Глоссарий недвижимости: Турция и не только

В этом глоссарии объясняются термины, с которыми вы столкнётесь как иностранец при покупке, владении, сдаче в аренду и продаже недвижимости в Турции, а также небольшой раздел о Северном Кипре, Португалии и Дубае. Определения отражают правила по состоянию на ноябрь 2026 года. Сборы и пороговые значения меняются, поэтому, прежде чем действовать, уточните детали у своего юриста или налогового консультанта.

Покупка недвижимости иностранцем

Право иностранцев на покупку (статья 35): Принцип взаимности · Tapu Kanunu, статья 35; Иностранные граждане приобретают недвижимость в Турции на основании статьи 35 Закона о земельном реестре (Tapu Kanunu, Закон 2644) в редакции Закона 6302 от 2012 года. Эта поправка отменила прежнее требование взаимности: теперь право на покупку зависит от того, входит ли гражданство покупателя в список, утверждаемый Президентом. Прежде чем брать на себя обязательства, попросите юриста подтвердить, что граждане вашей страны имеют право на покупку и что объект находится вне зон ограничений.; Подробнее Официальный источник
Ограничения: 30 гектаров и 10% площади района: Ограничения по площади · Предельная площадь земли для иностранцев; Ограничения по площади определяют, сколько земли иностранный гражданин может иметь в собственности в Турции: не более 30 гектаров по всей стране и не более 10% земель, допускающих частную собственность, в каждом отдельном районе. Президент вправе удвоить лимит в 30 гектаров до 60 гектаров. Турецкие компании с иностранным капиталом приобретают недвижимость по другой статье (статья 36), на которую эти ограничения не распространяются. Ограничения важны в основном при покупке крупных земельных участков.; Официальный источник
Военное согласование и проверка безопасности: Проверка на военную зону · Askeri izin; Военное согласование и проверка безопасности — это проверка того, находится ли объект в военной запретной зоне, военной зоне безопасности, стратегической зоне или особой зоне безопасности. Для земли в таких зонах требуется разрешение военных или полиции провинции. По имеющимся данным, за их пределами согласование носит формальный характер и занимает около 1 месяца, а картирование зон завершено в 58 провинциях, что ускоряет процедуру там.; Официальный источник
Присяжный переводчик (yeminli tercüman): Присяжный переводчик (yeminli tercüman) — переводчик, уполномоченный выполнять официальные переводы и устный перевод при официальных процедурах. Если вы не говорите по-турецки, вы обязаны присутствовать на подписании документов о передаче права собственности вместе с присяжным переводчиком; нотариально заверенный перевод паспорта — стандартная практика. Официальных расценок на 2026 год нет, поэтому согласуйте стоимость заранее.; Подробнее Официальный источник
Нотариус (noter): Нотариус (noter) — государственное должностное лицо в Турции, которое заверяет документы, подписи и переводы. Для иностранных покупателей нотариус обычно заверяет перевод паспорта, а договор обещания продажи при покупке на этапе строительства должен быть нотариально заверен, чтобы засчитываться для получения гражданства. Сама передача права собственности происходит в кадастровом управлении, а не у нотариуса, поэтому не считайте нотариально заверенный договор завершённой сделкой.; Официальный источник
Документ о конвертации валюты (DAB): Döviz Alım Belgesi · Справка об обмене валюты; Документ о конвертации иностранной валюты (Döviz Alım Belgesi, DAB) — банковский документ, подтверждающий, что иностранная валюта была продана банку, работающему в Турции, до совершения сделки. По имеющимся данным, иностранные граждане, приобретающие недвижимость путём купли-продажи, должны предъявить его в кадастровом управлении, даже если не подают заявление на гражданство. Конвертируйте средства через турецкий банк и сохраните документ; для досье на гражданство также нужна банковская квитанция об оплате продавцу.; Подробнее Официальный источник
Договор обещания продажи (satış vaadi sözleşmesi): Договор-обещание продать; Договор обещания продажи (satış vaadi sözleşmesi) — нотариально заверенное соглашение, по которому продавец, обычно застройщик, обязуется передать объект в будущем. Для получения гражданства покупка на этапе строительства может быть засчитана на основании такого договора на сумму не менее USD 400 000 с отметкой о запрете продажи и уступки на 3 года; затем министерство проверяет отметку и выдаёт справку о соответствии (uygunluk belgesi). Перед подписанием попросите юриста проверить договор.; Официальный источник

