Yabancı Olarak Dubai'de Mülk Almak

Kısaca: Yabancı olarak Dubai'de mülk almak, BAE vatandaşı olmayanların konutlara tam mülkiyetle sahip olabildiği belirlenmiş freehold bölgelerde oldukça kolay. Başlıca maliyet, fiyatın %4'ü tutarındaki Dubai Tapu Dairesi (DLD) harcı ile sabit tescil ve yetkili işlem ofisi ücretleri. En az 2 milyon AED değerindeki bir mülk uzun süreli BAE Golden Visa'ya dayanak olabiliyor; mülk sahipleri yıllık emlak vergisi ve kira geliri için kişisel gelir vergisi ödemiyor.

Bu rehber, 12 Kasım 2026'da kontrol edilen Dubai mevzuatını ve resmi BAE kaynaklarını esas alır.

Yabancılar Dubai'de nerede mülk sahibi olabilir?

Taşınmaz tesciline ilişkin 2006 tarihli 7 sayılı Dubai Kanunu'na göre Dubai'de mülkiyet genel olarak BAE ve Körfez İşbirliği Konseyi (GCC) vatandaşlarına ve onların sahip olduğu şirketlere ayrılmıştır. Aynı kanun, Emir'e BAE vatandaşı olmayanların süresiz freehold mülkiyet ya da 99 yıla kadar intifa ve uzun süreli kira hakkı edinebileceği bölgeler belirleme yetkisi veriyor.

2006 tarihli 3 sayılı Yönetmelik ilk belirlenen bölgeleri sıraladı. Bunlar arasında şunlar var:

Dubai Marina ve Palm Jumeirah;
Palm Jebel Ali dahil Emirates Hills, Al Barsha South ve Jebel Ali;
The World adaları, Al Jaddaf, Mirdif ve Sheikh Zayed Road boyunca uzanan parseller.

Sonraki kararlarla yeni alanlar eklendi; bu yüzden bugünkü freehold haritası 2006 listesinden daha geniş. Rezervasyon yapmadan önce, söz konusu parselin freehold bölgede olduğunu ve tapunun nasıl tescil edileceğini DLD'den veya geliştiriciden teyit edin. DLD açıklamalarına göre belirlenmiş bölgelerdeki mülkler, Dubai serbest bölgesinde kayıtlı şirketler aracılığıyla da edinilebiliyor.

Hazır mı, projeden mi: iki farklı alım

Hazır (tamamlanmış) mülk

Mevcut bir konutu sahibinden satın alırsınız. Fiyatta anlaşılır, satış sözleşmesi imzalanır ve devir DLD'ye kayıtlı yetkili bir işlem ofisinde (trustee) yapılır; harçlar ödendiğinde tapu adınıza düzenlenir. Satıcının konut kredisi varsa devir sırasında kapatılır.

Projeden mülk

İnşaat öncesinde veya sırasında geliştiriciden satın alır ve taksitle ödersiniz. Satış Oqood sistemi üzerinden DLD'ye tescil edilir; alıcıların ödemeleri, inşaat için ayrılan fonları koruyan projeye özel bir emanet (escrow) hesabına yatırılır. %4'lük DLD harcı satış Oqood'a tescil edilirken ödenir; teslimde yeniden alınmaz. Projeden alımlar inşaat ve teslim riski taşır; ödeme planını, tamamlanma tarihini ve geliştiricinin geçmiş performansını dikkatle inceleyin.

Maliyeti ne: DLD harcı, tescil, emlakçı ve aidatlar

Masraf	Ne beklemeli?
DLD devir harcı	Satış bedelinin %4'ü
Tescil ve işlem ofisi ücretleri	Mülke ve fiyata göre değişen sabit tutarlar; kaynaklar farklı rakamlar veriyor, güncel tarifeyi işlem ofisinden isteyin
Emlakçı komisyonu	Emlakçınızla kararlaştırılır; imzadan önce kimin ödeyeceğini kontrol edin
Kredi tescili	Kredi kullanırsanız DLD tarafından alınır
Aidatlar	Bakım ve ortak alanlar için bina veya site bazında belirlenen yıllık ücretler
Konut ücreti (housing fee)	Yıllık kira değerinin %5'i, DEWA (su ve elektrik) faturasıyla tahsil edilir

Kaynaklar DLD harcının alıcı ve satıcı arasında paylaşıldığı ya da tamamen alıcı tarafından ödendiği konusunda farklı bilgiler veriyor; bunu sözleşmede kararlaştırın. Konut satışlarında genellikle KDV alınmaz: yeni bir konutun ilk teslimi sıfır oranlıdır, ikinci el satışlar ise muaftır.

