باختصار: يمكن للأجانب شراء عقار في شمال قبرص (جمهورية شمال قبرص التركية، TRNC) بتصريح شراء من مجلس الوزراء. ومنذ مايو 2026، حلّت مراسيم بقوانين مؤقتة محل القاعدة القديمة التي كانت تقتصر على عقار واحد: إذ يمكن للمشتري الأجنبي الآن تملّك ما يصل إلى ثلاث شقق، أو منزل مستقل واحد على أرض تصل إلى 3,300 m²، أو ما يصل إلى فيلتين في مجمّع، أو قطعة أرض واحدة تصل إلى 1,338 m². ويجب تسجيل العقود الجديدة وتقديم طلب التصريح خلال شهر واحد، وتسري رسوم نقل مخفّضة بنسبة 4% على العقار الأول حتى 5 يناير 2027.
يستند هذا الدليل إلى تقارير الأخبار القبرصية التركية عن الجريدة الرسمية حتى 12 نوفمبر 2026. وقد صدرت قواعد 2026 بمراسيم أثناء عطلة البرلمان، وقد تتغير مجدداً عند تعديل القانون رقم 52/2008.
من يحق له الشراء في شمال قبرص، وكيف يعمل تصريح الشراء؟
يشتري الأفراد الأجانب بموجب قانون تملّك الأجانب للعقارات والإيجار طويل الأمد (القانون رقم 52/2008). ولا تنتقل الملكية إلى الأجنبي قبل أن يمنح مجلس الوزراء تصريح الشراء (satın alma izni). وبموجب المرسوم بقانون رقم 89/2026، تسير إجراءات التصريح على النحو الآتي:
- توقّع عقد البيع، ثم تسجله في مكتب الأراضي في القضاء وتتقدم إلى وزارة الداخلية بطلب التصريح، وكلاهما خلال شهر واحد، مع دفع الضرائب والرسوم المستحقة عند التسجيل؛
- يُعدّ العقد الذي لا يُسجَّل ولا يتبعه طلب تصريح خلال ذلك الشهر باطلاً تلقائياً؛
- بعد نشر التصريح في الجريدة الرسمية، يجب دفع رسوم النقل خلال 75 يوم عمل ونقل سند الملكية خلال سنة واحدة، وإلا سقط التصريح؛
- لا يمكن توصيل الكهرباء والمياه بشكل دائم قبل دفع جميع الضرائب والرسوم.
هل يمنحك الشراء إقامة؟
يمنح تعديل أصدره مجلس الوزراء وسرى اعتباراً من 5 أكتوبر 2026 تصريح إقامة لمدة خمس سنوات، دون اختبار للدخل، عندما يُظهر عقد البيع المختوم من دائرة الإيرادات والضرائب قيمة £300,000 أو أكثر. وما دون هذه القيمة، يتطلب تصريح السنوات الخمس إثبات دخل منتظم لا يقل عن حد أدنى واحد للأجور في شمال قبرص شهرياً.
ما الذي تغيّر في 2024–2026: حدود الوحدات وحصص المشاريع والمهل
لسنوات طويلة، كانت القاعدة العملية عقاراً واحداً لكل مشترٍ أجنبي. ثم عُدّلت القواعد في 2024، وفي 2026 تحركت الحكومة بمراسيم. فقد دخل المرسوم بقانون رقم 63/2026 حيز النفاذ في 11 مايو 2026. ولأن المراسيم بقوانين تسقط بعد 90 يوماً، حلّ محله المرسوم بقانون رقم 89/2026، الذي نُشر وسرى في 7 أغسطس 2026، بالحدود الأساسية نفسها.
