Les frais d'achat immobilier en Turquie ne se limitent pas au prix de vente convenu, mais ils sont généralement prévisibles dès lors que l'on sait à quoi s'attendre. Ce guide présente les principaux frais, taxes et règles de change que les acheteurs britanniques doivent prévoir dans leur budget, du jour du transfert de propriété jusqu'aux charges annuelles.
L'essentiel en bref
- Prévoyez environ 3–4 % de frais liés à l'achat, en plus du prix convenu.
- La taxe d'enregistrement s'élève à 4 % de la valeur déclarée sur le Tapu (titre de propriété), et non de la valeur de marché.
- Prévoyez les frais de traducteur, de notaire, de banque et du bureau du Tapu à la signature.
- Les taxes annuelles et l'assurance tremblement de terre DASK sont généralement moins élevées que sur de nombreux marchés européens.
- Un rapport d'expertise facultatif peut être judicieux pour les transactions complexes ou de forte valeur.
- Organisez tôt votre change de devises, les démarches bancaires et votre certificat d'achat de devises étrangères.
Quel budget supplémentaire prévoir ?
Pour de nombreux acheteurs britanniques, les sommes supplémentaires dues lors du transfert représentent environ 3–4 % du prix convenu. La raison principale est la taxe d'achat/d'enregistrement de 4 %, qui s'applique à la valeur déclarée (cadastrale) figurant sur le Tapu et non au prix de marché complet.
Les valeurs déclarées se situent souvent entre 50 et 85 % environ de la valeur réelle du marché, ce qui explique que le coût total d'acquisition reste relativement faible par rapport à de nombreux marchés de l'UE. Vous pouvez vous rapprocher de 3 % lorsque les valeurs déclarées sont basses et que vous recourez à des services de base. L'ajout de conseillers ou de rapports facultatifs peut vous amener vers 4 %.
Votre budget final dépendra aussi du bien. Appartement ou villa, ainsi que les équipements et les charges de copropriété (aidat) qui y sont liés, influent à la fois sur les dépenses initiales et sur les dépenses courantes.
Les frais initiaux en détail
Taxe d'achat/d'enregistrement au Tapu
La taxe Tapu est fixée à 4 % de la valeur déclarée sur l'acte. La valeur déclarée étant souvent inférieure à la valeur de marché, le montant à payer dépend de cet écart.
Traducteur, notaire et procuration
Voici les montants habituels pour une transaction standard :
- Traduction assermentée du passeport : ~5 500 TL par personne
- Procuration (POA) devant notaire : ~4 500 TL
- Traducteur pour la signature : ~4 000 TL
Ces montants varient ; considérez-les comme une indication.
Frais juridiques, d'agence et autres
- Doner Semeye : ~20 000 TL
- Avocat : ~£750–1 000, selon l'étendue de la mission
- Commission d'agence : officiellement 2 % plus TVA (la prise en charge par le vendeur ou l'acheteur varie)
DASK et rapport d'expertise facultatif
Le DASK, assurance tremblement de terre obligatoire, est souscrit lors du transfert. Les primes annuelles varient selon la surface et les paramètres déclarés et peuvent aller de quelques centaines de TL jusqu'à ~2 000 TL.
Un rapport d'expertise coûte environ 300 € (env. 20 000 TL et plus). Il est facultatif et n'est pas obligatoire pour les transferts standard après le 13.06.2024, mais il peut réduire les risques sur les achats plus importants, faciliter l'obtention d'un financement et aider à préparer une revente.
Payer en livres turques : le certificat DAB
Vos fonds doivent être convertis en livres turques, et un justificatif de change certifié doit être obtenu, avant que le bureau du Tapu ne procède.
Depuis le 21 janvier 2022, tout achat par un étranger doit être effectué en livres turques par l'intermédiaire de banques locales. Votre virement, souvent envoyé en GBP, est converti via la Banque centrale, et la banque délivre un certificat d'achat de devises étrangères (DAB). Seuls l'acheteur, le vendeur ou un représentant légal disposant d'une autorisation expresse peuvent signer le document de change.
Limiter les pertes de change
Les écarts de change et les prélèvements bancaires peuvent réduire la somme qui parvient à la caisse du Tapu. Pour conserver une plus grande part de votre argent :
- Transférez des GBP sur votre compte turc, laissez la banque les convertir via la Banque centrale, et obtenez le DAB avant votre rendez-vous.
- Si votre mandataire signe à votre place, vérifiez qu'il dispose d'une autorisation expresse pour les opérations de change.
- Comparez le guichet bancaire, les prestataires de change pour entreprises ou les versements échelonnés afin de réduire les écarts.
