Kısaca: Türkiye'de konut sahibi olmak, konut edinildiği tarihte Türk lirası karşılığı en az 200.000 USD değerindeyse, içinde oturuyor ve kiraya vermiyorsanız kısa dönem ikamet iznine dayanak olabilir. İzinler bir seferde en fazla iki yıl için verilir ve uzatılabilir; kesintisiz sekiz yıllık ikametin ardından uzun dönem ikamet iznine başvurabilirsiniz. Başvuru e-ikamet üzerinden çevrimiçi yapılır; sağlık sigortası, mülk için numarataj belgesi ve standart belgeler gerekir.
Bu rehber, 12 Kasım 2026'da kontrol edilen Göç İdaresi belge listesini ve Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu'nu esas alır.
İkamet izni mi, vatandaşlık mı: hangi yol size uygun?
İki yol farklı ihtiyaçlara cevap veriyor ve eşikleri de farklı.
| Kısa dönem ikamet izni (taşınmaz) | Yatırım yoluyla vatandaşlık | |
|---|---|---|
| Asgari taşınmaz değeri | Edinim tarihinde 200.000 USD | Uygun nitelikte 400.000 USD değerinde gayrimenkul |
| Temel koşullar | Konutta siz oturursunuz; kiraya verilmez | Tapuya üç yıl satılmaz şerhi |
| Ne elde edersiniz | En fazla iki yıllık, uzatılabilir bir izin | Türk vatandaşlığı ve pasaportu |
| Aile | Aile üyeleri kendi izinleri için başvurur | Eş ve 18 yaşından küçük çocuklar dahil edilebilir |
| Çalışma hakkı | Hayır; ikamet izni çalışma hakkı vermez | Evet, vatandaş olarak |
Amacınız vatandaşlıksa gayrimenkul yatırımıyla Türk vatandaşlığı rehberimize bakın. Bu rehberin geri kalanı ikamet iznini ele alıyor.
Taşınmaza dayalı kısa dönem izin 2026'da nasıl işliyor?
6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu, kısa dönem ikamet izni gerekçeleri arasında "Türkiye'de taşınmaz mülkü bulunan yabancıları" sayıyor. Kasım 2024'te yapılan değişiklikten (7533 sayılı Kanun) bu yana kanun, uygun taşınmazın niteliğini ve değerini İçişleri Bakanlığı'nın belirlediğini öngörüyor. Kanundaki diğer koşullar:
- beyan ettiğiniz amaca ilişkin belgeleri sunmanız ve genel sağlık ve güvenlik standartlarına uygun bir konuta sahip olmanız gerekir;
- Türkiye'deki adresinizi bildirmeniz ve istenirse adli sicil belgesi sunmanız gerekir;
- pasaportunuzun talep ettiğiniz izin süresinden en az 60 gün daha uzun geçerli olması gerekir;
- koşullar ortadan kalkarsa ya da izin verildiği amaç dışında kullanılırsa izin reddedilebilir, iptal edilebilir veya uzatılmayabilir.
Kısa dönem izinler bir seferde en fazla iki yıl için verilir. İkamet izni çalışma hakkı vermez; bunun için ayrıca çalışma izni gerekir.
Değer eşikleri, değerleme raporları ve eski tarihli tapular
Göç İdaresi'nin güncel belge listesi taşınmaz koşullarını şöyle sıralıyor:
- Değer: konutun edinildiği tarihte Türk lirası karşılığı en az 200.000 USD değerinde olması gerekir. Türkiye genelinde tek bir eşik uygulanır.
- Kullanım: taşınmaz bir konut olmalı ve sizin tarafınızdan ikamet olarak kullanılmalıdır. Kira veya benzeri gelir amacıyla kullanılamaz.
- Mülkiyet kanıtı: konutun size ait olduğunu gösteren tapu fotokopisi.
- Ortak mülkiyet: konut aile üyelerinin ortak mülkiyetindeyse, tapudaki kişilerle aile bağınızı kanıtlayan belge.
- Miras veya bağış yoluyla edinilen konutlar: güncel değerleme raporu.
- İlk başvurular: konutun bulunduğu belediyeden alınan numarataj belgesi.
- Uzatmalar: taşınmazın hâlâ size ait olduğunu gösteren tapu devam belgesi.
Ekim 2023'ten önce alınan konutlar ne olacak?
