دليل المشتري الأجنبي لإجراءات نقل سند الملكية (الطابو) في تركيا

سند الملكية (الطابو) في تركيا هو الوثيقة الرسمية التي تثبت ملكيتك للعقار. تصدره المديرية العامة للسجل العقاري والمساحة (Land Registry and Cadastre) بعد إتمام التسجيل، ولا تنتهي صلاحية هذا السجل. يشرح هذا الدليل آلية نقل الملكية للمشترين الدوليين، والمستندات المطلوبة، والتكاليف التي ستدفعها، وكيفية حماية أموالك.

ما هو سند الطابو ومن يصدره

يسجّل السجل العقاري الوطني جميع حقوق الملكية ويصدر الشهادة التي تثبت الحيازة القانونية. وتُعدّ المديرية العامة للسجل العقاري والمساحة الجهة الرسمية الوحيدة المختصة بحقوق الأراضي والعقارات.

ملكية حرة: العقارات السكنية والتجارية في هذا النظام ملكية حرة (تمليك). ولا يوجد نظام إيجار طويل الأمد (Leasehold) في المعاملات العادية.
قابل للتوريث: ينتقل سند الملكية إلى الورثة وفق قواعد الإرث المحلية، ويحتفظ الزوجان بحقوقهما في العقارات المشتراة بعد الزواج.
الأعباء ظاهرة: تظهر القيود والأعباء على السند ويجب رفعها قبل نقل الملكية.

السند الأحمر والسند الأزرق وارتفاق الطابق

يعتمد نوع الوثيقة التي ستتسلمها على طبيعة العقار الذي تشتريه.

السندات الحمراء تغطي الوحدات السكنية والتجارية المكتملة. وتبيّن الطابق ورقم الباب وحصة القسم والاستخدام المخصص، وتتيح للمالك المسجّل البيع والرهن.
السندات الزرقاء تخص الأراضي الخام والعقارات الزراعية. وتسجّل الموقع والمساحة والاستخدامات المسموح بها، ما يضع حدودًا للتطوير.
قيود الارتفاق تبيّن الحقوق المشتركة ونسب حصص الملاك، وهي شائعة في المشاريع المرحلية والمباني متعددة الملاك.
ارتفاق الطابق يُصدر أثناء البناء لتأمين تخصيص وحدتك. وبعد منح رخصة السكن (إذن الإشغال) يتحول إلى وثيقة ملكية كاملة.

الوثيقة	تنطبق على	أهم البيانات المسجلة
الأحمر	الوحدات المكتملة	الطابق، رقم الباب، الحصة، المالك
الأزرق	الأراضي والعقارات الزراعية	الموقع، المساحة، الاستخدام المسموح
الارتفاق	المنشآت المشتركة	حصص الملاك، الحقوق
ارتفاق الطابق	قيد الإنشاء	تخصيص الوحدة، رقم تعريف المشروع

تحقق مما إذا كان المشروع حاصلًا على رخصة سكن، فهي تحدد ما إذا كنت ستتسلم ارتفاق طابق أم وثيقة ملكية كاملة.

إجراءات نقل الملكية خطوة بخطوة

من لحظة قبول العرض حتى التسجيل، يمكن إنجاز التقييم والترجمات وترتيبات الرقم الضريبي في وقت واحد، بحيث يتسلم السجل العقاري ملفًا مكتملًا بسرعة.

التقييم. يكون التقرير جاهزًا عادةً خلال يومين تقريبًا. ويمكن البدء بالترجمات والإجراءات المصرفية بالتوازي.
تقديم الطلب. بعد جاهزية التقييم، يُقدَّم الطلب في مكتب السجل العقاري والمساحة (Land Registry and Cadastre).
الدفع. يجب تأكيد استلام الأموال قبل التوقيع. وهذا هو الضمان المعتاد في السجل العقاري.
التحقق. يتحقق المكتب من الهوية واكتمال المستندات وحالة الأعباء المسجلة.
التوقيع والتسجيل. يُدعى الطرفان للتوقيع في اليوم نفسه. وفي ذلك اليوم يطلب الموظف من البائع تأكيد وصول الأموال.

تُنجز معظم معاملات نقل الملكية خلال 1–2 يوم بعد تقديم الطلب. وتُسجَّل الملكية عند إتمام التسجيل، ويمكنك الحصول على سند الملكية أو التأكيد الرقمي فورًا. وإذا تعذّر حضورك، فإن الوكالة الرسمية تبقي الإجراءات جارية.

المستندات المطلوبة

المشتري

جواز السفر الأصلي وترجمة موثقة لجواز السفر.
الرقم الضريبي التركي ونموذج بيانات الهوية المعبأ.
صورتان شخصيتان بحجم جواز السفر للمشتري، وصورة للبائع عند الطلب.

البائع

هوية حكومية سارية، وسند الملكية الحالي، وشهادة إخلاء طرف أو شهادة خلو من الأعباء تثبت عدم وجود قيود مانعة.

مستندات الصفقة

تقرير تقييم حديث، ومستند صرف أجنبي في حال تحويل الأموال من الخارج، وتأمين DASK الإلزامي ضد الزلازل إذا كان العقار يحتاجه.

نقاط يجب تذكرها

يجب أن تتطابق الأسماء والأرقام تمامًا مع الهويات الرسمية، لتفادي إعادة التقديم والحفاظ على موعد التوقيع.
يمكننا استخراج بعض المستندات نيابةً عنك، لكن المستندات الأصلية التي تتطلب توقيعًا يجب أن تصدر عنك.
يلزم مترجم محلّف لبعض المستندات، وتُطبَّق الأبوستيل على السجلات المدنية عند وجود قاصرين.