- Coordonnez votre banque, celle du vendeur et le bureau du Tapu pour que le DAB soit délivré à temps pour le créneau de transfert.
Prévoyez des plafonds préapprouvés, des références de virement claires et une petite marge pour les variations de taux afin que la signature de l'acte ne soit pas retardée.
Valeur déclarée et prix de marché
Dans de nombreux secteurs, les valeurs officielles se situent autour de 75–85 % de la valeur de marché, tandis que dans certaines zones elles sont plus basses, plus proches de 50 %. Les autorités utilisent la valeur déclarée pour le calcul des taxes et de l'enregistrement.
Le jour de la signature au bureau du Tapu
Un traducteur agréé doit être présent lorsque des acheteurs étrangers signent. Comptez des frais habituels d'environ 4 000 TL pour l'assistance sur place. Les frais du bureau du Tapu le jour même sont modestes et varient selon le bureau.
Documents à apporter
- Passeports, et traductions certifiées lorsque c'est exigé
- Un numéro d'identification fiscale turc
- Le certificat DAB
- Une police DASK
- Des photos biométriques récentes
- Les documents du vendeur
Si vous recourez à une procuration notariée, vérifiez qu'elle couvre expressément les opérations de change, les démarches et le droit de signature.
Installer votre logement après la signature
Une fois l'acte signé, vous devrez enregistrer les compteurs et souscrire les services domestiques.
- Électricité : comptez environ 1 500 TL pour le dépôt d'abonnement.
- Eau : environ 800 TL, bien que certaines localités annoncent un montant combiné d'≈250 € pour les deux.
- Relevés de compteurs : faites-les effectuer à la remise des clés pour éviter de payer une consommation antérieure.
- Internet et TV : les services OTT tels que Netflix, Prime et Disney+ sont courants, et l'IPTV est possible lorsque la qualité de la ligne le permet.
Coûts annuels de propriété
Taxe foncière
La taxe foncière représente environ 0,3–0,4 % de la valeur déclarée sur le Tapu. Elle se règle en deux versements, le premier avant la fin mai et le second avant la fin novembre. Dans les quartiers plus calmes, un appartement standard peut présenter une facture très faible, par exemple environ 250 TL.
Charges d'entretien du site (aidat)
L'aidat dépend de la résidence et de ses équipements. Il couvre généralement des services tels que la sécurité, le nettoyage, l'électricité des parties communes, un gardien, le jardin, l'éclairage, l'ascenseur et l'exploitation de la piscine. Voici quelques repères :
- Appartements : ~£500–1 000 par an
- Villas en résidence : ~£750–1 500
- Entretien d'une piscine privée : ~£1 200–2 500 par an
DASK et assurances facultatives
Le DASK se renouvelle chaque année. Vous pouvez également envisager des assurances multirisques facultatives qui ajoutent une garantie du contenu et de la responsabilité civile. Comparez les primes et les plafonds pour concilier protection et objectifs d'investissement.
Services collectifs
Les dépôts d'électricité et d'eau restent auprès du fournisseur et peuvent être transférés à votre nom. Les factures peuvent être réglées à la poste ou par prélèvement bancaire.
Questions fréquentes
Quels sont les principaux coûts cachés lors d'un achat en Turquie ?
Outre le prix d'achat, prévoyez la taxe Tapu de 4 % sur la valeur déclarée, les frais de traducteur et de notaire, les frais de banque et du bureau du Tapu, ainsi que l'assurance DASK. Selon votre mode d'achat, vous pouvez également payer des honoraires d'avocat, une commission d'agence et le coût d'un rapport d'expertise facultatif.
La taxe de 4 % est-elle calculée sur le prix de marché ?
Non. Elle est calculée sur la valeur déclarée inscrite sur le Tapu, qui se situe souvent entre 50 et 85 % environ de la valeur de marché. Cet écart explique principalement pourquoi le coût total se situe généralement autour de 3–4 %.
Qu'est-ce que le certificat d'achat de devises étrangères (DAB) ?
Depuis le 21 janvier 2022, les achats effectués par des étrangers doivent être réglés en livres turques par l'intermédiaire de banques locales. Vos fonds sont convertis via la Banque centrale, et la banque délivre le DAB comme preuve certifiée de cette opération de change. Vous en avez besoin pour votre rendez-vous au Tapu.
Combien coûte la détention d'un bien chaque année ?
Les principaux postes annuels sont la taxe foncière, à environ 0,3–0,4 % de la valeur du Tapu, le renouvellement du DASK et l'aidat, qui dépend de la résidence. L'entretien d'un appartement s'élève couramment à £500–1 000 par an, et les villas avec piscine privée coûtent davantage.
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