Die Tapu, die Eigentumsurkunde in der Türkei, ist der amtliche Nachweis dafür, dass Ihnen eine Immobilie gehört. Ausgestellt wird sie nach der Eintragung von der Generaldirektion für Grundbuch und Kataster; der Eintrag verfällt nicht. Dieser Leitfaden erklärt, wie die Übertragung für internationale Käufer abläuft, welche Unterlagen Sie benötigen, welche Kosten anfallen und wie Sie Ihr Geld absichern.
Was die Tapu ist und wer sie ausstellt
Das nationale Grundbuch verzeichnet sämtliche Eigentumsrechte und stellt die Urkunde aus, die den rechtmäßigen Besitz belegt. Die Generaldirektion für Grundbuch und Kataster ist die maßgebliche zentrale Behörde für Grundstücks- und Immobilienrechte.
- Volleigentum: Wohn- und Gewerbeimmobilien werden in diesem System als Volleigentum geführt. Ein Pachtmodell (Leasehold) gibt es bei gewöhnlichen Kaufgeschäften nicht.
- Vererbbar: Die Eigentumsurkunde geht nach den örtlichen Erbregeln auf die Erben über; Ehepartner behalten ihre Rechte an Käufen, die nach der Eheschließung getätigt wurden.
- Belastungen sind einsehbar: Lasten und Belastungen sind in der Urkunde vermerkt und müssen vor der Übertragung gelöscht werden.
Rote und blaue Urkunden sowie Stockwerkseigentum
Welche Urkunde Sie erhalten, hängt vom Kaufobjekt ab.
- Rote Urkunden gelten für fertiggestellte Wohn- und Gewerbeeinheiten. Sie führen Etage, Türnummer, Miteigentumsanteil und Nutzungsart auf und berechtigen den eingetragenen Eigentümer zu Verkauf und Beleihung.
- Blaue Urkunden betreffen unbebautes Land und landwirtschaftliche Flächen. Sie halten Lage, Größe und zulässige Nutzungen fest und setzen damit der Bebauung Grenzen.
- Dienstbarkeitseinträge (Easement) weisen gemeinschaftliche Rechte und die Anteile der Eigentümer aus und sind bei Bauprojekten in mehreren Abschnitten und bei Gebäuden mit mehreren Eigentümern üblich.
- Das Baustellen-Stockwerkseigentum (Floor Easement) wird während der Bauphase ausgestellt, um die Zuteilung Ihrer Einheit zu sichern. Sobald die Wohnnutzungsgenehmigung erteilt ist, wandelt es sich in eine vollständige Eigentumsurkunde um.
| Urkunde | Gilt für | Wesentliche Einträge |
|---|---|---|
| Rot | Fertige Einheiten | Etage, Tür, Anteil, Eigentümer |
| Blau | Land und Landwirtschaft | Lage, Größe, zulässige Nutzung |
| Dienstbarkeit (Easement) | Gemeinschaftlich genutzte Bauten | Eigentumsanteile, Rechte |
| Floor Easement | Im Bau befindliche Objekte | Einheitenzuteilung, Projekt-ID |
Prüfen Sie, ob für ein Projekt eine Wohnnutzungsgenehmigung vorliegt. Sie entscheidet darüber, ob Sie ein Floor Easement oder eine vollständige Eigentumsurkunde erhalten.
Der Übertragungsprozess Schritt für Schritt
Von der angenommenen Kaufofferte bis zur Eintragung können Wertgutachten, Übersetzungen und die Beantragung der Steuernummer parallel laufen, sodass dem Grundbuchamt rasch eine vollständige Akte vorliegt.
- Wertgutachten. Das Gutachten liegt in der Regel nach etwa 2 Tagen vor. Übersetzungen und Bankangelegenheiten können parallel beginnen.
- Antragstellung. Sobald das Gutachten vorliegt, wird der Antrag beim Grundbuch- und Katasteramt eingereicht.
- Zahlung. Der Geldeingang muss vor der Unterzeichnung bestätigt sein. Das ist die übliche Sicherheitsmaßnahme beim Grundbuchamt.
