En bref : la taxe foncière annuelle en Turquie (emlak vergisi) est un impôt municipal de 0,1 % par an de la valeur fiscale d'un logement, ou de 0,2 % dans les provinces métropolitaines comme Muğla, Antalya et Istanbul. Les propriétaires étrangers la paient aux mêmes conditions que les propriétaires turcs, en deux échéances : avant fin mai et avant fin novembre. Les valeurs fiscales ont été recalculées en 2026, avec un plafond de trois fois leur niveau de 2025, et seul un petit nombre de logements de grande valeur paient en plus la taxe distincte sur les logements de valeur.
Ce guide s'appuie sur la loi relative à la taxe foncière et sur les annonces officielles au 12 novembre 2026. La seconde échéance 2026 est à régler avant le 30 novembre 2026.
Qu'est-ce que l'emlak vergisi et qui la paie ?
L'emlak vergisi est le nom générique de deux impôts prévus par la loi n° 1319 sur la taxe foncière : la taxe sur les bâtiments (bina vergisi), qui vise maisons et appartements, et la taxe sur les terrains (arazi vergisi), qui vise parcelles et terres. Elle est établie et perçue par la municipalité où se situe le bien, et non par le centre des impôts de l'État.
- Qui paie : le propriétaire inscrit, ou le titulaire d'un droit d'usufruit s'il y en a un. Les copropriétaires paient au prorata de leurs quotes-parts.
- Résidents et non-résidents : la loi ne fait aucune distinction selon la nationalité ou la résidence ; un propriétaire étranger vivant à l'étranger paie donc exactement comme un propriétaire turc.
- Point de départ : l'obligation commence l'année budgétaire qui suit le changement de propriétaire. En pratique, le vendeur paie pour l'année de la vente et l'acheteur à partir du 1er janvier de l'année suivante.
- Déclaration : la loi impose une déclaration de taxe foncière (bildirim) auprès de la municipalité l'année de l'acquisition. Depuis 2021, les bureaux du registre foncier signalent aussi les mutations aux municipalités par voie électronique, mais il reste utile de vérifier que le logement figure bien à votre nom.
Comment la réévaluation de 2026 a-t-elle modifié les valeurs fiscales ?
La taxe foncière est calculée sur une valeur fiscale (vergi değeri), et non sur le prix du marché. Pour les bâtiments, elle est déterminée à partir de la valeur du terrain ou de la quote-part de terrain, fixée rue par rue par des commissions d'évaluation locales, et de barèmes officiels de coûts de construction. Les valeurs fiscales sont réévaluées lors des années de réévaluation générale, et 2026 en faisait partie.
Pour éviter des hausses trop brutales, la loi n° 7566 (Journal officiel du 19 décembre 2025) a plafonné la valeur fiscale 2026 des bâtiments et terrains à 200 % au maximum au-dessus de la valeur 2025. Autrement dit, une valeur fiscale 2026 peut atteindre au plus trois fois le montant de 2025. De 2027 à 2029, les valeurs augmenteront chaque année du taux de réévaluation intégral (yeniden değerleme oranı), au lieu de la moitié de ce taux selon la règle précédente.
La valeur fiscale compte aussi lors d'un achat ou d'une vente. Le prix déclaré au registre foncier (tapu) ne peut pas être inférieur à la valeur retenue pour la taxe foncière, et la loi 7566 a porté la pénalité pour sous-déclaration à une fois l'impôt éludé.
Quels sont les taux dans les municipalités ordinaires et métropolitaines ?
Les taux sont fixés par la loi n° 1319 et n'ont pas changé pour 2026. Dans le périmètre des municipalités métropolitaines, ils sont majorés de 100 %.
| Type de bien | Taux ordinaire | Taux métropolitain |
|---|---|---|
| Logement (mesken) | 0,1 % | 0,2 % |
| Autre bâtiment, par exemple un commerce ou un bureau | 0,2 % | 0,4 % |
| Terrain à bâtir (arsa) | 0,3 % | 0,6 % |
| Terrain agricole (arazi) | 0,1 % | 0,2 % |
En vertu de la loi n° 6360, les municipalités métropolitaines de Muğla, Aydın, Antalya, İzmir et Mersin couvrent l'ensemble de leur province, comme celle d'Istanbul. Un logement à Fethiye, Dalyan, Bodrum, Didim, Kalkan, Alanya ou Çeşme est donc taxé au taux métropolitain de 0,2 %.
Un exemple chiffré
Si votre villa à Fethiye a une valeur fiscale de 2 000 000 TL en 2026, la taxe annuelle représente 0,2 % de ce montant, soit 4 000 TL, payés en deux échéances de 2 000 TL. Ce chiffre n'est qu'une illustration ; l'avis d'imposition de votre municipalité indique votre valeur fiscale réelle.
