Als Ausländer in Dubai Immobilien kaufen

Kurz gesagt: Der Immobilienkauf in Dubai ist für Ausländer in den ausgewiesenen Freehold-Gebieten unkompliziert; dort können Nicht-Emiratis Immobilien uneingeschränkt besitzen. Der größte Kostenpunkt ist die Gebühr des Dubai Land Department (DLD) von 4 % des Kaufpreises, zuzüglich fester Registrierungs- und Treuhändergebühren. Eine Immobilie im Wert von mindestens 2 Millionen AED kann ein langfristiges Golden Visa der VAE begründen, und Eigentümer zahlen weder eine jährliche Grundsteuer noch Einkommensteuer auf Mieteinnahmen.

Dieser Ratgeber gibt den Stand der Gesetzgebung Dubais und offizieller Quellen der VAE vom 12. November 2026 wieder.

Wo dürfen Ausländer in Dubai Immobilien besitzen?

Nach dem Dubaier Gesetz Nr. 7 von 2006 über die Registrierung von Immobilien ist Eigentum in Dubai grundsätzlich Staatsangehörigen der VAE und der GCC-Staaten sowie Unternehmen in deren Besitz vorbehalten. Dasselbe Gesetz erlaubt dem Herrscher, Gebiete auszuweisen, in denen Nicht-Emiratis zeitlich unbegrenztes Freehold-Eigentum oder Nießbrauchs- und Pachtrechte von bis zu 99 Jahren halten dürfen.

Die Verordnung Nr. 3 von 2006 legte die ersten ausgewiesenen Gebiete fest. Dazu gehören:

Dubai Marina und Palm Jumeirah;
Emirates Hills, Al Barsha South und Jebel Ali, einschließlich Palm Jebel Ali;
The World Islands, Al Jaddaf, Mirdif und Grundstücke entlang der Sheikh Zayed Road.

Spätere Beschlüsse haben weitere Flächen hinzugefügt; die Freehold-Karte ist heute also größer als die Liste von 2006. Lassen Sie sich vor einer Reservierung vom DLD oder vom Bauträger bestätigen, dass das konkrete Grundstück in einem Freehold-Gebiet liegt und wie das Eigentum eingetragen wird. Laut DLD-Leitfaden können Immobilien in ausgewiesenen Gebieten auch über Gesellschaften gehalten werden, die in einer Freihandelszone Dubais registriert sind.

Fertig oder vom Plan: zwei verschiedene Arten des Kaufs

Fertige (bezugsfertige) Immobilie

Sie kaufen eine bestehende Immobilie von ihrem Eigentümer. Der Preis wird vereinbart, ein Kaufvertrag unterzeichnet, und die Übertragung erfolgt in einem beim DLD registrierten Treuhänderbüro, wo die Eigentumsurkunde nach Zahlung der Gebühren auf Ihren Namen ausgestellt wird. Hat der Verkäufer eine Hypothek, wird diese im Rahmen der Übertragung abgelöst.

Immobilie vom Plan (Off-Plan)

Sie kaufen von einem Bauträger vor oder während der Bauphase und zahlen in Raten. Der Verkauf wird beim DLD über das Oqood-System registriert, und die Zahlungen der Käufer fließen auf ein Treuhandkonto des Projekts, das die Mittel für den Bau schützt. Die DLD-Gebühr von 4 % wird bei der Registrierung des Verkaufs in Oqood gezahlt; bei der Übergabe fällt sie nicht erneut an. Käufe vom Plan bergen Bau- und Lieferrisiken; prüfen Sie daher Zahlungsplan, Fertigstellungstermin und Erfolgsbilanz des Bauträgers sorgfältig.

Was kostet es: DLD-Gebühr, Registrierung, Makler und Servicegebühren?

Kosten	Was Sie erwartet
DLD-Übertragungsgebühr	4 % des Kaufpreises
Registrierungs- und Treuhändergebühren	Festbeträge, die von Immobilie und Preis abhängen; die Quellen nennen unterschiedliche Zahlen, fragen Sie daher im Treuhänderbüro nach der aktuellen Gebührenordnung
Maklerprovision	Mit Ihrem Makler vereinbart; klären Sie vor der Unterschrift, wer sie zahlt
Hypothekeneintragung	Wird vom DLD erhoben, wenn Sie einen Kredit aufnehmen
Servicegebühren	Jährliche Gebühren, die pro Gebäude oder Wohnanlage für Instandhaltung und Gemeinschaftseinrichtungen festgelegt werden
Wohngebühr (Housing Fee)	5 % des jährlichen Mietwerts, abgerechnet über DEWA (Wasser und Strom)

Die Quellen sind sich uneinig, ob die DLD-Gebühr zwischen Käufer und Verkäufer geteilt oder vollständig vom Käufer gezahlt wird; regeln Sie dies daher im Vertrag. Auf den Verkauf von Wohnimmobilien fällt in der Regel keine Mehrwertsteuer an: Die Erstlieferung einer neuen Wohnung ist mit dem Nullsatz belegt, und Weiterverkäufe sind befreit.