Титулы собственности и документы

Титул собственности (tapu): Tapu senedi; Титул собственности (tapu) — официальная запись о праве собственности на недвижимость в Турции, зарегистрированная в земельном кадастре. Ваше право собственности возникает с даты регистрации tapu, и с этой же даты отсчитывается 5-летний срок для налога на прирост капитала. В Турции главное различие между титулами — kat irtifakı (строительный сервитут) и kat mülkiyeti (полное право собственности на помещение). Прежде чем что-либо платить, проверьте владельца, тип титула и все отметки в реестре.; Подробнее Официальный источник
Полный титул на помещение (kat mülkiyeti): Полный титул собственности; Kat mülkiyeti — полное право собственности на помещение: титул на отдельную единицу в завершённом здании, выдаваемый после получения разрешения на эксплуатацию (iskân). Это окончательная форма титула на квартиру или виллу в комплексе. Недвижимость с kat mülkiyeti подходит для получения гражданства за инвестиции, как и недвижимость с kat irtifakı, поэтому до согласования цены уточните, какой из этих титулов у продавца.; Официальный источник
Строительный сервитут (kat irtifakı): Kat irtifakı — титул строительного сервитута, типичный для строящейся и новой недвижимости до выдачи разрешения на эксплуатацию. После того как здание получает iskân, он преобразуется в kat mülkiyeti. Недвижимость с kat irtifakı подходит для получения гражданства за инвестиции, но всё же спросите юриста, когда застройщик рассчитывает получить разрешение на эксплуатацию и что произойдёт в случае задержки.; Официальный источник
TKGM (Генеральная дирекция земельного реестра и кадастра): Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü · Генеральная дирекция земельного реестра и кадастра; TKGM (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) — Генеральная дирекция земельного реестра и кадастра, государственный орган, который стоит за кадастровыми управлениями Турции и земельными реестрами. Она публикует ежегодный тариф сборов, включая сборы в фонд оборотных средств, и выпускает циркуляры, регулирующие покупку недвижимости иностранцами, например правила об отчётах об оценке и о DAB. Тариф меняется каждый год, поэтому проверяйте, актуальна ли цифра, на которую вы опираетесь.; Официальный источник
Отметка в реестре (şerh): Отметка о запрете продажи; Отметка (şerh) — запись в реестре титулов, которая ограничивает права на объект или фиксирует определённые сведения о нём. При получении гражданства за инвестиции в титул вносится отметка о запрете продажи на 3 года, поэтому в течение этого срока объект нельзя продать. При покупке объекта на вторичном рынке попросите юриста проверить реестр на наличие отметок: от них может зависеть, можно ли передать объект и когда.; Официальный источник
Отчёт об оценке от оценщика с лицензией SPK: Отчёт об оценке · Ekspertiz raporu; Отчёт об оценке с лицензией SPK — независимая оценка, выполненная оценщиком, лицензированным Советом по рынкам капитала (SPK). По имеющимся данным, с 9 декабря 2024 года он больше не требуется в кадастровом управлении при обычных покупках иностранцами, но по-прежнему обязателен для заявлений на гражданство; в этом случае его заказывают через WebTapu/TADEBİS. Надёжных данных о его стоимости на 2026 год найти не удалось, поэтому запросите расценки.; Подробнее Официальный источник