L'allègement pour un logement unique
La loi 1319 permet au Président de ramener le taux à zéro pour certains propriétaires d'un logement unique d'une surface brute de 200 m² au plus, notamment les personnes dont le seul revenu est une pension versée par des organismes de sécurité sociale créés par la loi. Le texte vise des organismes turcs : les retraités étrangers ne doivent donc pas présumer qu'il s'applique à eux ; renseignez-vous auprès de la municipalité.
Quand les échéances tombent-elles, et peut-on payer depuis l'étranger ?
La loi 1319 prévoit deux échéances égales : la première en mars, avril et mai, la seconde en novembre. En 2026, la première date limite a été reportée au 1er juin, le 31 mai tombant un dimanche ; la seconde échéance est à régler avant le 30 novembre 2026.
Il n'est pas nécessaire d'être en Turquie pour payer. Les moyens habituels sont :
- le service en ligne de votre municipalité (e-belediye), où vous consultez votre dette avec votre numéro fiscal turc ou votre numéro d'identité d'étranger ;
- les banques turques, via la banque en ligne ou au guichet ;
- le service des recettes de la municipalité, en personne ou par l'intermédiaire d'un représentant.
Conservez les reçus de paiement. Vous aurez besoin d'une situation de taxe foncière à jour au moment de vendre.
Qu'est-ce que la taxe sur les logements de valeur (değerli konut vergisi) ?
La taxe sur les logements de valeur est un impôt national distinct qui vise les logements dont la valeur fiscale du bâtiment est très élevée. Elle se déclare auprès du centre des impôts local de l'administration fiscale (GİB), et non auprès de la municipalité. Pour 2026, les tranches sont les suivantes :
| Valeur fiscale du bâtiment (TL) | Taxe |
|---|---|
| Jusqu'à 17 711 000 | Aucune |
| De 17 711 000 à 26 567 000 | 0,3 % sur la part au-delà de 17 711 000 |
| De 26 567 000 à 35 425 000 | 26 568 TL plus 0,6 % sur la part au-delà de 26 567 000 |
| Au-delà de 35 425 000 | 79 716 TL plus 1,0 % sur la part au-delà de 35 425 000 |
- Exonérations : si vous ne possédez qu'un seul logement en Turquie, il est exonéré. Si vous possédez plusieurs logements entrant dans le champ de la taxe, celui de plus faible valeur est exonéré.
- Échéances : la déclaration est due avant le 20 février de l'année qui suit le premier dépassement du seuil, puis chaque année ; la taxe se paie en deux échéances, fin février et fin août.
- 2027 : le nouveau seuil n'avait pas été publié lors de notre vérification.
Notez que les tranches reposent sur la valeur fiscale du bâtiment, et non sur le prix demandé. Notre guide des coûts cachés de la propriété immobilière en Turquie présente les frais d'acquisition et les autres frais courants.
Que se passe-t-il si vous ne payez pas ?
- Intérêts de retard : la taxe foncière est recouvrée en vertu de la loi sur le recouvrement des créances publiques (n° 6183). Les intérêts de retard (gecikme zammı) sont de 3,7 % par mois depuis le 13 novembre 2025 (décision présidentielle n° 10556).
- Recouvrement forcé : les municipalités peuvent poursuivre les impayés grâce aux pouvoirs de recouvrement de la loi 6183.
- Vente bloquée : depuis 2021, la loi 1319 impose aux bureaux du registre foncier de vérifier électroniquement les dettes de taxe foncière. Un logement grevé d'une taxe foncière impayée ne peut pas être cédé, sauf dans des cas comme la succession, une décision de justice ou une vente forcée.
- Absence de déclaration : si une déclaration obligatoire n'est pas faite à temps, la municipalité établit elle-même l'impôt.
Si vous avez manqué des échéances en vivant à l'étranger, demandez à la municipalité un relevé de votre dette et réglez-la avant de mettre le logement en vente.
Faut-il souscrire l'assurance séisme obligatoire DASK ?
En plus de la taxe foncière, les logements situés dans les limites municipales doivent être couverts par l'assurance séisme obligatoire (Zorunlu Deprem Sigortası, souvent appelée DASK, du nom de l'organisme qui la gère). Elle repose sur la loi n° 6305 sur les assurances contre les catastrophes, et les polices sont émises au nom de DASK, l'Institution d'assurance contre les catastrophes naturelles (TCIP), par des compagnies d'assurance agréées et leurs agences.
- Quels bâtiments : les logements situés dans les limites municipales et inscrits au registre foncier, y compris les appartements et autres lots indépendants relevant de la loi sur la copropriété (n° 634), même utilisés comme commerce ou bureau. Les bâtiments entièrement commerciaux ou industriels, les constructions villageoises et les bâtiments publics en sont exclus.
