Коротко: ежегодный налог на недвижимость в Турции (emlak vergisi) — это муниципальный налог в размере 0,1% налоговой стоимости жилья в год или 0,2% в столичных провинциях, таких как Мугла, Анталья и Стамбул. Иностранные владельцы платят его на тех же условиях, что и турецкие, двумя частями: до конца мая и до конца ноября. В 2026 году налоговая стоимость была пересмотрена с ограничением роста в три раза по сравнению с уровнем 2025 года, а отдельный налог на дорогостоящее жильё платит лишь небольшое число владельцев очень дорогих объектов.
Руководство основано на Законе о налоге на недвижимость и официальных заявлениях по состоянию на 12 ноября 2026 года. Второй платёж за 2026 год нужно внести до 30 ноября 2026 года.
Что такое emlak vergisi и кто его платит?
Emlak vergisi — общее название двух налогов по Закону о налоге на недвижимость № 1319: налога на здания (bina vergisi) для домов и квартир и земельного налога (arazi vergisi) для участков и земель. Его начисляет и взимает муниципалитет по месту нахождения объекта, а не центральная налоговая инспекция.
- Кто платит: зарегистрированный собственник или, при наличии, обладатель права узуфрукта. Совладельцы платят пропорционально своим долям.
- Резиденты и нерезиденты: закон не делает различий по гражданству или месту проживания, поэтому иностранный владелец, живущий за рубежом, платит точно так же, как турецкий.
- С какого момента: обязанность возникает с бюджетного года, следующего за сменой собственника. На практике продавец платит за год продажи, а покупатель — с 1 января следующего года.
- Регистрация: закон требует подать в муниципалитет декларацию по налогу на недвижимость (bildirim) в год приобретения объекта. С 2021 года управления земельного кадастра также передают сведения о сделках в муниципалитеты в электронном виде, но всё же стоит проверить, что жильё числится за вами.
Как переоценка 2026 года изменила налоговую стоимость?
Налог на недвижимость начисляется с налоговой стоимости (vergi değeri), а не с рыночной цены. Для зданий она рассчитывается исходя из стоимости земли или доли в ней, которую местные оценочные комиссии устанавливают по каждой улице, и официальных таблиц стоимости строительства. Налоговая стоимость пересматривается в годы общей переоценки, и 2026 год был одним из них.
Чтобы счета не выросли слишком резко, Закон № 7566 (Официальная газета, 19 декабря 2025 года) ограничил налоговую стоимость зданий и земли в 2026 году: она не может превышать стоимость 2025 года более чем на 200%. Проще говоря, налоговая стоимость 2026 года может быть максимум в три раза выше показателя 2025 года. С 2027 по 2029 год стоимость будет ежегодно расти на полный коэффициент переоценки (yeniden değerleme oranı) вместо прежнего правила половины коэффициента.
Налоговая стоимость важна и при покупке или продаже. Цена, заявленная в земельном кадастре (тапу), не может быть ниже налоговой стоимости объекта, а Закон 7566 повысил штраф за занижение цены до однократного размера недоплаченного налога.
Каковы ставки в обычных и столичных муниципалитетах?
Ставки установлены Законом № 1319 и на 2026 год не изменились. В границах столичных муниципалитетов они увеличиваются на 100%.
| Тип объекта | Обычная ставка | Ставка в столичном муниципалитете |
|---|---|---|
| Жильё (mesken) | 0,1% | 0,2% |
| Иное здание, например магазин или офис | 0,2% | 0,4% |
| Участок под застройку (arsa) | 0,3% | 0,6% |
| Земля (arazi) | 0,1% | 0,2% |
Согласно Закону № 6360, столичные муниципалитеты Муглы, Айдына, Антальи, Измира и Мерсина охватывают всю территорию своих провинций, как и муниципалитет Стамбула. Поэтому жильё в Фетхие, Дальяне, Бодруме, Дидиме, Калкане, Алании или Чешме облагается по столичной ставке 0,2%.
Пример расчёта
Если налоговая стоимость вашей виллы в Фетхие на 2026 год составляет 2 000 000 TL, годовой налог равен 0,2% от этой суммы, то есть 4 000 TL, которые уплачиваются двумя частями по 2 000 TL. Пример приведён исключительно для иллюстрации; вашу фактическую налоговую стоимость указывает уведомление о начислении от муниципалитета.
