Kurz gesagt: Die jährliche Grundsteuer in der Türkei (emlak vergisi) ist eine kommunale Steuer von 0,1 % des Steuerwerts einer Wohnimmobilie pro Jahr bzw. 0,2 % in Großstadtprovinzen wie Muğla, Antalya und Istanbul. Ausländische Eigentümer zahlen sie zu denselben Bedingungen wie türkische Eigentümer, in zwei Raten: bis Ende Mai und bis Ende November. Die Steuerwerte wurden 2026 neu festgesetzt, begrenzt auf das Dreifache des Niveaus von 2025, und nur wenige hochwertige Wohnimmobilien zahlen zusätzlich die gesonderte Steuer auf hochwertige Wohnimmobilien.
Dieser Ratgeber gibt den Stand des Grundsteuergesetzes und der offiziellen Bekanntmachungen vom 12. November 2026 wieder. Die zweite Rate für 2026 ist bis zum 30. November 2026 fällig.
Was ist die emlak vergisi und wer zahlt sie?
Emlak vergisi ist der Oberbegriff für zwei Steuern nach dem Grundsteuergesetz Nr. 1319: die Gebäudesteuer (bina vergisi) auf Häuser und Wohnungen und die Grundstückssteuer (arazi vergisi) auf Parzellen und Land. Sie wird von der Gemeinde, in der die Immobilie liegt, festgesetzt und erhoben, nicht vom zentralen Finanzamt.
- Wer zahlt: der eingetragene Eigentümer bzw. der Inhaber eines Nießbrauchsrechts, falls ein solches besteht. Miteigentümer zahlen im Verhältnis ihrer Anteile.
- Ansässige und Nichtansässige: Das Gesetz unterscheidet nicht nach Staatsangehörigkeit oder Wohnsitz; ein im Ausland lebender ausländischer Eigentümer zahlt also genauso wie ein türkischer Eigentümer.
- Beginn der Steuerpflicht: Die Pflicht beginnt im Haushaltsjahr nach dem Eigentümerwechsel. In der Praxis zahlt der Verkäufer für das Verkaufsjahr und der Käufer ab dem 1. Januar des Folgejahres.
- Anmeldung: Das Gesetz verlangt im Erwerbsjahr eine Grundsteuererklärung (bildirim) bei der Gemeinde. Seit 2021 melden die Grundbuchämter Eigentumsübertragungen zwar auch elektronisch an die Gemeinden, es lohnt sich aber dennoch zu prüfen, ob die Immobilie unter Ihrem Namen geführt wird.
Wie hat die Neubewertung 2026 die Steuerwerte verändert?
Die Grundsteuer bemisst sich nach einem Steuerwert (vergi değeri), nicht nach dem Marktpreis. Bei Gebäuden wird er aus dem Wert des Grundstücks bzw. Grundstücksanteils, den örtliche Bewertungskommissionen Straße für Straße festlegen, und amtlichen Baukostentabellen ermittelt. Die Steuerwerte werden in Jahren allgemeiner Neubewertung neu festgesetzt, und 2026 war ein solches Jahr.
Damit die Steuerbescheide nicht zu stark steigen, hat das Gesetz Nr. 7566 (Amtsblatt vom 19. Dezember 2025) den Steuerwert von Gebäuden und Grundstücken für 2026 auf höchstens 200 % über dem Wert von 2025 begrenzt. Einfach gesagt: Ein Steuerwert 2026 kann höchstens das Dreifache des Werts von 2025 betragen. Von 2027 bis 2029 steigen die Werte jährlich um die volle Neubewertungsrate (yeniden değerleme oranı) statt wie bisher um die Hälfte dieser Rate.
Der Steuerwert spielt auch beim Kauf und Verkauf eine Rolle. Der beim Grundbuchamt (Tapu) angegebene Preis darf nicht unter dem Grundsteuerwert liegen, und das Gesetz 7566 hat die Strafe für zu niedrige Preisangaben auf das Einfache der verkürzten Steuer angehoben.
Welche Sätze gelten in normalen Gemeinden und in Großstadtgemeinden?
