Glossário imobiliário: Turquia e outros mercados

Este glossário explica os termos com que se depara ao comprar, possuir, arrendar e vender imóveis na Turquia enquanto estrangeiro, com uma pequena seleção para o Chipre do Norte, Portugal e o Dubai. As definições refletem as regras tal como verificadas em novembro de 2026. As taxas e os limiares mudam, por isso confirme os pormenores com o seu advogado ou consultor fiscal antes de avançar.

Comprar enquanto estrangeiro

Elegibilidade do comprador estrangeiro (artigo 35.º): Regra da reciprocidade · Artigo 35.º do Tapu Kanunu; Os particulares estrangeiros compram imóveis na Turquia ao abrigo do artigo 35.º da Lei do Registo Predial (Lei 2644), alterada pela Lei 6302 em 2012. Essa alteração eliminou a antiga exigência de reciprocidade; a elegibilidade depende agora de a nacionalidade do comprador constar de uma lista definida pelo Presidente. Antes de se comprometer, peça ao seu advogado que confirme que a sua nacionalidade é elegível e que o imóvel se situa fora de qualquer zona restrita.; Ler mais Fonte oficial
Limites de 30 hectares e de 10% por distrito: Limites de área · Tetos à propriedade de terrenos por estrangeiros; Os limites de área restringem a quantidade de terreno que um particular estrangeiro pode possuir na Turquia: no máximo 30 hectares em todo o país e no máximo 10% do terreno suscetível de propriedade privada em cada distrito. O Presidente pode duplicar o limite de 30 hectares para 60 hectares. As sociedades turcas com capital estrangeiro compram ao abrigo de outro artigo (artigo 36.º), que não aplica estes limites. Os limites são relevantes sobretudo para grandes aquisições de terrenos.; Fonte oficial
Autorização militar e de segurança: Verificação de zona militar · Askeri izin; A autorização militar e de segurança é a verificação que confirma se um imóvel se situa dentro de uma zona militar interdita, zona de segurança militar, zona estratégica ou zona de segurança especial. Os terrenos dentro dessas zonas precisam de autorização das autoridades militares ou da polícia provincial. Fora delas, a aprovação é, segundo consta, rotineira e demora cerca de 1 mês, e o mapeamento das zonas está concluído em 58 províncias, o que encurta o processo nessas províncias.; Fonte oficial
Tradutor ajuramentado (yeminli tercüman): Um tradutor ajuramentado (yeminli tercüman) é um tradutor habilitado a produzir traduções oficiais e a fazer interpretação em atos oficiais. Se não fala turco, tem de comparecer à assinatura do título de propriedade acompanhado de um tradutor ajuramentado, e é habitual uma tradução notarial do passaporte. Não existe uma tabela oficial de honorários para 2026, por isso acorde o custo antecipadamente.; Ler mais Fonte oficial
Notário (noter): Um notário (noter) é um oficial público na Turquia que certifica documentos, assinaturas e traduções. Para compradores estrangeiros, o notário certifica normalmente a tradução do passaporte, e um contrato-promessa de venda em planta tem de ser celebrado no notário para contar para a cidadania. A transferência do título propriamente dita realiza-se na conservatória do registo predial, não no notário, por isso não trate um contrato notarial como uma transferência concluída.; Fonte oficial
Documento de conversão de moeda estrangeira (DAB): Döviz Alım Belgesi · Certificado de câmbio; O documento de conversão de moeda estrangeira (Döviz Alım Belgesi, DAB) é um documento bancário que comprova que foi vendida moeda estrangeira a um banco a operar na Turquia antes da venda. Segundo consta, os particulares estrangeiros que adquirem por compra precisam dele na conservatória do registo predial, mesmo quando não pedem a cidadania. Converta os seus fundos através de um banco turco e guarde o documento; os processos de cidadania exigem também um comprovativo bancário do pagamento ao vendedor.; Ler mais Fonte oficial
Contrato-promessa de venda (satış vaadi sözleşmesi): Promessa de compra e venda; O contrato-promessa de venda (satış vaadi sözleşmesi) é um acordo celebrado no notário em que o vendedor, normalmente um promotor, se compromete a transferir um imóvel numa data posterior. Para efeitos de cidadania, uma compra em planta pode qualificar-se através de um contrato deste tipo de pelo menos USD 400 000 com um averbamento de proibição de venda e de cessão durante 3 anos; o ministério verifica depois o averbamento e emite um certificado de conformidade (uygunluk belgesi). Peça a um advogado que reveja o contrato antes de assinar.; Fonte oficial

