باختصار: ضريبة العقار السنوية في تركيا (emlak vergisi) ضريبة بلدية تبلغ 0.1% من القيمة الضريبية للمسكن سنوياً، أو 0.2% في الولايات ذات البلديات الكبرى مثل موغلا وأنطاليا وإسطنبول. ويدفعها المالكون الأجانب بالشروط نفسها التي يدفعها بها المالكون الأتراك، على قسطين: بحلول نهاية مايو وبحلول نهاية نوفمبر. وقد أُعيد ضبط القيم الضريبية في 2026 بسقف لا يتجاوز ثلاثة أضعاف مستواها في 2025، ولا يدفع ضريبة المساكن عالية القيمة المنفصلة سوى عدد قليل من المساكن ذات القيمة المرتفعة.
يستند هذا الدليل إلى قانون ضريبة العقار والإعلانات الرسمية حتى 12 نوفمبر 2026. ويستحق القسط الثاني لعام 2026 بحلول 30 نوفمبر 2026.
ما هي ضريبة emlak vergisi ومن يدفعها؟
Emlak vergisi هو الاسم الجامع لضريبتين بموجب قانون ضريبة العقار رقم 1319: ضريبة المباني (bina vergisi) على المنازل والشقق، وضريبة الأراضي (arazi vergisi) على قطع الأرض والأراضي. وتربطها وتحصّلها البلدية التي يقع العقار ضمن نطاقها، لا مكتب الضرائب المركزي.
- من يدفع: المالك المسجل، أو صاحب حق الانتفاع إن وُجد. ويدفع الشركاء في الملكية بنسبة حصصهم.
- المقيمون وغير المقيمين: لا يميز القانون على أساس الجنسية أو الإقامة، لذا يدفع المالك الأجنبي المقيم في الخارج تماماً كما يدفع المالك التركي.
- متى تبدأ: يبدأ الالتزام في السنة المالية التالية لتغيّر الملكية. وعملياً يدفع البائع عن سنة البيع، ويدفع المشتري اعتباراً من 1 يناير من السنة التالية.
- التسجيل: يشترط القانون تقديم إقرار ضريبة العقار (bildirim) إلى البلدية في السنة التي تتملك فيها العقار. ومنذ 2021 تُبلغ مكاتب السجل العقاري البلديات بعمليات النقل إلكترونياً أيضاً، لكن يبقى من المفيد التأكد من ظهور المنزل باسمك.
كيف غيّرت إعادة التقييم في 2026 القيم الضريبية؟
تُفرض ضريبة العقار على القيمة الضريبية (vergi değeri) لا على سعر السوق. وبالنسبة للمباني تُحتسب من قيمة الأرض أو حصة الأرض، التي تحددها لجان التقييم المحلية شارعاً شارعاً، ومن جداول تكاليف البناء الرسمية. ويُعاد تقدير القيم الضريبية في سنوات إعادة التقييم العامة، وكان عام 2026 إحداها.
ولمنع القفزات الكبيرة في الفواتير، وضع القانون رقم 7566 (الجريدة الرسمية، 19 ديسمبر 2025) سقفاً للقيمة الضريبية للمباني والأراضي لعام 2026 بحيث لا تزيد على قيمة 2025 بأكثر من 200%. وبعبارة بسيطة، يمكن أن تبلغ القيمة الضريبية لعام 2026 ثلاثة أضعاف رقم 2025 كحد أقصى. ومن عام 2027 إلى عام 2029، سترتفع القيم كل عام بكامل معدل إعادة التقييم (yeniden değerleme oranı)، بدلاً من القاعدة السابقة التي كانت تعتمد نصف المعدل.
وللقيمة الضريبية أهمية أيضاً عند الشراء أو البيع. فلا يجوز أن يقل الثمن المصرَّح به في السجل العقاري (الطابو) عن القيمة الضريبية للعقار، وقد رفع القانون 7566 غرامة التصريح بأقل من القيمة الحقيقية إلى ما يعادل مرة واحدة الضريبة الفائتة.
