Comprar imóvel em Portugal sendo estrangeiro

Em resumo: os estrangeiros podem comprar imóveis em Portugal nas mesmas condições que os cidadãos portugueses. Não há restrições de nacionalidade, mas todos os compradores precisam de um número de identificação fiscal português (NIF). Desde 25 de maio de 2026, as pessoas singulares não residentes que compram uma habitação pagam uma taxa única de 7,5% de IMT, salvo exceção, a que se somam 0,8% de imposto do selo. Comprar um imóvel já não dá acesso ao Golden Visa: a via imobiliária terminou a 7 de outubro de 2023.

Este guia reflete a legislação portuguesa e as fontes oficiais consultadas a 12 de novembro de 2026.

Um estrangeiro pode comprar casa em Portugal?

Sim. Portugal não impõe restrições de nacionalidade à compra de habitações, terrenos ou imóveis comerciais, e o processo de compra é igual para todos. O único requisito para qualquer comprador é um número de identificação fiscal (NIF), atribuído pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT). Precisa dele antes de assinar a escritura.

Se vive fora da União Europeia e do Espaço Económico Europeu (EEE), o artigo 19.º da Lei Geral Tributária obriga-o a nomear um representante fiscal residente em Portugal. Essa obrigação não se aplica se aderir às notificações eletrónicas da AT (o serviço de notificações do Portal das Finanças ou a caixa postal eletrónica). Os residentes na UE e no EEE podem nomear um representante, mas não são obrigados a fazê-lo.

O que mudou em 2026 para os compradores não residentes?

O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio de 2026, publicado no mesmo dia no Diário da República (1.ª série, n.º 97), acrescentou uma nova regra ao artigo 17.º do Código do IMT. A taxa de IMT é sempre de 7,5%, sem qualquer isenção ou redução, quando um não residente adquire um prédio urbano ou fração destinado exclusivamente a habitação.

Desde quando se aplica a taxa de 7,5%?

Há fontes que indicam 21 de maio, 25 de maio e 1 de setembro de 2026. O próprio decreto esclarece a questão. O seu artigo 18.º adia para 1 de setembro de 2026 apenas algumas medidas (o novo regime dos contratos de investimento para arrendamento, um regime simplificado de arrendamento acessível e duas revogações) e não fixa qualquer data para a alteração ao IMT. Nos termos da Lei n.º 74/98, um diploma sem data de entrada em vigor começa a vigorar no quinto dia após a publicação, contado a partir do dia seguinte ao da publicação. Para um decreto publicado a 20 de maio, isso dá 25 de maio de 2026. Uma retificação publicada a 13 de julho de 2026 (Declaração de Retificação n.º 26/2026/1) corrigiu outras disposições e não alterou a regra do IMT.

Quem não paga a taxa de 7,5%?

Aplicam-se as tabelas normais do IMT se o comprador:

já tiver sido residente fiscal em Portugal;
se tornar residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos após a compra; ou
arrendar o imóvel para habitação no prazo de seis meses, com uma renda mensal que não exceda o limite de renda moderada do decreto, e o mantiver arrendado pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos.

No segundo e no terceiro casos, paga 7,5% na compra e depois pede à AT que anule a diferença entre o imposto pago e o imposto resultante das tabelas normais. O pedido deve ser apresentado no prazo de seis meses a contar da data em que se torna residente ou em que celebra o contrato de arrendamento. Segundo instruções da AT publicadas em setembro de 2026 (Ofício-Circulado n.º 40131/2026, noticiado pelo idealista), um casal só paga a taxa de 7,5% se ambos os cônjuges forem não residentes e nenhum deles tiver alguma vez sido residente.

Uma regra que já existia no Código do IMT fixa uma taxa de 10% para adquirentes com domicílio num território da lista de paraísos fiscais e para entidades controladas a partir de um desses territórios. Não se aplica a pessoas singulares.