Títulos de propriedade e documentos

Título de propriedade (tapu): Tapu senedi; O título de propriedade (tapu) é o registo oficial da propriedade de imóveis na Turquia, inscrito no registo predial. A sua propriedade conta a partir da data de registo do tapu, que também marca o início do prazo da regra dos 5 anos sobre mais-valias. Na Turquia, a principal distinção entre títulos é entre kat irtifakı (servidão de construção) e kat mülkiyeti (propriedade horizontal plena). Verifique o proprietário, o tipo de título e eventuais averbamentos antes de pagar qualquer quantia.; Ler mais Fonte oficial
Título de propriedade horizontal (kat mülkiyeti): Título de propriedade plena; Kat mülkiyeti é a propriedade horizontal plena: um título para uma fração individual num edifício concluído, emitido após a licença de utilização (iskân). É a forma final de título de um apartamento ou moradia num empreendimento. Os imóveis com kat mülkiyeti qualificam-se para a cidadania por investimento, tal como os imóveis com kat irtifakı, por isso verifique qual dos dois o vendedor detém antes de acordar um preço.; Fonte oficial
Título de servidão de construção (kat irtifakı): Kat irtifakı é um título de servidão de construção, típico de imóveis em planta e de construção recente antes da emissão da licença de utilização. Converte-se em kat mülkiyeti quando o edifício obtém o seu iskân. Os imóveis com kat irtifakı qualificam-se para a cidadania por investimento, mas deve ainda assim perguntar ao seu advogado quando é que o promotor prevê obter a licença de utilização e o que acontece se esta se atrasar.; Fonte oficial
TKGM (Registo Predial e Cadastro): Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü · Direção-Geral do Registo Predial e Cadastro; A TKGM (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) é a Direção-Geral do Registo Predial e Cadastro, o organismo público responsável pelas conservatórias do registo predial e pelos registos fundiários da Turquia. Publica a tabela anual de taxas, incluindo as taxas do fundo rotativo, e emite as circulares que regulam as aquisições por estrangeiros, como as regras sobre relatórios de avaliação e o DAB. A tabela muda todos os anos, por isso confirme que qualquer valor em que se baseie está atualizado.; Fonte oficial
Averbamento no título (şerh): Averbamento de proibição de venda; Um averbamento (şerh) é uma anotação inscrita no registo predial que restringe ou regista algo relativo ao imóvel. Na cidadania por investimento, o título tem um averbamento de proibição de venda durante 3 anos, pelo que o imóvel não pode ser vendido nesse período. Ao comprar um imóvel em revenda, peça ao seu advogado que verifique se o registo tem averbamentos, pois estes podem afetar se e quando o imóvel pode ser transferido.; Fonte oficial
Relatório de avaliação de perito licenciado pela SPK: Relatório de avaliação · Ekspertiz raporu; Um relatório de avaliação licenciado pela SPK é uma avaliação independente feita por um perito licenciado pela Comissão do Mercado de Capitais (SPK). Desde 9 de dezembro de 2024, segundo consta, deixou de ser exigido na conservatória do registo predial nas compras comuns por estrangeiros, mas continua a ser exigido nos pedidos de cidadania, sendo encomendado através do WebTapu/TADEBİS. Não foi encontrado um valor fiável para o seu custo em 2026, por isso peça um orçamento.; Ler mais Fonte oficial

