Расходы при покупке недвижимости в Турции не ограничиваются согласованной ценой продажи, однако при понимании структуры платежей их, как правило, легко спрогнозировать. В этом руководстве описаны основные сборы, налоги и валютные правила, которые покупателям из Великобритании стоит заложить в бюджет, — от дня оформления сделки до ежегодных расходов на содержание.
Коротко о главном
- Ориентируйтесь на 3–4% сопутствующих расходов сверх согласованной цены.
- Регистрационный налог составляет 4% от заявленной стоимости в Tapu (свидетельстве о праве собственности), а не от рыночной.
- Заложите в бюджет оплату услуг переводчика, нотариуса, банка и сборы Tapu-офиса при оформлении сделки.
- Ежегодные налоги и страхование DASK от землетрясений, как правило, ниже, чем на многих европейских рынках.
- Дополнительный оценочный отчёт может быть оправдан при сложных или дорогостоящих сделках.
- Заранее продумайте обмен валюты, требования банка и получение сертификата о покупке иностранной валюты.
Сколько дополнительных средств стоит заложить?
Для многих покупателей из Великобритании дополнительные суммы при оформлении сделки составляют около 3–4% от согласованной цены. Основная причина — налог на приобретение и регистрацию в размере 4%, который начисляется на заявленную (кадастровую) стоимость в Tapu, а не на полную рыночную цену.
Заявленная стоимость обычно составляет примерно 50–85% от реальной рыночной, поэтому общие расходы на приобретение остаются сравнительно невысокими по сравнению со многими рынками ЕС. Если заявленная стоимость низкая и вы пользуетесь только базовыми услугами, расходы могут быть ближе к 3%. Привлечение консультантов или заказ дополнительных отчётов могут приблизить их к 4%.
Итоговая сумма зависит и от самого объекта. Тип недвижимости — апартаменты или вилла, а также инфраструктура и взносы за содержание комплекса (aidat) влияют как на первоначальные, так и на текущие расходы.
Первоначальные платежи подробно
Налог на приобретение и регистрацию в Tapu
Налог Tapu фиксирован и составляет 4% от заявленной стоимости, указанной в свидетельстве. Поскольку заявленная стоимость нередко ниже рыночной, итоговая сумма зависит от этой разницы.
Переводчик, нотариус и доверенность
Ориентировочные суммы для стандартной сделки:
- Присяжный перевод паспорта: ~5 500 TL на одного человека
- Нотариальная доверенность (POA): ~4 500 TL
- Переводчик на подписании: ~4 000 TL
Эти суммы могут меняться, поэтому воспринимайте их как ориентир.
Юридические услуги, комиссия агентства и прочие платежи
- Doner Semeye: ~20 000 TL
- Юрист: ~£750–1,000 в зависимости от объёма работ
- Комиссия агентства: официально 2% плюс НДС (кто её оплачивает — продавец или покупатель, зависит от условий)
DASK и дополнительный оценочный отчёт
DASK — обязательное страхование от землетрясений — оформляется при передаче права собственности. Годовая премия зависит от площади и заявленных параметров и может составлять от нескольких сотен TL до ~2 000 TL.
Оценочный отчёт стоит около €300 (c.20 000 TL+). Он необязателен и не требуется для стандартных сделок после 13.06.2024, но может снизить риски при крупных покупках, помочь в получении кредита и при планировании будущей перепродажи.
Оплата в турецких лирах: сертификат DAB
Ваши средства необходимо конвертировать в лиры и получить заверенный документ об обмене, прежде чем Tapu-офис приступит к оформлению.
С 21 января 2022 года все покупки иностранцами совершаются в турецких лирах через местные банки. Ваш перевод, часто отправленный в GBP, обменивается через Центральный банк, после чего банк выдаёт сертификат о покупке иностранной валюты (DAB). Подписывать документ об обмене вправе только покупатель, продавец или законный представитель с чётко оговорёнными полномочиями.
Как сократить валютные потери
Спред при конвертации и банковские комиссии могут уменьшить сумму, которая дойдёт до кассы Tapu. Чтобы сохранить больше средств:
- Переведите GBP на свой турецкий счёт, дайте банку обменять их через Центральный банк и получите DAB до даты визита в Tapu-офис.
- Если документы будет подписывать ваш поверенный, убедитесь, что у него есть явные полномочия на обмен валюты.
- Сравните условия банковского окна, корпоративных валютных провайдеров или перевод частями, чтобы снизить спред.
