Kısaca: Yabancılar Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti'nde (KKTC) Bakanlar Kurulu'ndan satın alma izni alarak mülk edinebiliyor. Mayıs 2026'dan bu yana geçici kanun hükmünde kararnameler eski tek mülk kuralının yerini aldı: yabancı bir alıcı artık üç daireye kadar, 3.300 m²'ye kadar arazi üzerinde tek bir müstakil ev, bir site içinde iki villaya kadar ya da 1.338 m²'ye kadar tek bir arsa edinebiliyor. Yeni sözleşmelerin bir ay içinde tescil ettirilmesi ve izin başvurusunun yapılması gerekiyor; ilk mülkte %4'lük indirimli tapu harcı 5 Ocak 2027'ye kadar geçerli.
Bu rehber, 12 Kasım 2026 itibarıyla KKTC Resmî Gazetesi'ne ilişkin haberleri esas alır. 2026 kuralları Meclis tatildeyken kararnameyle çıkarıldı ve 52/2008 sayılı Yasa değiştirildiğinde yeniden değişebilir.
KKTC'de kim mülk alabilir, satın alma izni nasıl işler?
Yabancı gerçek kişiler, yabancıların taşınmaz mal edinmesi ve uzun süreli kiralanmasına ilişkin yasa (52/2008 sayılı Yasa) kapsamında mülk satın alır. Bakanlar Kurulu satın alma izni vermeden mülkiyet yabancıya geçemez. 89/2026 sayılı Kanun Hükmünde Kararname'ye göre izin süreci şöyle işler:
- satış sözleşmesini imzalarsınız; ardından tescilde ödenmesi gereken vergi ve harçları ödeyerek sözleşmeyi ilçe tapu dairesinde tescil ettirir ve İçişleri Bakanlığı'na izin başvurusu yaparsınız; her ikisi de bir ay içinde;
- bu bir ay içinde tescil ettirilmeyen ve ardından izin başvurusu yapılmayan sözleşme kendiliğinden geçersiz olur;
- izin Resmî Gazete'de yayımlandıktan sonra tapu harcı 75 iş günü içinde ödenmeli ve tapu devri bir yıl içinde yapılmalıdır; aksi halde izin düşer;
- tüm vergi ve harçlar ödenmeden kalıcı elektrik ve su bağlantısı yapılamaz.
Mülk satın almak ikamet hakkı sağlar mı?
5 Ekim 2026'da yürürlüğe giren bir Bakanlar Kurulu değişikliği, Gelir ve Vergi Dairesi'nce damgalanmış satış sözleşmesinde 300.000 £ veya üzeri bir değer gösterildiğinde, gelir şartı aranmaksızın beş yıllık ikamet izni veriyor. Bu değerin altında beş yıllık izin için ayda en az bir KKTC asgari ücreti tutarında düzenli gelir kanıtlamak gerekiyor.
2024–2026'da neler değişti: birim sınırları, proje kotaları ve süreler
Yıllarca uygulamadaki kural, yabancı alıcı başına tek mülktü. Kurallar 2024'te değiştirildi; 2026'da ise hükümet kararnameyle harekete geçti. 63/2026 sayılı Kanun Hükmünde Kararname 11 Mayıs 2026'da yürürlüğe girdi. Kanun hükmünde kararnameler 90 gün sonra hükümsüz kaldığından, yerini aynı temel sınırları içeren ve 7 Ağustos 2026'da yayımlanarak yürürlüğe giren 89/2026 sayılı Kanun Hükmünde Kararname aldı.
Satın alma izniyle yabancı bir gerçek kişi artık aşağıdakilerden birini edinebilir:
| Seçenek | Yabancı alıcıların çoğu | KKTC'yi tanıyan ve mütekabiliyet uygulayan ülkelerin vatandaşları |
|---|---|---|
| Daire | En fazla 3 | En fazla 6 |
| Site içinde villa (iki katlı) | En fazla 2 | En fazla 3 |
| Müstakil ev | 3.300 m²'ye kadar arazi üzerinde bir adet | 3.300 m²'ye kadar arazi üzerinde bir adet |
| Arsa | 1.338 m²'ye kadar, üzerinde yalnızca bir konut olmak kaydıyla | 1.338 m²'ye kadar, üzerinde yalnızca bir konut olmak kaydıyla |
Kararnamedeki diğer kurallar:
- Proje kotası: imara açık arazideki bir konut projesinin en fazla %80'i yabancılara satılabilir.
- Aynı parsel sınırı: yakın akrabalar, hısımlar veya aynı ülke vatandaşları bir parseldeki mülklerin toplamda yarısından fazlasını edinemez.
- Eski sözleşmeler: 2024 değişikliğinden önce imzalanan sözleşmelerin tescili ve izin başvurusu için 7 Ağustos 2026'dan itibaren altı ay süre tanındı. Kararnameden önce satın alınan, tamamlanıp teslim edilmiş konutların tüm vergileri ödenerek devri için 36 ay süre var.