Was Sie nicht zahlen

In Dubai gibt es keine jährliche Grundsteuer.
Privatpersonen zahlen weder Einkommensteuer auf Mieteinnahmen noch Kapitalertragsteuer bei einem Verkauf.
Privatpersonen, die Immobilien persönlich und ohne Gewerbelizenz halten, unterliegen nicht der Körperschaftsteuer der VAE von 9 %.

Ihr Heimatland kann die Miete oder den Gewinn dennoch besteuern; prüfen Sie daher dessen Regeln.

Können Nichtansässige eine Hypothek erhalten?

Ja, bei einigen Banken der VAE, allerdings zu strengeren Bedingungen als Ansässige. Die Hypothekenvorschriften der Zentralbank der VAE begrenzen den Beleihungsauslauf für ausländische Käufer auf:

80 % für eine erste Immobilie im Wert von weniger als 5 Millionen AED;
70 % für eine erste Immobilie im Wert von mehr als 5 Millionen AED;
60 % für die zweite und jede weitere Immobilie.

Das sind Obergrenzen. Banken legen für Nichtansässige eigene Kriterien fest und verlangen Einkommensnachweise und Kontoauszüge; holen Sie daher eine grundsätzliche Finanzierungszusage ein, bevor Sie sich auf einen Zeitplan für den Kauf festlegen.

Aufenthalt: der Weg über Immobilien zum Golden Visa der VAE 2026

Das offizielle Regierungsportal der VAE nennt Immobilieninvestitionen als Weg zum Golden Visa, mit einer Mindestinvestition von 2 Millionen AED. Das Visum:

ist ein langfristiges Aufenthaltsvisum; das Portal nennt fünf Jahre für Immobilieninvestoren, während dem DLD nahestehende Quellen und Branchenquellen von zehnjährigen Immobilienvisa sprechen; klären Sie die für Sie geltende Laufzeit daher mit dem DLD oder der Einwanderungsbehörde;
erlaubt Ihnen, Familienmitglieder nachzuholen, einschließlich Ehepartner und Kinder;
gestattet Aufenthalte außerhalb der VAE, die länger sind als die sechs Monate, nach denen ein Aufenthaltsvisum normalerweise ungültig wird.

Seit Januar 2024 sollen Berichten zufolge Immobilien im Wert von 2 Millionen AED unabhängig davon qualifizieren, ob sie fertiggestellt, im Bau oder mit einer Hypothek belastet sind; bei einer Hypothek ist eine Unbedenklichkeitsbescheinigung der kreditgebenden Bank nötig. Prüfen Sie die aktuellen Bedingungen vor dem Kauf, wenn das Visum für Sie eine Rolle spielt, insbesondere bei gemeinsamem Eigentum oder Immobilien vom Plan.

Dubai hat Eigentümern unterhalb der Golden-Visa-Schwelle zudem ein kürzeres Aufenthaltsvisum angeboten. Seine Bedingungen haben sich im Laufe der Zeit geändert; fragen Sie daher beim Kauf die Einwanderungsbehörde, was gilt.

Vermietung: langfristige Mietverträge oder Genehmigung für Ferienwohnungen?

Langfristige Mietverträge

Wohnraummietverträge in Dubai müssen über Ejari registriert werden, das Mietregistrierungssystem des DLD, das nach dem Gesetz Nr. 26 von 2007 eingerichtet wurde. Mietverträge laufen mindestens ein Jahr. Im Standardvertrag verpflichtet sich der Vermieter zur Registrierung.

Ferienwohnungen

Die Kurzzeitvermietung wird vom Department of Economy and Tourism (DET) Dubais reguliert. Jede Wohnung und jede Villa muss vor dem Inserieren beim DET registriert und genehmigt werden, und jede Einheit braucht eine eigene Genehmigung als Ferienwohnung. Einzelne Eigentümer können Genehmigungen für bis zu acht Einheiten halten; darüber hinaus ist ein lizenzierter Ferienwohnungsbetreiber erforderlich. Auch Regeln des Gebäudes oder der Wohnanlage können Kurzzeitvermietungen einschränken; prüfen Sie diese daher, bevor Sie zu diesem Zweck kaufen.

Was sollten Sie vor der Unterschrift prüfen?