- Согласуйте действия вашего банка, банка продавца и Tapu-офиса, чтобы DAB был выдан к назначенному времени оформления.
Заранее предусмотрите одобренные лимиты, чёткие назначения платежей и небольшой запас на колебания курса, чтобы не задерживать оформление свидетельства.
Заявленная стоимость и рыночная цена
Во многих локациях официальные значения составляют около 75–85% от рыночной стоимости, а в некоторых районах они ниже — ближе к 50%. Именно заявленная стоимость используется при расчёте налога и регистрационных платежей.
В день сделки в Tapu-офисе
При подписании документов иностранными покупателями обязательно присутствие уполномоченного переводчика. Обычная стоимость такой услуги в офисе — около 4 000 TL. Сборы Tapu-офиса в день сделки невелики и зависят от конкретного офиса.
Какие документы взять с собой
- Паспорта и заверенные переводы, где это требуется
- Турецкий налоговый номер
- Сертификат DAB
- Полис DASK
- Свежие биометрические фотографии
- Документы продавца
Если вы используете нотариальную доверенность, проверьте, что в ней прямо указаны полномочия на обмен валюты, подачу заявлений и подписание документов.
Обустройство дома после завершения сделки
После подписания свидетельства потребуется зарегистрировать счётчики и подключить коммунальные услуги.
- Электричество: залог за подключение составляет примерно 1 500 TL.
- Вода: около 800 TL, хотя в некоторых местах называют общую сумму ≈€250 за оба подключения.
- Показания счётчиков: зафиксируйте их при передаче объекта, чтобы не оплачивать прежнее потребление.
- Интернет и ТВ: широко распространены OTT-сервисы, такие как Netflix, Prime и Disney+; IPTV доступно там, где позволяет качество линии.
Ежегодные расходы на содержание
Налог на недвижимость
Налог на недвижимость составляет примерно 0,3–0,4% от заявленной в Tapu стоимости. Он уплачивается двумя платежами: первый — до конца мая, второй — до конца ноября. В более тихих районах счёт за стандартные апартаменты может быть совсем небольшим, например около 250 TL.
Содержание комплекса (aidat)
Размер aidat зависит от комплекса и его инфраструктуры. Как правило, он покрывает такие услуги, как охрана, уборка, электроэнергия в местах общего пользования, работа консьержа, уход за садом, освещение, эксплуатация лифта и бассейна. Ориентиры:
- Апартаменты: ~£500–1,000 в год
- Виллы в общем комплексе: ~£750–1,500
- Уход за частным бассейном: ~£1,200–2,500 в год
DASK и дополнительное страхование
DASK продлевается ежегодно. Можно также рассмотреть дополнительные комплексные полисы, покрывающие имущество и гражданскую ответственность. Сравните размер премий и лимиты, чтобы найти баланс между защитой и инвестиционными целями.
Коммунальные услуги
Залоги за электричество и воду остаются у поставщика и могут быть переоформлены на ваше имя. Счета можно оплачивать на почте или через прямое банковское списание.
Часто задаваемые вопросы
Какие основные скрытые расходы возникают при покупке в Турции?
Помимо цены объекта, предусмотрите налог Tapu в размере 4% от заявленной стоимости, услуги переводчика и нотариуса, банковские сборы и сборы Tapu-офиса, а также страхование DASK. В зависимости от схемы покупки могут добавиться услуги юриста, комиссия агентства и стоимость дополнительного оценочного отчёта.
Рассчитывается ли налог 4% от рыночной цены?
Нет. Он рассчитывается от заявленной стоимости, указанной в Tapu, которая обычно составляет примерно 50–85% от рыночной. Именно эта разница — главная причина того, что общие расходы обычно находятся на уровне 3–4%.
Что такое сертификат о покупке иностранной валюты (DAB)?
С 21 января 2022 года покупки иностранцами должны совершаться в турецких лирах через местные банки. Ваши средства обмениваются через Центральный банк, а банк выдаёт DAB как заверенное подтверждение обмена. Он понадобится вам при визите в Tapu-офис.
Сколько стоит владение недвижимостью в течение года?
Основные ежегодные статьи расходов — налог на недвижимость около 0,3–0,4% от стоимости в Tapu, продление DASK и aidat, размер которого зависит от комплекса. Содержание апартаментов обычно обходится в £500–1,000 в год, а виллы с частным бассейном стоят дороже.
К кому обратиться за индивидуальным расчётом?
Свяжитесь с нашими консультантами, чтобы получить расчёт по конкретным апартаментам, локации и срокам: +90 538 025 99 96 или [email protected].