تتجاوز تكاليف شراء العقار في تركيا سعر البيع المتفق عليه، لكنها في العادة قابلة للتوقع متى عرفتَ ما ينتظرك. يعرض هذا الدليل أبرز الرسوم والضرائب وقواعد العملة التي ينبغي لمشتري المملكة المتحدة إدراجها في ميزانيتهم، بدءًا من يوم نقل الملكية وحتى التكاليف السنوية للتملك.
الخلاصة السريعة
- توقّع نحو 3–4% كمصاريف متعلقة بالشراء فوق السعر المتفق عليه.
- ضريبة التسجيل 4% من القيمة المصرّح بها في سند الملكية (الطابو)، وليس من القيمة السوقية.
- خصّص ميزانية لرسوم المترجم وكاتب العدل والبنك ودائرة الطابو عند إتمام الصفقة.
- الضرائب السنوية وتأمين الزلازل DASK أقل عمومًا مما هي عليه في كثير من الأسواق الأوروبية.
- قد يكون تقرير التقييم الاختياري مفيدًا في الصفقات المعقدة أو عالية القيمة.
- رتّب مبكرًا تحويل العملة ومتطلبات البنك وشهادة شراء العملة الأجنبية.
كم ينبغي أن تخصص من مبلغ إضافي؟
بالنسبة لكثير من مشتري المملكة المتحدة، تبلغ المبالغ الإضافية المستحقة عند نقل الملكية نحو 3–4% من السعر المتفق عليه. والسبب الرئيسي هو ضريبة الشراء/التسجيل البالغة 4%، وتُطبَّق على القيمة المصرّح بها (القيمة المساحية) في الطابو لا على السعر السوقي الكامل.
غالبًا ما تقع القيم المصرّح بها عند نحو 50–85% من القيمة السوقية الفعلية، ولذلك تبقى تكاليف الحيازة الإجمالية منخفضة نسبيًا مقارنةً بكثير من أسواق الاتحاد الأوروبي. وقد تقترب من 3% حين تكون القيم المصرّح بها منخفضة وتكتفي بالخدمات الأساسية. أما الاستعانة بمستشارين أو طلب تقارير اختيارية فقد يرفع النسبة نحو 4%.
كما يعتمد الرقم النهائي على العقار نفسه. فنوع العقار، شقة أو فيلا، والمرافق ورسوم الموقع (aidat) المصاحبة له، كلها تؤثر في النفقات الأولية والمستمرة.
الرسوم المقدَّمة بالتفصيل
ضريبة الشراء/التسجيل في الطابو
ضريبة الطابو ثابتة عند 4% من القيمة المصرّح بها في السند. ولأن القيمة المصرّح بها غالبًا ما تقل عن القيمة السوقية، فإن المبلغ الذي تدفعه يعتمد على هذا الفارق.
المترجم وكاتب العدل ووكالة التفويض
الأرقام النموذجية لصفقة عادية هي:
- ترجمة محلَّفة لجواز السفر: نحو 5,500 TL للشخص الواحد
- وكالة التفويض (POA) لدى كاتب العدل: نحو 4,500 TL
- مترجم التوقيع: نحو 4,000 TL
تتفاوت هذه الأرقام، لذا اعتبرها مؤشرًا إرشاديًا.
الرسوم القانونية ورسوم الوكالة العقارية وغيرها
- Doner Semeye: نحو 20,000 TL
- المحامي: نحو £750–1,000، بحسب نطاق العمل
- عمولة الوكالة العقارية: رسميًا 2% زائد ضريبة القيمة المضافة (ويختلف تحمّلها بين البائع والمشتري)
تأمين DASK وتقرير التقييم الاختياري
يُرتَّب تأمين DASK الإلزامي ضد الزلازل عند نقل الملكية. وتتناسب الأقساط السنوية مع المساحة والمعايير المصرّح بها، وقد تتراوح من بضع مئات من TL إلى نحو 2,000 TL.
تبلغ تكلفة تقرير التقييم نحو €300 (ما يقارب 20,000 TL أو أكثر). وهو اختياري وغير إلزامي في عمليات النقل العادية بعد 13.06.2024، لكنه قد يقلل المخاطر في المشتريات الكبيرة، ويساعد في التمويل، ويدعم التخطيط لإعادة البيع.
الدفع بالليرة التركية: شهادة DAB
يجب تحويل أموالك إلى الليرة التركية والحصول على وثيقة صرف موثّقة قبل أن تباشر دائرة الطابو الإجراءات.
منذ 21 يناير 2022، يجب تنفيذ كل عملية شراء يجريها أجنبي بالليرة التركية عبر البنوك المحلية. ويُصرف تحويلك المالي، وغالبًا ما يُرسل بالجنيه الإسترليني GBP، عبر البنك المركزي، ثم يصدر البنك شهادة شراء العملة الأجنبية (DAB). ولا يجوز التوقيع على وثيقة الصرف إلا للمشتري أو البائع أو ممثل قانوني يحمل تفويضًا صريحًا.
الحد من خسائر العملة
قد تقتطع فروق أسعار الصرف والرسوم المصرفية من المبلغ الذي يصل إلى أمين الصندوق في الطابو. وللاحتفاظ بقدر أكبر من أموالك:
- حوّل الجنيه الإسترليني GBP إلى حسابك التركي، ودع البنك يصرفه عبر البنك المركزي، واحصل على DAB قبل موعدك.
- إذا كان محاميك هو من سيوقّع، فتأكد من أن لديه تفويضًا صريحًا بالصرف.