Custos e impostos

Taxa do título de propriedade (tapu harcı): Imposto de transmissão do tapu · Imposto do título de propriedade; A taxa do título de propriedade (tapu harcı) é a taxa estatal cobrada quando a propriedade é transferida no registo predial. Corresponde a 4% do preço declarado no total, 2% pagos pelo comprador e 2% pelo vendedor, e a taxa mantém-se inalterada em 2026. Segundo consta, os estrangeiros pagam a mesma taxa que os cidadãos turcos. Por vezes os contratos imputam a totalidade da taxa a uma das partes, por isso verifique quem paga o quê antes de assinar.; Ler mais Fonte oficial
Taxa do fundo rotativo (döner sermaye): A taxa do fundo rotativo (döner sermaye) é um encargo de serviço cobrado pelo registo predial em cada operação sobre o título, para além da taxa do título de propriedade. Varia em função de um coeficiente local e, segundo consta, é de 2227 TL por venda com coeficiente 1 em 2026. As operações que envolvem uma parte estrangeira pagam uma taxa fixa adicional, indicada na tabela da TKGM de 2026 como 20 868 TL por imóvel ou fração. Os montantes em TL são atualizados a cada 1 de janeiro.; Ler mais Fonte oficial
Preço declarado e valor patrimonial (emlak vergisi değeri): Beyan edilen bedel · Valor patrimonial tributário; O preço declarado é o preço de venda indicado no registo predial e é a base de cálculo da taxa do título de propriedade. Não pode ser inferior ao valor patrimonial do imóvel (emlak vergisi değeri), o valor usado para o imposto anual sobre imóveis. Desde 19 de dezembro de 2025, a coima por subdeclaração passou a ser de uma vez o imposto em falta, contra 25% anteriormente. Declare o preço real acordado com o vendedor.; Ler mais Fonte oficial
IVA sobre construção nova (KDV): Katma değer vergisi; O IVA (KDV) aplica-se aos imóveis residenciais novos e é suportado pelo comprador. As taxas normais são de 10% para uma área útil até 150 m² e de 20% para 150 m² ou mais, em vigor desde 10 de julho de 2023 e inalteradas em 2026. Os compradores estrangeiros de uma construção nova podem beneficiar de isenção na primeira entrega, por isso pergunte ao promotor como será tratado o IVA antes de acordar o plano de pagamentos.; Fonte oficial
Isenção de IVA para compradores estrangeiros: KDV istisnası · Artigo 13/i da Lei do KDV; A isenção de IVA para compradores estrangeiros (artigo 13/i da Lei do KDV) elimina o IVA na primeira entrega de uma habitação ou local de trabalho novo a um particular estrangeiro não estabelecido na Turquia. Segundo orientações publicadas, pelo menos 50% do preço tem de entrar na Turquia em moeda estrangeira antes da data da fatura e o restante no prazo de 1 ano, e o imóvel tem de ser mantido durante pelo menos 1 ano; caso contrário, o IVA torna-se devido.; Fonte oficial
DASK (seguro obrigatório contra sismos): Zorunlu deprem sigortası; O DASK é o seguro obrigatório contra sismos da Turquia para edifícios residenciais, gerido pelo Instituto de Seguros contra Catástrofes Naturais. Aplica-se uma nova tarifa desde 1 de janeiro de 2026 e o capital máximo seguro tem sido atualizado mensalmente desde então, por isso confirme o limite em vigor quando comprar ou renovar. Se o valor da sua casa ultrapassar o máximo do DASK, pergunte a uma seguradora por uma cobertura adicional.; Fonte oficial
Imposto anual sobre imóveis (emlak vergisi): O imposto sobre imóveis (emlak vergisi) é o imposto anual sobre edifícios e terrenos, calculado sobre o valor patrimonial do imóvel. Para uma habitação, a taxa é de 0,1%, ou 0,2% dentro dos limites de um município metropolitano; os outros edifícios, os lotes para construção e os terrenos têm taxas próprias. O ano de 2026 é de reavaliação geral, e os valores de 2026 não podem exceder o triplo do valor de 2025. A partir de 2027, os valores sobem pela taxa de reavaliação completa.; Ler mais Fonte oficial
Imposto sobre habitações de valor elevado (değerli konut vergisi): DKV · Imposto sobre casas de luxo; O imposto sobre habitações de valor elevado (değerli konut vergisi) é um imposto anual sobre casas cujo valor patrimonial da construção, fixado pela Direção-Geral do Registo Predial e Cadastro, excede um limiar. Em 2026 não há imposto a pagar até 17 711 000 TL; acima desse valor, as taxas começam em 0,3% e sobem por escalões até 1,0%. A declaração de 2026 tinha de ser entregue até 20 de fevereiro de 2026, por isso verifique o limiar se comprar no segmento mais alto do mercado.; Fonte oficial

