O tapu, o título de propriedade na Turquia, é o registo oficial que comprova que é proprietário de um imóvel. É emitido pela Direção-Geral do Registo Predial e do Cadastro após o registo, e o documento não caduca. Este guia explica como funciona a transferência para compradores internacionais, que documentos são necessários, quanto vai pagar e como proteger os seus fundos.
O que é o tapu e quem o emite
O registo predial nacional regista todos os direitos de propriedade e emite o certificado que comprova a posse legal. A Direção-Geral do Registo Predial e do Cadastro é a única entidade com autoridade em matéria de direitos sobre terrenos e imóveis.
- Propriedade plena: neste sistema, os imóveis residenciais e comerciais são de propriedade plena. Não existe um modelo de arrendamento de longa duração (leasehold) para as transações normais.
- Transmissível por herança: o título passa para os herdeiros de acordo com as regras locais de sucessão, e os cônjuges mantêm direitos sobre as compras efetuadas após o casamento.
- Ónus visíveis: os ónus e encargos constam do título e têm de ser cancelados antes da transferência.
Documentos vermelhos e azuis e servidões de piso
O tipo de documento que recebe depende do que está a comprar.
- Os documentos vermelhos abrangem frações residenciais e comerciais concluídas. Indicam o piso, o número da porta, a quota na secção e o uso destinado, e permitem a venda e a hipoteca por parte do proprietário registado.
- Os documentos azuis aplicam-se a terrenos rústicos e propriedades agrícolas. Registam a localização, a área e os usos permitidos, o que estabelece limites ao desenvolvimento.
- Os registos de servidão indicam direitos partilhados e as quotas percentuais dos proprietários, sendo comuns em projetos por fases e em edifícios com vários proprietários.
- A servidão de piso é emitida durante a construção para garantir a atribuição da sua fração. Depois de concedida a licença de habitação, converte-se num documento de propriedade plena.
| Documento | Aplica-se a | Principais registos |
|---|---|---|
| Vermelho | Frações concluídas | Piso, porta, quota, proprietário |
| Azul | Terrenos e agricultura | Localização, área, uso permitido |
| Servidão | Estruturas partilhadas | Quotas dos proprietários, direitos |
| Servidão de piso | Em construção | Atribuição da fração, identificação do projeto |
Verifique se o projeto tem licença de habitação. É isso que determina se recebe uma servidão de piso ou um documento de propriedade plena.
O processo de transferência passo a passo
Desde a aceitação da proposta até ao registo, a avaliação, as traduções e os procedimentos relativos ao número de contribuinte podem decorrer em simultâneo, para que o registo receba rapidamente um processo completo.
- Avaliação. O relatório fica normalmente pronto em cerca de 2 dias. As traduções e os procedimentos bancários podem começar em paralelo.
- Pedido. Assim que a avaliação estiver pronta, o pedido é apresentado na conservatória do Registo Predial e do Cadastro.
- Pagamento. É necessário confirmar a receção dos fundos antes das assinaturas. Esta é a garantia padrão no registo.
- Verificação. A conservatória verifica a identidade, a completude dos documentos e a situação dos ónus.
- Assinaturas e registo. Ambas as partes são convocadas para assinar no mesmo dia. No próprio dia, o funcionário pede ao vendedor que confirme que os fundos foram creditados.
A maioria das transmissões fica concluída 1–2 dias após o pedido. A propriedade fica registada no momento do registo, e pode obter de imediato o título ou a confirmação digital. Se não puder comparecer, uma procuração permite que o processo avance.
Documentos de que vai precisar
Comprador
- Passaporte original e tradução notarial do passaporte.
- Número de contribuinte turco e o formulário de Declaração de Dados de Identificação devidamente preenchido.
- Duas fotografias tipo passe do comprador e uma do vendedor, quando solicitada.
Vendedor
Documento de identificação oficial válido, o título de propriedade atual e um certificado de ónus ou de situação regularizada que comprove a inexistência de encargos impeditivos.
Documentos da transação
Um relatório de avaliação atualizado, um documento de câmbio quando os fundos tenham sido transferidos do estrangeiro e o seguro sísmico obrigatório DASK, se o imóvel o exigir.
Pontos a ter em conta
- Os nomes e os números têm de coincidir exatamente com os documentos de identificação oficiais, para evitar nova submissão e proteger a sua data de assinatura.
- Podemos obter alguns documentos em seu nome, mas os originais que exijam assinatura têm de ser fornecidos por si.
- Para determinados documentos é necessário um tradutor ajuramentado, e aplicam-se apostilas aos registos civis quando estão envolvidos menores.