Quanto custa comprar? IMT, imposto do selo e custos

As tabelas normais do IMT para o continente em 2026 (escalões fixados pelo Orçamento do Estado para 2026, Lei n.º 73-A/2025) são progressivas. Numa habitação própria e permanente, os primeiros 106 346 € estão isentos, aplica-se uma taxa única de 6% sobre o preço total entre 660 982 € e 1 150 853 €, e uma taxa única de 7,5% acima de 1 150 853 €. Uma habitação secundária paga desde o primeiro euro a partir de 1%, e o seu escalão de taxa única de 6% começa em 633 931 €. A Madeira e os Açores têm limiares mais altos.

Custo	Taxa ou valor (novembro de 2026)
IMT, pessoa singular não residente	7,5% do preço, salvo exceção
IMT, comprador residente ou exceção	Tabelas progressivas: taxas marginais até 8%, depois taxa única de 6% ou 7,5% nos preços mais altos
Imposto do selo	0,8%
Escritura e registo pela Casa Pronta (um imóvel)	375 € por um ato de registo; 700 € por mais de um, por exemplo compra com hipoteca
Advogado	Acordado com o seu advogado; sem valor fixo

O IMT e o imposto do selo incidem sobre o valor mais alto entre o preço e o valor patrimonial tributário do imóvel (VPT).

Exemplo prático: um apartamento de 500 000 € em Lisboa

Comprador	IMT	Imposto do selo	Total de impostos
Residente, habitação própria e permanente	cerca de 26 237 €	4 000 €	cerca de 30 237 €
Residente, habitação secundária	cerca de 27 300 €	4 000 €	cerca de 31 300 €
Não residente (7,5%)	37 500 €	4 000 €	41 500 €

Um não residente paga cerca de 10 200 € a mais em impostos do que um residente que compre o mesmo apartamento como habitação secundária. Se se tornar residente no prazo de dois anos, pode pedir a devolução da diferença. Os valores pressupõem que o preço é superior ao VPT e não incluem custos de registo, advogado ou banco. Para comparar estes impostos com a Turquia, o Chipre do Norte, Espanha, o Dubai e o Reino Unido, leia a nossa comparação dos custos de compra.

Como funciona o processo de compra, passo a passo?

Obter o NIF: num serviço de finanças ou através de um representante; se vive fora da UE e do EEE, nomeie um representante fiscal ou adira às notificações eletrónicas.
Organizar os pagamentos: muitos compradores abrem uma conta bancária portuguesa, o que facilita o pagamento de impostos, custos e contas em euros.
Verificar o imóvel: peça a certidão permanente do registo predial, que mostra o proprietário e eventuais hipotecas ou ónus; a caderneta predial, que mostra o VPT; a licença de utilização ou o comprovativo de dispensa; e o certificado energético.
Assinar o contrato-promessa (CPCV) e pagar o sinal: segundo o Código Civil, se o comprador desistir perde o sinal; se o vendedor desistir, tem de o devolver em dobro.
Pagar o IMT e o imposto do selo: são liquidados antes da assinatura da escritura.
Assinar a escritura: perante um notário ou num balcão Casa Pronta, onde paga o restante e recebe as chaves.
Registar a compra: a nova propriedade é inscrita no registo predial; a Casa Pronta trata disso no mesmo atendimento.

Comprar em planta ou um imóvel novo

Quando compra antes da conclusão da obra, o CPCV fixa o preço, as prestações e a data de entrega, e a escritura é assinada quando o edifício tiver licença de utilização. Pergunte como estão protegidos os pagamentos intermédios, por exemplo através de garantia bancária, o que acontece se a obra se atrasar e se o projeto tem as aprovações urbanísticas do município. A regra dos 7,5% abrange qualquer compra de habitação por um não residente, pelo que também se aplica a imóveis novos.

Os não residentes conseguem crédito à habitação em Portugal?

