Коротко: иностранцы могут покупать недвижимость на Северном Кипре (ТРСК) при наличии разрешения на покупку от Совета министров. С мая 2026 года временные декреты-законы заменили прежнее правило «один объект»: теперь иностранный покупатель может владеть до трёх квартир, одним отдельным домом на участке до 3 300 m², до двух вилл в комплексе или одним участком до 1 338 m². Новые договоры нужно зарегистрировать, а заявление на разрешение подать в течение одного месяца; до 5 января 2027 года на первый объект действует сниженный сбор за переоформление в размере 4%.
Руководство основано на сообщениях СМИ ТРСК о публикациях в Официальной газете по состоянию на 12 ноября 2026 года. Правила 2026 года приняты декретами в период парламентских каникул и могут вновь измениться после внесения поправок в Закон № 52/2008.
Кто может покупать в ТРСК и как работает разрешение на покупку?
Иностранные физические лица покупают недвижимость в соответствии с законом о приобретении иностранцами недвижимого имущества и долгосрочной аренде (Закон № 52/2008). Право собственности не может перейти к иностранцу, пока Совет министров не выдаст разрешение на покупку (satın alma izni). Согласно Декрету-закону № 89/2026, процедура выглядит так:
- вы подписываете договор купли-продажи, затем регистрируете его в районном земельном управлении и подаёте в Министерство внутренних дел заявление на разрешение — и то и другое в течение одного месяца, с уплатой налогов и сборов, причитающихся при регистрации;
- договор, который не зарегистрирован и по которому в течение этого месяца не подано заявление на разрешение, автоматически становится недействительным;
- после публикации разрешения в Официальной газете сбор за переоформление нужно уплатить в течение 75 рабочих дней, а право собственности переоформить в течение одного года, иначе разрешение утрачивает силу;
- постоянное подключение электричества и воды невозможно, пока не уплачены все налоги и сборы.
Даёт ли покупка право на проживание?
Поправка Совета министров, действующая с 5 октября 2026 года, предоставляет пятилетний вид на жительство без проверки дохода, если в договоре купли-продажи со штампом Департамента доходов и налогов указана стоимость £300 000 или более. При меньшей стоимости для пятилетнего разрешения нужно подтвердить регулярный доход не менее одной минимальной зарплаты ТРСК в месяц.
Что изменилось в 2024–2026 годах: лимиты, квоты в проектах и сроки
Долгие годы на практике действовало правило «один объект на одного иностранного покупателя». В 2024 году правила изменили, а в 2026 году правительство действовало через декреты. Декрет-закон № 63/2026 вступил в силу 11 мая 2026 года. Поскольку декреты-законы теряют силу через 90 дней, его заменил Декрет-закон № 89/2026, опубликованный и вступивший в силу 7 августа 2026 года, с теми же основными ограничениями.
При наличии разрешения на покупку иностранное физическое лицо теперь может приобрести один из следующих вариантов:
| Вариант | Большинство иностранных покупателей | Граждане стран, признающих ТРСК и предоставляющих взаимность |
|---|---|---|
| Квартиры | До 3 | До 6 |
| Виллы в комплексе (двухэтажные) | До 2 | До 3 |
| Отдельный дом | Один, на участке до 3 300 m² | Один, на участке до 3 300 m² |
| Земля | До 1 338 m², только с одним жилым домом | До 1 338 m², только с одним жилым домом |
Другие правила декрета:
- Квота в проекте: иностранцам можно продать не более 80% жилого проекта на земле, отведённой под застройку.
- Лимит на один участок: близкие родственники, свойственники или граждане одной страны не могут вместе приобрести более половины объектов на одном участке.
- Старые договоры: для договоров, подписанных до поправки 2024 года, было отведено шесть месяцев с 7 августа 2026 года на регистрацию и подачу заявления на разрешение. Готовое и сданное жильё, купленное до декрета, нужно переоформить в течение 36 месяцев с уплатой всех налогов.
- Превышение лимита: покупатели, превысившие свою квоту, могли задекларировать это в течение шести месяцев, уплатив сбор в размере 1% от цены (впоследствии 3%). На дополнительные объекты может выдаваться десятилетний сертификат пользования, дающий право пользоваться жильём, при этом право собственности остаётся за продавцом.