ما النسب في البلديات العادية والبلديات الكبرى؟
يحدد القانون رقم 1319 النسب، ولم تتغير لعام 2026. وداخل حدود البلديات الكبرى تُزاد بنسبة 100%.
| نوع العقار | النسبة العادية | نسبة البلديات الكبرى |
|---|---|---|
| مسكن (mesken) | 0.1% | 0.2% |
| مبنى آخر، كمتجر أو مكتب | 0.2% | 0.4% |
| قطعة أرض للبناء (arsa) | 0.3% | 0.6% |
| أرض (arazi) | 0.1% | 0.2% |
بموجب القانون رقم 6360، تغطي البلديات الكبرى في موغلا وأيدين وأنطاليا وإزمير ومرسين ولاياتها بالكامل، كما هو حال بلدية إسطنبول. لذا يخضع المسكن في فتحية أو داليان أو بودروم أو ديديم أو كالكان أو ألانيا أو تشيشمه لنسبة البلديات الكبرى البالغة 0.2%.
مثال تطبيقي
إذا كانت القيمة الضريبية لفيلتك في فتحية لعام 2026 تبلغ 2,000,000 TL، فإن الضريبة السنوية هي 0.2% منها، أي 4,000 TL، تُدفع على قسطين بقيمة 2,000 TL لكل منهما. وهذا الرقم للتوضيح فقط؛ إذ يُظهر إشعار التقدير الصادر عن بلديتك قيمتك الضريبية الفعلية.
إعفاء المسكن الوحيد
يتيح القانون 1319 لرئيس الجمهورية تخفيض النسبة إلى الصفر لفئات معينة من مالكي مسكن وحيد لا تتجاوز مساحته الإجمالية 200 m²، ومنهم من يقتصر دخلهم على معاش من مؤسسات الضمان الاجتماعي المنشأة بقانون. وتشير الصياغة إلى مؤسسات تركية، لذا لا ينبغي للمتقاعدين الأجانب افتراض أن الإعفاء يشملهم؛ اسأل البلدية.
متى تستحق الأقساط، وهل يمكن الدفع من الخارج؟
يحدد القانون 1319 قسطين متساويين: الأول في مارس وأبريل ومايو، والثاني في نوفمبر. وفي 2026 انتقل الموعد النهائي الأول إلى 1 يونيو لأن 31 مايو صادف يوم أحد؛ ويستحق القسط الثاني بحلول 30 نوفمبر 2026.
لا تحتاج إلى أن تكون في تركيا للدفع. والطرق المعتادة هي:
- الخدمة الإلكترونية لبلديتك (e-belediye)، حيث تستعلم عن الدين برقمك الضريبي التركي أو رقم هوية الأجنبي؛
- البنوك التركية، عبر الخدمات المصرفية الإلكترونية أو عند الشباك؛
- مكتب الإيرادات في البلدية حضورياً، أو عبر ممثل ينوب عنك.
احتفظ بإيصالات الدفع. فستحتاج إلى سجل نظيف لضريبة العقار عند البيع.
ما هي ضريبة المساكن عالية القيمة (değerli konut vergisi)؟
ضريبة المساكن عالية القيمة ضريبة وطنية منفصلة على المساكن ذات القيمة الضريبية المرتفعة جداً للمبنى. ويُصرَّح بها لمكتب الضرائب المحلي التابع لإدارة الإيرادات (GİB)، لا للبلدية. وشرائحها لعام 2026 هي:
| القيمة الضريبية للمبنى (TL) | الضريبة |
|---|---|
| حتى 17,711,000 | لا شيء |
| من 17,711,000 إلى 26,567,000 | 0.3% على الجزء الذي يتجاوز 17,711,000 |
| من 26,567,000 إلى 35,425,000 | 26,568 TL زائد 0.6% على الجزء الذي يتجاوز 26,567,000 |
| أكثر من 35,425,000 | 79,716 TL زائد 1.0% على الجزء الذي يتجاوز 35,425,000 |
- الإعفاءات: إذا كنت تملك مسكناً واحداً فقط في تركيا، فهو معفى. وإذا كنت تملك عدة مساكن تدخل في نطاق الضريبة، يُعفى أقلها قيمة.