Расходы и налоги

Пошлина за регистрацию права собственности (tapu harcı): Налог на передачу tapu · Налог на титул собственности; Пошлина за регистрацию права собственности (tapu harcı) — государственный сбор, взимаемый при передаче права собственности в земельном кадастре. В сумме она составляет 4% от заявленной цены: 2% платит покупатель и 2% — продавец; на 2026 год ставка не изменилась. По имеющимся данным, иностранцы платят по той же ставке, что и граждане Турции. Иногда договор перекладывает всю пошлину на одну из сторон, поэтому до подписания проверьте, кто и что оплачивает.; Подробнее Официальный источник
Сбор в фонд оборотных средств (döner sermaye): Сбор в фонд оборотных средств (döner sermaye) — плата за услуги, которую земельный кадастр взимает за каждую операцию с титулом сверх пошлины за регистрацию. Его размер зависит от местного коэффициента; по имеющимся данным, на 2026 год он составляет 2 227 TL за одну продажу при коэффициенте 1. Для сделок с участием иностранной стороны предусмотрен дополнительный фиксированный сбор: согласно тарифу TKGM на 2026 год, 20 868 TL за объект или единицу. Суммы в TL пересчитываются ежегодно 1 января.; Подробнее Официальный источник
Заявленная цена и налоговая стоимость (emlak vergisi değeri): Beyan edilen bedel · Налоговая стоимость недвижимости; Заявленная цена — это цена продажи, указываемая в земельном кадастре; от неё рассчитывается пошлина за регистрацию. Она не может быть ниже налоговой стоимости объекта (emlak vergisi değeri), которая используется для ежегодного налога на недвижимость. С 19 декабря 2025 года штраф за занижение цены составляет однократную сумму недоплаченного налога вместо прежних 25%. Указывайте реальную цену, согласованную с продавцом.; Подробнее Официальный источник
НДС на новостройки (KDV): Katma değer vergisi; НДС (KDV) применяется к жилой недвижимости в новостройках и уплачивается покупателем. Стандартные ставки — 10% для объектов чистой площадью до 150 м² и 20% для объектов площадью 150 м² и более; они действуют с 10 июля 2023 года и на 2026 год не изменились. Иностранные покупатели новостройки могут иметь право на освобождение от НДС при первой передаче объекта, поэтому до согласования графика платежей спросите застройщика, как будет решаться вопрос с НДС.; Официальный источник
Освобождение от НДС для иностранных покупателей: KDV istisnası · Закон о KDV, статья 13/i; Освобождение от НДС для иностранных покупателей (статья 13/i Закона о KDV) отменяет НДС при первой передаче нового жилья или рабочего помещения иностранному гражданину, не проживающему постоянно в Турции. Согласно опубликованным разъяснениям, не менее 50% цены должно быть ввезено в Турцию в иностранной валюте до даты счёта, а остаток — в течение 1 года; кроме того, объектом нужно владеть не менее 1 года, иначе НДС подлежит уплате.; Официальный источник
DASK (обязательное страхование от землетрясений): Zorunlu deprem sigortası; DASK — обязательное страхование жилых зданий от землетрясений в Турции, которым управляет Институт страхования от стихийных бедствий. С 1 января 2026 года применяется новый тариф, а максимальное страховое покрытие с тех пор обновляется ежемесячно, поэтому при покупке или продлении полиса уточняйте текущий лимит. Если стоимость вашего жилья превышает максимум DASK, спросите страховщика о дополнительном покрытии.; Официальный источник
Ежегодный налог на недвижимость (emlak vergisi): Налог на недвижимость (emlak vergisi) — ежегодный налог на здания и землю, начисляемый с налоговой стоимости объекта. Для жилья ставка составляет 0,1%, а в границах муниципалитетов мегаполисов — 0,2%; для прочих зданий, строительных участков и земель действуют свои ставки. 2026 год — год общей переоценки, и стоимость на 2026 год не может более чем втрое превышать стоимость 2025 года. С 2027 года стоимость будет расти на полный коэффициент переоценки.; Подробнее Официальный источник
Налог на дорогостоящее жильё (değerli konut vergisi): DKV · Налог на элитное жильё; Налог на дорогостоящее жильё (değerli konut vergisi) — ежегодный налог на жильё, налоговая стоимость здания которого, установленная Генеральной дирекцией земельного реестра и кадастра, превышает пороговое значение. На 2026 год налог не взимается при стоимости до 17 711 000 TL; выше этого порога ставки начинаются с 0,3% и по ступеням возрастают до 1,0%. Декларацию за 2026 год нужно было подать до 20 февраля 2026 года, поэтому, если вы покупаете в верхнем сегменте рынка, проверьте порог.; Официальный источник