بتصريح شراء، يمكن للفرد الأجنبي الآن تملّك خيار واحد مما يلي:
| الخيار | معظم المشترين الأجانب | مواطنو الدول التي تعترف بشمال قبرص وتمنح المعاملة بالمثل |
|---|---|---|
| شقق | حتى 3 | حتى 6 |
| فلل في موقع أو مجمّع (من طابقين) | حتى 2 | حتى 3 |
| منزل مستقل | منزل واحد على أرض تصل إلى 3,300 m² | منزل واحد على أرض تصل إلى 3,300 m² |
| أرض | حتى 1,338 m²، مع مسكن واحد فقط عليها | حتى 1,338 m²، مع مسكن واحد فقط عليها |
قواعد أخرى في المرسوم:
- حصة المشروع: لا يجوز بيع أكثر من 80% من مشروع سكني على أرض مخصصة للتطوير إلى أجانب.
- حد القطعة الواحدة: لا يجوز للأقارب من الدرجة الأولى أو الأصهار أو مواطني الدولة نفسها أن يتملكوا مجتمعين أكثر من نصف العقارات على قطعة أرض واحدة.
- العقود القديمة: مُنحت العقود الموقعة قبل تعديل 2024 مهلة ستة أشهر من 7 أغسطس 2026 لتسجيلها وتقديم طلب التصريح. أما المنازل المكتملة والمسلّمة التي اشتُريت قبل المرسوم فلها 36 شهراً لنقل ملكيتها، مع دفع جميع الضرائب.
- تجاوز الحد: كان بإمكان المشترين الذين تجاوزوا حقهم التصريح بذلك خلال الأشهر الستة مقابل رسم يبلغ 1% من الثمن (3% بعد ذلك). وللوحدات الإضافية يمكن إصدار شهادة استخدام لمدة عشر سنوات، تمنح حق استخدام المنزل بينما تبقى الملكية للبائع.
ما التكاليف التي يجب أن تضعها في ميزانيتك؟
رسوم النقل (tapu harcı)
خفّض قرار لمجلس الوزراء نُشر في 7 أكتوبر 2026 رسوم نقل الملكية في دائرة الأراضي مؤقتاً. وتسري النسب المخفّضة حتى 5 يناير 2027 ضمناً:
| العقار المتملَّك | المشترون الأجانب | مواطنو الدول التي تعترف بشمال قبرص |
|---|---|---|
| العقار رقم 1 | 4% | 4% |
| العقار رقم 2 | 5.5% | 4% |
| العقار رقم 3 | 6% | 5.5% |
| العقار رقم 4 | – | 5.5% |
| العقاران رقم 5 و6 | – | 6% |
لم تكن النسبة التي ستسري اعتباراً من 6 يناير 2027 قد أُعلنت عند تحققنا. وتفيد التقارير بأن الرسوم تُحتسب على أساس تقييم دائرة الأراضي وتُدفع بالليرة التركية. وإذا كان نقل ملكيتك قد يقع قبل الموعد النهائي أو بعده، فاطلب من محاميك احتساب السيناريوهين.
تكاليف أخرى
- رسم الطابع: يذكر الوكلاء وأدلة المشترين نسبة 0.5% من ثمن العقد، تُدفع عند تسجيل العقد.
- ضريبة القيمة المضافة: يذكر الوكلاء 5% على العقارات الجديدة؛ وتفيد التقارير بأن عمليات إعادة البيع معفاة.
- أتعاب المحاماة: ينبغي لمحامٍ مستقل في شمال قبرص التحقق من سند الملكية وتصاريح المطوّر والعقد قبل أن تدفع أي عربون.
لم يؤكد أي مصدر رسمي من مكتب الضرائب أرقام رسم الطابع وضريبة القيمة المضافة، لذا اطلب من محاميك جدولاً مكتوباً بالتكاليف.
أين يبحث المشترون: كيرينيا أم إسكيلي أم نيقوسيا؟
كيرينيا (Girne) مدينة ميناء على الساحل الشمالي تحتضنها جبال كيرينيا، وتمتد شرقها على الساحل قرى مثل كاراآغاتش وبهتشلي. وتوفر منازل لإعادة البيع ومشاريع جديدة على حد سواء، من الشقق داخل المدينة إلى الفلل.