Residência e cidadania

Autorização de residência de curta duração (ikamet izni) através de imóvel: Kısa dönem ikamet izni · Autorização de residência turística; Pode ser concedida uma autorização de residência de curta duração (kısa dönem ikamet izni) a estrangeiros proprietários de uma casa na Turquia. A casa tem de ter valido pelo menos USD 200 000 (em contravalor em TL) na data da aquisição, ser usada como residência e não estar arrendada; os primeiros pedidos exigem também um certificado de morada (numarataj belgesi) emitido pelo município. Os antigos limiares de USD 75 000 e USD 50 000 estão desatualizados.; Fonte oficial
Bairros fechados a autorizações de residência: Zonas fechadas a residentes estrangeiros; Os bairros fechados são zonas onde novos residentes estrangeiros não podem registar morada porque os estrangeiros excedem uma determinada percentagem da população local. Ao abrigo da regra em vigor desde 1 de julho de 2022, o limiar foi indicado como 20% (uma declaração ministerial referiu 25%), e nessa altura estavam fechados 1169 bairros em 63 províncias. Não foi possível confirmar a lista atual, por isso verifique a morada exata junto da Göç İdaresi (Direção de Gestão da Migração) ou do e-ikamet antes de comprar.; Fonte oficial
Cidadania turca por investimento: Cidadania por investimento imobiliário · CBI turca; A cidadania turca por investimento permite a um estrangeiro pedir a cidadania depois de comprar imóveis no valor de pelo menos USD 400 000 (ou o equivalente em moeda estrangeira), com um averbamento de proibição de venda durante 3 anos no título. Só se qualificam imóveis com kat mülkiyeti ou kat irtifakı, ou terrenos com construção; os terrenos vazios e os terrenos agrícolas deixaram de se qualificar. Segundo consta, o cônjuge e os filhos menores de 18 anos podem ser incluídos no pedido.; Ler mais Fonte oficial
Certificado de determinação do montante (TTB): Vatandaşlık Kazanımına Esas Tutar Tespit Belgesi; O certificado de determinação do montante (TTB, Vatandaşlık Kazanımına Esas Tutar Tespit Belgesi) é o documento do processo de cidadania que fixa o valor contabilizado para o limiar de USD 400 000. É emitido juntamente com uma avaliação de perito licenciado pela SPK e não é vinculativo para efeitos da taxa do título de propriedade. As alterações à sua validade noticiadas para 2026 não foram confirmadas por fontes oficiais, por isso verifique as regras em vigor com o seu advogado.; Ler mais Fonte oficial

Arrendar

Licença de arrendamento de curta duração (Lei 7464): Licença de arrendamento turístico · Lei do Airbnb; A licença de arrendamento de curta duração é a licença de arrendamento turístico do Ministério da Cultura e Turismo que a Lei 7464 exige para arrendar uma habitação por 100 dias ou menos num único arrendamento. Tem de a obter antes de celebrar o contrato de arrendamento; um único arrendamento de mais de 100 dias fica fora do âmbito da lei. Além disso, a lei aplica coimas a quem arrende a mesma habitação mais de quatro vezes no prazo de um ano a contar do primeiro contrato, de cada vez com um contrato de mais de 100 dias.; Fonte oficial
Condições da licença de arrendamento de curta duração: Regra do consentimento dos vizinhos; As condições da licença de arrendamento de curta duração são as regras adicionais que a Lei 7464 associa às licenças de arrendamento turístico. Num edifício com várias frações, todos os proprietários das frações desse edifício têm de dar o seu consentimento por unanimidade, e em edifícios com mais de 3 frações um mesmo senhorio pode deter licenças para, no máximo, 25% delas. Os inquilinos não podem subarrendar a curto prazo em nome próprio, e qualquer pessoa que não seja o proprietário só pode arrendar o imóvel através de agências de viagens do grupo A.; Fonte oficial
Imposto sobre rendimentos prediais (GMSİ): Gayrimenkul sermaye iradı; O imposto sobre rendimentos prediais é o imposto sobre o rendimento devido pelas rendas de imóveis na Turquia, declarado como rendimento predial (GMSİ). Para os rendimentos de 2026 aplicam-se taxas progressivas, começando em 15% até 190 000 TL e 20% até 400 000 TL, com escalões mais altos acima disso. Uma decisão cautelar do Conselho de Estado trata o simples arrendamento de curta duração como rendimento predial, mas a decisão de mérito está pendente, por isso pergunte a um contabilista turco como declarar.; Fonte oficial
Isenção de rendas habitacionais: Mesken kira istisnası; A isenção de rendas habitacionais é o montante anual de rendas de uma habitação isento de imposto sobre o rendimento: 58 000 TL para os rendimentos de 2026. Não se aplica aos senhorios obrigados a apresentar declaração de rendimentos comerciais, agrícolas ou profissionais, nem àqueles cujo rendimento total exceda um limite anual, indicado como 1 500 000 TL para 2026. Uma proposta para abolir a isenção foi retirada da Lei 7566.; Fonte oficial