Вид на жительство и гражданство

Краткосрочный вид на жительство (ikamet izni) на основании недвижимости: Kısa dönem ikamet izni · Туристический ВНЖ; Краткосрочный вид на жительство (kısa dönem ikamet izni) может быть выдан иностранцам, владеющим жильём в Турции. На дату приобретения жильё должно было стоить не менее USD 200 000 (в эквиваленте в TL), использоваться как ваше место проживания и не сдаваться в аренду; при первой подаче также нужна справка об адресе (numarataj belgesi) из муниципалитета. Прежние пороги USD 75 000 и USD 50 000 устарели.; Официальный источник
Закрытые кварталы для получения ВНЖ: Кварталы, закрытые для иностранных резидентов; Закрытые кварталы — территории, где новые иностранные резиденты не могут зарегистрировать адрес, поскольку доля иностранцев превышает установленную долю местного населения. По правилу, действующему с 1 июля 2022 года, порог, по имеющимся данным, составлял 20% (в одном заявлении министерства указывалось 25%), и на тот момент были закрыты 1 169 кварталов в 63 провинциях. Актуальный список подтвердить не удалось, поэтому перед покупкой проверьте точный адрес в Göç İdaresi (Управление миграции) или через e-ikamet.; Официальный источник
Гражданство Турции за инвестиции: Гражданство за инвестиции в недвижимость · Турецкая программа CBI; Гражданство Турции за инвестиции позволяет иностранцу подать заявление на гражданство после покупки недвижимости стоимостью не менее USD 400 000 (или эквивалента в иностранной валюте) с отметкой в титуле о запрете продажи на 3 года. Подходит только недвижимость с kat mülkiyeti или kat irtifakı либо земля с построенным на ней зданием; пустые участки и поля больше не подходят. По имеющимся данным, в заявление можно включить супруга или супругу и детей младше 18 лет.; Подробнее Официальный источник
Справка об определении суммы (TTB): Vatandaşlık Kazanımına Esas Tutar Tespit Belgesi; Справка об определении суммы (TTB, Vatandaşlık Kazanımına Esas Tutar Tespit Belgesi) — документ в досье на гражданство, который устанавливает стоимость, засчитываемую в порог USD 400 000. Она выдаётся вместе с оценкой от оценщика с лицензией SPK и не имеет обязательной силы для расчёта пошлины за регистрацию права собственности. Сообщения об изменениях срока её действия в 2026 году официальными источниками не подтверждены, поэтому уточните текущие правила у своего юриста.; Подробнее Официальный источник

Сдача в аренду

Разрешение на краткосрочную аренду (Закон 7464): Разрешение на туристическую аренду · Закон об Airbnb; Разрешение на краткосрочную аренду — это разрешение на туристическую аренду от Министерства культуры и туризма, которое Закон 7464 требует для сдачи жилья на срок 100 дней или менее по одному договору. Получить его нужно до заключения договора аренды; сдача по одному договору на срок более 100 дней под действие закона не подпадает. Отдельно закон предусматривает штраф для тех, кто в течение года с даты первого договора сдаёт одно и то же жильё более четырёх раз, каждый раз по договору на срок более 100 дней.; Официальный источник
Условия разрешения на краткосрочную аренду: Правило согласия соседей; Условия разрешения на краткосрочную аренду — дополнительные правила, которые Закон 7464 устанавливает для разрешений на туристическую аренду. В здании с несколькими помещениями требуется единогласное согласие всех собственников квартир в этом здании, а в зданиях, где более 3 помещений, один арендодатель может иметь разрешения не более чем на 25% из них. Арендаторы не могут сдавать жильё в краткосрочную субаренду от своего имени, а все, кроме собственника, могут сдавать объект только через турагентства группы A.; Официальный источник
Налог на доход от аренды (GMSİ): Gayrimenkul sermaye iradı; Налог на доход от аренды — подоходный налог с арендной платы за недвижимость в Турции, которая декларируется как доход от аренды (GMSİ). Для доходов 2026 года применяются прогрессивные ставки: 15% до 190 000 TL и 20% до 400 000 TL, а выше — более высокие ставки. Согласно определению Государственного совета о приостановлении, обычная краткосрочная сдача жилья считается доходом от аренды, но решение по существу ещё не вынесено, поэтому спросите турецкого бухгалтера, как подавать декларацию.; Официальный источник
Необлагаемый минимум по аренде жилья: Mesken kira istisnası; Необлагаемый минимум по аренде жилья — сумма годовой арендной платы за жильё, освобождённая от подоходного налога: 58 000 TL для доходов 2026 года. Он не применяется к арендодателям, обязанным подавать декларацию по коммерческому, сельскохозяйственному или профессиональному доходу, а также к тем, чей совокупный доход превышает годовой лимит, который, по имеющимся данным, составляет 1 500 000 TL на 2026 год. Предложение отменить эту льготу было исключено из Закона 7566.; Официальный источник