Какие расходы заложить в бюджет?
Сбор за переоформление (tapu harcı)
Решение Совета министров, опубликованное 7 октября 2026 года, временно снизило сбор Земельного кадастра за переоформление. Сниженные ставки действуют до 5 января 2027 года включительно:
| Приобретаемый объект | Иностранные покупатели | Граждане стран, признающих ТРСК |
|---|---|---|
| 1-й | 4% | 4% |
| 2-й | 5,5% | 4% |
| 3-й | 6% | 5,5% |
| 4-й | – | 5,5% |
| 5-й и 6-й | – | 6% |
Ставка, которая будет действовать с 6 января 2027 года, на момент нашей проверки не была объявлена. По имеющимся данным, сбор начисляется по оценке Земельного кадастра и уплачивается в турецких лирах. Если переоформление может прийтись как на период до, так и после этого срока, попросите юриста просчитать оба сценария.
Прочие расходы
- Гербовый сбор: агентства и руководства для покупателей указывают 0,5% от цены договора, уплачиваемые при его регистрации.
- НДС: агентства называют 5% для новостроек; перепродажа, по имеющимся данным, освобождена.
- Услуги юриста: независимый юрист ТРСК должен проверить право собственности, разрешения застройщика и договор до того, как вы внесёте задаток.
Ни один официальный источник налоговой службы не подтвердил размеры гербового сбора и НДС, поэтому попросите юриста составить письменную смету расходов.
Где ищут покупатели: Кирения, Искеле или Никосия?
Кирения (Гирне) — портовый город на северном побережье у подножия Киренийских гор; к востоку вдоль побережья расположены деревни Караагач и Бахчели. Здесь есть как вторичное жильё, так и новые проекты — от городских квартир до вилл.
Искеле находится на восточном побережье, у длинного песчаного залива, и известен жилыми комплексами с квартирами рядом с пляжем. Если вы покупаете здесь новостройку, описанные ниже проверки договора, разрешения и квоты особенно важны.
Никосия (Лефкоша) — столица: город вдали от моря, живущий круглый год, с государственными учреждениями, университетами и услугами; его чаще выбирают те, кто здесь работает или учится, чем покупатели жилья для отдыха.
Сейчас у нас выставлено 9 объектов на Северном Кипре, все с ценами в фунтах стерлингов — от GBP 145 000 до чуть менее GBP 800 000 (11 ноября 2026 года). Наши объекты в Гирне начинаются от GBP 145 000, объект в Искеле предлагается за GBP 172 000, а в Лефкоше — за GBP 217 000.
Как работают покупки на стадии строительства и регистрация договора?
Многие покупки в ТРСК совершаются на стадии строительства, с поэтапной оплатой застройщику. Согласно Декрету-закону 89/2026, месячный срок на регистрацию договора и подачу заявления на разрешение распространяется и на такие сделки, поэтому подписанный, но не зарегистрированный договор теперь несёт реальный риск недействительности.
- Зарегистрируйте договор в районном земельном управлении в течение месячного срока и сохраните экземпляр со штампом.
- Проверьте, что у застройщика есть разрешение на строительство и что проект укладывается в 80-процентную квоту продаж иностранцам.
- Уточните, какой тип права собственности на землю. Титулы, происходящие от собственности киприотов-турок или иностранцев до 1974 года, отличаются от титулов по обмену (eşdeğer) и распределению, часть которых связана с землёй, принадлежавшей киприотам-грекам до 1974 года, и может нести риск претензий.
- Учтите, что суды Республики Кипр выносили обвинительные приговоры иностранцам за застройку, продвижение или продажу на севере земли, принадлежащей киприотам-грекам, в том числе с лишением свободы в 2025 году. Прежде чем брать на себя обязательства, получите независимую юридическую консультацию по истории титула.
Каковы сроки от бронирования до получения права собственности?
- Бронирование: согласуйте цену и внесите задаток за бронирование, в идеале только после того, как юрист изучит документы о праве собственности.
- Договор: подпишите договор купли-продажи.