Custos, impostos e taxas
O imposto de transmissão é de 4% do valor declarado do imóvel. Por lei, cada parte paga 2%, mas, por costume local, é frequente o comprador assumir a totalidade dos 4%, salvo acordo em contrário. Acorde a repartição logo no início e registe-a no contrato.
| Taxa | Quando é devida | Quem paga habitualmente |
|---|---|---|
| Imposto de transmissão (4%) | No registo | Comprador ou vendedor (costume negociável) |
| Avaliação | Antes do pedido | Comprador |
| Fundo de maneio da conservatória | No pedido | Comprador |
É exigido comprovativo de pagamento antes das assinaturas finais, e a conservatória verificará os recibos.
Obrigações continuadas
O imposto anual sobre o imóvel varia consoante a cidade e a categoria do bem, situando-se aproximadamente entre 0,1–0,6%. O imposto sobre os rendimentos de arrendamento é progressivo; por exemplo, os escalões mais baixos rondam os 15% abaixo de um determinado limite.
Garantias e casos especiais
Depósito à ordem (escrow) através do Takasbank
Um circuito de escrow através do sistema nacional de liquidação elimina o risco de desfasamento entre o pagamento e o registo da propriedade. Transfere os fundos para o banco de compensação e, quando a conservatória regista a transmissão, os fundos são libertados para o vendedor em poucos segundos. Isto faz coincidir o pagamento com a transferência e reduz o risco de fraude. Recomendamos o escrow associado ao registo para transferências internacionais.
Hipoteca
A hipoteca é um registo a favor de um credor no título. Depois de saldada a dívida, o cancelamento é um simples pedido, com assinaturas no mesmo dia no registo.
Menores e cônjuges
Os menores podem ser proprietários com a assistência dos pais e uma certidão de nascimento apostilada. Os direitos do cônjuge aplicam-se aos bens adquiridos após o casamento e podem ser averbados como casa de morada de família para proteger os direitos sucessórios.
Títulos extraviados
Os títulos extraviados são reimpressos em qualquer conservatória, e estão disponíveis cópias digitais através do Web-Tapu e do e-Devlet para verificação rápida.
Cidadania por investimento
Esta via exige uma compra mínima de USD 400,000 e um averbamento de proibição de venda durante 3 anos, registado no título. A utilização para arrendamento continua a ser permitida.
Dicas práticas
- Faça coincidir nomes e números em todos os documentos.
- Peça previamente os certificados de situação regularizada e marque as assinaturas a meio da semana para um atendimento mais rápido.
Como podemos ajudar
Validamos previamente os seus documentos, coordenamos traduções e atos notariais, marcamos a data no registo e representamo-lo junto da conservatória. Mantemo-lo também informado sobre taxas, impostos e estado do processo, e podemos ajudar a planear uma visita ou uma conclusão do negócio à distância.
Para discutir os próximos passos, ligue para +90 538 025 99 96 ou envie um e-mail para [email protected].
Perguntas frequentes
O que vem primeiro: o pagamento ou a assinatura no Registo Predial?
O pagamento. O Registo Predial espera que os fundos sejam comprovados antes das assinaturas finais, muitas vezes através de recibos bancários, acordos de escrow ou declarações oficiais de câmbio. Recomendamos o escrow através de canais de confiança para proteger o comprador e o vendedor.
Que documentos devem os compradores apresentar para evitar atrasos?
Precisa de um passaporte válido, de uma tradução certificada para turco, de um número de contribuinte turco e do formulário de identificação do registo. Pode também precisar de comprovativo de fundos ou de documentos de câmbio e, se não puder comparecer, de uma procuração.
Qual é o prazo habitual entre a proposta e as assinaturas finais?
A avaliação e a verificação de documentos podem ficar concluídas em cerca de 2 dias, depois de existir um acordo. Após os acertos do pagamento, o pedido, a verificação e as assinaturas finais ficam muitas vezes concluídos no mesmo dia. Casos complexos, financiamento ou falta de documentos podem acrescentar dias.
Qual é a diferença entre um documento vermelho e um azul?
O documento vermelho diz respeito a frações residenciais ou comerciais registadas em projetos construídos. O documento azul destina-se a terrenos por desenvolver ou a parcelas agrícolas. Cada um tem procedimentos de transferência e restrições diferentes, pelo que a inscrição no registo deve ser analisada antes de se comprometer.
E se o meu título de propriedade se extraviar?
O Registo Predial pode emitir cópias certificadas e segundas vias após a verificação de identidade e um pedido formal. Está também disponível a verificação digital através dos portais oficiais do registo, como o Web-Tapu e o e-Devlet.