- Sınırı aşanlar: hakkını aşan alıcılar bunu altı ay içinde bedelin %1'i (sonrasında %3) karşılığında beyan edebildi. Fazla birimler için, mülkiyet satıcıda kalırken konutu kullanma hakkı veren on yıllık kullanım belgesi düzenlenebiliyor.
Hangi masraflar için bütçe ayırmalısınız?
Tapu harcı
7 Ekim 2026'da yayımlanan bir Bakanlar Kurulu kararı, Tapu Dairesi devir harcını geçici olarak indirdi. İndirimli oranlar 5 Ocak 2027 dahil olmak üzere bu tarihe kadar geçerli:
| Edinilen mülk | Yabancı alıcılar | KKTC'yi tanıyan ülkelerin vatandaşları |
|---|---|---|
| 1. | %4 | %4 |
| 2. | %5,5 | %4 |
| 3. | %6 | %5,5 |
| 4. | – | %5,5 |
| 5. ve 6. | – | %6 |
6 Ocak 2027'den itibaren uygulanacak oran, kontrol ettiğimizde henüz açıklanmamıştı. Harcın Tapu Dairesi'nin değerlemesi üzerinden alındığı ve Türk lirası olarak ödendiği bildiriliyor. Devriniz son tarihin öncesine ya da sonrasına denk gelebilecekse, avukatınızdan iki senaryoyu da hesaplamasını isteyin.
Diğer masraflar
- Damga vergisi: emlakçılar ve alıcı rehberleri, sözleşme tescil edilirken ödenen sözleşme bedelinin %0,5'i olarak belirtiyor.
- KDV: emlakçılar yeni konutlarda %5 diyor; ikinci el satışların muaf olduğu bildiriliyor.
- Avukatlık ücreti: kapora ödemeden önce bağımsız bir KKTC avukatı tapuyu, geliştiricinin izinlerini ve sözleşmeyi incelemeli.
Damga vergisi ve KDV rakamlarını hiçbir resmi vergi dairesi kaynağı doğrulamadı; avukatınızdan yazılı bir masraf tablosu isteyin.
Alıcılar nereye bakıyor: Girne, İskele mi, Lefkoşa mı?
Girne, arkasında Beşparmak Dağları yükselen, kuzey kıyısında bir liman kenti; doğuya doğru kıyı boyunca Karaağaç ve Bahçeli gibi köyler uzanıyor. Şehir içi dairelerden villalara kadar hem ikinci el konutlar hem de yeni projeler sunuyor.
İskele, doğu kıyısında uzun kumsallı bir koyun çevresinde yer alıyor ve plaja yakın daire projeleriyle tanınıyor. Burada yeni konut alıyorsanız, aşağıdaki sözleşme, izin ve kota kontrolleri daha da önemli.
Lefkoşa başkent: devlet daireleri, üniversiteleri ve hizmetleriyle yıl boyu yaşayan bir iç kent; tatil amaçlı alıcılardan çok burada çalışan veya okuyanların tercihi.
Şu anda KKTC'de, tamamı sterlin cinsinden fiyatlandırılmış 9 konut listeliyoruz; fiyatlar 145.000 GBP'den 800.000 GBP'nin biraz altına kadar uzanıyor (11 Kasım 2026). Girne'deki konutlarımız 145.000 GBP'den başlıyor, İskele'deki konutumuz 172.000 GBP, Lefkoşa'daki konutumuz ise 217.000 GBP fiyatla listeleniyor.
Projeden alımlar ve sözleşme tescili nasıl işler?
KKTC'deki alımların çoğu projeden yapılıyor ve geliştiriciye taksitlerle ödeniyor. 89/2026 sayılı Kararname uyarınca sözleşmenin tescili ve izin başvurusu için bir aylık süre bu satışlar için de geçerli; dolayısıyla imzalanmış ancak tescil edilmemiş bir sözleşme artık gerçek bir geçersizlik riski taşıyor.
- Sözleşmeyi bir aylık süre içinde ilçe tapu dairesinde tescil ettirin ve damgalı nüshayı saklayın.
- Geliştiricinin inşaat izni olduğunu ve projenin %80'lik yabancıya satış kotası içinde kaldığını kontrol edin.
- Arazinin ne tür bir tapuya sahip olduğunu sorun. 1974 öncesi Kıbrıslı Türk veya yabancı mülkiyetinden gelen tapular, eşdeğer ve tahsis tapularından farklıdır; bunların bir kısmı 1974 öncesinde Rumlara ait olan arazilerle ilgilidir ve talep riski taşıyabilir.
- Kıbrıs Cumhuriyeti mahkemelerinin, kuzeyde Rumlara ait arazileri geliştiren, pazarlayan veya satan yabancıları mahkûm ettiğini, 2025'te hapis cezaları da verildiğini bilin. Taahhüde girmeden önce tapu geçmişi konusunda bağımsız hukuki danışmanlık alın.
Rezervasyondan tapuya süreç nasıl ilerler?
- Rezervasyon: fiyatta anlaşın ve varsa rezervasyon kaporasını, tercihen avukatınız tapu belgelerini gördükten sonra ödeyin.
