Kurz gesagt: Ausländer können in Nordzypern (der TRNZ) Immobilien mit einer Kaufgenehmigung des Ministerrats erwerben. Seit Mai 2026 haben befristete Gesetzesdekrete die alte Ein-Immobilien-Regel ersetzt: Ein ausländischer Käufer darf jetzt bis zu drei Wohnungen, ein freistehendes Haus auf bis zu 3.300 m², bis zu zwei Villen in einer Anlage oder ein Grundstück von bis zu 1.338 m² besitzen. Neue Verträge müssen innerhalb eines Monats registriert und die Genehmigung beantragt werden, und bis zum 5. Januar 2027 gilt für eine erste Immobilie eine ermäßigte Übertragungsgebühr von 4 %.
Dieser Ratgeber gibt den Stand der Berichte nordzyprischer Medien über das Amtsblatt vom 12. November 2026 wieder. Die Regeln von 2026 wurden per Dekret während der Parlamentspause erlassen und können sich erneut ändern, sobald das Gesetz Nr. 52/2008 novelliert wird.
Wer darf in der TRNZ kaufen, und wie funktioniert die Kaufgenehmigung?
Ausländische Privatpersonen kaufen nach dem Gesetz über den Erwerb von Immobilien und die langfristige Pacht durch Ausländer (Gesetz Nr. 52/2008). Das Eigentum kann erst auf einen Ausländer übergehen, wenn der Ministerrat eine Kaufgenehmigung (satın alma izni) erteilt hat. Nach dem Gesetzesdekret Nr. 89/2026 läuft das Genehmigungsverfahren so ab:
- Sie unterzeichnen einen Kaufvertrag, registrieren ihn dann beim Bezirksgrundbuchamt und beantragen die Genehmigung beim Innenministerium, beides innerhalb eines Monats und mit Zahlung der bei der Registrierung fälligen Steuern und Gebühren;
- ein Vertrag, der nicht innerhalb dieses Monats registriert und von einem Genehmigungsantrag gefolgt wird, ist automatisch nichtig;
- sobald die Genehmigung im Amtsblatt veröffentlicht ist, muss die Übertragungsgebühr innerhalb von 75 Arbeitstagen gezahlt und das Eigentum innerhalb von einem Jahr übertragen werden, sonst erlischt die Genehmigung;
- dauerhafte Strom- und Wasseranschlüsse werden erst hergestellt, wenn alle Steuern und Gebühren bezahlt sind.
Erhalten Sie durch den Kauf ein Aufenthaltsrecht?
Eine seit dem 5. Oktober 2026 geltende Änderung durch den Ministerrat gewährt eine fünfjährige Aufenthaltserlaubnis ohne Einkommensnachweis, wenn der von der Steuerbehörde gestempelte Kaufvertrag einen Wert von 300.000 £ oder mehr ausweist. Unterhalb dieses Werts erfordert eine fünfjährige Erlaubnis den Nachweis regelmäßiger Einkünfte von mindestens einem nordzyprischen Mindestlohn pro Monat.
Was sich 2024–2026 geändert hat: Obergrenzen, Projektquoten und Fristen
Jahrelang galt in der Praxis die Regel: eine Immobilie pro ausländischem Käufer. 2024 wurden die Vorschriften geändert, und 2026 handelte die Regierung per Dekret. Das Gesetzesdekret Nr. 63/2026 trat am 11. Mai 2026 in Kraft. Da Gesetzesdekrete nach 90 Tagen auslaufen, wurde es durch das Gesetzesdekret Nr. 89/2026 ersetzt, das am 7. August 2026 veröffentlicht wurde und in Kraft trat, mit denselben Kernobergrenzen.
