Acheter un bien à Dubaï en tant qu'étranger

En bref : acheter un bien à Dubaï en tant qu'étranger est simple dans les zones désignées en pleine propriété (freehold), où les non-ressortissants des Émirats peuvent détenir un logement en toute propriété. Le principal coût est la taxe du Dubai Land Department (DLD), de 4 % du prix, à laquelle s'ajoutent des frais fixes d'enregistrement et de bureau d'enregistrement agréé. Un bien d'une valeur d'au moins 2 millions d'AED peut permettre d'obtenir un Golden Visa des Émirats de longue durée, et les propriétaires ne paient ni taxe foncière annuelle ni impôt sur le revenu des personnes physiques sur les loyers.

Ce guide s'appuie sur la législation de Dubaï et sur les sources officielles des Émirats, vérifiées le 12 novembre 2026.

Où les étrangers peuvent-ils être propriétaires à Dubaï ?

Selon la loi n° 7 de 2006 de Dubaï sur l'enregistrement immobilier, la propriété à Dubaï est en principe réservée aux ressortissants des Émirats et du CCG et aux sociétés qu'ils détiennent. La même loi permet au souverain de désigner des zones où les non-ressortissants des Émirats peuvent détenir un titre de pleine propriété sans limite de durée, ou des droits d'usufruit et de bail de 99 ans au plus.

Le règlement n° 3 de 2006 a fixé les premières zones désignées. Parmi elles :

Dubai Marina et Palm Jumeirah ;
Emirates Hills, Al Barsha South et Jebel Ali, y compris Palm Jebel Ali ;
The World Islands, Al Jaddaf, Mirdif et des parcelles le long de Sheikh Zayed Road.

Des résolutions ultérieures ont ajouté d'autres terrains : la carte des zones en pleine propriété est donc aujourd'hui plus large que la liste de 2006. Avant de réserver, faites confirmer par le DLD ou le promoteur que la parcelle concernée se trouve dans une zone en pleine propriété et comment le titre sera enregistré. Selon les indications du DLD, les biens situés dans les zones désignées peuvent aussi être détenus par des sociétés immatriculées dans une zone franche de Dubaï.

Livré ou sur plan : deux achats différents

Bien livré (achevé)

Vous achetez un logement existant à son propriétaire. Le prix est convenu, un contrat de vente est signé, et le transfert a lieu dans un bureau d'enregistrement agréé par le DLD (trustee office), où le titre de propriété est établi à votre nom une fois les frais payés. Si le vendeur a un crédit immobilier, celui-ci est soldé lors du transfert.

Bien sur plan

Vous achetez à un promoteur avant ou pendant la construction et vous payez par échéances. La vente est enregistrée auprès du DLD via le système Oqood, et les paiements des acheteurs sont versés sur un compte séquestre propre au projet, ce qui protège les fonds destinés à la construction. La taxe DLD de 4 % est payée lors de l'enregistrement de la vente sur Oqood ; elle n'est pas due une seconde fois à la livraison. Les achats sur plan comportent un risque de construction et de livraison : lisez donc attentivement l'échéancier de paiement, la date d'achèvement et les antécédents du promoteur.

Combien cela coûte-t-il : taxe DLD, enregistrement, agence et charges ?

Poste	À quoi s'attendre
Taxe de transfert DLD	4 % du prix d'achat
Frais d'enregistrement et de bureau agréé	Montants fixes qui dépendent du bien et du prix ; les sources donnent des chiffres différents, demandez donc le barème en vigueur au bureau d'enregistrement
Commission d'agence	Convenue avec votre agent ; vérifiez qui la paie avant de signer
Enregistrement de l'hypothèque	Facturé par le DLD si vous empruntez
Charges de copropriété	Charges annuelles fixées par immeuble ou par ensemble pour l'entretien et les équipements communs
Taxe d'habitation (housing fee)	5 % de la valeur locative annuelle, facturée par la DEWA (eau et électricité)

Les sources divergent sur la question de savoir si la taxe DLD est partagée entre acheteur et vendeur ou payée en totalité par l'acheteur : précisez-le dans le contrat. La TVA ne s'applique généralement pas à la vente de logements : la première livraison d'un logement neuf est soumise au taux zéro et les reventes sont exonérées.