Льгота для единственного жилья
Закон 1319 позволяет Президенту снизить ставку до нуля для некоторых владельцев единственного жилья площадью до 200 m² брутто, в том числе для лиц, единственным доходом которых является пенсия от учреждений социального страхования, созданных по закону. Формулировка указывает на турецкие учреждения, поэтому иностранным пенсионерам не стоит рассчитывать на эту льготу; уточните в муниципалитете.
Когда вносить платежи и можно ли платить из-за границы?
Закон 1319 устанавливает два равных платежа: первый — в марте, апреле и мае, второй — в ноябре. В 2026 году первый срок перенесли на 1 июня, так как 31 мая выпало на воскресенье; второй платёж нужно внести до 30 ноября 2026 года.
Находиться в Турции для оплаты не обязательно. Обычные способы:
- онлайн-сервис вашего муниципалитета (e-belediye), где задолженность можно найти по турецкому налоговому номеру или идентификационному номеру иностранца;
- турецкие банки — через интернет-банк или в отделении;
- лично в финансовом отделе муниципалитета или через представителя, действующего от вашего имени.
Сохраняйте квитанции об оплате. При продаже вам понадобится чистая история уплаты налога на недвижимость.
Что такое налог на дорогостоящее жильё (değerli konut vergisi)?
Налог на дорогостоящее жильё — отдельный общегосударственный налог на дома с очень высокой налоговой стоимостью здания. Декларация по нему подаётся в местную налоговую инспекцию Налоговой администрации (GİB), а не в муниципалитет. На 2026 год установлены следующие диапазоны:
| Налоговая стоимость здания (TL) | Налог |
|---|---|
| До 17 711 000 | Нет |
| От 17 711 000 до 26 567 000 | 0,3% с части свыше 17 711 000 |
| От 26 567 000 до 35 425 000 | 26 568 TL плюс 0,6% с части свыше 26 567 000 |
| Свыше 35 425 000 | 79 716 TL плюс 1,0% с части свыше 35 425 000 |
- Освобождения: если у вас в Турции только одно жильё, оно освобождено от налога. Если у вас несколько объектов, подпадающих под налог, освобождается самый дешёвый из них.
- Сроки: декларацию нужно подать до 20 февраля года, следующего за тем, в котором жильё впервые превысило порог, а затем ежегодно; налог уплачивается двумя частями — до конца февраля и до конца августа.
- 2027 год: на момент нашей проверки новый порог ещё не был опубликован.
Обратите внимание: диапазоны рассчитываются по налоговой стоимости здания, а не по цене предложения. В нашем руководстве о скрытых расходах владельца недвижимости в Турции описаны сборы при покупке и другие текущие расходы.
Что будет, если не платить?
- Пени за просрочку: налог на недвижимость взимается по Закону о взыскании государственных требований (№ 6183). С 13 ноября 2025 года пени за просрочку (gecikme zammı) составляют 3,7% в месяц (Решение Президента № 10556).
- Принудительное взыскание: муниципалитеты могут взыскивать неуплаченный налог, используя полномочия по Закону 6183.
- Блокировка продажи: с 2021 года Закон 1319 обязывает управления земельного кадастра проверять задолженность по налогу на недвижимость в электронном виде. Жильё с неуплаченным налогом нельзя переоформить, за исключением таких случаев, как наследование, судебные решения и принудительная продажа.
- Отсутствие декларации: если обязательная декларация не подана вовремя, муниципалитет начисляет налог самостоятельно.
Если вы, живя за границей, пропустили платежи, запросите в муниципалитете выписку о задолженности и погасите её до выставления жилья на продажу.
Нужна ли обязательная страховка от землетрясений DASK?
Помимо налога на недвижимость, жильё в пределах муниципальных границ должно быть застраховано по обязательному страхованию от землетрясений (Zorunlu Deprem Sigortası, которое часто называют DASK по названию учреждения). Оно основано на Законе о страховании от стихийных бедствий № 6305, а полисы от имени DASK, Учреждения по страхованию от стихийных бедствий (TCIP), оформляют уполномоченные страховые компании и их агентства.
- Какие здания: зарегистрированное в кадастре жильё в пределах муниципальных границ, включая квартиры и другие обособленные помещения по Закону о кондоминиумах (№ 634), даже если они используются как магазин или офис. Под действие не подпадают здания, полностью используемые в коммерческих или промышленных целях, сельские постройки и государственные здания.
