Коротко: иностранцу купить недвижимость в Дубае несложно в специально отведённых зонах фрихолд, где лица, не являющиеся гражданами ОАЭ, могут владеть жильём в полной собственности. Основной расход — сбор Земельного департамента Дубая (DLD) в размере 4% от цены, плюс фиксированные сборы за регистрацию и услуги доверенного центра (трасти). Недвижимость стоимостью не менее AED 2 млн может служить основанием для долгосрочной Золотой визы ОАЭ, а владельцы не платят ни ежегодного налога на недвижимость, ни подоходного налога с аренды.
Руководство основано на законодательстве Дубая и официальных источниках ОАЭ, проверенных 12 ноября 2026 года.
Где иностранцы могут владеть недвижимостью в Дубае?
Согласно Закону Дубая № 7 от 2006 года о регистрации недвижимого имущества, право собственности в Дубае, как правило, закреплено за гражданами ОАЭ и стран ССАГПЗ и принадлежащими им компаниями. Тот же закон позволяет Правителю определять зоны, где лица, не являющиеся гражданами ОАЭ, могут владеть недвижимостью на праве фрихолд без ограничения срока либо на праве узуфрукта или долгосрочной аренды сроком до 99 лет.
Положение № 3 от 2006 года определило первые такие зоны. К ним относятся:
- Dubai Marina и Palm Jumeirah;
- Emirates Hills, Al Barsha South и Jebel Ali, включая Palm Jebel Ali;
- The World Islands, Al Jaddaf, Mirdif и участки вдоль Sheikh Zayed Road.
Последующие решения добавили новые территории, поэтому сегодня карта зон фрихолд шире списка 2006 года. Перед бронированием уточните в DLD или у застройщика, что конкретный участок находится в зоне фрихолд и как будет зарегистрировано право собственности. Согласно разъяснениям DLD, недвижимостью в таких зонах можно также владеть через компании, зарегистрированные в свободной экономической зоне Дубая.
Готовое жильё или новостройка: две разные покупки
Готовая (сданная) недвижимость
Вы покупаете существующее жильё у его владельца. Цена согласовывается, подписывается договор купли-продажи, а переоформление проходит в офисе трасти, зарегистрированном в DLD, где после уплаты сборов на ваше имя выдаётся свидетельство о праве собственности. Если у продавца есть ипотека, она погашается в рамках сделки.
Новостройка (off-plan)
Вы покупаете у застройщика до или во время строительства и платите частями. Сделка регистрируется в DLD через систему Oqood, а платежи покупателей поступают на эскроу-счёт проекта, что защищает средства, предназначенные для строительства. Сбор DLD в размере 4% уплачивается при регистрации сделки в Oqood и повторно при передаче ключей не взимается. Покупка на стадии строительства несёт риски, связанные со строительством и сдачей объекта, поэтому внимательно изучите график платежей, дату завершения и репутацию застройщика.
Сколько это стоит: сбор DLD, регистрация, агент и сервисные сборы
| Расход | Чего ожидать |
|---|---|
| Сбор DLD за переоформление | 4% от цены покупки |
| Сборы за регистрацию и услуги трасти | Фиксированные суммы, зависящие от объекта и цены; источники приводят разные цифры, поэтому запросите действующий тариф в офисе трасти |
| Комиссия агента | Согласовывается с агентом; до подписания уточните, кто её платит |
| Регистрация ипотеки | Взимается DLD, если вы берёте кредит |
| Сервисные сборы | Ежегодные сборы, устанавливаемые для каждого здания или комьюнити на обслуживание и общие объекты |
| Жилищный сбор | 5% годовой арендной стоимости, выставляется через DEWA (вода и электричество) |
Источники расходятся в том, делится ли сбор DLD между покупателем и продавцом или полностью оплачивается покупателем, поэтому закрепите это в договоре. НДС при продаже жилья, как правило, не взимается: первая продажа нового жилья облагается по нулевой ставке, а перепродажа освобождена.
Что вы не платите
- Ежегодного налога на недвижимость в Дубае нет.
- Физические лица не платят подоходный налог с арендного дохода и налог на прирост капитала при продаже.