- المواعيد: يستحق الإقرار بحلول 20 فبراير من السنة التالية لأول تجاوز للمسكن الحدَّ الأدنى، ثم كل عام؛ وتُدفع الضريبة على قسطين، بحلول نهاية فبراير ونهاية أغسطس.
- 2027: لم يكن الحد الجديد قد نُشر عند تحققنا.
لاحظ أن الشرائح تعتمد على القيمة الضريبية للمبنى لا على السعر المطلوب. ويتناول دليلنا حول التكاليف الخفية لامتلاك عقار في تركيا رسوم الشراء وتكاليف التشغيل الأخرى.
ماذا يحدث إذا لم تدفع؟
- فوائد التأخير: تُحصَّل ضريبة العقار بموجب قانون تحصيل المستحقات العامة (رقم 6183). وتبلغ فائدة التأخير (gecikme zammı) 3.7% شهرياً منذ 13 نوفمبر 2025 (قرار رئيس الجمهورية رقم 10556).
- التنفيذ: يمكن للبلديات ملاحقة الضريبة غير المدفوعة بصلاحيات التحصيل الواردة في القانون 6183.
- منع البيع: منذ 2021، يُلزم القانون 1319 مكاتب السجل العقاري بالتحقق إلكترونياً من ديون ضريبة العقار. ولا يمكن نقل ملكية مسكن عليه ضريبة عقار غير مدفوعة، إلا في حالات مثل الميراث وأحكام المحاكم والبيوع الجبرية.
- عدم تقديم الإقرار: إذا لم يُقدَّم الإقرار المطلوب في موعده، تقدّر البلدية الضريبة بنفسها.
إذا فاتتك أقساط أثناء إقامتك في الخارج، فاطلب من البلدية كشفاً بالدين وسدّده قبل عرض المنزل للبيع.
هل تحتاج إلى تأمين الزلازل الإلزامي DASK؟
إلى جانب ضريبة العقار، يجب أن تكون المساكن الواقعة ضمن حدود البلديات مشمولة بتأمين الزلازل الإلزامي (Zorunlu Deprem Sigortası، ويُعرف غالبًا باسم DASK نسبةً إلى المؤسسة المسؤولة عنه). ويستند إلى قانون تأمين الكوارث رقم 6305، وتُصدر الوثائق باسم مؤسسة تأمين الكوارث الطبيعية DASK (TCIP) عبر شركات تأمين معتمدة ووكالاتها.
- المباني المشمولة: المساكن المسجلة في السجل العقاري ضمن حدود البلديات، بما فيها الشقق والوحدات المستقلة الأخرى الخاضعة لقانون ملكية الطوابق رقم 634، حتى لو استُخدمت محلًا تجاريًا أو مكتبًا. ولا تشمل المباني المستخدمة بالكامل لأغراض تجارية أو صناعية، ولا المباني القروية، ولا المباني العامة.
- أين تُفحص الوثيقة: تُفحص أثناء معاملات السجل العقاري (الطابو)، ولا يمكن إتمام اشتراكات الكهرباء والمياه بدونها. كما تشترطها البنوك للحصول على قرض سكني.
- ما يغطيه: أضرار الزلزال، وأضرار الحريق والانفجار والانهيار الأرضي والتسونامي الناتجة مباشرة عن الزلزال.
- القسط: يُحسب بحسب نوع البناء ومساحته الإجمالية وسنة إنشائه وعدد طوابقه، وبحسب فئة المخاطر في الحي. وترفع DASK الأقساط كل عام تماشيًا مع تكلفة البناء للمتر المربع.
- التجديد: تُصدر الوثائق لمدة سنة، لذا جدّد وثيقتك كل عام؛ ويحصل من يجدد سنويًا على خصم التجديد.
يمكنك استخراج الوثيقة عبر وكالة تأمين أو فرع بنك. ولأن القسط يختلف من مسكن إلى آخر، اطلب عرض سعر لمسكنك بدلًا من الاعتماد على رقم متوسط.
أبرز النقاط
- تدفع المساكن 0.1% من القيمة الضريبية سنوياً، أو 0.2% في الولايات ذات البلديات الكبرى، ومنها موغلا وأنطاليا وأيدين وإزمير وإسطنبول.
