Kısaca: Türkiye'de yıllık emlak vergisi, konutun vergi değerinin yılda %0,1'i, Muğla, Antalya ve İstanbul gibi büyükşehir illerinde ise %0,2'si oranında alınan bir belediye vergisidir. Yabancı malikler bu vergiyi Türk maliklerle aynı koşullarda, Mayıs sonu ve Kasım sonuna kadar olmak üzere iki taksitte öder. Vergi değerleri 2026'da yeniden belirlendi ve 2025 düzeyinin üç katıyla sınırlandı; ayrıca değerli konut vergisini yalnızca az sayıdaki yüksek değerli konut öder.
Bu rehber, 12 Kasım 2026 itibarıyla Emlak Vergisi Kanunu'nu ve resmi duyuruları esas alır. 2026'nın ikinci taksitinin son ödeme günü 30 Kasım 2026.
Emlak vergisi nedir, kim öder?
Emlak vergisi, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'ndaki iki verginin ortak adıdır: ev ve dairelerden alınan bina vergisi ile arsa ve arazilerden alınan arazi vergisi. Vergiyi merkezi vergi dairesi değil, taşınmazın bulunduğu belediye tarh eder ve tahsil eder.
- Kim öder: tapuda kayıtlı malik, varsa intifa hakkı sahibi. Paydaşlar hisseleri oranında öder.
- Yerleşikler ve yerleşik olmayanlar: kanun uyruk veya ikamet ayrımı yapmaz; yurt dışında yaşayan yabancı malik de Türk malikle tamamen aynı şekilde öder.
- Ne zaman başlar: vergi yükümlülüğü, mülkiyet değişikliğini izleyen bütçe yılında başlar. Uygulamada satış yılının vergisini satıcı, izleyen yılın 1 Ocak'ından itibaren de alıcı öder.
- Bildirim: kanun, taşınmazı edindiğiniz yıl belediyeye emlak vergisi bildirimi verilmesini şart koşar. 2021'den bu yana tapu müdürlükleri devirleri belediyelere elektronik olarak da bildiriyor; yine de evin sizin adınıza kayıtlı göründüğünü kontrol etmekte fayda var.
2026 yeniden değerlemesi vergi değerlerini nasıl değiştirdi?
Emlak vergisi piyasa fiyatı üzerinden değil, vergi değeri üzerinden alınır. Binalarda vergi değeri, takdir komisyonlarının sokak sokak belirlediği arsa veya arsa payı değeri ile resmi inşaat maliyeti cetvelleri kullanılarak hesaplanır. Vergi değerleri genel takdir yıllarında yeniden belirlenir; 2026 da bu yıllardan biriydi.
Vergilerin aşırı sıçramasını önlemek için 7566 sayılı Kanun (Resmî Gazete, 19 Aralık 2025), 2026 bina ve arazi vergi değerlerinin 2025 değerini %200'den fazla aşamayacağını hükme bağladı. Basitçe söylemek gerekirse, 2026 vergi değeri en fazla 2025 rakamının üç katı olabilir. 2027-2029 döneminde değerler her yıl, önceki yarı oran kuralının yerine yeniden değerleme oranının tamamı kadar artacak.
Vergi değeri alım ve satımda da önem taşır. Tapuda beyan edilen bedel emlak vergisi değerinin altında olamaz; 7566 sayılı Kanun eksik beyanın cezasını kaybedilen verginin bir katına çıkardı.
Standart ve büyükşehir belediyelerinde oranlar nedir?
Oranlar 1319 sayılı Kanun'la belirlenir ve 2026 için değişmedi. Büyükşehir belediyesi sınırları içinde oranlar %100 artırımlı uygulanır.
| Taşınmaz türü | Standart oran | Büyükşehir oranı |
|---|---|---|
| Konut (mesken) | %0,1 | %0,2 |
| Diğer binalar, ör. dükkân veya ofis | %0,2 | %0,4 |
| Arsa | %0,3 | %0,6 |
| Arazi | %0,1 | %0,2 |
6360 sayılı Kanun uyarınca Muğla, Aydın, Antalya, İzmir ve Mersin büyükşehir belediyeleri, İstanbul'da olduğu gibi il sınırlarının tamamını kapsıyor. Dolayısıyla Fethiye, Dalyan, Bodrum, Didim, Kalkan, Alanya veya Çeşme'deki bir konut %0,2 büyükşehir oranıyla vergilendirilir.
Örnek hesaplama
Fethiye'deki villanızın 2026 bina vergi değeri 2.000.000 TL ise yıllık vergi bunun %0,2'si, yani 4.000 TL olur ve 2.000 TL'lik iki taksitte ödenir. Bu rakam yalnızca örnektir; gerçek vergi değerinizi belediyenizin tahakkuk bildirimi gösterir.