- Prüfung. Das Amt prüft Identität, Vollständigkeit der Unterlagen und den Stand der Belastungen.
- Unterzeichnung und Eintragung. Beide Parteien werden zur Unterzeichnung am selben Tag geladen. Am Termin bittet der Sachbearbeiter den Verkäufer, den Eingang der Gelder zu bestätigen.
Die meisten Übertragungen sind 1–2 Tage nach Antragstellung abgeschlossen. Das Eigentum wird mit der Eintragung erfasst, und Sie können die Eigentumsurkunde oder eine digitale Bestätigung sofort erhalten. Wenn Sie nicht persönlich anwesend sein können, hält eine Vollmacht das Verfahren in Gang.
Benötigte Unterlagen
Käufer
- Reisepass im Original und eine notariell beglaubigte Übersetzung des Reisepasses.
- Türkische Steuernummer und das ausgefüllte Formular zur Erklärung der Identitätsdaten (Statement of Identity Information).
- Zwei Passfotos des Käufers sowie auf Verlangen eines des Verkäufers.
Verkäufer
Gültiger amtlicher Lichtbildausweis, die aktuelle Eigentumsurkunde sowie eine Belastungs- bzw. Unbedenklichkeitsbescheinigung, die bestätigt, dass keine sperrenden Belastungen bestehen.
Unterlagen zum Geschäft
Ein aktuelles Wertgutachten, ein Devisennachweis, wenn die Gelder aus dem Ausland überwiesen wurden, sowie die obligatorische DASK-Erdbebenversicherung, sofern die Immobilie sie benötigt.
Wichtige Hinweise
- Namen und Nummern müssen exakt mit den amtlichen Ausweisen übereinstimmen, um eine erneute Einreichung zu vermeiden und Ihren Unterzeichnungstermin zu sichern.
- Einige Unterlagen können wir in Ihrem Namen beschaffen, doch Originale, die eine Unterschrift erfordern, müssen von Ihnen stammen.
- Für bestimmte Dokumente ist ein vereidigter Übersetzer erforderlich, und bei Personenstandsurkunden, an denen Minderjährige beteiligt sind, kommen Apostillen zum Einsatz.
Kosten, Steuern und Gebühren
Die Grunderwerbsteuer beträgt 4% des angegebenen Immobilienwerts. Gesetzlich trägt jede Partei 2%, doch nach örtlichem Brauch übernehmen oft die Käufer die vollen 4%, sofern nichts anderes vereinbart wird. Legen Sie die Aufteilung frühzeitig fest und halten Sie sie im Vertrag fest.
| Gebühr | Fälligkeit | Wer zahlt üblicherweise |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (4%) | Bei der Eintragung | Käufer oder Verkäufer (nach Brauch verhandelbar) |
| Wertgutachten | Vor der Antragstellung | Käufer |
| Umlaufkapitalgebühr des Amtes (Office circulating capital) | Antragstellung | Käufer |
Ein Zahlungsnachweis ist vor den abschließenden Unterschriften erforderlich, und das Amt prüft die Belege.
Laufende Verpflichtungen
Die jährliche Grundsteuer ist je nach Stadt und Objektart unterschiedlich und liegt bei etwa 0,1–0,6%. Die Steuer auf Mieteinnahmen ist progressiv; so liegen die unteren Stufen beispielsweise bei rund 15% unterhalb einer festgelegten Schwelle.
Absicherung und Sonderfälle
Treuhand über Takasbank
Eine Treuhandlösung über das nationale Abwicklungssystem beseitigt das Zeitrisiko zwischen Zahlung und Eigentumseintragung. Sie überweisen die Gelder an die Clearingbank, und sobald das Amt die Eintragung vornimmt, werden die Gelder innerhalb von Sekunden an den Verkäufer freigegeben. So werden Zahlung und Übertragung zeitlich aufeinander abgestimmt, und das Betrugsrisiko sinkt. Bei grenzüberschreitenden Transaktionen empfehlen wir eine grundbuchgekoppelte Treuhandlösung.
Hypothek
Eine Hypothek ist die Eintragung eines Gläubigers in der Urkunde. Ist die Schuld beglichen, genügt zur Löschung ein einfacher Antrag mit Unterzeichnung am selben Tag beim Grundbuchamt.