Sim, junto de alguns bancos portugueses, segundo os seus próprios critérios. A Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 do Banco de Portugal limita os novos créditos à habitação a 90% do valor do imóvel para habitação própria e permanente e a 80% para outras finalidades, o que inclui a maioria das casas de férias e dos investimentos. São limites máximos, e os bancos podem emprestar menos a não residentes. O crédito acrescenta ainda custos de registo e imposto do selo sobre o empréstimo, por isso peça ao banco os valores completos.

Quais são os custos anuais de ter um imóvel em Portugal?

IMI (imposto municipal sobre imóveis): de 0,3% a 0,45% do VPT nos prédios urbanos, fixado todos os anos pelo município, e 0,8% nos prédios rústicos.
AIMI (adicional ao IMI): incide sobre imóveis habitacionais quando o VPT total de uma pessoa singular ultrapassa 600 000 €. A taxa é de 0,7% sobre o valor acima dessa dedução, 1% sobre a parte acima de 1 milhão de euros e 1,5% sobre a parte acima de 2 milhões de euros. Estes limiares duplicam se os cônjuges optarem pela tributação conjunta, e as empresas pagam 0,4%.
Quotas de condomínio: fixadas pela assembleia de condóminos de cada prédio para serviços comuns e obras.

Pode arrendar o imóvel?

Arrendamento de longa duração

Os não residentes pagam uma taxa autónoma de 25% sobre as rendas de contratos de arrendamento habitacional (28% sobre outros rendimentos prediais). De 1 de janeiro de 2026 a 31 de dezembro de 2029, aplica-se uma taxa de 10% aos arrendamentos habitacionais cuja renda mensal não exceda 2,5 vezes a retribuição mínima mensal de 2026, ou seja, 2 300 €. Os residentes na UE e no EEE podem optar pelas taxas progressivas. O seu país de residência também pode tributar esses rendimentos.

Alojamento Local

O arrendamento de curta duração a turistas exige registo de Alojamento Local (AL) no município. O Decreto-Lei n.º 76/2024, em vigor desde 1 de novembro de 2024, devolveu aos municípios o poder de definir áreas de contenção onde os novos registos são limitados. Lisboa restringe novos registos em partes da cidade desde 2018, e segundo o seu regulamento municipal de 2019 a Baixa e a Avenida da Liberdade estão em zonas de «contenção absoluta», onde em regra não se admitem novos registos. As regras de Lisboa têm estado em revisão, por isso confirme a situação atual para a morada exata junto da Câmara Municipal de Lisboa antes de comprar a pensar em arrendamento de curta duração.

Comprar um imóvel dá direito a residência em Portugal?

Não. A Lei n.º 56/2023 retirou a compra de imóveis do programa Golden Visa (ARI) a partir de 7 de outubro de 2023. As vias de investimento que restam não implicam comprar casa: por exemplo, 500 000 € em fundos de investimento portugueses que não sejam fundos imobiliários, ou vias ligadas à criação de empresas e de postos de trabalho. Se quer viver em Portugal, pergunte a um advogado de imigração que visto se adequa à sua situação. A nova Lei da Nacionalidade (Lei Orgânica n.º 1/2026, publicada a 18 de maio de 2026) também alargou o prazo de residência para a naturalização; segundo resumos de sociedades de advogados, passa a ser de 10 anos, ou 7 anos para cidadãos da UE e da CPLP.

Que imposto paga quando vende?

Desde 1 de janeiro de 2023, os não residentes são tributados sobre 50% da mais-valia obtida com a venda de um imóvel português, às taxas progressivas de 12,5% a 48%, mais uma taxa adicional de solidariedade nos rendimentos elevados. A taxa depende dos seus rendimentos a nível mundial. O Decreto-Lei n.º 97/2026 criou ainda um benefício para vendas de 2026 a 2029: a mais-valia não é tributada se o valor de realização for reinvestido em habitações em Portugal arrendadas a renda moderada, entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda, e se as condições de arrendamento forem cumpridas durante cinco anos. Ainda não está esclarecido se os não residentes podem beneficiar deste regime, por isso confirme com um consultor fiscal antes de contar com ele.