- Sözleşme: satış sözleşmesini imzalayın.
- Bir ay içinde: sözleşmeyi tapu dairesinde tescil ettirin, damga vergisini ödeyin ve satın alma iznine başvurun.
- İzin: Bakanlar Kurulu kararını ve bu kararın Resmî Gazete'de yayımlanmasını bekleyin.
- Yayımdan itibaren 75 iş günü içinde: tapu harcını ödeyin.
- Yayımdan itibaren bir yıl içinde: tapunun adınıza devrini tamamlayın.
- Tüm vergileri ödedikten sonra: kalıcı elektrik ve su bağlantısını yaptırın.
Projeden alınan konutlarda devir genellikle binanın tamamlanmasından sonra yapılır; sözleşmenizdeki takvimin yeni sürelerle nasıl uyuştuğunu kontrol edin.
Öne çıkanlar
- Tapunun yabancıya geçebilmesi için Bakanlar Kurulu satın alma izni gerekir.
- Mayıs 2026'dan bu yana yabancı bir alıcı en fazla 3 daire, site içinde 2 villa, 3.300 m²'ye kadar arazi üzerinde bir müstakil ev ya da 1.338 m²'ye kadar bir arsa edinebilir.
- Sözleşmeler bir ay içinde tescil ettirilmeli ve izin başvurusu yapılmalıdır; aksi halde sözleşme geçersiz olur.
- Yabancılar için tapu harcı, ilk mülkte 5 Ocak 2027'ye kadar geçici olarak %4.
- 300.000 £ veya üzeri sözleşme bedeli artık gelir şartı olmadan beş yıllık ikamet iznine olanak tanıyor.
Sıkça sorulan sorular
Yabancılar KKTC'de kaç mülk alabilir?
89/2026 sayılı Kararname'ye göre şunlardan biri: en fazla 3 daire, site içinde en fazla 2 iki katlı villa, 3.300 m²'ye kadar arazi üzerinde bir müstakil ev ya da üzerinde tek konut bulunan 1.338 m²'ye kadar arsa. KKTC'yi tanıyan ülkelerin vatandaşları için sınırlar daha yüksek.
KKTC'de satın alma izni ne kadar sürer?
Resmi bir işlem süresi yok. Kurallar bunun etrafında süreler belirliyor: sözleşmeden itibaren bir ay içinde başvurmak, iznin yayımından itibaren 75 iş günü içinde tapu harcını ödemek ve bir yıl içinde tapu devrini yapmak.
2026'da KKTC'de tapu harcı ne kadar?
5 Ocak 2027'ye kadar yabancılar ilk mülkte %4, ikincide %5,5, üçüncüde %6 öder. Bu tarihten sonraki oran, kontrol ettiğimizde açıklanmamıştı.
KKTC'de mülk alarak ikamet izni alabilir miyim?
5 Ekim 2026'dan bu yana 300.000 £ veya üzeri damgalı bir satış sözleşmesi, gelir şartı olmadan beş yıllık ikamet iznine olanak tanıyor. Bunun altında ayda en az bir KKTC asgari ücreti tutarında gelir göstermeniz gerekir.
2026 kuralları kalıcı mı?
Hayır. Bunlar, 52/2008 sayılı Yasa'da değişiklik yapılana kadar Meclis tatildeyken çıkarılan kanun hükmünde kararnameler; imza atmadan önce durumu yeniden kontrol edin.
KKTC'deki konutları keşfedin
KKTC'deki mülklerimize göz atın; aralarında Girne, İskele ve Lefkoşa'daki konutlar da var. Sorularınız için bize ulaşın.
Kaynaklar (Kasım 2026'da kontrol edildi)
- Bugün Kıbrıs: yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin 89/2026 sayılı Kanun Hükmünde Kararname
- Haber Kıbrıs: 63/2026 sayılı Kanun Hükmünde Kararname (Mayıs 2026)
- Dovec Group: 2026 KKTC taşınmaz mevzuatı özeti (İngilizce)
- Haber Kıbrıs: 7 Ekim 2026'dan itibaren indirimli tapu harçları
- Landmark Properties: 2026 satın alma kuralları ve harçlar (İngilizce)
- Tekce: KKTC'de satın alma masrafları (Ekim 2026, İngilizce)
- Bugün Kıbrıs: 300.000 sterlinlik taşınmaza beş yıllık ikamet izni (Ekim 2026)
- Cyprus Mail: kuzeyde Rum mülkü satışına hapis cezaları (Mayıs 2025, İngilizce)
- Cyprus Mail: Aykut davasında verilen ceza (Ekim 2025, İngilizce)
- Keyholders International güncel ilan verileri, 11 Kasım 2026
Güncelleme: Kasım 2026
Bu rehber genel bilgi amaçlıdır, hukuki veya vergisel danışmanlık değildir; 2026 KKTC kuralları geçicidir ve değişebilir, harekete geçmeden önce güncel durumu yetkin bir KKTC avukatıyla kontrol edin.