Die Kaufnebenkosten in der Türkei gehen über den vereinbarten Kaufpreis hinaus, sind aber in der Regel gut kalkulierbar, wenn man weiß, was auf einen zukommt. Dieser Ratgeber zeigt die wichtigsten Gebühren, Steuern und Währungsregeln, die Käufer aus Großbritannien einplanen sollten – vom Tag der Eigentumsübertragung bis zum laufenden Besitz.
Das Wichtigste in Kürze
- Rechnen Sie mit etwa 3–4 % Nebenkosten zusätzlich zum vereinbarten Kaufpreis.
- Die Grunderwerbsteuer beträgt 4 % des im Tapu (Grundbuchauszug/Eigentumsurkunde) angegebenen Werts, nicht des Marktwerts.
- Planen Sie bei Abschluss Gebühren für Übersetzer, Notar, Bank und Tapu-Amt ein.
- Jährliche Steuern und die DASK-Erdbebenversicherung fallen in der Regel niedriger aus als in vielen europäischen Märkten.
- Ein optionales Wertgutachten kann bei komplexen oder hochpreisigen Transaktionen sinnvoll sein.
- Kümmern Sie sich frühzeitig um Währungsumtausch, Bankvorgaben und die Devisenkaufbescheinigung.
Wie viel sollten Sie zusätzlich einplanen?
Für viele Käufer aus Großbritannien belaufen sich die bei der Übertragung fälligen Zusatzkosten auf etwa 3–4 % des vereinbarten Preises. Der Hauptgrund ist die Grunderwerbs- bzw. Registrierungssteuer von 4 %, die auf den im Tapu angegebenen (katastralen) Wert und nicht auf den vollen Marktpreis erhoben wird.
Die angegebenen Werte liegen häufig bei etwa 50–85 % des tatsächlichen Marktwerts. Deshalb bleiben die gesamten Erwerbskosten im Vergleich zu vielen EU-Märkten relativ niedrig. Bei niedrigen angegebenen Werten und der Nutzung von Basisleistungen liegen Sie eher bei 3 %. Zusätzliche Berater oder optionale Gutachten können Sie in Richtung 4 % bringen.
Die endgültige Summe hängt auch von der Immobilie selbst ab. Ob Wohnung oder Villa – die dazugehörige Ausstattung und die Anlagengebühren (aidat) beeinflussen sowohl die anfänglichen als auch die laufenden Ausgaben.
Einmalige Kosten im Detail
Grunderwerbs-/Registrierungssteuer beim Tapu
Die Tapu-Steuer ist auf 4 % des in der Urkunde angegebenen Werts festgelegt. Da der angegebene Wert häufig unter dem Marktwert liegt, hängt der zu zahlende Betrag von dieser Differenz ab.
Übersetzer, Notar und Vollmacht
Typische Beträge für eine Standardtransaktion sind:
- Beeidigte Übersetzung des Reisepasses: ca. 5.500 TL pro Person
- Notarielle Vollmacht (Power of Attorney, POA): ca. 4.500 TL
- Übersetzer bei der Unterzeichnung: ca. 4.000 TL
Diese Beträge schwanken, verstehen Sie sie daher als Richtwerte.
Rechts-, Makler- und sonstige Gebühren
- Doner Semeye: ca. 20.000 TL
- Rechtsanwalt: ca. £750–1.000, je nach Umfang
- Maklerprovision: offiziell 2 % zuzüglich Mehrwertsteuer (ob Verkäufer oder Käufer sie trägt, ist unterschiedlich)
DASK und das optionale Wertgutachten
DASK, die obligatorische Erdbebenversicherung, wird bei der Übertragung abgeschlossen. Die jährlichen Prämien richten sich nach Größe und angegebenen Kennzahlen und können von einigen hundert TL bis zu ca. 2.000 TL reichen.
Ein Wertgutachten kostet rund 300 € (ca. 20.000 TL+). Es ist optional und für Standardübertragungen nach dem 13.06.2024 nicht verpflichtend, kann aber bei größeren Käufen das Risiko verringern, bei der Finanzierung helfen und die Planung eines Wiederverkaufs unterstützen.
Zahlung in türkischer Lira: die DAB-Bescheinigung
Ihre Gelder müssen in Lira umgetauscht werden, und Sie benötigen einen beglaubigten Umtauschnachweis, bevor das Tapu-Amt den Vorgang bearbeitet.
Seit dem 21. Januar 2022 muss jeder Immobilienkauf durch Ausländer in türkischer Lira über lokale Banken abgewickelt werden. Ihre Überweisung, oft in GBP, wird über die Zentralbank umgetauscht, und die Bank stellt eine Devisenkaufbescheinigung (DAB) aus. Nur der Käufer, der Verkäufer oder ein ausdrücklich bevollmächtigter Rechtsvertreter darf das Umtauschdokument unterzeichnen.
Währungsverluste verringern
Wechselkursspannen und Bankgebühren können den Betrag schmälern, der bei der Tapu-Kasse ankommt. So behalten Sie mehr von Ihrem Geld:
- Überweisen Sie GBP auf Ihr türkisches Konto, lassen Sie die Bank den Betrag über die Zentralbank umtauschen und holen Sie die DAB vor Ihrem Termin ein.
- Wenn Ihr Anwalt unterzeichnet, vergewissern Sie sich, dass er eine ausdrückliche Vollmacht für den Devisenumtausch hat.
- Vergleichen Sie den Bankschalter, Devisenanbieter für Firmenkunden oder gestaffelte Teilbeträge, um die Spannen zu verringern.
