Коротко: владение жильём в Турции может служить основанием для краткосрочного вида на жительство (ikamet), если на момент приобретения жильё стоило не менее USD 200 000 в турецких лирах, вы в нём живёте и не сдаёте его в аренду. Разрешение выдаётся на срок до двух лет и может продлеваться; после восьми лет непрерывного проживания можно подать заявление на долгосрочный вид на жительство. Заявление подаётся онлайн через e-ikamet вместе с медицинской страховкой, справкой об адресе объекта и стандартными документами.
Руководство основано на перечне документов Göç İdaresi (Миграционного управления) и Законе об иностранцах, проверенных 12 ноября 2026 года.
Вид на жительство или гражданство: какой путь вам подходит?
Эти два пути отвечают разным задачам, и пороги у них разные.
| Краткосрочный вид на жительство (недвижимость) | Гражданство за инвестиции | |
|---|---|---|
| Минимальная стоимость недвижимости | USD 200 000 на дату приобретения | USD 400 000 в подходящей недвижимости |
| Основные условия | Вы живёте в этом жилье; оно не сдаётся в аренду | Трёхлетний запрет на продажу, внесённый в тапу |
| Что вы получаете | Разрешение сроком до двух лет с возможностью продления | Гражданство и паспорт Турции |
| Семья | Члены семьи подают заявления на собственные разрешения | Можно включить супруга и детей до 18 лет |
| Право на работу | Нет; вид на жительство не даёт права работать | Да, как у гражданина |
Если ваша цель — гражданство, прочитайте наше руководство о гражданстве Турции за инвестиции в недвижимость. Далее в руководстве речь идёт о виде на жительство.
Как работает краткосрочный ВНЖ через недвижимость в 2026 году?
Закон об иностранцах и международной защите (Закон № 6458) включает «иностранцев, владеющих недвижимым имуществом в Турции» в число оснований для краткосрочного вида на жительство. После поправки ноября 2024 года (Закон № 7533) закон предусматривает, что тип и стоимость подходящей недвижимости определяет Министерство внутренних дел. Прочие условия закона:
- вы должны предоставить документы, соответствующие заявленной цели, и иметь жильё, отвечающее общим нормам здоровья и безопасности;
- вы должны указать свой адрес в Турции и, по запросу, предоставить справку об отсутствии судимости;
- ваш паспорт должен быть действителен как минимум на 60 дней дольше запрашиваемого разрешения;
- в выдаче разрешения могут отказать, его могут аннулировать или не продлить, если условия перестали соблюдаться или оно используется не по той цели, для которой было выдано.
Краткосрочный вид на жительство выдаётся максимум на два года. Он не даёт права на работу — для этого нужно отдельное разрешение на работу.
Пороги стоимости, отчёты об оценке и старые документы о праве собственности
Действующий перечень документов Göç İdaresi устанавливает следующие требования к недвижимости:
- Стоимость: на дату приобретения жильё должно было стоить не менее USD 200 000 в турецких лирах. Порог единый для всей Турции.
- Использование: объект должен быть жильём (konut), которое вы используете как место проживания. Его нельзя сдавать в аренду или получать с него аналогичный доход.
- Подтверждение собственности: копия документа о праве собственности (тапу), подтверждающего, что жильё принадлежит вам.
- Совместная собственность: если жильё находится в совместной собственности членов семьи — документ, подтверждающий ваше родство с указанными в тапу лицами.
- Унаследованное или подаренное жильё: актуальный отчёт об оценке.
- Первичное обращение: справка об адресе (numarataj belgesi) из муниципалитета по месту нахождения жилья.
- Продление: документ, подтверждающий, что вы по-прежнему владеете объектом (tapu devam belgesi).
Как быть с жильём, купленным до октября 2023 года?
Порог USD 200 000 заменил прежние, более низкие суммы в октябре 2023 года. В то время СМИ сообщали, что жильё, приобретённое до 16 октября 2023 года, будет по-прежнему оцениваться по прежним правилам. В действующем официальном перечне документов такой переходный период не упоминается, поэтому если ваш документ о собственности старше, а стоимость ниже USD 200 000, до подачи заявления узнайте в миграционной службе провинции, как будет рассматриваться ваше заявление. Не ориентируйтесь на старые суммы USD 75 000 и USD 50 000 при новой покупке.
Какие документы нужны и как работает онлайн-заявление?
Заявление начинается на сайте e-ikamet, где назначается встреча в миграционной службе вашей провинции. Göç İdaresi подчёркивает, что запись бесплатна, и предупреждает о посредниках, берущих за неё деньги. Помимо перечисленных выше документов на недвижимость, стандартный пакет включает:
- заполненную анкету, подписанную вами, вашим законным представителем или юристом по доверенности;
- копию страницы паспорта с личными данными и визы, если она есть, с предъявлением оригинала на встрече;
- две биометрические фотографии, сделанные не ранее чем за шесть месяцев;
- квитанции об оплате сбора за вид на жительство и стоимости карты (граждане некоторых стран освобождены от сбора, но платят за карту);
- при первичном обращении после безвизового въезда — квитанцию об оплате сбора за однократную визу, если ваше гражданство не освобождено от него;
- действующую медицинскую страховку на весь срок разрешения, например частный полис или документ SGK (социального страхования);
- документ или декларацию о достаточных и регулярных средствах на период пребывания;
- при продлении — актуальную справку о месте жительства из e-Devlet с квитанцией за коммунальные услуги и адрес в национальной системе электронных уведомлений (UETS) от PTT.
Миграционная служба может запросить дополнительную информацию, а документы должны быть полными на день встречи. Прежде чем записываться, убедитесь, что ваш страховой полис соответствует требованиям.