Neleri ödemezsiniz?

Dubai'de yıllık emlak vergisi yoktur.
Gerçek kişiler kira geliri için kişisel gelir vergisi, satışta da değer artış kazancı vergisi ödemez.
Ticari lisans olmadan mülkü şahsen elinde tutan gerçek kişiler %9'luk BAE kurumlar vergisinin kapsamı dışındadır.

Kendi ülkeniz kira gelirini veya kazancı yine de vergilendirebilir; kurallarını kontrol edin.

Yerleşik olmayanlar konut kredisi alabilir mi?

Evet, bazı BAE bankalarından, ancak yerleşiklere göre daha sıkı koşullarla. BAE Merkez Bankası'nın konut kredisi düzenlemeleri, yabancı alıcılar için kredi/değer oranlarını şöyle sınırlıyor:

5 milyon AED'den düşük değerli ilk konut için %80;
5 milyon AED'den yüksek değerli ilk konut için %70;
ikinci ve sonraki konutlar için %60.

Bunlar üst sınırlar. Bankalar yerleşik olmayanlar için kendi kriterlerini belirler ve gelir belgesi ile banka hesap dökümleri ister; bu nedenle bir alım takvimine bağlanmadan önce ön onay alın.

İkamet: 2026'da gayrimenkul yoluyla BAE Golden Visa

BAE'nin resmi devlet portalı, gayrimenkul yatırımını en az 2 milyon AED yatırımla Golden Visa'ya giden yollardan biri olarak gösteriyor. Bu vize:

uzun süreli bir ikamet vizesidir; portal gayrimenkul yatırımcıları için beş yıl derken, DLD bağlantılı ve sektör kaynakları on yıllık gayrimenkul vizelerinden söz ediyor; size uygulanacak süreyi DLD'den veya göç idaresinden teyit edin;
eşiniz ve çocuklarınız dahil aile üyelerinize sponsor olmanızı sağlar;
normalde ikamet vizesini geçersiz kılan altı aylık süreden daha uzun BAE dışında kalmanıza izin verir.

Ocak 2024'ten bu yana 2 milyon AED değerindeki mülkün, tamamlanmış, projeden veya kredili olmasına bakılmaksızın, kredi varsa kredi veren bankadan alınacak itirazsızlık belgesiyle uygun sayıldığı bildiriliyor. Vizeyi düşünerek satın alıyorsanız, özellikle ortak mülkiyet veya projeden konutlar için güncel koşulları önceden kontrol edin.

Dubai, Golden Visa eşiğinin altında kalan mülk sahiplerine daha kısa süreli bir ikamet vizesi de sundu. Koşulları zaman içinde değişti; satın alırken neyin geçerli olduğunu göç idaresine sorun.

Kiraya verme: uzun dönem kira mı, tatil evi izni mi?

Uzun dönem kiralar

Dubai'de konut kira sözleşmeleri, 2007 tarihli 26 sayılı Kanun kapsamında kurulan DLD kira tescil sistemi Ejari üzerinden tescil edilmek zorunda. Kira süreleri en az bir yıl. Standart sözleşmede tescil yükümlülüğünü ev sahibi üstlenir.

Tatil evleri

Kısa dönem kiralama, Dubai Ekonomi ve Turizm Dairesi (DET) tarafından düzenleniyor. Her daire veya villanın ilana çıkmadan önce DET'e kaydedilmesi ve onaylanması, her birimin de kendi tatil evi iznine sahip olması gerekiyor. Bireysel mülk sahipleri sekiz birime kadar izin alabiliyor; bunun ötesinde lisanslı bir tatil evi işletmecisi gerekiyor. Bina veya site kuralları da kısa dönem kiralamayı kısıtlayabilir; bu amaçla almadan önce kontrol edin.

İmzadan önce neleri kontrol etmelisiniz?

Tapu ve satıcı: satıcının kayıtlı malik olup olmadığı ve konut üzerinde kredi bulunup bulunmadığı.
Freehold durumu: parselin belirlenmiş bir freehold bölgede yer aldığı.
Projeden alımlar: projenin DLD'ye kayıtlı olduğu ve ödemelerinizin projenin emanet hesabına gittiği.
İşletme giderleri: binanın güncel aidatları ve varsa birikmiş borçlar.
Kullanım: planlıyorsanız, bina veya site kurallarının kısa dönem kiralamaya izin verip vermediği.
Finansman ve vize: bankanızın bu mülk için kredi verip vermeyeceği ve ikamet sizin için önemliyse mülkün Golden Visa koşullarını karşılayıp karşılamadığı.