Tek konut indirimi
1319 sayılı Kanun, Cumhurbaşkanına, aralarında yalnızca kanunla kurulmuş sosyal güvenlik kurumlarından emekli aylığı alanların da bulunduğu bazı maliklerin brüt 200 m²'yi aşmayan tek konutu için oranı sıfıra indirme yetkisi veriyor. İfade Türk kurumlarına işaret ettiğinden, yabancı emekliler bu indirimin kendilerine uygulanacağını varsaymamalı; belediyeye sorun.
Taksitlerin son ödeme tarihleri ne zaman, yurt dışından ödenebilir mi?
1319 sayılı Kanun iki eşit taksit öngörür: birincisi Mart, Nisan ve Mayıs aylarında, ikincisi Kasım ayında. 2026'da 31 Mayıs Pazar gününe denk geldiği için ilk son gün 1 Haziran'a kaydı; ikinci taksitin son ödeme günü 30 Kasım 2026.
Ödeme yapmak için Türkiye'de olmanız gerekmez. Yaygın yollar şunlardır:
- belediyenizin çevrimiçi hizmeti (e-belediye); borcu Türk vergi numaranız veya yabancı kimlik numaranızla sorgulayabilirsiniz;
- Türk bankaları, internet bankacılığı veya şube gişesi aracılığıyla;
- belediyenin gelir servisine şahsen ya da sizin adınıza hareket eden bir temsilci aracılığıyla.
Ödeme makbuzlarını saklayın. Satış yaparken emlak vergisi borcunuzun olmadığını göstermeniz gerekecek.
Değerli konut vergisi nedir?
Değerli konut vergisi, bina vergi değeri çok yüksek olan konutlardan alınan ayrı ve ulusal bir vergidir. Beyanname belediyeye değil, Gelir İdaresi Başkanlığı'na (GİB) bağlı vergi dairesine verilir. 2026 dilimleri şöyle:
| Bina vergi değeri (TL) | Vergi |
|---|---|
| 17.711.000'e kadar | Yok |
| 17.711.000 ile 26.567.000 arası | 17.711.000'i aşan kısım için %0,3 |
| 26.567.000 ile 35.425.000 arası | 26.568 TL + 26.567.000'i aşan kısmın %0,6'sı |
| 35.425.000'in üzeri | 79.716 TL + 35.425.000'i aşan kısmın %1,0'ı |
- İstisnalar: Türkiye'de tek konutunuz varsa istisnadır. Vergi kapsamında birden fazla konutunuz varsa, değeri en düşük olanı istisnadır.
- Süreler: beyanname, konutun eşiği ilk aştığı yılı izleyen yılın 20 Şubat'ına kadar, sonra her yıl verilir; vergi Şubat sonu ve Ağustos sonu olmak üzere iki taksitte ödenir.
- 2027: kontrol ettiğimizde yeni eşik henüz yayımlanmamıştı.
Dilimlerin istenen fiyatı değil, bina vergi değerini esas aldığını unutmayın. Türkiye'de mülk sahipliğinin gizli maliyetleri rehberimiz alım masraflarını ve diğer işletme giderlerini ele alıyor.
Ödemezseniz ne olur?
- Gecikme zammı: emlak vergisi 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun'a göre tahsil edilir. Gecikme zammı 13 Kasım 2025'ten bu yana aylık %3,7 (10556 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı).
- Takip: belediyeler ödenmeyen vergiyi 6183 sayılı Kanun'daki tahsil yetkileriyle takip edebilir.
- Satış engeli: 2021'den bu yana 1319 sayılı Kanun, tapu müdürlüklerinin emlak vergisi borcunu elektronik olarak kontrol etmesini şart koşuyor. Emlak vergisi borcu olan bir konutun devri, miras, mahkeme kararı ve cebri satış gibi durumlar dışında yapılamaz.
- Bildirim verilmemesi: gerekli bildirim zamanında verilmezse vergiyi belediye kendisi tarh eder.
Yurt dışında yaşarken taksitleri kaçırdıysanız, belediyeden borç dökümü isteyin ve evi satışa çıkarmadan önce borcu kapatın.
Zorunlu deprem sigortası (DASK) gerekli mi?
Emlak vergisinin yanında, belediye sınırları içindeki konutların zorunlu deprem sigortası (ZDS, kurumun adıyla kısaca DASK) yaptırması gerekir. Sigorta 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu'na dayanır; poliçeler Doğal Afet Sigortaları Kurumu (DASK) adına yetkili sigorta şirketleri ve acenteleri aracılığıyla düzenlenir.
- Hangi binalar: belediye sınırları içinde kalan, tapuya kayıtlı konutlar; ticarethane veya büro olarak kullanılanlar dahil 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki bağımsız bölümler. Tamamı ticari veya sınai amaçla kullanılan binalar, köy yapıları ve kamu binaları kapsam dışındadır.