200.000 USD eşiği, Ekim 2023'te daha düşük olan önceki rakamların yerini aldı. O dönemki basın haberleri, 16 Ekim 2023'ten önce edinilen konutların önceki kurallara göre değerlendirilmeye devam edeceğini bildirmişti. Güncel resmi belge listesinde böyle bir geçiş hükmünden söz edilmiyor; tapunuz daha eski ve 200.000 USD'nin altındaysa, başvurmadan önce il göç idaresine başvurunuzun nasıl değerlendirileceğini sorun. Yeni bir alım için eski 75.000 USD ve 50.000 USD rakamlarına güvenmeyin.
Hangi belgeler gerekiyor, çevrimiçi başvuru nasıl işliyor?
Başvuruyu, il göç idaresinden randevu almanızı sağlayan e-ikamet sitesinden başlatırsınız. Göç İdaresi randevuların ücretsiz olduğunu vurguluyor ve randevu için ücret talep eden üçüncü kişilere karşı uyarıyor. Yukarıdaki taşınmaz belgelerinin yanı sıra standart belgeler şunlardır:
- sizin, yasal temsilcinizin veya vekâletnameli avukatınızın imzaladığı başvuru formu;
- pasaportunuzun kimlik sayfasının ve varsa vizenizin fotokopisi, randevuda aslıyla birlikte;
- son altı ay içinde çekilmiş iki adet biyometrik fotoğraf;
- ikamet izni harcı ve kart bedeli dekontları (bazı ülke vatandaşları harçtan muaftır, ancak kart bedelini yine öder);
- vizesiz girişten sonraki ilk başvuruda, uyruğunuz muaf değilse tek girişli vize harcı dekontu;
- özel sağlık sigortası poliçesi veya SGK belgesi gibi, izin süresinin tamamını kapsayan geçerli sağlık sigortası;
- kalışınız süresince yeterli ve düzenli maddi imkâna sahip olduğunuzu gösteren belge veya beyan;
- uzatmalarda, bir fatura ile birlikte e-Devlet'ten alınmış güncel yerleşim yeri belgesi ve PTT'den alınan Ulusal Elektronik Tebligat Sistemi (UETS) adresi.
Göç idaresi ek bilgi isteyebilir; belgelerin randevu günü eksiksiz olması gerekir. Randevu almadan önce sağlık sigortası poliçenizin kurallara uygun olduğunu kontrol edin.
İkamete kapalı mahalleler ve adres kaydı
Bazı mahalleler yeni yabancı ikametine kapalı. Uygulama 2022'de başladığında, yabancı nüfusun belirli bir oranı aştığı gerekçesiyle 63 ilde 1.169 mahalle kapatılmıştı ve liste güncelleniyor. Kapalı bir mahalledeki konut ilk ikamet iznine dayanak olmayabilir; satın almadan önce tam adresi göç idaresiyle kontrol edin.
Adres kaydı zorunlu. İlk izniniz onaylandıktan sonra adresinizi 20 iş günü içinde kaydettirmeniz gerekir. Uzatmalarda ve izin türü veya il değişikliklerinde adresinizin zaten kayıtlı olması gerekir ve yerleşim yeri belgesi sunarsınız.
Uzatma ve uzun dönem ikamet
İzninizi uzatmak
- Uzatma başvurusunu izninizin bitiminden 60 gün önceden itibaren ve her durumda süre dolmadan yapın.
- Uzatma kararı verilene kadar size bir belge verilir; bu belge, eski izninizin süresi bu arada dolsa bile Türkiye'de kalmanızı sağlar.
- Uzatılan izin, önceki iznin bitiş tarihinden itibaren devam eder.
- Konutun hâlâ size ait olduğunu gösteren belgeyi getirin ve sağlık sigortanızı kesintisiz sürdürün.
Kanun, uygulama yönetmeliğinde belirlenen kurallar çerçevesinde yurt dışında uzun süre kalınması halinde iznin iptal edilmesine de imkân tanıyor. Aylarca uzakta kalmayı planlıyorsanız önce durumunuzu kontrol edin.
Uzun dönem ikamet
6458 sayılı Kanun'a göre ikamet izinleriyle en az sekiz yıl kesintisiz ikamet ettikten sonra, aşağıdaki koşulları sağlıyorsanız uzun dönem ikamet iznine geçebilirsiniz:
- son üç yıl içinde sosyal yardım almamış olmak;
- kendinizi ve ailenizi geçindirecek yeterli ve düzenli gelire sahip olmak;
- geçerli sağlık sigortasına sahip olmak (Göç İdaresi açıklamalarında en az bir yıllık poliçeden söz ediliyor);
- kamu düzeni veya kamu güvenliği bakımından tehdit oluşturmamak.
