Acheter un bien à Chypre du Nord : permis et frais

En bref : les étrangers peuvent acheter un bien à Chypre du Nord (la RTCN) avec un permis d'achat délivré par le Conseil des ministres. Depuis mai 2026, des décrets-lois temporaires ont remplacé l'ancienne règle d'un seul bien : un acheteur étranger peut désormais détenir jusqu'à trois appartements, une maison individuelle sur un terrain de 3 300 m² au plus, jusqu'à deux villas dans une résidence, ou un terrain de 1 338 m² au plus. Les nouveaux contrats doivent être enregistrés, et le permis demandé, dans un délai d'un mois, et des droits de mutation réduits de 4 % sur un premier bien s'appliquent jusqu'au 5 janvier 2027.

Ce guide s'appuie sur les comptes rendus du Journal officiel de la RTCN publiés dans la presse au 12 novembre 2026. Les règles de 2026 ont été adoptées par décret pendant les vacances parlementaires et pourraient encore changer lors de la modification de la loi n° 52/2008.

Qui peut acheter en RTCN, et comment fonctionne le permis d'achat ?

Les particuliers étrangers achètent en vertu de la loi sur l'acquisition de biens immobiliers et la location de longue durée par les étrangers (loi n° 52/2008). La propriété ne peut être transférée à un étranger tant que le Conseil des ministres n'a pas accordé un permis d'achat (satın alma izni). Selon le décret-loi n° 89/2026, la procédure se déroule ainsi :

vous signez un contrat de vente, puis vous l'enregistrez au bureau foncier du district et demandez le permis au ministère de l'Intérieur, les deux dans un délai d'un mois, après avoir payé les taxes et droits dus à l'enregistrement ;
un contrat qui n'est pas enregistré et suivi d'une demande de permis dans ce délai d'un mois est automatiquement nul ;
une fois le permis publié au Journal officiel, les droits de mutation doivent être payés dans un délai de 75 jours ouvrables et le titre transféré dans un délai d'un an, faute de quoi le permis devient caduc ;
les raccordements définitifs à l'électricité et à l'eau ne peuvent être effectués qu'après le paiement de toutes les taxes et de tous les droits.

L'achat donne-t-il droit à la résidence ?

Une modification du Conseil des ministres en vigueur depuis le 5 octobre 2026 accorde un permis de séjour de cinq ans, sans condition de revenus, lorsque le contrat de vente tamponné par le service des recettes et des impôts indique une valeur de 300 000 £ ou plus. En dessous de cette valeur, un permis de cinq ans exige la preuve de revenus réguliers d'au moins un salaire minimum de la RTCN par mois.

Ce qui a changé de 2024 à 2026 : limites de lots, quotas par projet et délais

Pendant des années, la règle pratique était d'un bien par acheteur étranger. Les règles ont été modifiées en 2024, puis en 2026 le gouvernement a agi par décret. Le décret-loi n° 63/2026 est entré en vigueur le 11 mai 2026. Les décrets-lois devenant caducs au bout de 90 jours, il a été remplacé par le décret-loi n° 89/2026, publié et entré en vigueur le 7 août 2026, avec les mêmes limites essentielles.

Avec un permis d'achat, un particulier étranger peut désormais acquérir une des options suivantes :

Option	La plupart des acheteurs étrangers	Ressortissants des pays qui reconnaissent la RTCN et accordent la réciprocité
Appartements	Jusqu'à 3	Jusqu'à 6
Villas dans une résidence ou un ensemble (deux niveaux)	Jusqu'à 2	Jusqu'à 3
Maison individuelle	Une, sur un terrain de 3 300 m² au plus	Une, sur un terrain de 3 300 m² au plus
Terrain	Jusqu'à 1 338 m², avec un seul logement	Jusqu'à 1 338 m², avec un seul logement

Autres règles du décret :