Onde procuram os nossos compradores em Portugal?

A 11 de novembro de 2026 temos 25 imóveis em Portugal, com preços de 350 000 € a 1 650 000 €. A maioria fica em Lisboa: 16 imóveis de 495 000 € a 1 650 000 €, sobretudo apartamentos na Baixa, em Santos, no Chiado e na Avenida da Liberdade. Na Costa de Prata temos uma seleção mais pequena em Óbidos, Peniche, Caldas da Rainha e São Martinho do Porto, de 350 000 € a 998 000 €. Trata-se de uma pequena amostra da nossa própria oferta, não de uma média de mercado. Para imóveis de gama alta, veja os nossos imóveis de luxo em Portugal.

O que deve verificar antes de assinar?

A sua situação fiscal: se será residente ou não residente no dia da escritura e se o seu cônjuge alguma vez foi residente, porque isso decide entre os 7,5% e as tabelas normais do IMT.
Titularidade e ónus: que o proprietário inscrito na certidão permanente é quem lhe vende e que qualquer hipoteca será cancelada na escritura.
Licenças: que a licença de utilização corresponde ao imóvel tal como está construído, incluindo ampliações ou espaços convertidos.
Arrendamento de curta duração: se pretende fazer Alojamento Local, se é possível um novo registo AL nessa morada ou se um registo existente pode passar para si.
Custos correntes: o IMI atual, as quotas de condomínio e eventuais valores em dívida.
Prazos de reembolso: se conta tornar-se residente ou arrendar a renda moderada, aponte as condições de dois anos, seis meses e 36 meses.

Pontos-chave

Os estrangeiros podem comprar qualquer tipo de imóvel em Portugal; o NIF é o único requisito.
As pessoas singulares não residentes que compram habitação pagam uma taxa única de 7,5% de IMT desde 25 de maio de 2026, com possibilidade de reembolso se se tornarem residentes no prazo de dois anos ou arrendarem a renda moderada.
O imposto do selo é de 0,8%, e a escritura e o registo pela Casa Pronta custam 375 € ou 700 €.
O IMI anual vai de 0,3% a 0,45% do VPT; o AIMI aplica-se acima de 600 000 € por pessoa singular.
Os imóveis já não dão acesso ao Golden Visa, e os não residentes são tributados sobre 50% da mais-valia quando vendem.

Perguntas frequentes

Um estrangeiro pode comprar casa em Portugal sem viver cá?

Sim. Precisa de NIF e, se vive fora da UE e do EEE, de um representante fiscal ou da adesão às notificações eletrónicas da AT. Como não residente, paga a taxa de IMT de 7,5% numa habitação, salvo exceção.

A taxa de IMT de 7,5% já está em vigor?

Sim. Aplica-se às compras a partir de 25 de maio de 2026, o quinto dia após a publicação do Decreto-Lei n.º 97/2026. A data de 1 de setembro de 2026 prevista no decreto diz respeito a outras medidas.

Posso recuperar o IMT pago a mais?

Sim, se se tornar residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos após a compra, ou se arrendar a habitação a renda moderada no prazo de seis meses e ela ficar arrendada 36 dos primeiros 60 meses. Faça o pedido à AT no prazo de seis meses.

Comprar casa em Portugal dá direito ao Golden Visa?

Não. Os imóveis deixaram de ser elegíveis a 7 de outubro de 2023, nos termos da Lei n.º 56/2023.

Como são tributadas as rendas dos não residentes?

A 25% nos arrendamentos habitacionais, ou a 10% de 2026 a 2029 quando a renda não ultrapassa 2 300 € por mês.

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Fontes (consultadas em novembro de 2026)

Atualizado: novembro de 2026

Este guia tem caráter informativo e não constitui aconselhamento jurídico, fiscal ou de imigração; as regras e os custos mudam, por isso confirme a situação atual junto da entidade competente e de um consultor qualificado antes de decidir.

Comprar imóvel em Portugal sendo estrangeiro: regras, impostos e passos em 2026