Die Steuersätze sind im Gesetz Nr. 1319 festgelegt und haben sich für 2026 nicht geändert. Innerhalb der Grenzen von Großstadtgemeinden erhöhen sie sich um 100 %.
| Art der Immobilie | Normaler Satz | Satz in Großstadtgemeinden |
|---|---|---|
| Wohnimmobilie (mesken) | 0,1 % | 0,2 % |
| Sonstiges Gebäude, z. B. Laden oder Büro | 0,2 % | 0,4 % |
| Baugrundstück (arsa) | 0,3 % | 0,6 % |
| Land (arazi) | 0,1 % | 0,2 % |
Nach dem Gesetz Nr. 6360 umfassen die Großstadtgemeinden Muğla, Aydın, Antalya, İzmir und Mersin, wie auch Istanbul, ihre gesamte Provinz. Eine Wohnimmobilie in Fethiye, Dalyan, Bodrum, Didim, Kalkan, Alanya oder Çeşme wird daher mit dem Großstadtsatz von 0,2 % besteuert.
Ein Rechenbeispiel
Hat Ihre Villa in Fethiye für 2026 einen Gebäudesteuerwert von 2.000.000 TL, beträgt die jährliche Steuer 0,2 % davon, also 4.000 TL, zahlbar in zwei Raten von je 2.000 TL. Diese Zahl dient nur zur Veranschaulichung; Ihren tatsächlichen Steuerwert finden Sie im Bescheid Ihrer Gemeinde.
Die Entlastung für eine einzige Wohnimmobilie
Das Gesetz 1319 erlaubt dem Präsidenten, den Steuersatz für bestimmte Eigentümer einer einzigen Wohnimmobilie mit bis zu 200 m² Bruttofläche auf null zu senken, darunter Personen, deren einziges Einkommen eine Rente von gesetzlich errichteten Sozialversicherungsträgern ist. Der Wortlaut verweist auf türkische Träger; ausländische Rentner sollten daher nicht davon ausgehen, dass die Regel für sie gilt, und bei der Gemeinde nachfragen.
Wann sind die Raten fällig, und können Sie aus dem Ausland zahlen?
Das Gesetz 1319 sieht zwei gleiche Raten vor: die erste in den Monaten März, April und Mai, die zweite im November. 2026 verschob sich die erste Frist auf den 1. Juni, weil der 31. Mai auf einen Sonntag fiel; die zweite Rate ist bis zum 30. November 2026 fällig.
Sie müssen zum Bezahlen nicht in der Türkei sein. Die üblichen Wege sind:
- der Onlinedienst Ihrer Gemeinde (e-belediye), in dem Sie die Steuerschuld mit Ihrer türkischen Steuernummer oder Ihrer Ausländer-Identitätsnummer abrufen;
- türkische Banken, per Onlinebanking oder am Schalter;
- die Steuerkasse der Gemeinde persönlich oder ein Bevollmächtigter in Ihrem Namen.
Bewahren Sie die Zahlungsbelege auf. Beim Verkauf brauchen Sie einen lückenlosen Nachweis über die gezahlte Grundsteuer.
Was ist die Steuer auf hochwertige Wohnimmobilien (değerli konut vergisi)?
Die Steuer auf hochwertige Wohnimmobilien ist eine gesonderte, landesweite Steuer auf Wohnimmobilien mit einem sehr hohen Gebäudesteuerwert. Sie wird beim örtlichen Finanzamt der Steuerverwaltung (GİB) erklärt, nicht bei der Gemeinde. Für 2026 gelten folgende Stufen:
| Gebäudesteuerwert (TL) | Steuer |
|---|---|
| Bis 17.711.000 | Keine |
| 17.711.000 bis 26.567.000 | 0,3 % auf den Teil über 17.711.000 |
| 26.567.000 bis 35.425.000 | 26.568 TL zuzüglich 0,6 % auf den Teil über 26.567.000 |
| Über 35.425.000 | 79.716 TL zuzüglich 1,0 % auf den Teil über 35.425.000 |
- Befreiungen: Wenn Sie nur eine Wohnimmobilie in der Türkei besitzen, ist diese befreit. Besitzen Sie mehrere steuerpflichtige Wohnimmobilien, ist die mit dem niedrigsten Wert befreit.