Ce que vous ne payez pas

Il n'existe pas de taxe foncière annuelle à Dubaï.
Les particuliers ne paient pas d'impôt sur le revenu sur les loyers ni d'impôt sur les plus-values lors d'une vente.
Les particuliers qui détiennent un bien en nom propre, sans licence commerciale, ne sont pas soumis à l'impôt sur les sociétés de 9 % des Émirats.

Votre pays de résidence peut néanmoins imposer les loyers ou la plus-value : vérifiez ses règles.

Les non-résidents peuvent-ils obtenir un crédit immobilier ?

Oui, auprès de certaines banques des Émirats, mais à des conditions plus strictes que pour les résidents. La réglementation de la Banque centrale des Émirats sur les crédits immobiliers plafonne la quotité de financement des acheteurs expatriés à :

80 % pour un premier logement d'une valeur inférieure à 5 millions d'AED ;
70 % pour un premier logement d'une valeur supérieure à 5 millions d'AED ;
60 % pour le deuxième logement et les suivants.

Ce sont des plafonds. Les banques fixent leurs propres critères pour les non-résidents et demanderont des justificatifs de revenus et des relevés bancaires : obtenez un accord de principe avant de vous engager sur un calendrier d'achat.

Résidence : la voie immobilière vers le Golden Visa des Émirats en 2026

Le portail officiel du gouvernement des Émirats cite l'investissement immobilier parmi les voies d'accès au Golden Visa, avec un investissement minimum de 2 millions d'AED. Ce visa :

est un visa de résidence de longue durée ; le portail indique cinq ans pour les investisseurs immobiliers, tandis que des sources liées au DLD et au secteur évoquent des visas immobiliers de dix ans : faites confirmer la durée applicable à votre cas par le DLD ou les services de l'immigration ;
vous permet de parrainer des membres de votre famille, y compris votre conjoint et vos enfants ;
vous autorise à rester hors des Émirats au-delà des six mois qui, normalement, invalident un visa de résidence.

Depuis janvier 2024, un bien d'une valeur de 2 millions d'AED serait éligible qu'il soit achevé, sur plan ou financé à crédit, avec un certificat de non-objection de la banque prêteuse en cas de crédit. Vérifiez les conditions en vigueur avant d'acheter en vue du visa, en particulier pour une propriété en indivision ou un logement sur plan.

Dubaï a également proposé un visa de résidence plus court pour les propriétaires en dessous du seuil du Golden Visa. Ses conditions ont évolué au fil du temps : demandez aux services de l'immigration ce qui s'applique au moment de votre achat.

Mettre en location : bail longue durée ou permis de location saisonnière ?

Baux de longue durée

Les contrats de location résidentielle à Dubaï doivent être enregistrés via Ejari, le système d'enregistrement des baux du DLD créé en application de la loi n° 26 de 2007. Les baux ont une durée d'au moins un an. Dans le contrat type, le bailleur s'engage à l'enregistrer.

Locations saisonnières

La location de courte durée est réglementée par le Department of Economy and Tourism (DET) de Dubaï. Chaque appartement ou villa doit être enregistré et agréé par le DET avant d'être proposé à la location, et chaque logement a besoin de son propre permis de location saisonnière (holiday home). Les propriétaires particuliers peuvent détenir des permis pour huit logements au plus ; au-delà, il faut passer par un opérateur de locations saisonnières agréé. Le règlement de l'immeuble ou de l'ensemble peut aussi restreindre les locations courtes : vérifiez-le avant d'acheter dans ce but.

Que vérifier avant de signer ?