Vender

Imposto sobre mais-valias (değer artış kazancı) e a regra dos 5 anos: Değer artış kazancı vergisi; O imposto sobre mais-valias (değer artış kazancı) é o imposto sobre o rendimento que incide sobre o lucro da venda de um imóvel na Turquia no prazo de 5 anos após a aquisição, contados a partir da data de registo do tapu. Os imóveis herdados e doados estão isentos. Em 2026, os primeiros 150 000 TL do total das mais-valias estão isentos, e o restante é tributado às taxas progressivas do imposto sobre o rendimento, de 15% a 40%. As notícias de que a regra dos 5 anos será abolida dizem respeito apenas a anteprojetos.; Ler mais Fonte oficial
Indexação à inflação (Yİ-ÜFE): Endeksleme; A indexação à inflação é o ajustamento que aumenta o custo de aquisição pelo índice de preços no produtor interno (Yİ-ÜFE) quando se calcula uma mais-valia. Só se aplica se o índice tiver subido 10% ou mais no período, e o mês da venda é excluído. Se vender dentro do prazo de 5 anos, a indexação pode reduzir a mais-valia tributável, por isso guarde os documentos da compra e o preço registado.; Ler mais Fonte oficial
Declaração avulsa para não residentes (münferit beyanname): A declaração avulsa (münferit beyanname) é a declaração fiscal pontual que um vendedor não residente apresenta relativamente a uma mais-valia imobiliária tributável. Os particulares não residentes que não estejam de outro modo obrigados a apresentar declaração anual têm de a entregar no serviço de finanças da área do imóvel no prazo de 15 dias após a obtenção da mais-valia. Os particulares residentes declaram a mais-valia na declaração anual, em março do ano seguinte.; Ler mais Fonte oficial

Construção e urbanismo

Licença de utilização (iskân): Iskan · Yapı kullanma izin belgesi; A licença de utilização (iskân) é o certificado que confirma que um edifício concluído pode ser utilizado tal como foi construído. É ela que permite converter um título de kat irtifakı em kat mülkiyeti pleno. Ao comprar uma casa nova ou recentemente concluída, pergunte se o iskân já foi emitido e peça ao seu advogado que verifique o tipo de título, já que as duas coisas andam a par.; Fonte oficial
Compra em planta: Projeden satış; Uma compra em planta significa comprar um imóvel antes de a construção estar concluída, normalmente a um promotor. O título é tipicamente kat irtifakı até à emissão da licença de utilização e, para efeitos de cidadania, a compra é documentada com um contrato-promessa de venda celebrado no notário. Verifique com o seu advogado as licenças do promotor, a situação registral do terreno e o calendário de pagamentos antes de pagar um sinal.; Ler mais Fonte oficial
Reabilitação urbana (kentsel dönüşüm): Renovação de edifícios de risco; A reabilitação urbana (kentsel dönüşüm) é a reconstrução de edifícios ou zonas oficialmente classificados como de risco. Segundo um guia jurídico de 2026, as novas frações destes projetos com até 150 m² de área útil beneficiam de uma taxa reduzida de IVA de 1%, enquanto as de 150 m² ou mais pagam 20%. Não foi possível confirmar a data em que terminou a taxa geral de 1% para os outros projetos, por isso pergunte ao promotor que taxa de IVA se aplica à sua fração.; Fonte oficial
Lote para construção e terreno (arsa e arazi): Arsa é um lote destinado a construção, enquanto arazi é terreno, como os terrenos agrícolas fora das zonas urbanizáveis. A diferença tem efeitos fiscais: o imposto sobre imóveis é de 0,3% sobre um lote e de 0,1% sobre um terreno às taxas normais, duplicando dentro dos limites de um município metropolitano. Também tem efeitos na cidadania, já que os terrenos vazios e os terrenos agrícolas deixaram de se qualificar; só se qualificam os terrenos com construção.; Fonte oficial