إسكيلي (Iskele) تقع على الساحل الشرقي حول خليج رملي طويل، وتشتهر بمشاريع الشقق القريبة من الشاطئ. وإذا اشتريت عقاراً جديداً هنا، فإن فحوص العقد والتصريح والحصة المذكورة أدناه تزداد أهمية.
نيقوسيا (Lefkoşa) هي العاصمة: مدينة داخلية نابضة طوال العام فيها المكاتب الحكومية والجامعات والخدمات، ويختارها في الغالب من يعملون أو يدرسون فيها أكثر من مشتري منازل العطلات.
نعرض حالياً 9 منازل في شمال قبرص، جميعها مسعّرة بالجنيه الإسترليني، من 145,000 جنيه إسترليني إلى ما دون 800,000 جنيه إسترليني بقليل (11 نوفمبر 2026). وتبدأ منازلنا في غيرنه من 145,000 جنيه إسترليني، ومنزلنا في إسكيلي معروض بسعر 172,000 جنيه إسترليني، ومنزلنا في ليفكوشا بسعر 217,000 جنيه إسترليني.
كيف تتم عمليات الشراء على المخطط وتسجيل العقود؟
كثير من عمليات الشراء في شمال قبرص تتم على المخطط، وتُدفع على مراحل للمطوّر. وبموجب المرسوم بقانون 89/2026، تسري مهلة الشهر الواحد لتسجيل العقد وطلب التصريح على هذه المبيعات أيضاً، لذا بات العقد الموقّع غير المسجّل يحمل خطراً حقيقياً بأن يكون باطلاً.
- سجّل العقد في مكتب الأراضي في القضاء خلال مهلة الشهر الواحد، واحتفظ بالنسخة المختومة.
- تحقق من أن لدى المطوّر رخصة بناء وأن المشروع ضمن حصة المبيعات للأجانب البالغة 80%.
- اسأل عن نوع سند الملكية الذي تحمله الأرض. فالسندات المستمدة من ملكية قبرصية تركية أو أجنبية سابقة لعام 1974 تختلف عن سندات المبادلة (eşdeğer) والتخصيص، وبعضها يتعلق بأراضٍ كان يملكها قبارصة يونانيون قبل 1974 وقد تنطوي على مخاطر مطالبات.
- اعلم أن محاكم جمهورية قبرص أدانت أجانب بتهمة تطوير أراضٍ يملكها قبارصة يونانيون في الشمال أو تسويقها أو بيعها، بما في ذلك أحكام بالسجن في 2025. احصل على استشارة قانونية مستقلة بشأن تاريخ سند الملكية قبل أن تلتزم.
ما الجدول الزمني من الحجز إلى سند الملكية؟
- الحجز: اتفق على السعر وادفع أي عربون حجز، ويُفضَّل ألا يتم ذلك إلا بعد أن يطّلع محاميك على مستندات الملكية.
- العقد: وقّع عقد البيع.
- خلال شهر واحد: سجّل العقد في مكتب الأراضي، وادفع رسم الطابع، وتقدّم بطلب تصريح الشراء.
- التصريح: انتظر قرار مجلس الوزراء ونشره في الجريدة الرسمية.
- خلال 75 يوم عمل من النشر: ادفع رسوم النقل.
- خلال سنة واحدة من النشر: أكمل نقل سند الملكية إلى اسمك.
- بعد دفع جميع الضرائب: وصّل الكهرباء والمياه بشكل دائم.
بالنسبة للمنازل على المخطط، يأتي نقل الملكية عادة بعد اكتمال البناء، لذا تحقق من مدى توافق الجدول الزمني لعقدك مع المهل الجديدة.
أبرز النقاط
- يحتاج الأجانب إلى تصريح شراء من مجلس الوزراء قبل أن تنتقل إليهم الملكية.
- منذ مايو 2026 يمكن للمشتري الأجنبي تملّك ما يصل إلى 3 شقق، أو 2 من الفلل في مجمّع، أو منزل مستقل واحد على أرض تصل إلى 3,300 m²، أو قطعة أرض واحدة تصل إلى 1,338 m².