Titre et vendeur : que le vendeur est bien le propriétaire inscrit, et si le logement est grevé d'une hypothèque.
Pleine propriété : que la parcelle se trouve dans une zone désignée en pleine propriété.
Projets sur plan : que le projet est enregistré auprès du DLD et que vos paiements sont versés sur son compte séquestre.
Frais courants : les charges actuelles de l'immeuble et d'éventuels arriérés.
Usage : si le règlement de l'immeuble ou de l'ensemble autorise la location courte durée, si vous l'envisagez.
Financement et visa : que votre banque accepte de financer ce bien, et qu'il remplit les conditions du Golden Visa si la résidence compte pour vous.

De l'offre au titre de propriété, étape par étape

Choisir et vérifier : confirmez que le bien se trouve dans une zone en pleine propriété et, pour un logement sur plan, que le projet est enregistré et dispose d'un compte séquestre.
Offre : convenez du prix et des conditions avec le vendeur ou le promoteur.
Contrat : signez le contrat de vente et d'achat et versez l'acompte qui y est prévu.
Financement : si vous empruntez, finalisez l'expertise et l'accord définitif de la banque.
Autorisation : pour une revente, le vendeur obtient généralement un certificat de non-objection du promoteur avant le transfert.
Transfert ou enregistrement : pour un logement livré, finalisez la vente dans un bureau d'enregistrement agréé par le DLD en payant la taxe de 4 % et le solde du prix ; pour un bien sur plan, la vente est enregistrée sur Oqood.
Titre de propriété : le titre est établi à votre nom ; pour un bien sur plan, à la livraison après achèvement.
Après la signature : faites raccorder les services DEWA et, si vous y avez droit, demandez le Golden Visa.

À retenir

Les étrangers peuvent acheter en pleine propriété dans les zones désignées en vertu de la loi n° 7 de 2006 et de résolutions ultérieures.
La taxe DLD est de 4 % du prix ; pour un bien sur plan, elle est payée à l'enregistrement sur Oqood et n'est pas due à nouveau à la livraison.
Il n'y a ni taxe foncière annuelle ni impôt sur le revenu des particuliers sur les loyers ou les plus-values.
Les crédits aux expatriés sont plafonnés à 80 % de la valeur pour un premier logement de moins de 5 millions d'AED ; les banques prêtent moins à de nombreux non-résidents.
Un bien d'une valeur d'au moins 2 millions d'AED peut permettre d'obtenir un Golden Visa de longue durée.

Questions fréquentes

Les étrangers peuvent-ils acheter n'importe où à Dubaï ?

Non. Les non-ressortissants des Émirats ne peuvent acheter en pleine propriété que dans les zones désignées par le souverain, comme Dubai Marina et Palm Jumeirah. La liste s'est allongée depuis 2006.

Quelle est la taxe de transfert DLD ?

4 % du prix d'achat, plus des frais fixes d'enregistrement et de bureau agréé. Pour un logement sur plan, elle est payée lors de l'enregistrement de la vente sur Oqood.

Quelle valeur de bien faut-il pour un Golden Visa à Dubaï ?

Le portail officiel des Émirats indique un minimum de 2 millions d'AED. Faites confirmer la durée du visa et les conditions applicables aux biens sur plan, financés à crédit ou détenus en indivision avant d'acheter.

Paie-t-on un impôt sur les revenus locatifs à Dubaï ?

Les particuliers ne paient pas d'impôt sur le revenu sur les loyers aux Émirats, mais une taxe d'habitation de 5 % est facturée par la DEWA, et votre pays de résidence peut imposer ces revenus.

Puis-je louer mon appartement à Dubaï en courte durée ?

Oui, si le logement est enregistré et agréé par le Department of Economy and Tourism, s'il dispose d'un permis de location saisonnière et si le règlement de l'immeuble l'autorise.

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Sources (vérifiées en novembre 2026)

Mis à jour : novembre 2026

Ce guide est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou en matière d'immigration ; les règles et les frais évoluent, vérifiez donc la situation actuelle auprès de l'autorité compétente et d'un conseiller qualifié avant d'agir.

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