- Физические лица, владеющие недвижимостью лично, без коммерческой лицензии, не подпадают под корпоративный налог ОАЭ в размере 9%.
Ваша страна может облагать налогом арендный доход или прибыль, поэтому проверьте её правила.
Могут ли нерезиденты получить ипотеку?
Да, в некоторых банках ОАЭ, хотя на более строгих условиях, чем резиденты. Правила ипотечного кредитования Центрального банка ОАЭ ограничивают соотношение кредита к стоимости для покупателей-экспатов:
- 80% для первого жилья стоимостью менее AED 5 млн;
- 70% для первого жилья стоимостью более AED 5 млн;
- 60% для второго и последующих объектов.
Это предельные значения. Банки устанавливают собственные критерии для нерезидентов и запросят подтверждение дохода и банковские выписки, поэтому получите предварительное одобрение, прежде чем брать на себя обязательства по срокам покупки.
Резидентство: путь к Золотой визе ОАЭ через недвижимость в 2026 году
Официальный правительственный портал ОАЭ называет инвестиции в недвижимость одним из путей к Золотой визе с минимальной суммой инвестиций AED 2 млн. Эта виза:
- является долгосрочной визой резидента; портал указывает пять лет для инвесторов в недвижимость, тогда как источники, связанные с DLD, и отраслевые источники описывают десятилетние визы за недвижимость, поэтому уточните применимый к вам срок в DLD или иммиграционной службе;
- позволяет спонсировать членов семьи, включая супруга и детей;
- позволяет находиться за пределами ОАЭ дольше шести месяцев, после которых обычная виза резидента, как правило, аннулируется.
По имеющимся данным, с января 2024 года недвижимость стоимостью AED 2 млн подходит для визы независимо от того, сдана ли она, строится или находится в ипотеке, — при ипотеке нужно письмо об отсутствии возражений от банка-кредитора. Если вы покупаете с прицелом на визу, проверьте текущие условия, особенно в случае совместной собственности или новостроек.
Дубай также предлагал более краткосрочную визу резидента для владельцев недвижимости ниже порога Золотой визы. Её условия со временем менялись, поэтому при покупке узнайте в иммиграционной службе, что действует на тот момент.
Сдача в аренду: долгосрочная аренда или разрешение на посуточную?
Долгосрочная аренда
Договоры аренды жилья в Дубае должны регистрироваться через Ejari — систему регистрации аренды DLD, созданную по Закону № 26 от 2007 года. Срок аренды — не менее одного года. В стандартном договоре обязанность зарегистрировать его берёт на себя арендодатель.
Посуточная аренда (holiday homes)
Краткосрочную аренду регулирует Департамент экономики и туризма Дубая (DET). Каждая квартира или вилла должна быть зарегистрирована и одобрена DET до размещения объявления, и для каждого объекта нужно отдельное разрешение на посуточную аренду. Частные владельцы могут иметь разрешения максимум на восемь объектов; сверх этого нужен лицензированный оператор посуточной аренды. Правила здания или комьюнити также могут ограничивать краткосрочную аренду, поэтому проверьте их, если покупаете для этой цели.
Что проверить перед подписанием?
- Право собственности и продавец: что продавец является зарегистрированным владельцем и находится ли жильё в ипотеке.
- Статус фрихолд: что участок находится в отведённой зоне фрихолд.
- Новостройки: что проект зарегистрирован в DLD, а ваши платежи поступают на его эскроу-счёт.
- Текущие расходы: действующие сервисные сборы в здании и наличие задолженности.
- Использование: разрешают ли правила здания или комьюнити краткосрочную аренду, если вы её планируете.
- Финансирование и виза: что банк готов кредитовать покупку этого объекта и что он соответствует условиям Золотой визы, если вам важно резидентство.
От предложения до свидетельства о собственности: шаг за шагом
- Выбор и проверка: убедитесь, что объект находится в зоне фрихолд, а для новостроек — что проект зарегистрирован и имеет эскроу-счёт.
- Предложение: согласуйте цену и условия с продавцом или застройщиком.