- Fristen: Die Erklärung ist bis zum 20. Februar des Jahres fällig, das auf das erstmalige Überschreiten der Schwelle folgt, danach jährlich; die Steuer wird in zwei Raten gezahlt, bis Ende Februar und bis Ende August.
- 2027: Die neue Schwelle war zum Zeitpunkt unserer Prüfung noch nicht veröffentlicht.
Beachten Sie, dass sich die Stufen nach dem Gebäudesteuerwert richten, nicht nach dem Angebotspreis. Unser Ratgeber zu den versteckten Kosten von Immobilieneigentum in der Türkei behandelt Kaufnebenkosten und weitere laufende Kosten.
Was passiert, wenn Sie nicht zahlen?
- Säumniszuschlag: Die Grundsteuer wird nach dem Gesetz über die Einziehung öffentlicher Forderungen (Nr. 6183) erhoben. Der Säumniszuschlag (gecikme zammı) beträgt seit dem 13. November 2025 3,7 % pro Monat (Präsidialbeschluss Nr. 10556).
- Vollstreckung: Gemeinden können unbezahlte Steuern mit den Beitreibungsbefugnissen des Gesetzes 6183 eintreiben.
- Gesperrter Verkauf: Seit 2021 verpflichtet das Gesetz 1319 die Grundbuchämter, Grundsteuerschulden elektronisch zu prüfen. Eine Immobilie mit offener Grundsteuer kann nicht übertragen werden, außer etwa bei Erbschaft, Gerichtsbeschlüssen und Zwangsversteigerungen.
- Keine Erklärung: Wird eine vorgeschriebene Erklärung nicht rechtzeitig abgegeben, setzt die Gemeinde die Steuer selbst fest.
Wenn Sie während Ihres Aufenthalts im Ausland Raten versäumt haben, lassen Sie sich von der Gemeinde einen Schuldenauszug geben und begleichen Sie die Schuld, bevor Sie die Immobilie zum Verkauf anbieten.
Brauchen Sie die DASK-Erdbebenpflichtversicherung?
Neben der Grundsteuer müssen Wohngebäude innerhalb der Gemeindegrenzen eine Erdbebenpflichtversicherung haben (Zorunlu Deprem Sigortası, meist nach der zuständigen Institution DASK genannt). Grundlage ist das Katastrophenversicherungsgesetz Nr. 6305; die Policen werden im Namen von DASK, der Versicherungsanstalt für Naturkatastrophen (TCIP), von autorisierten Versicherungsgesellschaften und ihren Agenturen ausgestellt.
- Welche Gebäude: im Grundbuch eingetragene Wohngebäude innerhalb der Gemeindegrenzen, einschließlich Wohnungen und anderer selbstständiger Einheiten nach dem Wohnungseigentumsgesetz (Nr. 634), auch wenn sie als Laden oder Büro genutzt werden. Ausschließlich gewerblich oder industriell genutzte Gebäude, Dorfbauten und öffentliche Gebäude fallen nicht darunter.
- Wo sie geprüft wird: Bei Grundbuchgeschäften (Tapu) wird die Police kontrolliert, und Strom- und Wasseranschlüsse können ohne sie nicht abgeschlossen werden. Auch Banken verlangen sie für einen Immobilienkredit.
- Was sie abdeckt: Erdbebenschäden sowie Feuer, Explosion, Erdrutsch und Tsunami, die unmittelbar durch ein Erdbeben verursacht werden.
- Prämie: Sie richtet sich nach Bauart, Bruttofläche, Baujahr und Geschosszahl des Gebäudes sowie nach der Risikogruppe des Stadtviertels. DASK erhöht die Prämien jedes Jahr entsprechend den Baukosten pro Quadratmeter.
- Verlängerung: Die Policen werden für ein Jahr ausgestellt, verlängern Sie Ihre also jedes Jahr; wer jährlich verlängert, erhält einen Verlängerungsrabatt.
Eine Police schließen Sie bei einer Versicherungsagentur oder einer Bankfiliale ab. Da die Prämie von Immobilie zu Immobilie unterschiedlich ist, holen Sie ein Angebot für Ihre ein, statt sich auf einen Durchschnittswert zu verlassen.
