Portekiz'de Ev Almak: Yabancılar İçin Rehber

Kısaca: Yabancılar Portekiz'de Portekiz vatandaşlarıyla aynı koşullarda mülk satın alabilir. Uyruğa bağlı bir kısıtlama yoktur, ancak her alıcının Portekiz vergi numarasına (NIF) ihtiyacı vardır. 25 Mayıs 2026'dan bu yana konut satın alan yerleşik olmayan gerçek kişiler, bir istisna geçerli değilse sabit %7,5 tapu devir vergisi (IMT) ve buna ek olarak %0,8 damga vergisi öder. Mülk satın almak artık Golden Visa sağlamıyor: gayrimenkul yolu 7 Ekim 2023'te kapandı.

Bu rehber, 12 Kasım 2026 itibarıyla kontrol edilen Portekiz mevzuatını ve resmi kaynakları yansıtır.

Yabancılar Portekiz'de mülk satın alabilir mi?

Evet. Portekiz konut, arsa veya ticari mülk alımında uyruğa bağlı bir kısıtlama uygulamaz ve satın alma süreci herkes için aynıdır. Her alıcı için tek şart, Vergi ve Gümrük İdaresi (AT) tarafından verilen Portekiz vergi kimlik numarasıdır (NIF). Satış senedini imzalamadan önce bu numaraya sahip olmanız gerekir.

AB ve Avrupa Ekonomik Alanı (AEA) dışında yaşıyorsanız, Genel Vergi Kanunu'nun 19. maddesi Portekiz'de yerleşik bir mali temsilci atamanızı zorunlu kılar. AT'nin elektronik tebligat sistemine (Portal das Finanças tebligat hizmeti veya elektronik posta kutusu) kaydolursanız bu zorunluluk uygulanmaz. AB ve AEA ülkelerinde yaşayanlar temsilci atayabilir ancak atamak zorunda değildir.

2026'da yerleşik olmayan alıcılar için ne değişti?

20 Mayıs 2026 tarihli ve aynı gün Diário da República'da (1. seri, sayı 97) yayımlanan 97/2026 sayılı Kanun Hükmünde Kararname, IMT Kanunu'nun 17. maddesine yeni bir kural ekledi. Yerleşik olmayan bir kişi yalnızca konut amaçlı bir kentsel taşınmaz veya daire satın aldığında IMT oranı, hiçbir muafiyet ya da indirim uygulanmadan her zaman %7,5'tir.

%7,5 oranı ne zaman başladı?

Kaynaklarda 21 Mayıs, 25 Mayıs ve 1 Eylül 2026 tarihleri geçiyor. Soruyu kararnamenin kendisi netleştiriyor. Kararnamenin 18. maddesi yalnızca bazı düzenlemeleri 1 Eylül 2026'ya erteliyor (yeni kira yatırım sözleşmeleri rejimi, basitleştirilmiş uygun fiyatlı kira rejimi ve iki yürürlükten kaldırma) ve IMT değişikliği için bir başlangıç tarihi belirlemiyor. 74/98 sayılı Kanun'a göre başlangıç tarihi belirtilmeyen bir düzenleme, yayımı izleyen günden itibaren sayılarak yayımdan sonraki beşinci gün yürürlüğe girer. 20 Mayıs'ta yayımlanan bir kararname için bu tarih 25 Mayıs 2026'dır. 13 Temmuz 2026'da yayımlanan bir düzeltme (Declaração de Retificação 26/2026/1) başka hükümleri düzeltti ve IMT kuralını değiştirmedi.

%7,5 oranını kimler ödemez?

Alıcı aşağıdaki durumlardan birindeyse bunun yerine normal IMT tabloları uygulanır:

daha önce Portekiz'de vergi mukimi olduysa;
satın alma tarihinden itibaren iki yıl içinde Portekiz'de vergi mukimi olursa; veya
mülkü altı ay içinde, aylık kirası kararnamedeki makul kira sınırını aşmayacak şekilde konut olarak kiraya verir ve ilk beş yıl içinde, kesintili ya da kesintisiz, en az 36 ay kirada tutarsa.

İkinci ve üçüncü durumda satın alırken %7,5 ödersiniz, ardından ödediğiniz vergi ile normal tablolara göre hesaplanan vergi arasındaki farkın iptalini AT'den talep edersiniz. Başvuru, mukim olduğunuz veya kira sözleşmesini imzaladığınız tarihten itibaren altı ay içinde yapılmalıdır. AT'nin Eylül 2026'da yayımladığı talimata göre (idealista'nın aktardığı Ofício-Circulado 40131/2026), evli bir çift %7,5 oranını ancak iki eş de yerleşik değilse ve hiçbiri daha önce mukim olmamışsa öder.