- قارن بين شباك البنك ومزوّدي الصرف للشركات أو التحويل على دفعات لتقليل الفروق السعرية.
- نسّق بين بنكك وبنك البائع ودائرة الطابو كي تصدر DAB في الوقت المناسب لموعد نقل الملكية.
خطّط لحدود معتمدة مسبقًا، ومراجع تحويل واضحة، وهامش صغير لتحركات الأسعار حتى لا يتأخر السند.
القيمة المصرّح بها مقابل السعر السوقي
في كثير من المواقع تقترب الأرقام الرسمية من 75–85% من القيمة السوقية، بينما تنخفض في بعض المناطق إلى نحو 50%. ويعتمد المسؤولون القيمة المصرّح بها في حسابات الضريبة والتسجيل.
يوم الإنجاز في دائرة الطابو
يجب أن يحضر مترجم معتمد عند توقيع المشترين الأجانب. وتوقّع رسمًا نموذجيًا يبلغ نحو 4,000 TL مقابل الدعم داخل الدائرة. أما رسوم دائرة الطابو في ذلك اليوم فمتواضعة وتختلف من دائرة إلى أخرى.
المستندات المطلوب إحضارها
- جوازات السفر، وترجمات موثّقة عند الاقتضاء
- رقم ضريبي تركي
- شهادة DAB
- وثيقة تأمين DASK
- صور بيومترية حديثة
- أوراق البائع
إذا استخدمتَ وكالة تفويض لدى كاتب العدل، فتحقق من أنها تشمل صراحةً صرف العملة وحقوق التقديم والتوقيع.
تجهيز منزلك بعد إتمام الصفقة
بعد توقيع السند، ستحتاج إلى تسجيل العدادات وترتيب الخدمات المنزلية.
- الكهرباء: توقّع نحو 1,500 TL كوديعة اشتراك.
- المياه: نحو 800 TL، علمًا بأن بعض المواقع تذكر مبلغًا مجمَّعًا يقارب €250 للخدمتين معًا.
- قراءات العدادات: رتّبها عند التسليم لتتجنب دفع استهلاك سابق.
- الإنترنت والتلفزيون: خدمات OTT مثل Netflix وPrime وDisney+ شائعة، وخدمة IPTV ممكنة حيث تسمح جودة الخط.
تكاليف التملك السنوية
ضريبة البلدية
تبلغ ضريبة البلدية نحو 0.3–0.4% من القيمة المصرّح بها في الطابو. وتُدفع على قسطين، الأول بنهاية مايو والثاني بنهاية نوفمبر. وفي الأحياء الهادئة قد تظهر لشقة عادية فاتورة منخفضة جدًا، نحو 250 TL مثلًا.
صيانة الموقع (aidat)
يعتمد aidat على المجمّع ومرافقه. وهو يغطي عادةً خدمات مثل الأمن والنظافة وكهرباء المرافق المشتركة والحارس والحديقة والإنارة وتشغيل المصاعد والمسابح. والمعايير الإرشادية هي:
- الشقق: نحو £500–1,000 في السنة
- الفيلات في المجمعات: نحو £750–1,500
- العناية بالمسبح الخاص: نحو £1,200–2,500 في السنة
تأمين DASK والتأمين الاختياري
يُجدَّد DASK سنويًا. ويمكنك أيضًا التفكير في وثائق شاملة اختيارية تضيف تغطية للمحتويات والمسؤولية. قارن الأقساط والحدود لتوازن بين الحماية وأهدافك الاستثمارية.
المرافق
تبقى ودائع الكهرباء والمياه لدى المزوّد ويمكن نقلها إلى اسمك. ويمكن سداد الفواتير في مكتب البريد أو بالخصم المباشر من الحساب المصرفي.
الأسئلة الشائعة
ما أبرز التكاليف الخفية عند الشراء في تركيا؟
إلى جانب سعر الشراء، توقّع ضريبة الطابو 4% على القيمة المصرّح بها، ورسوم المترجم وكاتب العدل، ورسوم البنك ودائرة الطابو، وتأمين DASK. وبحسب طريقة الشراء، قد تدفع أيضًا أتعاب المحامي وعمولة الوكالة العقارية وتكلفة تقرير التقييم الاختياري.
هل تُحسب ضريبة 4% على السعر السوقي؟
لا. تُحسب على القيمة المصرّح بها المسجّلة في الطابو، وغالبًا ما تبلغ نحو 50–85% من القيمة السوقية. وهذا الفارق هو السبب الرئيسي في أن التكاليف الإجمالية تستقر عادةً عند نحو 3–4%.
ما شهادة شراء العملة الأجنبية (DAB)؟
منذ 21 يناير 2022، يجب أن تتم المشتريات الأجنبية بالليرة التركية عبر البنوك المحلية. تُصرف أموالك عبر البنك المركزي، ويصدر البنك شهادة DAB دليلًا موثّقًا على ذلك الصرف. وتحتاج إليها في موعدك بدائرة الطابو.
كم تبلغ تكلفة امتلاك عقار كل عام؟
البنود السنوية الرئيسية هي ضريبة البلدية بنحو 0.3–0.4% من قيمة الطابو، وتجديد DASK، وaidat الذي يعتمد على المجمّع. وتبلغ صيانة الشقق عادةً £500–1,000 في السنة، وتكلّف الفيلات ذات المسابح الخاصة أكثر.
بمن أتصل للحصول على تفصيل مخصص؟
تحدّث إلى مستشارينا للحصول على تفصيل بحسب الشقة والموقع والجدول الزمني على الرقم +90 538 025 99 96 أو عبر [email protected].