Quota par projet : 80 % au plus d'un programme résidentiel situé sur un terrain constructible peuvent être vendus à des étrangers.
Limite par parcelle : des parents proches, des alliés ou des ressortissants d'un même pays ne peuvent pas acquérir ensemble plus de la moitié des biens d'une même parcelle.
Contrats anciens : les contrats signés avant la modification de 2024 disposaient de six mois à compter du 7 août 2026 pour être enregistrés et faire l'objet d'une demande de permis. Les logements achevés et livrés achetés avant le décret disposent de 36 mois pour être transférés, toutes taxes payées.
Au-delà de la limite : les acheteurs ayant dépassé leur quota pouvaient le déclarer dans les six mois moyennant des frais de 1 % du prix (3 % ensuite). Pour les lots excédentaires, un certificat d'usage de dix ans peut être délivré : il donne le droit d'utiliser le logement, la propriété restant au vendeur.

Quels frais prévoir ?

Droits de mutation (tapu harcı)

Une décision du Conseil des ministres publiée le 7 octobre 2026 a réduit temporairement les droits de mutation perçus par le registre foncier. Les taux réduits s'appliquent jusqu'au 5 janvier 2027 inclus :

Bien acquis	Acheteurs étrangers	Ressortissants des pays qui reconnaissent la RTCN
1er	4 %	4 %
2e	5,5 %	4 %
3e	6 %	5,5 %
4e	–	5,5 %
5e et 6e	–	6 %

Le taux applicable à partir du 6 janvier 2027 n'avait pas été annoncé lors de notre vérification. Les droits seraient calculés sur l'estimation du registre foncier et payés en livres turques. Si votre transfert peut intervenir avant ou après cette échéance, demandez à votre avocat de chiffrer les deux scénarios.

Autres frais

Droit de timbre : les agences et les guides d'achat indiquent 0,5 % du prix du contrat, payé lors de son enregistrement.
TVA : les agences annoncent 5 % sur le neuf ; les reventes seraient exonérées.
Honoraires d'avocat : un avocat indépendant de la RTCN doit vérifier le titre, les autorisations du promoteur et le contrat avant que vous ne versiez un acompte.

Aucune source officielle de l'administration fiscale n'a confirmé les chiffres du droit de timbre et de la TVA : demandez à votre avocat un état écrit des frais.

Où cherchent les acheteurs : Kyrenia, Iskele ou Nicosie ?

Kyrenia (Girne) est une ville portuaire de la côte nord, adossée aux montagnes de Kyrenia, avec des villages comme Karaağaç et Bahçeli le long de la côte vers l'est. On y trouve à la fois des reventes et des programmes neufs, de l'appartement en ville à la villa.

Iskele se trouve sur la côte est, autour d'une longue baie de sable, et est connue pour ses résidences d'appartements proches de la plage. Si vous y achetez dans le neuf, les vérifications de contrat, de permis et de quota décrites ci-dessous comptent encore davantage.

Nicosie (Lefkoşa) est la capitale : une ville de l'intérieur, vivante toute l'année, avec administrations, universités et services, plus souvent choisie par ceux qui y travaillent ou y étudient que par les acheteurs de résidences de vacances.

Nous proposons actuellement 9 logements à Chypre du Nord, tous affichés en livres sterling, de 145 000 GBP à un peu moins de 800 000 GBP (11 novembre 2026). Nos logements à Girne démarrent à 145 000 GBP, notre logement à Iskele est affiché à 172 000 GBP et celui de Lefkoşa à 217 000 GBP.

Comment fonctionnent les achats sur plan et l'enregistrement des contrats ?

De nombreux achats en RTCN se font sur plan, avec des paiements échelonnés au promoteur. Selon le décret-loi 89/2026, le délai d'un mois pour enregistrer le contrat et demander le permis s'applique aussi à ces ventes : un contrat signé mais non enregistré risque désormais réellement d'être nul.