- يجب تسجيل العقود وتقديم طلب التصريح خلال شهر واحد، وإلا عُدّ العقد باطلاً.
- رسوم النقل للأجانب 4% مؤقتاً على العقار الأول، حتى 5 يناير 2027.
- بات عقد بقيمة £300,000 أو أكثر يتيح تصريح إقامة لمدة خمس سنوات دون اختبار للدخل.
الأسئلة الشائعة
كم عقاراً يمكن للأجانب شراؤه في شمال قبرص؟
بموجب المرسوم بقانون 89/2026، خيار واحد من: ما يصل إلى 3 شقق، أو ما يصل إلى 2 من الفلل ذات الطابقين في مجمّع، أو منزل مستقل واحد على أرض تصل إلى 3,300 m²، أو ما يصل إلى 1,338 m² من الأرض مع مسكن واحد. ولمواطني الدول التي تعترف بشمال قبرص حدود أعلى.
كم يستغرق تصريح الشراء في شمال قبرص؟
لا توجد مدة رسمية للمعالجة. لكن القواعد تحدد مهلاً حوله: قدّم الطلب خلال شهر واحد من العقد، وادفع رسوم النقل خلال 75 يوم عمل من نشر التصريح، وانقل سند الملكية خلال سنة واحدة.
كم تبلغ رسوم النقل في شمال قبرص في 2026؟
حتى 5 يناير 2027، يدفع الأجانب 4% على العقار الأول، و5.5% على الثاني، و6% على الثالث. ولم تكن النسبة بعد ذلك التاريخ قد أُعلنت عند تحققنا.
هل يمكنني الحصول على إقامة بشراء عقار في شمال قبرص؟
منذ 5 أكتوبر 2026، يتيح عقد بيع مختوم بقيمة £300,000 أو أكثر تصريح إقامة لمدة خمس سنوات دون اختبار للدخل. وما دون ذلك، عليك إثبات دخل لا يقل عن حد أدنى واحد للأجور في شمال قبرص شهرياً.
هل قواعد 2026 دائمة؟
لا. فهي مراسيم بقوانين صدرت أثناء عطلة البرلمان، بانتظار تعديل القانون رقم 52/2008، لذا تحقق من الوضع مجدداً قبل التوقيع.
اكتشف المنازل في شمال قبرص
تصفّح عقاراتنا في شمال قبرص، بما فيها منازل في غيرنه (كيرينيا) وإسكيلي وليفكوشا (نيقوسيا)، وتواصل معنا إن كانت لديك أي أسئلة.
المصادر (تم التحقق في نوفمبر 2026)
- Bugün Kıbrıs: المرسوم بقانون رقم 89/2026 بشأن تملّك الأجانب للعقارات [بالتركية]
- Haber Kıbrıs: المرسوم بقانون رقم 63/2026 (مايو 2026) [بالتركية]
- Dovec Group: ملخص قانون العقارات في شمال قبرص 2026
- Haber Kıbrıs: رسوم النقل المخفّضة اعتباراً من 7 أكتوبر 2026 [بالتركية]
- Landmark Properties: قواعد الشراء ورسومه لعام 2026
- Tekce: تكاليف الشراء في شمال قبرص (أكتوبر 2026)
- Bugün Kıbrıs: تصريح إقامة لمدة خمس سنوات لعقار بقيمة £300,000 (أكتوبر 2026) [بالتركية]
- Cyprus Mail: أحكام بالسجن لبيع عقارات قبارصة يونانيين في الشمال (مايو 2025)
- Cyprus Mail: الحكم في قضية Aykut (أكتوبر 2025)
- بيانات الإعلانات الحالية لدى Keyholders International، 11 نوفمبر 2026
آخر تحديث: نوفمبر 2026
هذا الدليل معلومات عامة وليس استشارة قانونية أو ضريبية؛ فقواعد شمال قبرص لعام 2026 مؤقتة وقد تتغير، لذا تحقق من الوضع الحالي مع محامٍ مؤهل في شمال قبرص قبل أن تتصرف.