- Stimmen Sie Ihre Bank, die Bank des Verkäufers und das Tapu-Amt aufeinander ab, damit die DAB rechtzeitig zum Übertragungstermin vorliegt.
Planen Sie vorab genehmigte Limits, eindeutige Überweisungsreferenzen und einen kleinen Puffer für Kursschwankungen ein, damit sich die Urkunde nicht verzögert.
Angegebener Wert und Marktpreis
In vielen Lagen liegen die amtlichen Werte bei etwa 75–85 % des Marktwerts, in manchen Gegenden niedriger, näher bei 50 %. Die Behörden legen den angegebenen Wert der Steuer- und Registrierungsberechnung zugrunde.
Am Tag der Beurkundung im Tapu-Amt
Bei der Unterzeichnung durch ausländische Käufer muss ein zugelassener Übersetzer anwesend sein. Rechnen Sie mit einer üblichen Gebühr von rund 4.000 TL für die Betreuung vor Ort. Die Gebühren des Tapu-Amts am Tag selbst sind moderat und je nach Amt unterschiedlich.
Mitzubringende Unterlagen
- Reisepässe sowie beglaubigte Übersetzungen, wo erforderlich
- Eine türkische Steuernummer
- Die DAB-Bescheinigung
- Eine DASK-Police
- Aktuelle biometrische Fotos
- Unterlagen des Verkäufers
Wenn Sie eine notarielle Vollmacht nutzen, prüfen Sie, ob sie ausdrücklich den Devisenumtausch sowie Antrags- und Unterschriftsrechte abdeckt.
Das neue Zuhause nach Abschluss einrichten
Sobald die Urkunde unterzeichnet ist, müssen Sie die Zähler anmelden und die Haushaltsdienste einrichten.
- Strom: Rechnen Sie mit rund 1.500 TL für die Anmeldekaution.
- Wasser: etwa 800 TL, wobei manche Standorte zusammen ≈€250 für beides ansetzen.
- Zählerstände: Lassen Sie diese bei der Übergabe ablesen, um nicht für den früheren Verbrauch zu zahlen.
- Internet und TV: OTT-Dienste wie Netflix, Prime und Disney+ sind verbreitet, und IPTV ist dort möglich, wo die Leitungsqualität es zulässt.
Jährliche Kosten des Immobilienbesitzes
Kommunalsteuer
Die Kommunalsteuer beträgt etwa 0,3–0,4 % des im Tapu angegebenen Werts. Sie wird in zwei Raten gezahlt, die erste bis Ende Mai und die zweite bis Ende November. In ruhigeren Stadtbezirken kann die Rechnung für eine Standardwohnung sehr niedrig ausfallen, zum Beispiel etwa 250 TL.
Anlagenunterhalt (aidat)
Der Aidat hängt von der Anlage und ihrer Ausstattung ab. Er deckt typischerweise Leistungen wie Sicherheitsdienst, Reinigung, Gemeinschaftsstrom, Hausmeister, Garten, Beleuchtung sowie den Betrieb von Aufzug und Pool ab. Richtwerte sind:
- Wohnungen: ca. £500–1.000 pro Jahr
- Villen in Gemeinschaftsanlagen: ca. £750–1.500
- Pflege eines privaten Pools: ca. £1.200–2.500 pro Jahr
DASK und optionale Versicherungen
DASK wird jährlich erneuert. Sie können auch optionale Komplettpolicen in Betracht ziehen, die Hausrat und Haftpflicht abdecken. Vergleichen Sie Prämien und Deckungssummen, um Absicherung und Anlageziele in Einklang zu bringen.
Nebenkosten für Strom und Wasser
Die Kautionen für Strom und Wasser verbleiben beim Versorger und können auf Ihren Namen übertragen werden. Rechnungen können bei der Post oder per Bankeinzug bezahlt werden.
Häufig gestellte Fragen
Was sind die wichtigsten versteckten Kosten beim Kauf in der Türkei?
Zusätzlich zum Kaufpreis fallen die 4 % Tapu-Steuer auf den angegebenen Wert, Übersetzer- und Notargebühren, Bank- und Tapu-Amt-Gebühren sowie die DASK-Versicherung an. Je nach Vorgehen kommen Anwaltskosten, Maklerprovision und die Kosten für ein optionales Wertgutachten hinzu.
Wird die 4-%-Steuer auf den Marktpreis berechnet?
Nein. Sie wird auf den im Tapu eingetragenen angegebenen Wert berechnet, der häufig bei etwa 50–85 % des Marktwerts liegt. Diese Differenz ist der Hauptgrund dafür, dass die Gesamtkosten meist bei etwa 3–4 % landen.
Was ist die Devisenkaufbescheinigung (DAB)?
Seit dem 21. Januar 2022 müssen Immobilienkäufe durch Ausländer in türkischer Lira über lokale Banken erfolgen. Ihre Gelder werden über die Zentralbank umgetauscht, und die Bank stellt die DAB als beglaubigten Nachweis dieses Umtauschs aus. Sie benötigen sie für Ihren Termin im Tapu-Amt.
Was kostet der Immobilienbesitz pro Jahr?
Die wichtigsten jährlichen Posten sind die Kommunalsteuer von etwa 0,3–0,4 % des Tapu-Werts, die DASK-Verlängerung und der Aidat, der von der Anlage abhängt. Der Unterhalt einer Wohnung liegt üblicherweise bei £500–1.000 pro Jahr, Villen mit privatem Pool kosten mehr.
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