Enregistrez le contrat au bureau foncier du district dans le délai d'un mois et conservez l'exemplaire tamponné.
Vérifiez que le promoteur dispose d'un permis de construire et que le projet respecte le quota de 80 % de ventes aux étrangers.
Demandez quel type de titre porte le terrain. Les titres issus d'une propriété chypriote turque ou étrangère antérieure à 1974 diffèrent des titres d'échange (eşdeğer) et d'attribution, dont certains concernent des terrains appartenant à des Chypriotes grecs avant 1974 et peuvent comporter un risque de revendication.
Sachez que des tribunaux de la République de Chypre ont condamné des étrangers pour avoir aménagé, commercialisé ou vendu des terrains appartenant à des Chypriotes grecs dans le nord, y compris à des peines de prison en 2025. Faites-vous conseiller par un juriste indépendant sur l'historique du titre avant de vous engager.

Quel est le calendrier, de la réservation au titre ?

Réservation : convenez du prix et versez l'éventuel acompte de réservation, idéalement après que votre avocat a examiné les documents du titre.
Contrat : signez le contrat de vente.
Dans un délai d'un mois : enregistrez le contrat au bureau foncier, payez le droit de timbre et demandez le permis d'achat.
Permis : attendez la décision du Conseil des ministres et sa publication au Journal officiel.
Dans les 75 jours ouvrables suivant la publication : payez les droits de mutation.
Dans l'année suivant la publication : finalisez le transfert du titre à votre nom.
Après paiement de toutes les taxes : faites raccorder définitivement l'électricité et l'eau.

Pour les logements sur plan, le transfert intervient généralement après l'achèvement de l'immeuble : vérifiez donc comment le calendrier de votre contrat s'accorde avec les nouveaux délais.

À retenir

Les étrangers ont besoin d'un permis d'achat du Conseil des ministres avant tout transfert de titre.
Depuis mai 2026, un acheteur étranger peut détenir jusqu'à 3 appartements, 2 villas dans une résidence, une maison individuelle sur 3 300 m² au plus ou un terrain de 1 338 m² au plus.
Les contrats doivent être enregistrés et le permis demandé dans un délai d'un mois, sinon le contrat est nul.
Les droits de mutation pour les étrangers sont temporairement de 4 % sur un premier bien, jusqu'au 5 janvier 2027.
Un contrat d'une valeur de 300 000 £ ou plus permet désormais d'obtenir un permis de séjour de cinq ans sans condition de revenus.

Questions fréquentes

Combien de biens un étranger peut-il acheter à Chypre du Nord ?

Selon le décret-loi 89/2026, l'une des options suivantes : jusqu'à 3 appartements, jusqu'à 2 villas à deux niveaux dans une résidence, une maison individuelle sur 3 300 m² au plus, ou jusqu'à 1 338 m² de terrain avec un seul logement. Les ressortissants des pays qui reconnaissent la RTCN bénéficient de limites plus élevées.

Combien de temps faut-il pour obtenir le permis d'achat en RTCN ?

Il n'existe pas de délai de traitement officiel. Les règles fixent des échéances autour du permis : demande dans le mois suivant le contrat, paiement des droits de mutation dans les 75 jours ouvrables suivant la publication du permis et transfert du titre dans un délai d'un an.

Quels sont les droits de mutation à Chypre du Nord en 2026 ?

Jusqu'au 5 janvier 2027, les étrangers paient 4 % sur un premier bien, 5,5 % sur un deuxième et 6 % sur un troisième. Le taux applicable après cette date n'avait pas été annoncé lors de notre vérification.

Peut-on obtenir la résidence en achetant un bien à Chypre du Nord ?

Depuis le 5 octobre 2026, un contrat de vente tamponné de 300 000 £ ou plus permet d'obtenir un permis de séjour de cinq ans sans condition de revenus. En dessous, vous devez justifier de revenus d'au moins un salaire minimum de la RTCN par mois.

Les règles de 2026 sont-elles définitives ?

Non. Il s'agit de décrets-lois pris pendant les vacances parlementaires, dans l'attente d'une modification de la loi n° 52/2008 : vérifiez à nouveau la situation avant de signer.

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Sources (vérifiées en novembre 2026)

Mis à jour : novembre 2026

Ce guide est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal ; les règles de 2026 en RTCN sont temporaires et peuvent changer, vérifiez donc la situation actuelle auprès d'un avocat qualifié de la RTCN avant d'agir.

Acheter un bien à Chypre du Nord : permis, limites, coûts