- Nerede kontrol edilir: tapu işlemleri sırasında poliçe kontrol edilir; elektrik ve su abonelikleri de poliçe olmadan tamamlanamaz. Bankalar konut kredisi için de poliçe ister.
- Neyi karşılar: depremin ve depremin doğrudan neden olduğu yangın, infilak, yer kayması ve tsunaminin verdiği zararları.
- Prim: konutun yapı tarzına, brüt yüzölçümüne, inşa yılına, kat sayısına ve bulunduğu mahallenin risk grubuna göre hesaplanır. Primler her yıl birim metrekare maliyetlerindeki artışa paralel olarak artırılır.
- Yenileme: poliçeler yıllık düzenlenir, bu yüzden her yıl yenilenmelidir; poliçesini her yıl yenileyenler yenileme indiriminden yararlanır.
Poliçeyi bir sigorta acentesinden veya banka şubesinden yaptırabilirsiniz. Prim konuttan konuta değiştiği için ortalama bir rakama güvenmek yerine kendi konutunuz için teklif alın.
Öne çıkanlar
- Konutlar yılda vergi değerinin %0,1'ini, Muğla, Antalya, Aydın, İzmir ve İstanbul'un da aralarında bulunduğu büyükşehir illerinde ise %0,2'sini öder.
- Yabancı ve yerleşik olmayan malikler Türk maliklerle aynı koşullarda öder.
- 2026 yeniden değerlemesi vergi değerlerini 2025 düzeyinin üç katıyla sınırladı; 2027'den itibaren değerler yeniden değerleme oranının tamamı kadar artacak.
- Taksitlerin son ödeme günleri Mayıs sonu ve Kasım sonu; 2026'nın ikinci taksiti 30 Kasım'a kadar ödenmeli.
- Ödenmeyen emlak vergisine aylık %3,7 gecikme zammı uygulanır ve tapuda satış engellenir.
- Belediye sınırları içindeki konutlar için zorunlu deprem sigortası (DASK) da gerekir; poliçe yıllık düzenlenir, her yıl yenilenir ve tapu işlemlerinde ve elektrik ile su aboneliğinde kontrol edilir.
Sıkça sorulan sorular
Yabancılar Türkiye'de emlak vergisi öder mi?
Evet. Emlak vergisi uyruk veya ikamet fark etmeksizin malikten alınır; konutlarda vergi değerinin %0,1'i, büyükşehir illerinde %0,2'si.
Emlak vergisini yurt dışından online nasıl ödeyebilirim?
Çoğu malik belediyenin çevrimiçi hizmetini veya Türk internet bankacılığını kullanıyor ve taşınmazı Türk vergi numarası ya da yabancı kimlik numarasıyla sorguluyor. Satış için makbuzları saklayın.
Emlak vergim 2026'da neden bu kadar arttı?
2026 genel takdir yılıydı. 7566 sayılı Kanun, oranlar değişmese de 2026 vergi değerlerinin 2025 değerinin üç katına kadar çıkmasına izin verdi.
Değerli konut vergisi yazlığım için de geçerli mi?
Yalnızca bina vergi değeri 17.711.000 TL'yi (2026) aşıyorsa ve istisna kapsamında değilse. Türkiye'deki tek konutunuzsa istisnadır.
Satın aldığım yılın emlak vergisini kim öder?
Satıcı. Sizin yükümlülüğünüz devri izleyen yılın 1 Ocak'ında başlar.
Türkiye'de mülkünüz var mı, almayı mı düşünüyorsunuz?
Türkiye'deki mülklerimize göz atın; sahip olduğunuz ya da düşündüğünüz bir evle ilgili sorularınız için bize ulaşın.
Kaynaklar (Kasım 2026'da kontrol edildi)
- 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu (mevzuat.gov.tr)
- Resmî Gazete: 7566 sayılı Kanun (19 Aralık 2025)
- KPMG Türkiye: 7566 sayılı Kanun özeti
- Büyükşehir belediyelerine ilişkin 6360 sayılı Kanun (mevzuat.gov.tr)
- 88 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği: 2026 değerli konut vergisi
- Sabah: 2026 ilk taksit için son gün 1 Haziran
- Gecikme zammı oranına ilişkin 10556 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı (Alomaliye aracılığıyla)
- DASK: Teminat ve kapsamı
- DASK: 9 adımda ZDS
- DASK: Tarife ve primler
- DASK: Konut kredileri ve tapu işlemleri
- DASK: Elektrik aboneliği
- DASK: Su aboneliği
- DASK: Yetkili sigorta şirketleri
Güncelleme: Kasım 2026
Bu rehber genel bilgi amaçlıdır, hukuki veya vergisel danışmanlık değildir; kurallar ve TL tutarları değişebilir, harekete geçmeden önce güncel durumu yetkin bir danışmanla kontrol edin.