Eigentum und Verkäufer: dass der Verkäufer der eingetragene Eigentümer ist und ob die Immobilie mit einer Hypothek belastet ist.
Freehold-Status: dass das Grundstück in einem ausgewiesenen Freehold-Gebiet liegt.
Projekte vom Plan: dass das Projekt beim DLD registriert ist und Ihre Zahlungen auf dessen Treuhandkonto fließen.
Laufende Kosten: die aktuellen Servicegebühren des Gebäudes und etwaige Rückstände.
Nutzung: ob die Regeln des Gebäudes oder der Wohnanlage Kurzzeitvermietung erlauben, falls Sie diese planen.
Finanzierung und Visum: dass Ihre Bank diese Immobilie finanziert und dass sie die Golden-Visa-Bedingungen erfüllt, falls der Aufenthalt für Sie wichtig ist.

Vom Angebot zur Eigentumsurkunde, Schritt für Schritt

Auswählen und prüfen: Bestätigen Sie, dass die Immobilie in einem Freehold-Gebiet liegt und, bei Immobilien vom Plan, dass das Projekt registriert ist und ein Treuhandkonto hat.
Angebot: Vereinbaren Sie Preis und Bedingungen mit dem Verkäufer oder Bauträger.
Vertrag: Unterzeichnen Sie den Kaufvertrag und leisten Sie die darin vereinbarte Anzahlung.
Finanzierung: Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, schließen Sie die Bewertung und die endgültige Genehmigung der Bank ab.
Freigabe: Bei einem Weiterverkauf holt der Verkäufer in der Regel vor der Übertragung eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Bauträgers ein.
Übertragung oder Registrierung: Bei einer fertigen Immobilie erfolgt der Abschluss in einem DLD-Treuhänderbüro, wo Sie die Gebühr von 4 % und den Restbetrag zahlen; bei Immobilien vom Plan wird der Verkauf in Oqood registriert.
Eigentumsurkunde: Die Eigentumsurkunde wird auf Ihren Namen ausgestellt, bei Immobilien vom Plan bei der Übergabe nach Fertigstellung.
Nach dem Abschluss: Lassen Sie die DEWA-Versorgung anschließen und beantragen Sie, falls Sie die Voraussetzungen erfüllen, das Golden Visa.

Das Wichtigste in Kürze

Ausländer können nach dem Gesetz Nr. 7 von 2006 und späteren Beschlüssen in ausgewiesenen Gebieten Freehold-Eigentum erwerben.
Die DLD-Gebühr beträgt 4 % des Preises; bei Immobilien vom Plan wird sie bei der Oqood-Registrierung gezahlt, nicht erneut bei der Übergabe.
Für Privatpersonen gibt es keine jährliche Grundsteuer und keine Einkommensteuer auf Mieten oder Gewinne.
Hypotheken für Ausländer sind bei einer ersten Immobilie unter 5 Millionen AED auf 80 % des Werts begrenzt; vielen Nichtansässigen leihen Banken weniger.
Eine Immobilie im Wert von mindestens 2 Millionen AED kann ein langfristiges Golden Visa begründen.

Häufig gestellte Fragen

Dürfen Ausländer überall in Dubai Immobilien kaufen?

Nein. Nicht-Emiratis dürfen Freehold-Eigentum nur in vom Herrscher ausgewiesenen Gebieten erwerben, etwa in Dubai Marina und Palm Jumeirah. Die Liste ist seit 2006 gewachsen.

Wie hoch ist die DLD-Übertragungsgebühr?

4 % des Kaufpreises zuzüglich fester Registrierungs- und Treuhändergebühren. Bei Immobilien vom Plan wird sie bei der Registrierung des Verkaufs in Oqood gezahlt.

Wie viel muss ich für ein Golden Visa in Dubai in Immobilien investieren?

Das offizielle Portal der VAE nennt mindestens 2 Millionen AED. Klären Sie Laufzeit und Bedingungen des Visums für Immobilien vom Plan, mit Hypothek belastete oder gemeinsam gehaltene Immobilien vor dem Kauf.

Zahle ich in Dubai Steuern auf Mieteinnahmen?

Privatpersonen zahlen in den VAE keine Einkommensteuer auf Mieten, doch über DEWA wird eine Wohngebühr von 5 % abgerechnet, und Ihr Heimatland kann die Einkünfte besteuern.

Darf ich meine Wohnung in Dubai kurzfristig vermieten?

Ja, wenn die Einheit beim Department of Economy and Tourism registriert und genehmigt ist, eine Genehmigung als Ferienwohnung hat und die Regeln des Gebäudes es erlauben.

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Quellen (geprüft im November 2026)

Stand: November 2026

Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Einwanderungsberatung; Vorschriften und Gebühren ändern sich, prüfen Sie daher die aktuelle Lage bei der zuständigen Behörde und mit einer qualifizierten Fachperson, bevor Sie handeln.

Immobilienkauf in Dubai als Ausländer: Off-Plan, Oqood, DLD-Gebühr