Em resumo: Os estrangeiros podem comprar imóveis no Chipre do Norte (a RTCN) com uma licença de compra do Conselho de Ministros. Desde maio de 2026, decretos-leis temporários substituíram a antiga regra de um só imóvel: um comprador estrangeiro pode agora deter até três apartamentos, uma moradia isolada num terreno de até 3.300 m², até duas moradias num condomínio, ou um lote de até 1.338 m². Os novos contratos têm de ser registados, e a licença pedida, no prazo de um mês, e aplica-se uma taxa de transmissão reduzida de 4% no primeiro imóvel até 5 de janeiro de 2027.
Este guia reflete as notícias da imprensa da RTCN sobre o Diário Oficial à data de 12 de novembro de 2026. As regras de 2026 foram aprovadas por decreto durante as férias parlamentares e podem voltar a mudar quando a Lei n.º 52/2008 for alterada.
Quem pode comprar na RTCN e como funciona a licença de compra?
As pessoas singulares estrangeiras compram ao abrigo da lei sobre a aquisição de imóveis e o arrendamento de longa duração por estrangeiros (Lei n.º 52/2008). A propriedade só pode passar para um estrangeiro depois de o Conselho de Ministros conceder uma licença de compra (satın alma izni). Nos termos do Decreto-Lei n.º 89/2026, o processo de licença decorre assim:
- assina um contrato de compra e venda e, depois, regista-o no serviço de registo predial do distrito e pede a licença ao Ministério do Interior, ambos no prazo de um mês, com os impostos e taxas devidos no registo pagos;
- um contrato que não seja registado e seguido de um pedido de licença nesse mês é automaticamente nulo;
- depois de a licença ser publicada no Diário Oficial, a taxa de transmissão tem de ser paga no prazo de 75 dias úteis e o título transmitido no prazo de um ano, caso contrário a licença caduca;
- as ligações definitivas de eletricidade e água só podem ser feitas depois de pagos todos os impostos e taxas.
Comprar dá direito a residência?
Uma alteração do Conselho de Ministros em vigor desde 5 de outubro de 2026 concede uma autorização de residência de cinco anos, sem prova de rendimentos, quando o contrato de compra e venda carimbado pelo Departamento de Receitas e Impostos indica um valor de £300.000 ou mais. Abaixo desse valor, uma autorização de cinco anos exige prova de rendimentos regulares de pelo menos um salário mínimo da RTCN por mês.
O que mudou em 2024–2026: limites de unidades, quotas por projeto e prazos
Durante anos, a regra prática era um imóvel por comprador estrangeiro. As regras foram alteradas em 2024 e, em 2026, o governo agiu por decreto. O Decreto-Lei n.º 63/2026 entrou em vigor a 11 de maio de 2026. Como os decretos-leis caducam ao fim de 90 dias, foi substituído pelo Decreto-Lei n.º 89/2026, publicado e em vigor a 7 de agosto de 2026, com os mesmos limites essenciais.
Com uma licença de compra, uma pessoa singular estrangeira pode agora adquirir uma das seguintes opções:
| Opção | A maioria dos compradores estrangeiros | Cidadãos de países que reconhecem a RTCN e concedem reciprocidade |
|---|---|---|
| Apartamentos | Até 3 | Até 6 |
| Moradias num condomínio ou empreendimento (dois pisos) | Até 2 | Até 3 |
| Moradia isolada | Uma, num terreno de até 3.300 m² | Uma, num terreno de até 3.300 m² |
| Terreno | Até 1.338 m², com apenas uma habitação | Até 1.338 m², com apenas uma habitação |
Outras regras do decreto:
- Quota por projeto: não mais de 80% de um projeto habitacional em terreno urbanizável pode ser vendido a estrangeiros.
- Limite por parcela: familiares próximos, afins ou cidadãos do mesmo país não podem, em conjunto, adquirir mais de metade dos imóveis de uma mesma parcela.
- Contratos antigos: os contratos assinados antes da alteração de 2024 tinham seis meses a contar de 7 de agosto de 2026 para serem registados e para pedir a licença. As casas concluídas e entregues compradas antes do decreto têm 36 meses para serem transmitidas, com todos os impostos pagos.
- Acima do limite: os compradores que excederam o seu direito podiam declará-lo dentro dos seis meses mediante uma taxa de 1% do preço (3% depois disso). Para as unidades em excesso pode ser emitido um certificado de utilização de dez anos, que dá direito a usar a casa enquanto a propriedade fica com o vendedor.