التكاليف والضرائب والرسوم

ضريبة نقل الملكية تبلغ 4% من القيمة المصرّح بها للعقار. ووفق القانون يدفع كل طرف 2%، لكن العُرف المحلي كثيرًا ما يجعل المشتري يتحمل الـ 4% كاملة ما لم تتفقا على خلاف ذلك. اتفق على توزيعها مبكرًا ودوّنه في العقد.

الرسم	موعد الاستحقاق	من يدفعه عادةً
ضريبة نقل الملكية (4%)	عند التسجيل	المشتري أو البائع (العُرف قابل للتفاوض)
التقييم	قبل تقديم الطلب	المشتري
رسوم رأس المال المتداول للمكتب	عند تقديم الطلب	المشتري

يلزم إثبات الدفع قبل التوقيعات النهائية، وسيتحقق المكتب من الإيصالات.

الالتزامات المستمرة

تختلف ضريبة العقار السنوية بحسب المدينة وفئة العقار، وهي تقارب 0.1–0.6%. أما ضريبة دخل الإيجار فهي تصاعدية؛ فعلى سبيل المثال تبلغ الشرائح الدنيا نحو 15% دون حدّ معيّن.

الضمانات والحالات الخاصة

الحساب الضامن عبر Takasbank

يزيل مسار الحساب الضامن عبر نظام التسوية الوطني مخاطر التوقيت بين الدفع وتسجيل الملكية. فتحوّل الأموال إلى بنك المقاصة، وعندما يسجّل المكتب عملية نقل الملكية تُحرَّر الأموال للبائع خلال ثوانٍ. وهذا يوائم بين الدفع ونقل الملكية ويقلل مخاطر الاحتيال. وننصح باستخدام الحساب الضامن المرتبط بالسجل العقاري في التحويلات العابرة للحدود.

الرهن العقاري (Hypothec)

الرهن العقاري هو قيد يسجله الدائن على السند. وبعد تسوية الدين، يكون رفعه طلبًا بسيطًا مع توقيعات في اليوم نفسه في السجل العقاري.

القاصرون والأزواج

يجوز للقاصرين تملّك العقارات بمساعدة الوالدين وشهادة ميلاد موثقة بالأبوستيل. وتسري حقوق الزوج/الزوجة على الأصول المشتراة بعد الزواج، ويمكن تدوينها كمسكن للأسرة لحماية حقوق الإرث.

السندات المفقودة

تُعاد طباعة السندات المفقودة في أي مكتب، وتتوفر نسخ رقمية عبر Web-Tapu وe-Devlet للتحقق السريع.

الجنسية عن طريق الاستثمار

يتطلب هذا المسار شراء عقار بما لا يقل عن 400,000 دولار أمريكي، وتدوين قيد منع البيع لمدة ثلاث سنوات على سند الملكية. ويظل التأجير مسموحًا.

نصائح عملية

تأكد من تطابق الأسماء والأرقام في جميع المستندات.
اطلب شهادات إخلاء الطرف مسبقًا واحجز مواعيد التوقيع في منتصف الأسبوع لخدمة أسرع.

كيف يمكننا مساعدتك

نراجع مستنداتك مسبقًا، وننسق الترجمات والتوثيقات، ونحجز موعد السجل العقاري، ونتصرف نيابةً عنك لدى المكتب. كما نبقيك على اطلاع بالرسوم والضرائب والحالة، ويمكننا المساعدة في ترتيب زيارة أو إتمام الصفقة عن بُعد.

لمناقشة الخطوات التالية، اتصل على +90 538 025 99 96 أو راسلنا عبر البريد الإلكتروني [email protected].

الأسئلة الشائعة

ما الذي يأتي أولًا: الدفع أم التوقيع في السجل العقاري؟

الدفع. يتوقع السجل العقاري إثبات توفر الأموال قبل التوقيعات النهائية، وغالبًا عبر إيصالات مصرفية أو ترتيبات الحساب الضامن أو إقرارات الصرف الأجنبي الرسمية. وننصح بالحساب الضامن عبر قنوات موثوقة لحماية المشتري والبائع.

ما المستندات التي يجب على المشتري تقديمها لتجنب التأخير؟

تحتاج إلى جواز سفر ساري، وترجمة تركية معتمدة، ورقم ضريبي تركي، ونموذج الهوية الخاص بالسجل العقاري. وقد تحتاج أيضًا إلى إثبات الأموال أو مستندات الصرف الأجنبي، وإلى وكالة رسمية إذا تعذّر حضورك.

ما الجدول الزمني المعتاد من العرض إلى التوقيعات النهائية؟

يمكن إنجاز التقييم وفحص المستندات خلال يومين تقريبًا بمجرد وجود اتفاق. وبعد ترتيبات الدفع، غالبًا ما يُنجز تقديم الطلب والتحقق والتوقيعات النهائية في اليوم نفسه. وقد تضيف الحالات المعقدة أو التمويل أو نقص المستندات بضعة أيام.

ما الفرق بين السند الأحمر والسند الأزرق؟

يتعلق السند الأحمر بالوحدات السكنية أو التجارية المسجلة في المشاريع المنجزة. أما السند الأزرق فهو للأراضي غير المطورة أو القطع الزراعية. ولكل منهما إجراءات نقل وقيود مختلفة، لذا ينبغي مراجعة قيد السجل العقاري قبل الالتزام.

ماذا لو فُقد سند الملكية؟

يمكن للسجل العقاري إصدار نسخ معتمدة وإعادة طباعة السند بعد التحقق من الهوية وتقديم طلب رسمي. كما يتوفر التحقق الرقمي عبر بوابات السجل الرسمية مثل Web-Tapu وe-Devlet.