- Où elle est contrôlée : la police est vérifiée lors des opérations au registre foncier (tapu), et les abonnements à l'électricité et à l'eau ne peuvent pas être finalisés sans elle. Les banques l'exigent aussi pour un crédit immobilier.
- Ce qu'elle couvre : les dommages causés par un séisme, ainsi que par l'incendie, l'explosion, le glissement de terrain et le tsunami provoqués directement par un séisme.
- Prime : elle dépend du type de construction, de la surface brute, de l'année de construction et du nombre d'étages du bâtiment, ainsi que du groupe de risque du quartier. DASK augmente les primes chaque année en fonction des coûts de construction au mètre carré.
- Renouvellement : les polices sont émises pour un an, renouvelez donc la vôtre chaque année ; les propriétaires qui renouvellent chaque année bénéficient d'une remise de renouvellement.
Vous pouvez souscrire une police auprès d'une agence d'assurance ou d'une agence bancaire. La prime variant d'un logement à l'autre, demandez un devis pour le vôtre plutôt que de vous fier à un montant moyen.
À retenir
- Les logements paient 0,1 % de leur valeur fiscale par an, ou 0,2 % dans les provinces métropolitaines, dont Muğla, Antalya, Aydın, İzmir et Istanbul.
- Les propriétaires étrangers et non-résidents paient aux mêmes conditions que les propriétaires turcs.
- La réévaluation de 2026 a plafonné les valeurs fiscales à trois fois leur niveau de 2025 ; à partir de 2027, elles augmentent du taux de réévaluation intégral.
- Les échéances tombent fin mai et fin novembre ; la seconde échéance 2026 est à régler avant le 30 novembre.
- Une taxe foncière impayée entraîne des intérêts de 3,7 % par mois et bloque toute vente au registre foncier.
- Les logements situés dans les limites municipales doivent aussi avoir l'assurance séisme obligatoire DASK, émise pour un an et renouvelée chaque année ; elle est contrôlée au registre foncier et pour les abonnements à l'électricité et à l'eau.
Questions fréquentes
Les étrangers paient-ils la taxe foncière en Turquie ?
Oui. La taxe foncière s'applique au propriétaire quelle que soit sa nationalité ou sa résidence, à raison de 0,1 % de la valeur fiscale pour un logement, ou 0,2 % dans les provinces métropolitaines.
Comment payer l'emlak vergisi en ligne depuis l'étranger ?
La plupart des propriétaires utilisent le service en ligne de leur municipalité ou la banque en ligne d'une banque turque, en identifiant le bien avec leur numéro fiscal turc ou leur numéro d'identité d'étranger. Conservez les reçus pour le jour de la vente.
Pourquoi ma taxe foncière a-t-elle autant augmenté en 2026 ?
2026 était une année de réévaluation générale. La loi n° 7566 a permis aux valeurs fiscales 2026 d'atteindre jusqu'à trois fois la valeur 2025, même si les taux n'ont pas changé.
La taxe sur les logements de valeur s'applique-t-elle à ma résidence secondaire ?
Seulement si sa valeur fiscale de bâtiment dépasse 17 711 000 TL (2026) et qu'elle n'est pas exonérée. S'il s'agit de votre seul logement en Turquie, elle est exonérée.
Qui paie la taxe foncière l'année de mon achat ?
Le vendeur. Votre obligation commence le 1er janvier de l'année qui suit la mutation.
Propriétaire ou futur acquéreur en Turquie ?
Parcourez nos biens en Turquie et contactez-nous pour toute question sur un logement que vous possédez ou que vous envisagez d'acheter.
Sources (vérifiées en novembre 2026)
- Loi n° 1319 sur la taxe foncière (mevzuat.gov.tr, en turc)
- Journal officiel : loi n° 7566 (19 décembre 2025)
- KPMG Türkiye : synthèse de la loi n° 7566 (en turc)
- Loi n° 6360 sur les municipalités métropolitaines (mevzuat.gov.tr, en turc)
- Communiqué n° 88 sur la taxe foncière : taxe 2026 sur les logements de valeur (en turc)
- Sabah : date limite du 1er juin pour la première échéance 2026 (en turc)
- Décision présidentielle n° 10556 sur les intérêts de retard (via Alomaliye, en turc)
- DASK : couverture et champ de l'assurance séisme obligatoire (en turc)
- DASK : l'assurance obligatoire en 9 étapes (en turc)
- DASK : tarif et primes (en turc)
- DASK : crédits immobiliers et opérations au registre foncier (en turc)
- DASK : abonnement à l'électricité (en turc)
- DASK : abonnement à l'eau (en turc)
- DASK : compagnies d'assurance agréées (en turc)
Mis à jour : novembre 2026
Ce guide est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal ; les règles et les montants en livres évoluent, vérifiez donc la situation actuelle auprès d'un conseiller qualifié avant d'agir.