Uzun dönem ikamet izni sahipleri; seçme ve seçilme, kamu görevine girme, araç ithalatında muafiyet ve askerlik yükümlülüğü dışında Türk vatandaşlarına tanınan hakların çoğundan yararlanır.
Aile üyeleri izninize dahil edilebilir mi?
Her aile üyesinin kendi iznine ihtiyacı var. İki yaygın yol bulunuyor:
- Ortak mülkiyet: eşiniz veya çocuklarınız tapuda kayıtlıysa, her biri aile bağını kanıtlayan bir belge ekleyerek taşınmaz gerekçesiyle başvurabilir.
- Aile ikamet izni: yabancı eşiniz, ergin olmayan çocuklarınız ve bakmakla yükümlü olduğunuz çocuklarınız, bir seferde en fazla üç yıllık ve hiçbir zaman sizin izninizden uzun olmayan aile ikamet iznine başvurabilir. Destekleyici olarak en az bir yıldır ikamet izniniz olmalı; toplam aylık geliriniz asgari ücretten ve her aile üyesi için asgari ücretin üçte birinden az olmamalı; uygun bir konut ve herkesi kapsayan sağlık sigortası sağlamalı ve son beş yılda aile düzenine karşı suçlardan mahkûmiyetiniz bulunmamalı.
Satın almadan önce 10 adımlık satın alma kontrol listemiz alım sürecinin kendisini ele alıyor.
Öne çıkanlar
- Edinildiğinde en az 200.000 USD değerinde olan, içinde oturulan ve kiraya verilmeyen bir konut kısa dönem ikamet iznine dayanak olabilir.
- İzinler en fazla iki yıl sürer ve bitiminden 60 gün önceden itibaren uzatılabilir.
- İlk başvurularda belediyeden numarataj belgesi, uzatmalarda konutun hâlâ size ait olduğunu gösteren belge gerekir.
- Satın almadan önce mahallenin yeni yabancı ikametine açık olduğunu kontrol edin.
- Kesintisiz sekiz yıllık ikametin ardından uzun dönem ikamet iznine başvurabilirsiniz.
Sıkça sorulan sorular
2026'da Türkiye'de ikamet izni için asgari taşınmaz değeri nedir?
Göç İdaresi'nin belge listesine göre, konutu edindiğiniz tarihte Türk lirası karşılığı 200.000 USD. Aynı eşik Türkiye'nin her yerinde geçerli.
Konutu kiraya verip yine de ikamet izni alabilir miyim?
Hayır. Konutun ikametiniz olarak kullanılması gerekir; kira veya benzeri gelir amacıyla kullanılamaz.
Taşınmaza dayalı ikamet izni ne kadar süre geçerli?
Bir seferde en fazla iki yıl. Bitiminden 60 gün önceden itibaren uzatma başvurusu yapabilirsiniz.
İkamet izni Türkiye'de çalışmama izin verir mi?
Hayır. Çalışmak için ayrı bir çalışma izni veya muafiyet gerekir.
Eşim benim taşınmazım üzerinden izin alabilir mi?
Eşiniz tapuda kayıtlıysa taşınmaz gerekçesiyle başvurabilir. Değilse, sizin en az bir yıldır izniniz olduğunda ve gelir ile sigorta koşullarını sağladığınızda aile ikamet iznine başvurabilir.
Size uygun bir ev mi arıyorsunuz?
Türkiye'deki mülklerimize göz atın; düşündüğünüz herhangi bir evle ilgili sorularınız için bize ulaşın.
Kaynaklar (Kasım 2026'da kontrol edildi)
- Göç İdaresi: kısa dönem ikamet izni için istenen belgeler
- Göç İdaresi: başvuru ve belgelere ilişkin açıklamalar
- 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu (mevzuat.gov.tr)
- Cumhuriyet: 16 Ekim 2023'ten itibaren 200.000 USD eşiği (Ekim 2023)
- Bianet: yeni yabancı ikametine kapatılan mahalleler (2022)
- Resmî Gazete: vatandaşlık yönetmeliği değişikliği, 5554 sayılı Karar (13 Mayıs 2022)
Güncelleme: Kasım 2026
Bu rehber genel bilgi amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir; ikamet kuralları ve harçlar değişebilir, harekete geçmeden önce güncel durumu Göç İdaresi'nden veya yetkin bir avukattan teyit edin.