IMT Kanunu'nda zaten bulunan ayrı bir kural, listedeki vergi cenneti ülkelerde yerleşik alıcılar ve bu ülkelerden kontrol edilen kuruluşlar için %10 oran öngörür. Bu kural gerçek kişilere uygulanmaz.

Satın almanın maliyeti nedir? IMT, damga vergisi ve harçlar

2026'da Portekiz anakarası için normal IMT tabloları (dilimler 2026 Devlet Bütçesi, 73-A/2025 sayılı Kanun ile belirlendi) artan oranlıdır. Daimi ikamet edilen konutta ilk 106.346 € vergiden muaftır, 660.982 € ile 1.150.853 € arasında fiyatın tamamına sabit %6, 1.150.853 €'nun üzerinde ise sabit %7,5 uygulanır. İkinci konut ilk eurodan itibaren %1'den başlayarak vergilendirilir ve sabit %6 dilimi 633.931 €'dan başlar. Madeira ve Azorlar'da eşikler daha yüksektir.

Kalem	Oran veya tutar (Kasım 2026)
IMT, yerleşik olmayan gerçek kişi	Fiyatın %7,5'i, istisna yoksa
IMT, yerleşik alıcı veya istisna	Artan oranlı tablolar: %8'e kadar marjinal oranlar, yüksek fiyatlarda sabit %6 veya %7,5
Damga vergisi (Imposto do Selo)	%0,8
Casa Pronta üzerinden senet ve tescil (tek mülk)	Tek tescil işlemi için 375 €; birden fazla işlem için, örneğin ipotekli alımda, 700 €
Avukat	Avukatınızla kararlaştırılır; sabit bir ücret yoktur

IMT ve damga vergisi, satış fiyatı ile mülkün vergi değerinden (VPT) hangisi yüksekse onun üzerinden hesaplanır.

Örnek hesap: Lizbon'da 500.000 €'luk bir daire

Alıcı	IMT	Damga vergisi	Toplam vergi
Yerleşik, daimi konut	yaklaşık 26.237 €	4.000 €	yaklaşık 30.237 €
Yerleşik, ikinci konut	yaklaşık 27.300 €	4.000 €	yaklaşık 31.300 €
Yerleşik olmayan (%7,5)	37.500 €	4.000 €	41.500 €

Yerleşik olmayan bir alıcı, aynı daireyi ikinci konut olarak alan yerleşik bir alıcıya göre yaklaşık 10.200 € daha fazla vergi öder. İki yıl içinde mukim olursanız farkı geri isteyebilirsiniz. Rakamlar fiyatın vergi değerinden yüksek olduğunu varsayar ve tescil, avukat ve banka masraflarını içermez. Bu vergilerin Türkiye, Kuzey Kıbrıs, İspanya, Dubai ve Birleşik Krallık ile karşılaştırması için alım masrafları karşılaştırmamızı okuyun.

Satın alma süreci adım adım nasıl işler?

NIF alın: bir vergi dairesinden veya bir temsilci aracılığıyla; AB ve AEA dışında yaşıyorsanız mali temsilci atayın ya da elektronik tebligata kaydolun.
Ödemelerinizi planlayın: birçok alıcı Portekiz'de banka hesabı açar; bu, vergi, harç ve faturaların euro ile ödenmesini kolaylaştırır.
Mülkü kontrol edin: malik ile ipotek ve şerhleri gösteren tapu sicil belgesini (certidão permanente), vergi değerini gösteren vergi kaydını (caderneta predial), iskân belgesini (licença de utilização) veya muafiyet belgesini ve enerji sertifikasını isteyin.
Ön sözleşmeyi (CPCV) imzalayın ve kaparo (sinal) ödeyin: Medeni Kanun'a göre alıcı vazgeçerse kaparoyu kaybeder; satıcı vazgeçerse kaparonun iki katını iade etmek zorundadır.
IMT ve damga vergisini ödeyin: bunlar satış senedi imzalanmadan önce ödenir.
Satış senedini (escritura) imzalayın: noter huzurunda veya bir Casa Pronta masasında; kalan bedeli öder ve anahtarları teslim alırsınız.
Alımı tescil ettirin: yeni mülkiyet tapu siciline işlenir; Casa Pronta bunu aynı randevuda yapar.