Que custos deve prever no orçamento?
Taxa de transmissão (tapu harcı)
Uma decisão do Conselho de Ministros publicada a 7 de outubro de 2026 reduziu temporariamente a taxa de transmissão do Registo Predial. As taxas reduzidas aplicam-se até 5 de janeiro de 2027, inclusive:
| Imóvel adquirido | Compradores estrangeiros | Cidadãos de países que reconhecem a RTCN |
|---|---|---|
| 1.º | 4% | 4% |
| 2.º | 5,5% | 4% |
| 3.º | 6% | 5,5% |
| 4.º | – | 5,5% |
| 5.º e 6.º | – | 6% |
A taxa que se aplicará a partir de 6 de janeiro de 2027 ainda não tinha sido anunciada quando verificámos. Segundo as informações disponíveis, a taxa incide sobre a avaliação do Registo Predial e é paga em liras turcas. Se a sua transmissão puder ficar antes ou depois do prazo, peça ao seu advogado que calcule os dois cenários.
Outros custos
- Imposto do selo: agentes e guias para compradores indicam 0,5% do preço do contrato, pago quando o contrato é registado.
- IVA: os agentes indicam 5% sobre imóveis novos; as revendas estarão isentas, segundo as informações disponíveis.
- Honorários jurídicos: um advogado independente da RTCN deve verificar o título, as licenças do promotor e o contrato antes de pagar qualquer sinal.
Nenhuma fonte oficial da administração fiscal confirmou os valores do imposto do selo e do IVA, por isso peça ao seu advogado uma lista de custos por escrito.
Onde procuram os compradores: Kyrenia, Iskele ou Nicósia?
Kyrenia (Girne) é uma cidade portuária na costa norte, com a cordilheira de Kyrenia como pano de fundo e aldeias como Karaağaç e Bahçeli ao longo da costa para leste. Oferece tanto casas de revenda como empreendimentos novos, de apartamentos na cidade a moradias.
Iskele fica na costa leste, em torno de uma longa baía de areia, e é conhecida pelos empreendimentos de apartamentos perto da praia. Se comprar construção nova aqui, as verificações de contrato, licença e quota indicadas abaixo são ainda mais importantes.
Nicósia (Lefkoşa) é a capital: uma cidade do interior, ativa todo o ano, com serviços públicos, universidades e serviços em geral, escolhida mais por quem lá trabalha ou estuda do que por quem procura casa de férias.
Temos atualmente 9 casas anunciadas no Chipre do Norte, todas com preço em libras esterlinas, desde GBP 145.000 até pouco menos de GBP 800.000 (11 de novembro de 2026). As nossas casas em Girne começam nos GBP 145.000, a nossa casa em Iskele está anunciada por GBP 172.000 e a nossa casa em Lefkoşa por GBP 217.000.
Como funcionam as compras em planta e o registo do contrato?
Muitas compras na RTCN são em planta, pagas por fases ao promotor. Nos termos do Decreto-Lei 89/2026, o prazo de um mês para registar o contrato e pedir a licença aplica-se também a estas vendas, pelo que um contrato assinado mas não registado passa a ter um risco real de ser nulo.
- Registe o contrato no serviço de registo predial do distrito dentro do prazo de um mês e guarde a cópia carimbada.
- Confirme que o promotor tem licença de construção e que o projeto está dentro da quota de 80% de vendas a estrangeiros.
- Pergunte que tipo de título tem o terreno. Os títulos derivados de propriedade cipriota turca ou estrangeira anterior a 1974 diferem dos títulos de troca (eşdeğer) e de atribuição, alguns dos quais dizem respeito a terrenos que pertenciam a cipriotas gregos antes de 1974 e podem acarretar risco de reivindicações.
- Tenha presente que os tribunais da República de Chipre condenaram estrangeiros por construírem, comercializarem ou venderem terrenos de proprietários cipriotas gregos no norte, incluindo penas de prisão em 2025. Procure aconselhamento jurídico independente sobre o historial do título antes de se comprometer.
Qual é o calendário da reserva ao título?
- Reserva: acorde o preço e pague o eventual sinal de reserva, de preferência só depois de o seu advogado ter visto os documentos do título.
- Contrato: assine o contrato de compra e venda.
- No prazo de um mês: registe o contrato no registo predial, pague o imposto do selo e peça a licença de compra.