Закрытые районы и регистрация адреса
Некоторые районы закрыты для новых иностранных жителей. Когда эта политика была введена в 2022 году, закрыли 1 169 районов в 63 провинциях, поскольку доля иностранных жителей там превысила установленный предел, и этот список обновляется. Жильё в закрытом районе может не подойти для первичного вида на жительство, поэтому до покупки проверьте конкретный адрес в миграционной службе.
Регистрация адреса обязательна. После одобрения первого разрешения адрес нужно зарегистрировать в течение 20 рабочих дней. При продлении, смене типа разрешения или провинции адрес должен быть уже зарегистрирован, и вы предъявляете справку о месте жительства (yerleşim yeri belgesi).
Продление и долгосрочный вид на жительство
Продление разрешения
- Подать заявление на продление можно за 60 дней до окончания срока действия разрешения — и всегда до его истечения.
- На время рассмотрения вам выдают документ, позволяющий оставаться в Турции, даже если старое разрешение за это время истечёт.
- Продлённое разрешение действует с даты окончания предыдущего.
- Принесите подтверждение того, что вы по-прежнему владеете жильём, и не допускайте перерывов в медицинской страховке.
Закон также допускает аннулирование разрешения при длительном пребывании за границей по правилам, установленным в подзаконном положении. Если вы планируете отсутствовать много месяцев, заранее проверьте свою ситуацию.
Долгосрочный вид на жительство
Согласно Закону 6458, перейти на долгосрочный вид на жительство можно после не менее восьми лет непрерывного проживания по видам на жительство, если вы:
- не получали социальной помощи в последние три года;
- имеете достаточный и регулярный доход для содержания себя и семьи;
- имеете действующую медицинскую страховку (в пояснениях Göç İdaresi упоминается полис сроком не менее одного года);
- не представляете угрозы общественному порядку или безопасности.
Обладатели долгосрочного вида на жительство пользуются большинством прав граждан Турции, за исключением права избирать и быть избранными, поступать на государственную службу, беспошлинно ввозить автомобили, а также обязанности проходить военную службу.
Можно ли включить членов семьи в ваше разрешение?
Каждому члену семьи нужно собственное разрешение. Есть два распространённых способа:
- Совместная собственность: если супруг или дети указаны в тапу, каждый из них может подать заявление на основании владения недвижимостью, приложив документ, подтверждающий родство.
- Семейный вид на жительство: ваш супруг-иностранец, несовершеннолетние дети и дети-иждивенцы могут подать заявление на семейное разрешение сроком до трёх лет, но не дольше срока вашего собственного разрешения. Как спонсор, вы должны иметь вид на жительство не менее одного года, совокупный ежемесячный доход не ниже минимальной зарплаты и не менее трети минимальной зарплаты на каждого члена семьи, обеспечить подходящее жильё и медицинскую страховку для всех, а также не иметь судимостей за преступления против семьи за последние пять лет.
Саму покупку поможет спланировать наш чек-лист покупки из 10 шагов.
Главное
- Жильё стоимостью не менее USD 200 000 на момент приобретения, в котором вы живёте и которое не сдаётся в аренду, может служить основанием для краткосрочного вида на жительство.
- Разрешение выдаётся на срок до двух лет, продлить его можно начиная за 60 дней до окончания срока.
- При первичном обращении нужна справка об адресе (numarataj) из муниципалитета; при продлении — подтверждение того, что вы по-прежнему владеете жильём.
- До покупки проверьте, открыт ли район для новых иностранных жителей.
- После восьми лет непрерывного проживания можно подать заявление на долгосрочный вид на жительство.
Часто задаваемые вопросы
Какова минимальная стоимость недвижимости для ВНЖ в Турции в 2026 году?
USD 200 000 в турецких лирах на дату приобретения жилья, согласно перечню документов Göç İdaresi. Этот порог действует по всей Турции.
Можно ли сдавать недвижимость в аренду и при этом получить ВНЖ?
Нет. Жильё должно использоваться как место вашего проживания, его нельзя сдавать в аренду или получать с него аналогичный доход.
Сколько действует ВНЖ через недвижимость?
До двух лет за один раз. Подать заявление на продление можно за 60 дней до окончания срока.
Даёт ли вид на жительство право работать в Турции?
Нет. Для работы нужно отдельное разрешение на работу или освобождение от него.
Может ли супруг получить разрешение через мою недвижимость?
Если супруг указан в тапу, он может подать заявление на основании владения недвижимостью. В противном случае он может подать заявление на семейный вид на жительство, когда у вас будет разрешение не менее года и вы будете соответствовать требованиям к доходу и страховке.
Ищете подходящее жильё?
Посмотрите нашу недвижимость в Турции и свяжитесь с нами, если у вас есть вопросы о любом интересующем вас объекте.
Источники (проверено в ноябре 2026 года)
- Göç İdaresi: документы для краткосрочного вида на жительство
- Göç İdaresi: пояснения к заявлениям и документам
- Закон № 6458 об иностранцах и международной защите (mevzuat.gov.tr)
- Cumhuriyet: порог USD 200 000 с 16 октября 2023 года (октябрь 2023 года)
- Bianet: районы, закрытые для новых иностранных жителей (2022)
- Официальная газета: изменение положения о гражданстве, Решение № 5554 (13 мая 2022 года)
Обновлено: ноябрь 2026 года
Это руководство носит общий информационный характер и не является юридической консультацией; правила проживания и сборы меняются, поэтому перед принятием решений уточните текущее положение в Göç İdaresi или у квалифицированного юриста.