- يدفع المالكون الأجانب وغير المقيمين بالشروط نفسها التي يدفع بها المالكون الأتراك.
- وضعت إعادة التقييم في 2026 سقفاً للقيم الضريبية عند ثلاثة أضعاف مستواها في 2025؛ واعتباراً من 2027 ترتفع بكامل معدل إعادة التقييم.
- تستحق الأقساط بحلول نهاية مايو ونهاية نوفمبر؛ ويستحق القسط الثاني لعام 2026 بحلول 30 نوفمبر.
- تترتب على ضريبة العقار غير المدفوعة فائدة شهرية بنسبة 3.7%، وتمنع البيع في السجل العقاري.
- تحتاج المساكن ضمن حدود البلديات أيضًا إلى تأمين الزلازل الإلزامي DASK، الذي يصدر لمدة سنة ويُجدد سنويًا، ويُفحص في السجل العقاري وعند اشتراكات الكهرباء والمياه.
الأسئلة الشائعة
هل يدفع الأجانب ضريبة العقار في تركيا؟
نعم. تسري ضريبة العقار على المالك بصرف النظر عن جنسيته أو إقامته، بنسبة 0.1% من القيمة الضريبية للمسكن، أو 0.2% في الولايات ذات البلديات الكبرى.
كيف أدفع emlak vergisi أونلاين من الخارج؟
يستخدم معظم المالكين الخدمة الإلكترونية لبلديتهم أو الخدمات المصرفية الإلكترونية التركية، ويحددون العقار برقمهم الضريبي التركي أو رقم هوية الأجنبي. احتفظ بالإيصالات لحين البيع.
لماذا ارتفعت ضريبة العقار عليّ كثيراً في 2026؟
كان عام 2026 عام إعادة تقييم عامة. وقد سمح القانون رقم 7566 بارتفاع القيم الضريبية لعام 2026 إلى ثلاثة أضعاف قيمة 2025، رغم أن النسب لم تتغير.
هل تنطبق ضريبة المساكن عالية القيمة على منزل العطلات الخاص بي؟
فقط إذا تجاوزت قيمته الضريبية للمبنى 17,711,000 TL (2026) ولم يكن معفى. وإذا كان مسكنك الوحيد في تركيا، فهو معفى.
من يدفع ضريبة العقار في سنة الشراء؟
البائع. ويبدأ التزامك في 1 يناير من السنة التالية لنقل الملكية.
تملك أو تشتري في تركيا؟
تصفّح عقاراتنا في تركيا وتواصل معنا إن كانت لديك أي أسئلة حول منزل تملكه أو تفكر فيه.
المصادر (تم التحقق في نوفمبر 2026)
- قانون ضريبة العقار رقم 1319 (mevzuat.gov.tr)
- الجريدة الرسمية: القانون رقم 7566 (19 ديسمبر 2025)
- KPMG تركيا: ملخص القانون رقم 7566
- القانون رقم 6360 بشأن البلديات الكبرى (mevzuat.gov.tr)
- بلاغ ضريبة العقار رقم 88: ضريبة المساكن عالية القيمة لعام 2026
- Sabah: الموعد النهائي للقسط الأول لعام 2026 في 1 يونيو
- قرار رئيس الجمهورية رقم 10556 بشأن فائدة التأخير (عبر Alomaliye)
- DASK: نطاق تأمين الزلازل الإلزامي وتغطيته (بالتركية)
- DASK: التأمين الإلزامي في 9 خطوات (بالتركية)
- DASK: التعرفة والأقساط (بالتركية)
- DASK: القروض السكنية ومعاملات السجل العقاري (بالتركية)
- DASK: اشتراك الكهرباء (بالتركية)
- DASK: اشتراك المياه (بالتركية)
- DASK: شركات التأمين المعتمدة (بالتركية)
آخر تحديث: نوفمبر 2026
هذا الدليل معلومات عامة وليس استشارة قانونية أو ضريبية؛ فالقواعد والمبالغ بالليرة تتغير، لذا تحقق من الوضع الحالي مع مستشار مؤهل قبل أن تتصرف.