguro sísmico obrigatório, é contratado na transmissão. Os prémios anuais variam consoante a dimensão e os parâmetros declarados, podendo situar-se entre algumas centenas de TL e ~2,000 TL.
Um relatório de avaliação custa cerca de €300 (c.20,000 TL+). É opcional e não é obrigatório nas transmissões normais após 13.06.2024, mas pode reduzir o risco em compras de maior valor, ajudar na obtenção de crédito e apoiar o planeamento de uma futura revenda.
Pagar em liras turcas: o certificado DAB
Os seus fundos têm de ser convertidos em liras e é necessário obter um documento de câmbio certificado antes de a conservatória Tapu dar andamento ao processo.
Desde 21 de janeiro de 2022, todas as compras por estrangeiros têm de ser efetuadas em liras turcas através de bancos locais. A sua transferência, frequentemente enviada em GBP, é convertida através do Banco Central e o banco emite um Certificado de Compra de Divisas (DAB). Apenas o comprador, o vendedor ou um representante legal com poderes expressos podem assinar o documento de câmbio.
Reduzir as perdas cambiais
Os spreads cambiais e as comissões bancárias podem reduzir o montante que chega ao caixa do Tapu. Para preservar mais do seu dinheiro:
- Transfira GBP para a sua conta turca, deixe que o banco faça a conversão através do Banco Central e obtenha o DAB antes da sua marcação.
- Se for o seu procurador a assinar, confirme que tem poderes expressos para operações cambiais.
- Compare o balcão do banco, os prestadores de câmbio para empresas ou transferências faseadas para reduzir os spreads.
- Articule o seu banco, o banco do vendedor e a conservatória Tapu para que o DAB seja emitido a tempo da data marcada para a transmissão.
Planeie limites pré-aprovados, referências de transferência claras e uma pequena margem para oscilações cambiais, de modo a que a escritura não seja adiada.
Valor declarado versus preço de mercado
Em muitas localizações, os valores oficiais ficam perto de 75–85% do valor de mercado, enquanto em algumas zonas são mais baixos, próximos de 50%. As autoridades utilizam o valor declarado para os cálculos do imposto e do registo.
No dia, na conservatória Tapu
Um tradutor autorizado tem de estar presente quando os compradores estrangeiros assinam. Conte com uma taxa habitual de cerca de 4,000 TL pelo apoio no local. As taxas da conservatória Tapu no dia são modestas e variam consoante a conservatória.
Documentos a levar
- Passaportes e, quando exigido, traduções certificadas
- Um número de contribuinte turco
- O certificado DAB
- Uma apólice DASK
- Fotografias biométricas recentes
- Documentação do vendedor
Se recorrer a uma procuração notarial, verifique se esta abrange expressamente a conversão cambial, bem como os poderes de requerimento e de assinatura.
Instalar-se na sua casa após a conclusão
Depois de assinada a escritura, terá de registar os contadores e contratar os serviços domésticos.
- Eletricidade: conte com cerca de 1,500 TL de caução de adesão.
- Água: cerca de 800 TL, embora algumas localizações indiquem um valor combinado de ≈€250 para ambos os serviços.
- Leituras dos contadores: combine-as na entrega do imóvel para evitar pagar consumos anteriores.
- Internet e TV: serviços OTT como a Netflix, a Prime e a Disney+ são comuns, e a IPTV é possível quando a qualidade da linha o permite.
Custos anuais de propriedade
Imposto municipal
O imposto municipal ronda 0.3–0.4% do valor declarado no Tapu. É pago em duas prestações, a primeira até ao final de maio e a segunda até ao final de novembro. Em zonas mais tranquilas, um apartamento padrão pode apresentar um valor muito baixo, por exemplo cerca de 250 TL.
Manutenção do condomínio (aidat)
O aidat depende do empreendimento e das suas comodidades. Cobre normalmente serviços como segurança, limpeza, eletricidade das zonas comuns, porteiro, jardim, iluminação, elevador e funcionamento da piscina. Valores de referência:
- Apartamentos: ~£500–1,000 por ano
- Moradias em condomínio: ~£750–1,500
- Manutenção de piscina privada: ~£1,200–2,500 por ano
DASK e seguros opcionais
O DASK é renovado anualmente. Pode também considerar apólices multirriscos opcionais que acrescentam cobertura de recheio e de responsabilidade civil. Compare prémios e limites para equilibrar a proteção com os seus objetivos de investimento.
Serviços de utilidade pública
As cauções de eletricidade e água permanecem junto do prestador e podem ser transferidas para o seu nome. As faturas podem ser pagas nos correios ou por débito direto bancário.
Perguntas frequentes
Quais são os principais custos ocultos ao comprar na Turquia?
Além do preço de compra, conte com o imposto Tapu de 4% sobre o valor declarado, taxas de tradutor e notário, encargos bancários e da conservatória Tapu e o seguro DASK. Consoante a forma como comprar, poderá ainda pagar honorários de advogado, comissão da agência e o custo de um relatório de avaliação opcional.
O imposto de 4% é calculado sobre o preço de mercado?
Não. É calculado sobre o valor declarado registado no Tapu, que se situa frequentemente entre 50% e 85% do valor de mercado. Essa diferença é a principal razão pela qual os custos totais ficam habitualmente em torno de 3–4%.
O que é o Certificado de Compra de Divisas (DAB)?
Desde 21 de janeiro de 2022, as compras por estrangeiros têm de ser feitas em liras turcas através de bancos locais. Os seus fundos são convertidos através do Banco Central e o banco emite o DAB como prova certificada dessa conversão. Precisa dele para a sua marcação no Tapu.
Quanto custa manter um imóvel por ano?
Os principais encargos anuais são o imposto municipal, de cerca de 0.3–0.4% do valor do Tapu, a renovação do DASK e o aidat, que depende do empreendimento. A manutenção de um apartamento situa-se habitualmente entre £500 e £1,000 por ano, e as moradias com piscina privada custam mais.
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