Mit einer Kaufgenehmigung darf eine ausländische Privatperson jetzt eine der folgenden Optionen erwerben:
| Option | Die meisten ausländischen Käufer | Staatsangehörige von Ländern, die die TRNZ anerkennen und Gegenseitigkeit gewähren |
|---|---|---|
| Wohnungen | Bis zu 3 | Bis zu 6 |
| Villen in einer Siedlung oder Anlage (zweigeschossig) | Bis zu 2 | Bis zu 3 |
| Freistehendes Haus | Eines, auf einem Grundstück von bis zu 3.300 m² | Eines, auf einem Grundstück von bis zu 3.300 m² |
| Grundstück | Bis zu 1.338 m², mit nur einem Wohngebäude darauf | Bis zu 1.338 m², mit nur einem Wohngebäude darauf |
Weitere Regeln des Dekrets:
- Projektquote: Höchstens 80 % eines Wohnprojekts auf als Bauland ausgewiesenem Grund dürfen an Ausländer verkauft werden.
- Grenze pro Parzelle: Nahe Verwandte, Verschwägerte oder Staatsangehörige desselben Landes dürfen zusammen nicht mehr als die Hälfte der Immobilien auf einer Parzelle erwerben.
- Ältere Verträge: Verträge, die vor der Änderung von 2024 unterzeichnet wurden, mussten innerhalb von sechs Monaten ab dem 7. August 2026 registriert und mit einem Genehmigungsantrag versehen werden. Fertiggestellte und übergebene Wohnungen, die vor dem Dekret gekauft wurden, müssen innerhalb von 36 Monaten übertragen werden, mit Zahlung aller Steuern.
- Über der Obergrenze: Käufer, die ihr Kontingent überschritten haben, konnten dies innerhalb der sechs Monate gegen eine Gebühr von 1 % des Preises (danach 3 %) anmelden. Für die zusätzlichen Einheiten kann eine zehnjährige Nutzungsbescheinigung ausgestellt werden, die das Recht zur Nutzung der Immobilie gewährt, während das Eigentum beim Verkäufer bleibt.
Mit welchen Kosten sollten Sie rechnen?
Übertragungsgebühr (tapu harcı)
Ein am 7. Oktober 2026 veröffentlichter Beschluss des Ministerrats hat die Übertragungsgebühr des Grundbuchamts vorübergehend gesenkt. Die ermäßigten Sätze gelten bis einschließlich 5. Januar 2027:
| Erworbene Immobilie | Ausländische Käufer | Staatsangehörige von Ländern, die die TRNZ anerkennen |
|---|---|---|
| 1. | 4 % | 4 % |
| 2. | 5,5 % | 4 % |
| 3. | 6 % | 5,5 % |
| 4. | – | 5,5 % |
| 5. und 6. | – | 6 % |
Der ab dem 6. Januar 2027 geltende Satz war zum Zeitpunkt unserer Prüfung noch nicht bekannt gegeben. Die Gebühr wird Berichten zufolge auf Basis der Bewertung des Grundbuchamts berechnet und in türkischen Lira gezahlt. Falls Ihre Übertragung vor oder nach dem Stichtag stattfinden könnte, lassen Sie Ihren Anwalt beide Szenarien durchrechnen.
Weitere Kosten
- Stempelsteuer: Makler und Käuferratgeber nennen 0,5 % des Vertragspreises, zahlbar bei der Registrierung des Vertrags.
- Mehrwertsteuer: Makler nennen 5 % bei Neubauimmobilien; Weiterverkäufe sind Berichten zufolge befreit.
- Anwaltskosten: Ein unabhängiger nordzyprischer Anwalt sollte den Eigentumstitel, die Genehmigungen des Bauträgers und den Vertrag prüfen, bevor Sie eine Anzahlung leisten.
Keine offizielle Quelle der Steuerbehörde hat die Angaben zu Stempelsteuer und Mehrwertsteuer bestätigt; lassen Sie sich daher von Ihrem Anwalt eine schriftliche Kostenaufstellung geben.
Wo suchen Käufer: Kyrenia, Iskele oder Nikosia?
Kyrenia (Girne) ist eine Hafenstadt an der Nordküste vor der Kulisse des Kyrenia-Gebirges, mit Dörfern wie Karaağaç und Bahçeli entlang der Küste nach Osten. Es gibt sowohl Bestandsimmobilien als auch Neubauprojekte, von Stadtwohnungen bis zu Villen.