- Договор: подпишите договор купли-продажи и внесите предусмотренный им задаток.
- Финансирование: если берёте кредит, пройдите оценку и получите окончательное одобрение банка.
- Согласования: при перепродаже продавец обычно получает у застройщика письмо об отсутствии возражений до переоформления.
- Переоформление или регистрация: для готового жилья сделка завершается в офисе трасти DLD с уплатой сбора 4% и остатка цены; для новостройки сделка регистрируется в Oqood.
- Свидетельство о собственности: выдаётся на ваше имя; для новостройки — при передаче ключей после завершения строительства.
- После сделки: подключите коммунальные услуги DEWA и, если вы соответствуете условиям, подайте заявление на Золотую визу.
Главное
- Иностранцы могут покупать недвижимость на праве фрихолд в отведённых зонах согласно Закону № 7 от 2006 года и последующим решениям.
- Сбор DLD составляет 4% от цены; для новостроек он уплачивается при регистрации в Oqood и повторно при передаче ключей не взимается.
- Ежегодного налога на недвижимость нет, а физические лица не платят подоходный налог с аренды или прибыли.
- Ипотека для экспатов ограничена 80% стоимости первого жилья дешевле AED 5 млн; многим нерезидентам банки дают меньше.
- Недвижимость стоимостью не менее AED 2 млн может служить основанием для долгосрочной Золотой визы.
Часто задаваемые вопросы
Могут ли иностранцы покупать недвижимость в любом районе Дубая?
Нет. Лица, не являющиеся гражданами ОАЭ, могут покупать на праве фрихолд только в зонах, определённых Правителем, например в Dubai Marina и Palm Jumeirah. С 2006 года этот список расширился.
Каков сбор DLD за переоформление?
4% от цены покупки плюс фиксированные сборы за регистрацию и услуги трасти. Для новостроек он уплачивается при регистрации сделки в Oqood.
Сколько нужно вложить в недвижимость для Золотой визы Дубая?
Официальный портал ОАЭ указывает минимум AED 2 млн. До покупки уточните срок визы и условия для новостроек, объектов в ипотеке или совместной собственности.
Нужно ли платить налог с арендного дохода в Дубае?
Физические лица в ОАЭ не платят подоходный налог с аренды, но через DEWA выставляется жилищный сбор в размере 5%, а ваша страна может облагать этот доход налогом.
Можно ли сдавать квартиру в Дубае посуточно?
Да, если объект зарегистрирован и одобрен Департаментом экономики и туризма, имеет разрешение на посуточную аренду, а правила здания это допускают.
Недвижимость в Дубае
Сейчас у нас выставлено 9 объектов в Дубае с ценами в фунтах стерлингов от GBP 584 000 (11 ноября 2026 года). Посмотрите нашу недвижимость в Дубае, ознакомьтесь с нашими инвестиционными предложениями и свяжитесь с нами, если у вас есть вопросы.
Источники (проверено в ноябре 2026 года)
- Закон Дубая № 7 от 2006 года о регистрации недвижимого имущества
- Положение Дубая № 3 от 2006 года о зонах собственности для лиц, не являющихся гражданами ОАЭ
- Земельный департамент Дубая: часто задаваемые вопросы
- Property Finder: сборы DLD в Дубае
- Правительственный портал ОАЭ: Золотая виза (обновлено 28 июля 2026 года)
- The National: правила Золотой визы для недвижимости в ипотеке и новостроек (январь 2024 года)
- Свод правил Центрального банка ОАЭ: лимиты соотношения кредита к стоимости
- Земельный департамент Дубая: регистрация и продление договора аренды (Ejari)
- Департамент экономики и туризма Дубая: разрешения на посуточную аренду
- Global Property Guide: налоги и расходы на недвижимость в ОАЭ
- Property Finder: жилищный сбор в Дубае
- Актуальные данные объявлений Keyholders International, 11 ноября 2026 года
Обновлено: ноябрь 2026 года
Это руководство носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или иммиграционной консультацией; правила и сборы меняются, поэтому перед принятием решений уточните текущее положение в соответствующем ведомстве и у квалифицированного консультанта.