Das Wichtigste in Kürze
- Wohnimmobilien zahlen jährlich 0,1 % des Steuerwerts bzw. 0,2 % in Großstadtprovinzen, zu denen Muğla, Antalya, Aydın, İzmir und Istanbul gehören.
- Ausländische und nicht ansässige Eigentümer zahlen zu denselben Bedingungen wie türkische Eigentümer.
- Die Neubewertung 2026 hat die Steuerwerte auf das Dreifache des Niveaus von 2025 begrenzt; ab 2027 steigen sie um die volle Neubewertungsrate.
- Die Raten sind bis Ende Mai und bis Ende November fällig; die zweite Rate 2026 ist bis zum 30. November zu zahlen.
- Auf unbezahlte Grundsteuer fallen monatlich 3,7 % Säumniszuschlag an, und sie blockiert einen Verkauf beim Grundbuchamt.
- Wohngebäude innerhalb der Gemeindegrenzen brauchen außerdem die DASK-Erdbebenpflichtversicherung; sie wird für ein Jahr ausgestellt, jährlich verlängert und bei Grundbuchgeschäften sowie Strom- und Wasseranschlüssen geprüft.
Häufig gestellte Fragen
Zahlen Ausländer in der Türkei Grundsteuer?
Ja. Die Grundsteuer gilt für den Eigentümer unabhängig von Staatsangehörigkeit oder Wohnsitz, mit 0,1 % des Steuerwerts für eine Wohnimmobilie bzw. 0,2 % in Großstadtprovinzen.
Wie kann ich die emlak vergisi aus dem Ausland online bezahlen?
Die meisten Eigentümer nutzen den Onlinedienst ihrer Gemeinde oder türkisches Onlinebanking und identifizieren die Immobilie mit ihrer türkischen Steuernummer oder Ausländer-Identitätsnummer. Bewahren Sie die Belege für einen späteren Verkauf auf.
Warum ist meine Grundsteuer 2026 so stark gestiegen?
2026 war ein Jahr der allgemeinen Neubewertung. Das Gesetz Nr. 7566 erlaubte, dass die Steuerwerte 2026 auf bis zum Dreifachen des Werts von 2025 steigen, auch wenn sich die Steuersätze nicht geändert haben.
Gilt die Steuer auf hochwertige Wohnimmobilien für mein Ferienhaus?
Nur wenn der Gebäudesteuerwert 17.711.000 TL (2026) übersteigt und keine Befreiung greift. Ist es Ihre einzige Wohnimmobilie in der Türkei, ist es befreit.
Wer zahlt die Grundsteuer im Jahr meines Kaufs?
Der Verkäufer. Ihre Steuerpflicht beginnt am 1. Januar des Jahres nach der Übertragung.
Sie besitzen oder kaufen eine Immobilie in der Türkei?
Stöbern Sie in unseren Immobilien in der Türkei und kontaktieren Sie uns mit allen Fragen zu einer Immobilie, die Sie besitzen oder in Betracht ziehen.
Quellen (geprüft im November 2026)
- Grundsteuergesetz Nr. 1319 (mevzuat.gov.tr)
- Amtsblatt: Gesetz Nr. 7566 (19. Dezember 2025)
- KPMG Türkiye: Zusammenfassung des Gesetzes Nr. 7566
- Gesetz Nr. 6360 über Großstadtgemeinden (mevzuat.gov.tr)
- Grundsteuererlass Nr. 88: Steuer auf hochwertige Wohnimmobilien 2026
- Sabah: Frist für die erste Rate 2026 am 1. Juni
- Präsidialbeschluss Nr. 10556 zum Säumniszuschlag (über Alomaliye)
- DASK: Deckung und Umfang der Erdbebenpflichtversicherung
- DASK: die Pflichtversicherung in 9 Schritten
- DASK: Tarif und Prämien
- DASK: Immobilienkredite und Grundbuchgeschäfte
- DASK: Stromanschluss
- DASK: Wasseranschluss
- DASK: autorisierte Versicherungsgesellschaften
Stand: November 2026
Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts- oder Steuerberatung; Vorschriften und Lira-Beträge ändern sich, prüfen Sie daher die aktuelle Lage mit einer qualifizierten Fachperson, bevor Sie handeln.