Iskele liegt an der Ostküste an einer langen Sandbucht und ist für Wohnanlagen in Strandnähe bekannt. Wenn Sie hier einen Neubau kaufen, sind die unten beschriebenen Prüfungen von Vertrag, Genehmigung und Quote umso wichtiger.
Nikosia (Lefkoşa) ist die Hauptstadt: eine ganzjährig belebte Stadt im Landesinneren mit Behörden, Universitäten und Dienstleistungen, die eher von Menschen gewählt wird, die dort arbeiten oder studieren, als von Ferienkäufern.
Derzeit führen wir 9 Immobilien in Nordzypern, alle in Pfund Sterling ausgepreist, von 145.000 GBP bis knapp unter 800.000 GBP (11. November 2026). Unsere Immobilien in Girne beginnen bei 145.000 GBP, unsere Immobilie in Iskele ist mit 172.000 GBP und unsere Immobilie in Lefkoşa mit 217.000 GBP gelistet.
Wie funktionieren Käufe vom Plan und die Vertragsregistrierung?
Viele Käufe in der TRNZ erfolgen vom Plan, mit Ratenzahlungen an den Bauträger. Nach dem Gesetzesdekret 89/2026 gilt die Monatsfrist für die Registrierung des Vertrags und den Genehmigungsantrag auch für diese Verkäufe; ein unterzeichneter, aber nicht registrierter Vertrag birgt daher jetzt ein echtes Risiko, nichtig zu sein.
- Registrieren Sie den Vertrag innerhalb der Monatsfrist beim Bezirksgrundbuchamt und bewahren Sie die gestempelte Ausfertigung auf.
- Prüfen Sie, ob der Bauträger eine Baugenehmigung hat und das Projekt innerhalb der 80-%-Quote für Verkäufe an Ausländer liegt.
- Fragen Sie, welche Art von Eigentumstitel auf dem Grundstück liegt. Titel, die auf türkisch-zyprisches oder ausländisches Eigentum vor 1974 zurückgehen, unterscheiden sich von Tausch- (eşdeğer) und Zuteilungstiteln; einige davon betreffen Land, das vor 1974 griechischen Zyprern gehörte, und können mit Anspruchsrisiken verbunden sein.
- Seien Sie sich bewusst, dass Gerichte der Republik Zypern Ausländer wegen der Bebauung, Vermarktung oder des Verkaufs von Land griechisch-zyprischer Eigentümer im Norden verurteilt haben, 2025 auch zu Haftstrafen. Lassen Sie die Geschichte des Eigentumstitels unabhängig rechtlich prüfen, bevor Sie sich binden.
Wie sieht der Zeitplan von der Reservierung bis zum Eigentumstitel aus?
- Reservierung: Einigen Sie sich auf den Preis und leisten Sie gegebenenfalls eine Reservierungsanzahlung, idealerweise erst nachdem Ihr Anwalt die Titelunterlagen gesehen hat.
- Vertrag: Unterzeichnen Sie den Kaufvertrag.
- Innerhalb eines Monats: Registrieren Sie den Vertrag beim Grundbuchamt, zahlen Sie die Stempelsteuer und beantragen Sie die Kaufgenehmigung.
- Genehmigung: Warten Sie auf den Beschluss des Ministerrats und seine Veröffentlichung im Amtsblatt.
- Innerhalb von 75 Arbeitstagen nach Veröffentlichung: Zahlen Sie die Übertragungsgebühr.
- Innerhalb eines Jahres nach Veröffentlichung: Schließen Sie die Übertragung des Eigentums auf Ihren Namen ab.
- Nach Zahlung aller Steuern: Lassen Sie dauerhafte Strom- und Wasseranschlüsse herstellen.
Bei Immobilien vom Plan erfolgt die Übertragung meist nach Fertigstellung des Gebäudes; prüfen Sie daher, wie der Zeitplan Ihres Vertrags zu den neuen Fristen passt.
Das Wichtigste in Kürze
- Ausländer brauchen eine Kaufgenehmigung des Ministerrats, bevor das Eigentum übergehen kann.