Projeden veya yeni yapı satın almak

İnşaat tamamlanmadan satın aldığınızda CPCV fiyatı, ödeme aşamalarını ve teslim tarihini belirler; satış senedi bina iskân belgesini aldıktan sonra imzalanır. Ara ödemelerinizin nasıl güvence altına alındığını, örneğin banka teminatıyla, teslim gecikirse ne olacağını ve projenin belediyeden imar onaylarını alıp almadığını sorun. %7,5 kuralı yerleşik olmayan bir kişinin her konut alımını kapsar, bu nedenle yeni yapılar için de geçerlidir.

Yerleşik olmayanlar Portekiz'de konut kredisi alabilir mi?

Evet, bazı Portekiz bankalarından, bankaların kendi kredi kriterlerine göre. Banco de Portugal'ın 1/2026 sayılı Makroihtiyati Tavsiyesi, yeni konut kredilerini kendi daimi konutunuz için mülk değerinin %90'ı, diğer amaçlar için ise %80'i ile sınırlar; tatil evlerinin ve yatırım amaçlı alımların çoğu bu ikinci gruba girer. Bunlar üst sınırlardır ve bankalar yerleşik olmayanlara daha az kredi verebilir. Kredi ayrıca tescil masrafı ve kredi üzerinden damga vergisi getirir; tüm rakamları bankanızdan isteyin.

Portekiz'de mülk sahibi olmanın yıllık maliyetleri nelerdir?

IMI (belediye emlak vergisi): kentsel mülklerde vergi değerinin %0,3'ü ile %0,45'i arasında, her yıl belediye tarafından belirlenir; kırsal mülklerde %0,8'dir.
AIMI (ek IMI): bir gerçek kişinin konut niteliğindeki mülklerinin toplam vergi değeri 600.000 €'yu aşarsa uygulanır. Oran, bu indirimin üzerindeki değer için %0,7, 1 milyon €'yu aşan kısım için %1 ve 2 milyon €'yu aşan kısım için %1,5'tir. Evli çiftler birlikte vergilendirmeyi seçerse bu eşikler iki katına çıkar; şirketler %0,4 öder.
Aidat: her binanın kat malikleri kurulu tarafından ortak hizmetler ve onarımlar için belirlenir.

Mülkü kiraya verebilir misiniz?

Uzun dönem kiralama

Yerleşik olmayanlar konut kira sözleşmelerinden elde edilen kiralar üzerinden sabit %25 vergi öder (diğer kira gelirlerinde %28). 1 Ocak 2026'dan 31 Aralık 2029'a kadar, aylık kirası 2026 ulusal asgari ücretinin 2,5 katını, yani 2.300 €'yu aşmayan konut kiralamalarına %10 oran uygulanır. AB ve AEA ülkelerinde yaşayanlar bunun yerine artan oranlı vergilendirmeyi seçebilir. Yaşadığınız ülke de bu geliri vergilendirebilir.

Kısa dönem kiralama (Alojamento Local)

Tatil amaçlı kiralama için belediyede Alojamento Local (AL) kaydı gerekir. 1 Kasım 2024'ten bu yana yürürlükte olan 76/2024 sayılı Kanun Hükmünde Kararname, belediyelere yeni kayıtların sınırlandığı kısıtlama bölgeleri belirleme yetkisi verdi. Lizbon 2018'den bu yana şehrin bazı bölgelerinde yeni kayıtları kısıtlıyor ve 2019 tarihli belediye yönetmeliğine göre Baixa ile Avenida da Liberdade, yeni kayıtların kural olarak kabul edilmediği "mutlak kısıtlama" bölgelerinde yer alıyor. Lizbon'un kuralları yeniden gözden geçiriliyor; kısa dönem kiralamayı düşünerek almadan önce kesin adres için güncel durumu Câmara Municipal de Lisboa'dan teyit edin.

Mülk satın almak Portekiz'de oturum hakkı sağlar mı?