Minderjährige und Ehepartner
Minderjährige können mit Unterstützung der Eltern und einer apostillierten Geburtsurkunde Immobilien besitzen. Ehegattenrechte gelten für nach der Eheschließung erworbene Vermögenswerte und können als Familienwohnsitz vermerkt werden, um die Erbrechte zu schützen.
Verlorene Urkunden
Verlorene Urkunden werden bei jedem Amt neu ausgestellt, und digitale Kopien stehen über Web-Tapu und e-Devlet zur schnellen Überprüfung bereit.
Staatsbürgerschaft durch Investition
Dieser Weg setzt einen Kauf von mindestens 400.000 USD und einen in der Eigentumsurkunde eingetragenen Vermerk über ein dreijähriges Veräußerungsverbot voraus. Die Vermietung bleibt weiterhin erlaubt.
Praktische Tipps
- Achten Sie darauf, dass Namen und Nummern in allen Dokumenten übereinstimmen.
- Bestellen Sie Unbedenklichkeitsbescheinigungen vorab und buchen Sie Unterzeichnungstermine für die Wochenmitte, um schneller bedient zu werden.
So unterstützen wir Sie
Wir prüfen Ihre Unterlagen vorab, koordinieren Übersetzungen und Beglaubigungen, buchen den Termin beim Grundbuchamt und treten in Ihrem Namen gegenüber dem Amt auf. Außerdem halten wir Sie über Gebühren, Steuern und den Bearbeitungsstand auf dem Laufenden und helfen Ihnen bei der Planung einer Reise oder eines Abschlusses aus der Ferne.
Für das weitere Vorgehen erreichen Sie uns unter +90 538 025 99 96 oder per E-Mail an [email protected].
Häufig gestellte Fragen
Was kommt zuerst: die Zahlung oder die Unterzeichnung beim Grundbuchamt?
Die Zahlung. Das Grundbuchamt erwartet, dass der Geldeingang vor den abschließenden Unterschriften nachgewiesen wird, häufig durch Bankbelege, Treuhandvereinbarungen oder amtliche Devisenerklärungen. Wir empfehlen eine Treuhandlösung über seriöse Kanäle, um Käufer und Verkäufer gleichermaßen zu schützen.
Welche Unterlagen müssen Käufer vorlegen, um Verzögerungen zu vermeiden?
Sie benötigen einen gültigen Reisepass, eine beglaubigte türkische Übersetzung, eine türkische Steuernummer und das Identitätsformular des Grundbuchamts. Gegebenenfalls sind außerdem ein Mittelherkunftsnachweis oder Devisennachweise sowie eine Vollmacht erforderlich, falls Sie nicht anwesend sein können.
Wie lange dauert es üblicherweise von der Kaufofferte bis zur abschließenden Unterzeichnung?
Bewertung und Dokumentenprüfung lassen sich nach einer Einigung innerhalb von etwa 2 Tagen abschließen. Nach der Klärung der Zahlung werden Antragstellung, Prüfung und abschließende Unterzeichnung häufig am selben Tag erledigt. Komplexe Fälle, Finanzierungen oder fehlende Unterlagen können weitere Tage kosten.
Was ist der Unterschied zwischen einer roten und einer blauen Urkunde?
Eine rote Urkunde betrifft eingetragene Wohn- oder Gewerbeeinheiten in fertiggestellten Projekten. Eine blaue Urkunde gilt für unbebautes Land oder landwirtschaftliche Flächen. Beide unterliegen unterschiedlichen Übertragungsverfahren und Einschränkungen, weshalb Sie den Grundbucheintrag prüfen sollten, bevor Sie sich verpflichten.
Was ist, wenn meine Eigentumsurkunde verloren gegangen ist?
Das Grundbuchamt kann nach einer Identitätsprüfung und einem förmlichen Antrag beglaubigte Kopien und Neuausdrucke ausstellen. Eine digitale Überprüfung ist zudem über amtliche Grundbuchportale wie Web-Tapu und e-Devlet möglich.