- Seit Mai 2026 darf ein ausländischer Käufer bis zu 3 Wohnungen, 2 Villen in einer Anlage, ein freistehendes Haus auf bis zu 3.300 m² oder ein Grundstück von bis zu 1.338 m² besitzen.
- Verträge müssen innerhalb eines Monats registriert und eine Genehmigung beantragt werden, sonst ist der Vertrag nichtig.
- Die Übertragungsgebühr für Ausländer beträgt bis zum 5. Januar 2027 vorübergehend 4 % auf eine erste Immobilie.
- Ein Vertragswert von 300.000 £ oder mehr ermöglicht jetzt eine fünfjährige Aufenthaltserlaubnis ohne Einkommensnachweis.
Häufig gestellte Fragen
Wie viele Immobilien dürfen Ausländer in Nordzypern kaufen?
Nach dem Gesetzesdekret 89/2026 eine der folgenden Optionen: bis zu 3 Wohnungen, bis zu 2 zweigeschossige Villen in einer Anlage, ein freistehendes Haus auf bis zu 3.300 m² oder bis zu 1.338 m² Land mit einem Wohngebäude. Für Staatsangehörige von Ländern, die die TRNZ anerkennen, gelten höhere Grenzen.
Wie lange dauert die Kaufgenehmigung in der TRNZ?
Eine offizielle Bearbeitungszeit gibt es nicht. Die Vorschriften setzen Fristen rund um die Genehmigung: Antrag innerhalb eines Monats nach Vertragsschluss, Zahlung der Übertragungsgebühr innerhalb von 75 Arbeitstagen nach Veröffentlichung der Genehmigung und Eigentumsübertragung innerhalb eines Jahres.
Wie hoch ist die Übertragungsgebühr in Nordzypern 2026?
Bis zum 5. Januar 2027 zahlen Ausländer 4 % auf eine erste Immobilie, 5,5 % auf eine zweite und 6 % auf eine dritte. Der Satz nach diesem Datum war zum Zeitpunkt unserer Prüfung noch nicht bekannt gegeben.
Kann ich durch einen Immobilienkauf in Nordzypern ein Aufenthaltsrecht erhalten?
Seit dem 5. Oktober 2026 ermöglicht ein gestempelter Kaufvertrag über 300.000 £ oder mehr eine fünfjährige Aufenthaltserlaubnis ohne Einkommensnachweis. Darunter müssen Sie Einkünfte von mindestens einem nordzyprischen Mindestlohn pro Monat nachweisen.
Sind die Regeln von 2026 dauerhaft?
Nein. Es handelt sich um Gesetzesdekrete, die während der Parlamentspause bis zu einer Novellierung des Gesetzes Nr. 52/2008 erlassen wurden; prüfen Sie die Lage daher vor der Unterschrift erneut.
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Quellen (geprüft im November 2026)
- Bugün Kıbrıs: Gesetzesdekret Nr. 89/2026 zum Immobilienerwerb durch Ausländer
- Haber Kıbrıs: Gesetzesdekret Nr. 63/2026 (Mai 2026)
- Dovec Group: Zusammenfassung des nordzyprischen Immobilienrechts 2026 (Englisch)
- Haber Kıbrıs: ermäßigte Übertragungsgebühren ab 7. Oktober 2026
- Landmark Properties: Kaufregeln und Gebühren 2026
- Tekce: Kaufnebenkosten in Nordzypern (Oktober 2026)
- Bugün Kıbrıs: fünfjährige Aufenthaltserlaubnis für Immobilien ab 300.000 £ (Oktober 2026)
- Cyprus Mail: Haftstrafen für den Verkauf griechisch-zyprischen Eigentums im Norden (Mai 2025)
- Cyprus Mail: Urteil im Fall Aykut (Oktober 2025)
- Aktuelle Angebotsdaten von Keyholders International, 11. November 2026
Stand: November 2026
Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts- oder Steuerberatung; die nordzyprischen Regeln von 2026 sind befristet und können sich ändern, prüfen Sie daher die aktuelle Lage mit einem qualifizierten Anwalt in Nordzypern, bevor Sie handeln.