Outros mercados

Autorização de compra (Chipre do Norte): Satın alma izni; A autorização de compra (satın alma izni) é a aprovação do Conselho de Ministros de que um estrangeiro precisa no Chipre do Norte antes de o título poder ser transferido. Ao abrigo de decretos temporários emitidos em 2026, um estrangeiro pode comprar, entre outras opções, até 3 apartamentos ou uma moradia isolada num terreno de até 3300 m². Os novos contratos têm de ser registados no Serviço de Registo Predial e a autorização tem de ser pedida no prazo de 1 mês; caso contrário, segundo consta, o contrato é nulo. Os decretos podem voltar a mudar.; Ler mais Fonte oficial
Tipos de título de propriedade (Chipre do Norte): Título de permuta · Título de atribuição · Eşdeğer · Tahsis; Os tipos de título de propriedade no Chipre do Norte descrevem o historial do terreno: título turco ou estrangeiro anterior a 1974, título de permuta (eşdeğer), título de atribuição (tahsis) e títulos emitidos pela RTCN para construções novas. Os títulos de permuta e de atribuição sobre terrenos que pertenciam a cipriotas gregos antes de 1974 implicam risco de reivindicações, tratadas no norte pela Comissão de Bens Imóveis. Os tribunais da República de Chipre já condenaram estrangeiros a pena de prisão por urbanizarem ou venderem esses terrenos, pelo que é essencial uma verificação jurídica independente.; Ler mais Fonte oficial
NIF (número de contribuinte português): Número de Identificação Fiscal; O NIF (Número de Identificação Fiscal) é o número de contribuinte português, obrigatório para qualquer compra de imóvel em Portugal. Não há restrições de nacionalidade à compra de imóveis no país, mas precisa de um NIF antes de poder concluir uma compra, pelo que obtê-lo é normalmente o primeiro passo prático para um comprador estrangeiro. Peça ao seu advogado que trate disso logo no início do processo.; Ler mais Fonte oficial
IMT (imposto português sobre a transmissão de imóveis): Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis; O IMT é o imposto português sobre a transmissão de imóveis, pago pelo comprador. Desde 25 de maio de 2026, os compradores não residentes de prédios urbanos habitacionais pagam uma taxa única de 7,5%, sem isenção nem redução, salvo se se aplicar uma exceção, como tornar-se residente fiscal em Portugal no prazo de 2 anos; nesse caso, a diferença é reembolsada a pedido. Acresce o imposto do selo de 0,8% sobre o maior dos valores entre o preço e o valor patrimonial tributário.; Ler mais Fonte oficial
IMI (imposto municipal anual sobre imóveis): Imposto Municipal sobre Imóveis; O IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) é o imposto municipal anual sobre imóveis em Portugal. Para prédios urbanos, varia entre 0,3% e 0,45% do valor patrimonial tributário (VPT), fixado anualmente pelo município, e é de 0,8% para prédios rústicos. Segundo consta, os proprietários de imóveis habitacionais com um valor patrimonial tributário total superior a 600 000 € pagam também um adicional (AIMI), devido em setembro.; Ler mais Fonte oficial
Oqood e conta escrow (Dubai): Registo de compras em planta no Dubai · Taxa do DLD; O Oqood é o sistema do Dubai Land Department (DLD) para registar compras em planta, e os pagamentos destes projetos são depositados em contas escrow do projeto. A taxa de transmissão e registo do DLD, de 4% do preço, é paga no registo no Oqood, sem um segundo pagamento de 4% na entrega. Acrescem taxas fixas administrativas e de fiduciário, e as fontes divergem quanto aos montantes de 2026, por isso peça uma discriminação por escrito.; Ler mais Fonte oficial

As definições são resumos curtos baseados em regras verificadas em novembro de 2026; não constituem aconselhamento jurídico ou fiscal. As regras e as taxas mudam.