Продажа

Налог на прирост капитала (değer artış kazancı) и правило 5 лет: Değer artış kazancı vergisi; Налог на прирост капитала (değer artış kazancı) — подоходный налог с прибыли от продажи турецкой недвижимости в течение 5 лет с момента приобретения, считая с даты регистрации tapu. Унаследованная и подаренная недвижимость от налога освобождена. На 2026 год первые 150 000 TL совокупного прироста не облагаются налогом, а остаток облагается по прогрессивным ставкам подоходного налога от 15% до 40%. Сообщения об отмене правила 5 лет касаются лишь законопроектов.; Подробнее Официальный источник
Индексация на инфляцию (Yİ-ÜFE): Endeksleme; Индексация на инфляцию — корректировка, при которой стоимость покупки при расчёте прироста капитала увеличивается на индекс цен производителей внутреннего рынка (Yİ-ÜFE). Она применяется, только если индекс за период вырос на 10% или более, причём месяц продажи не учитывается. Если вы продаёте в пределах 5-летнего срока, индексация может уменьшить облагаемый прирост, поэтому сохраняйте документы о покупке и зарегистрированную цену.; Подробнее Официальный источник
Разовая декларация для нерезидентов (münferit beyanname): Разовая декларация (münferit beyanname) — единовременная налоговая декларация, которую продавец-нерезидент подаёт по облагаемому приросту от продажи недвижимости. Физические лица — нерезиденты, которые в остальном не обязаны подавать годовую декларацию, должны подать её в налоговую инспекцию по месту нахождения объекта в течение 15 дней с момента получения прироста. Физические лица — резиденты указывают прирост в годовой декларации в марте следующего года.; Подробнее Официальный источник

Строительство и градостроительство

Разрешение на эксплуатацию (iskân): Iskan · Yapı kullanma izin belgesi; Разрешение на эксплуатацию (iskân) — документ, подтверждающий, что завершённое здание может использоваться в том виде, в каком оно построено. Именно оно позволяет преобразовать титул kat irtifakı в полный kat mülkiyeti. При покупке нового или недавно построенного жилья спросите, выдан ли iskân, и попросите юриста проверить тип титула, поскольку одно связано с другим.; Официальный источник
Покупка на этапе строительства: Projeden satış; Покупка на этапе строительства — приобретение объекта до завершения строительства, как правило, у застройщика. До выдачи разрешения на эксплуатацию титул обычно имеет форму kat irtifakı, а для получения гражданства покупка оформляется нотариально заверенным договором обещания продажи. Прежде чем вносить задаток, проверьте вместе с юристом разрешения застройщика, статус титула на землю и график платежей.; Подробнее Официальный источник
Городская реновация (kentsel dönüşüm): Реновация аварийных зданий; Городская реновация (kentsel dönüşüm) — перестройка зданий или территорий, официально признанных аварийно опасными. Согласно юридическому справочнику 2026 года, на новые квартиры в таких проектах чистой площадью до 150 м² распространяется пониженная ставка НДС 1%, а для квартир площадью 150 м² и более действует ставка 20%. Дату, когда общая ставка 1% для других проектов перестала действовать, подтвердить не удалось, поэтому спросите застройщика, какая ставка НДС применяется к вашему объекту.; Официальный источник
Строительный участок и земля (arsa и arazi): Arsa — строительный участок в зоне, предназначенной для застройки, а arazi — земли вне застраиваемых зон, например поля. Это различие влияет на налогообложение: налог на недвижимость по обычным ставкам составляет 0,3% для участка и 0,1% для земли, а в границах муниципалитетов мегаполисов ставки удваиваются. Оно влияет и на гражданство: пустые участки и поля больше не подходят, подходит только земля с построенным на ней зданием.; Официальный источник