- Licença: aguarde a decisão do Conselho de Ministros e a sua publicação no Diário Oficial.
- No prazo de 75 dias úteis após a publicação: pague a taxa de transmissão.
- No prazo de um ano após a publicação: conclua a transmissão do título para o seu nome.
- Depois de pagar todos os impostos: faça as ligações definitivas de eletricidade e água.
Nas casas em planta, a transmissão costuma seguir-se à conclusão da obra, por isso verifique como o calendário do seu contrato se ajusta aos novos prazos.
Pontos-chave
- Os estrangeiros precisam de uma licença de compra do Conselho de Ministros antes de o título poder passar para o seu nome.
- Desde maio de 2026, um comprador estrangeiro pode deter até 3 apartamentos, 2 moradias num condomínio, uma moradia isolada num terreno de até 3.300 m² ou um lote de até 1.338 m².
- Os contratos têm de ser registados e a licença pedida no prazo de um mês, caso contrário o contrato é nulo.
- A taxa de transmissão para estrangeiros é temporariamente de 4% no primeiro imóvel, até 5 de janeiro de 2027.
- Um contrato de valor igual ou superior a £300.000 permite agora uma autorização de residência de cinco anos sem prova de rendimentos.
Perguntas frequentes
Quantos imóveis pode um estrangeiro comprar no Chipre do Norte?
Nos termos do Decreto-Lei 89/2026, uma destas opções: até 3 apartamentos, até 2 moradias de dois pisos num condomínio, uma moradia isolada num terreno de até 3.300 m², ou até 1.338 m² de terreno com uma habitação. Os cidadãos de países que reconhecem a RTCN têm limites mais altos.
Quanto tempo demora a licença de compra na RTCN?
Não existe um prazo oficial de decisão. As regras fixam prazos à volta dela: pedir no prazo de um mês após o contrato, pagar a taxa de transmissão no prazo de 75 dias úteis após a publicação da licença e transmitir o título no prazo de um ano.
Qual é a taxa de transmissão no Chipre do Norte em 2026?
Até 5 de janeiro de 2027, os estrangeiros pagam 4% no primeiro imóvel, 5,5% no segundo e 6% no terceiro. A taxa a aplicar depois dessa data ainda não tinha sido anunciada quando verificámos.
Posso obter residência comprando um imóvel no Chipre do Norte?
Desde 5 de outubro de 2026, um contrato de compra e venda carimbado de £300.000 ou mais permite uma autorização de residência de cinco anos sem prova de rendimentos. Abaixo desse valor, tem de demonstrar rendimentos de pelo menos um salário mínimo da RTCN por mês.
As regras de 2026 são definitivas?
Não. São decretos-leis emitidos durante as férias parlamentares, enquanto se aguarda uma alteração da Lei n.º 52/2008, por isso volte a verificar a situação antes de assinar.
Descubra casas no Chipre do Norte
Veja os nossos imóveis no Chipre do Norte, incluindo casas em Girne, Iskele e Lefkoşa, e contacte-nos com qualquer dúvida.
Fontes (verificadas em novembro de 2026)
- Bugün Kıbrıs: Decreto-Lei n.º 89/2026 sobre aquisições de imóveis por estrangeiros (em turco)
- Haber Kıbrıs: Decreto-Lei n.º 63/2026 (maio de 2026) (em turco)
- Dovec Group: resumo da lei imobiliária do Chipre do Norte em 2026 (em inglês)
- Haber Kıbrıs: taxas de transmissão reduzidas a partir de 7 de outubro de 2026 (em turco)
- Landmark Properties: regras e taxas de compra em 2026 (em inglês)
- Tekce: custos de compra no Chipre do Norte (outubro de 2026) (em inglês)
- Bugün Kıbrıs: autorização de residência de cinco anos para imóveis de £300.000 (outubro de 2026) (em turco)
- Cyprus Mail: penas de prisão por venda de propriedade cipriota grega no norte (maio de 2025) (em inglês)
- Cyprus Mail: sentença no caso Aykut (outubro de 2025) (em inglês)
- Dados dos anúncios ativos da Keyholders International, 11 de novembro de 2026
Atualizado: novembro de 2026
Este guia é informação geral e não constitui aconselhamento jurídico ou fiscal; as regras de 2026 da RTCN são temporárias e podem mudar, por isso confirme a situação atual com um advogado qualificado da RTCN antes de agir.