- Где её проверяют: полис проверяют при сделках в земельном кадастре (tapu), а без него нельзя завершить подключение электричества и воды. Банки также требуют его для ипотеки.
- Что покрывает: ущерб от землетрясения, а также от пожара, взрыва, оползня и цунами, вызванных непосредственно землетрясением.
- Страховой взнос: зависит от типа конструкции, общей площади, года постройки и этажности здания, а также от группы риска района. DASK ежегодно повышает взносы вслед за стоимостью строительства квадратного метра.
- Продление: полисы оформляются на один год, поэтому продлевайте свой ежегодно; при ежегодном продлении предоставляется скидка.
Оформить полис можно в страховом агентстве или отделении банка. Взнос зависит от конкретного жилья, поэтому запросите расчёт для своего объекта, а не ориентируйтесь на среднюю сумму.
Главное
- За жильё платят 0,1% налоговой стоимости в год или 0,2% в столичных провинциях, к которым относятся Мугла, Анталья, Айдын, Измир и Стамбул.
- Иностранные владельцы и нерезиденты платят на тех же условиях, что и турецкие.
- Переоценка 2026 года ограничила рост налоговой стоимости тремя уровнями 2025 года; с 2027 года она растёт на полный коэффициент переоценки.
- Платежи вносятся до конца мая и до конца ноября; второй платёж за 2026 год — до 30 ноября.
- На неуплаченный налог начисляются пени 3,7% в месяц, а продажа в земельном кадастре блокируется.
- Жильё в пределах муниципальных границ также должно иметь обязательную страховку от землетрясений DASK: полис оформляется на год и продлевается ежегодно, его проверяют в кадастре и при подключении электричества и воды.
Часто задаваемые вопросы
Платят ли иностранцы налог на недвижимость в Турции?
Да. Налог на недвижимость платит владелец независимо от гражданства и места проживания: 0,1% налоговой стоимости за жильё или 0,2% в столичных провинциях.
Как оплатить emlak vergisi онлайн из-за границы?
Большинство владельцев пользуются онлайн-сервисом муниципалитета или турецким интернет-банком, указывая объект по турецкому налоговому номеру или идентификационному номеру иностранца. Сохраните квитанции на случай продажи.
Почему налог на недвижимость так вырос в 2026 году?
2026 год был годом общей переоценки. Закон № 7566 позволил налоговой стоимости 2026 года вырасти до трёхкратного уровня 2025 года, хотя ставки не изменились.
Распространяется ли налог на дорогостоящее жильё на мой дом для отдыха?
Только если налоговая стоимость здания превышает 17 711 000 TL (2026 год) и нет освобождения. Если это ваше единственное жильё в Турции, оно освобождено.
Кто платит налог на недвижимость в год покупки?
Продавец. Ваша обязанность начинается с 1 января года, следующего за переоформлением.
Владеете недвижимостью в Турции или собираетесь купить?
Посмотрите нашу недвижимость в Турции и свяжитесь с нами, если у вас есть вопросы о жилье, которым вы владеете или которое рассматриваете.
Источники (проверено в ноябре 2026 года)
- Закон о налоге на недвижимость № 1319 (mevzuat.gov.tr)
- Официальная газета: Закон № 7566 (19 декабря 2025 года)
- KPMG Türkiye: обзор Закона № 7566
- Закон № 6360 о столичных муниципалитетах (mevzuat.gov.tr)
- Коммюнике по налогу на недвижимость № 88: налог на дорогостоящее жильё в 2026 году
- Sabah: срок первого платежа за 2026 год — 1 июня
- Решение Президента № 10556 о пенях за просрочку (по данным Alomaliye)
- DASK: покрытие и сфера действия обязательного страхования от землетрясений (на турецком)
- DASK: обязательное страхование за 9 шагов (на турецком)
- DASK: тарифы и взносы (на турецком)
- DASK: ипотека и сделки в кадастре (на турецком)
- DASK: подключение электричества (на турецком)
- DASK: подключение воды (на турецком)
- DASK: уполномоченные страховые компании (на турецком)
Обновлено: ноябрь 2026 года
Это руководство носит общий информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией; правила и суммы в лирах меняются, поэтому перед принятием решений уточните текущее положение у квалифицированного консультанта.