Tekliften tapuya adım adım

Seçin ve kontrol edin: mülkün freehold bölgede olduğunu, projeden konutlarda ise projenin kayıtlı olduğunu ve emanet hesabı bulunduğunu teyit edin.
Teklif: fiyat ve koşullarda satıcı veya geliştiriciyle anlaşın.
Sözleşme: satış sözleşmesini imzalayın ve sözleşmede kararlaştırılan kaporayı ödeyin.
Finansman: kredi kullanıyorsanız bankanın ekspertizini ve nihai onayını tamamlayın.
İtirazsızlık: ikinci el satışlarda satıcı genellikle devirden önce geliştiriciden itirazsızlık belgesi (NOC) alır.
Devir veya tescil: hazır konutta, %4 harcı ve bakiyeyi ödeyerek işlemi bir DLD yetkili işlem ofisinde tamamlayın; projeden alımlarda satış Oqood'a tescil edilir.
Tapu: tapu adınıza düzenlenir; projeden alımlarda tamamlanmanın ardından teslimde.
Tamamlandıktan sonra: DEWA aboneliklerini yaptırın ve koşulları sağlıyorsanız Golden Visa'ya başvurun.

Öne çıkanlar

Yabancılar, 2006 tarihli 7 sayılı Kanun ve sonraki kararlar uyarınca belirlenmiş bölgelerde freehold mülk alabilir.
DLD harcı fiyatın %4'ü; projeden alımlarda Oqood tescilinde ödenir, teslimde yeniden alınmaz.
Gerçek kişiler için yıllık emlak vergisi, kira veya kazanç için kişisel gelir vergisi yok.
Yabancılara konut kredisi, 5 milyon AED'nin altındaki ilk konutta değerin %80'iyle sınırlı; bankalar yerleşik olmayanların çoğuna daha az kredi veriyor.
En az 2 milyon AED değerindeki mülk uzun süreli Golden Visa'ya dayanak olabilir.

Sıkça sorulan sorular

Yabancılar Dubai'nin her yerinde mülk alabilir mi?

Hayır. BAE vatandaşı olmayanlar yalnızca Emir'in belirlediği Dubai Marina ve Palm Jumeirah gibi bölgelerde freehold mülk alabilir. Liste 2006'dan bu yana genişledi.

DLD devir harcı ne kadar?

Satış bedelinin %4'ü, artı sabit tescil ve işlem ofisi ücretleri. Projeden konutlarda satış Oqood'a tescil edilirken ödenir.

Dubai Golden Visa için ne kadarlık mülk gerekiyor?

BAE'nin resmi portalı asgari tutarı 2 milyon AED olarak veriyor. Satın almadan önce vize süresini ve projeden, kredili veya ortak mülkiyetli taşınmazlar için koşulları teyit edin.

Dubai'de kira gelirine vergi öder miyim?

BAE'de gerçek kişiler kira için kişisel gelir vergisi ödemez; ancak DEWA üzerinden %5'lik konut ücreti tahsil edilir ve kendi ülkeniz bu geliri vergilendirebilir.

Dubai'deki dairemi kısa dönem kiraya verebilir miyim?

Evet; birim Ekonomi ve Turizm Dairesi'ne kayıtlı ve onaylıysa, tatil evi izni varsa ve bina kuralları izin veriyorsa.

Dubai'deki konutları keşfedin

Şu anda Dubai'de, sterlin cinsinden 584.000 GBP'den başlayan fiyatlarla 9 konut listeliyoruz (11 Kasım 2026). Dubai'deki mülklerimize göz atın, yatırım fırsatlarımızı inceleyin ve sorularınız için bize ulaşın.

Kaynaklar (Kasım 2026'da kontrol edildi)

Güncelleme: Kasım 2026

Bu rehber genel bilgi amaçlıdır, hukuki, vergisel veya göç danışmanlığı değildir; kurallar ve ücretler değişebilir, harekete geçmeden önce güncel durumu ilgili makamdan ve yetkin bir danışmandan teyit edin.

Yabancı Olarak Dubai'de Mülk Almak: Projeden Satış, Oqood, DLD Harcı