Другие рынки

Разрешение на покупку (Северный Кипр): Satın alma izni; Разрешение на покупку (satın alma izni) — одобрение Совета министров, которое иностранцу необходимо получить на Северном Кипре до перехода права собственности. Согласно временным указам, изданным в 2026 году, иностранец может купить, среди прочих вариантов, до 3 квартир или один отдельно стоящий дом на участке площадью до 3 300 м². Новые договоры необходимо зарегистрировать в Земельном управлении и подать заявление на разрешение в течение 1 месяца, иначе договор, по имеющимся данным, считается недействительным. Указы могут снова измениться.; Подробнее Официальный источник
Типы титулов (Северный Кипр): Обменный титул · Титул по распределению · Eşdeğer · Tahsis; Типы титулов на Северном Кипре отражают историю земли: турецкий или иностранный титул, выданный до 1974 года, обменный титул (eşdeğer), титул по распределению (tahsis) и титулы ТРСК, выдаваемые на новостройки. Обменные и распределённые титулы на землю, которая до 1974 года принадлежала киприотам-грекам, несут риск претензий; на севере такие претензии рассматривает Комиссия по недвижимому имуществу. Суды Республики Кипр приговаривали иностранцев к лишению свободы за застройку или продажу такой земли, поэтому независимая юридическая проверка обязательна.; Подробнее Официальный источник
NIF (налоговый номер в Португалии): Número de Identificação Fiscal; NIF (Número de Identificação Fiscal) — португальский налоговый номер, необходимый для любой покупки недвижимости в Португалии. Ограничений по гражданству при покупке недвижимости там нет, но без NIF завершить покупку нельзя, поэтому его получение обычно становится первым практическим шагом для иностранного покупателя. Попросите юриста оформить его на раннем этапе.; Подробнее Официальный источник
IMT (налог на передачу недвижимости в Португалии): Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis; IMT — португальский налог на передачу права собственности на недвижимость, который уплачивает покупатель. С 25 мая 2026 года покупатели-нерезиденты городской жилой недвижимости платят фиксированную ставку 7,5% без освобождений и льгот, если не применяется исключение, например если покупатель становится налоговым резидентом Португалии в течение 2 лет; в этом случае разница возвращается по заявлению. Сверх этого взимается гербовый сбор в размере 0,8% от большей из двух величин — цены или налоговой стоимости.; Подробнее Официальный источник
IMI (ежегодный налог на недвижимость в Португалии): Imposto Municipal sobre Imóveis; IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) — ежегодный муниципальный налог на недвижимость в Португалии. Для городской недвижимости он составляет от 0,3% до 0,45% налоговой стоимости (VPT) и ежегодно устанавливается муниципалитетом, а для сельской недвижимости — 0,8%. По имеющимся данным, владельцы жилой недвижимости общей налоговой стоимостью свыше €600 000 также платят дополнительный налог (AIMI), который уплачивается в сентябре.; Подробнее Официальный источник
Oqood и эскроу (Дубай): Регистрация покупки на этапе строительства в Дубае · Сбор DLD; Oqood — система Земельного департамента Дубая (DLD) для регистрации покупок на этапе строительства; платежи по таким проектам поступают на эскроу-счета проекта. Сбор DLD за передачу и регистрацию в размере 4% от цены уплачивается при регистрации в Oqood, и повторно 4% при передаче объекта не взимаются. Сверху взимаются фиксированные административные сборы и сборы доверительного управляющего, а источники расходятся в их размерах на 2026 год, поэтому запросите письменную разбивку.; Подробнее Официальный источник

Определения — краткие пояснения на основе правил, проверенных в ноябре 2026 года; это не юридическая и не налоговая консультация. Правила и сборы меняются.