- В течение одного месяца: зарегистрируйте договор в земельном управлении, уплатите гербовый сбор и подайте заявление на разрешение на покупку.
- Разрешение: дождитесь решения Совета министров и его публикации в Официальной газете.
- В течение 75 рабочих дней после публикации: уплатите сбор за переоформление.
- В течение одного года после публикации: завершите переоформление права собственности на своё имя.
- После уплаты всех налогов: подключите постоянное электричество и воду.
Для жилья на стадии строительства переоформление обычно следует за завершением строительства, поэтому проверьте, как график вашего договора согласуется с новыми сроками.
Главное
- Иностранцам нужно разрешение Совета министров на покупку, прежде чем к ним перейдёт право собственности.
- С мая 2026 года иностранный покупатель может владеть максимум 3 квартирами, 2 виллами в комплексе, одним отдельным домом на участке до 3 300 m² или одним участком до 1 338 m².
- Договор нужно зарегистрировать и подать заявление на разрешение в течение одного месяца, иначе договор недействителен.
- Сбор за переоформление для иностранцев временно составляет 4% на первый объект — до 5 января 2027 года.
- Стоимость по договору от £300 000 теперь даёт основание для пятилетнего вида на жительство без проверки дохода.
Часто задаваемые вопросы
Сколько объектов могут купить иностранцы на Северном Кипре?
Согласно Декрету-закону 89/2026, один из вариантов: до 3 квартир, до 2 двухэтажных вилл в комплексе, один отдельный дом на участке до 3 300 m² или до 1 338 m² земли с одним жилым домом. У граждан стран, признающих ТРСК, лимиты выше.
Сколько времени занимает получение разрешения на покупку в ТРСК?
Официального срока рассмотрения нет. Правила устанавливают сроки вокруг него: подать заявление в течение одного месяца после договора, уплатить сбор за переоформление в течение 75 рабочих дней после публикации разрешения и переоформить право собственности в течение одного года.
Каков сбор за переоформление на Северном Кипре в 2026 году?
До 5 января 2027 года иностранцы платят 4% за первый объект, 5,5% за второй и 6% за третий. Ставка после этой даты на момент нашей проверки не была объявлена.
Можно ли получить вид на жительство, купив недвижимость на Северном Кипре?
С 5 октября 2026 года договор купли-продажи со штампом на сумму от £300 000 даёт основание для пятилетнего вида на жительство без проверки дохода. При меньшей сумме нужно подтвердить доход не менее одной минимальной зарплаты ТРСК в месяц.
Правила 2026 года постоянные?
Нет. Это декреты-законы, изданные в период парламентских каникул до внесения поправок в Закон № 52/2008, поэтому перед подписанием ещё раз проверьте текущее положение.
Жильё на Северном Кипре
Посмотрите нашу недвижимость на Северном Кипре, в том числе объекты в Гирне, Искеле и Лефкоше, и свяжитесь с нами, если у вас есть вопросы.
Источники (проверено в ноябре 2026 года)
- Bugün Kıbrıs: Декрет-закон № 89/2026 о приобретении недвижимости иностранцами
- Haber Kıbrıs: Декрет-закон № 63/2026 (май 2026 года)
- Dovec Group: обзор закона о недвижимости Северного Кипра 2026 года
- Haber Kıbrıs: сниженные сборы за переоформление с 7 октября 2026 года
- Landmark Properties: правила покупки и сборы 2026 года
- Tekce: расходы на покупку на Северном Кипре (октябрь 2026 года)
- Bugün Kıbrıs: пятилетний вид на жительство за недвижимость стоимостью £300 000 (октябрь 2026 года)
- Cyprus Mail: тюремные сроки за продажу собственности киприотов-греков на севере (май 2025 года)
- Cyprus Mail: приговор по делу Айкута (октябрь 2025 года)
- Актуальные данные объявлений Keyholders International, 11 ноября 2026 года
Обновлено: ноябрь 2026 года
Это руководство носит общий информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией; правила ТРСК 2026 года временные и могут измениться, поэтому перед принятием решений уточните текущее положение у квалифицированного юриста ТРСК.