Hayır. 56/2023 sayılı Kanun, 7 Ekim 2023'ten itibaren gayrimenkul alımını Golden Visa (ARI) programından çıkardı. Kalan yatırım yolları konut satın almayı içermez: örneğin gayrimenkul fonu olmayan Portekiz yatırım fonlarına 500.000 € veya şirket kurma ve istihdam yaratma yolları. Portekiz'de yaşamak istiyorsanız hangi vizenin durumunuza uyduğunu bir göç hukuku avukatına danışın. Yeni Vatandaşlık Kanunu (18 Mayıs 2026'da yayımlanan 1/2026 sayılı Organik Kanun) da vatandaşlığa geçiş için gereken ikamet süresini uzattı; hukuk bürolarının özetlerine göre bu süre artık 10 yıl, AB ve Portekizce konuşan ülkeler (CPLP) vatandaşları için 7 yıl.

Satarken hangi vergiyi ödersiniz?

1 Ocak 2023'ten bu yana yerleşik olmayanlar, Portekiz'deki bir mülkün satışından elde ettikleri kazancın %50'si üzerinden, %12,5 ile %48 arasındaki artan oranlarla ve yüksek gelirlerde dayanışma ek vergisiyle vergilendirilir. Oran, dünya genelindeki gelirinize bağlıdır. 97/2026 sayılı Kanun Hükmünde Kararname ayrıca 2026-2029 arasındaki satışlar için bir istisna getirdi: satış bedeli, satıştan 24 ay önce ile 36 ay sonrası arasında Portekiz'de makul kirayla kiraya verilen konutlara yeniden yatırılırsa ve kiralama koşulları beş yıl boyunca korunursa kazanç vergilendirilmez. Yerleşik olmayanların bu istisnadan yararlanıp yararlanamayacağı henüz netleşmedi; buna güvenmeden önce bir vergi danışmanına danışın.

Alıcılarımız Portekiz'de nerelere bakıyor?

11 Kasım 2026 itibarıyla Portekiz'de fiyatları 350.000 € ile 1.650.000 € arasında değişen 25 mülk listeliyoruz. Çoğu Lizbon'da: 495.000 € ile 1.650.000 € arasında 16 mülk, ağırlıklı olarak Baixa, Santos, Chiado ve Avenida da Liberdade'deki daireler. Gümüş Sahil'de (Silver Coast) Óbidos, Peniche, Caldas da Rainha ve São Martinho do Porto çevresinde 350.000 € ile 998.000 € arasında daha küçük bir seçkimiz var. Bu, piyasa ortalaması değil, kendi portföyümüzden küçük bir örneklemdir. Üst segment mülkler için Portekiz'deki lüks mülklerimize göz atın.

İmzalamadan önce neleri kontrol etmelisiniz?

Vergi durumunuz: senet günü yerleşik mi yoksa yerleşik olmayan mı olacağınız ve eşinizin hiç mukim olup olmadığı; %7,5 ile normal IMT tabloları arasındaki seçimi bu belirler.
Mülkiyet ve şerhler: tapu sicil belgesindeki malikin size satış yapan kişi olduğu ve varsa ipoteğin senet sırasında kaldırılacağı.
İzinler: iskân belgesinin, ilaveler veya dönüştürülmüş alanlar dahil, mülkün fiili durumuyla örtüştüğü.
Kısa dönem kiralama hakkı: tatil kiralaması planlıyorsanız bu adreste yeni bir AL kaydının mümkün olup olmadığı veya mevcut kaydın size devredilip devredilemeyeceği.
Cari giderler: güncel IMI, aidatlar ve ödenmemiş borçlar.
İade süreleri: mukim olmayı veya makul kirayla kiraya vermeyi düşünüyorsanız iki yıllık, altı aylık ve 36 aylık koşulları takviminize not edin.

Önemli noktalar

Yabancılar Portekiz'de her türlü mülkü satın alabilir; tek şart NIF'tir.
Konut satın alan yerleşik olmayan gerçek kişiler 25 Mayıs 2026'dan bu yana sabit %7,5 IMT öder; iki yıl içinde mukim olurlarsa veya makul kirayla kiraya verirlerse iade yolu vardır.
Damga vergisi %0,8'dir; Casa Pronta üzerinden senet ve tescil 375 € veya 700 € tutar.
Yıllık IMI vergi değerinin %0,3'ü ile %0,45'i arasındadır; AIMI kişi başına 600.000 €'nun üzerinde uygulanır.
Gayrimenkul artık Golden Visa sağlamaz ve yerleşik olmayanlar satışta kazancın %50'si üzerinden vergilendirilir.

Sıkça sorulan sorular

Bir yabancı Portekiz'de yaşamadan mülk satın alabilir mi?

Evet. NIF'e ve AB ile AEA dışında yaşıyorsanız mali temsilciye veya AT'nin elektronik tebligatına kayda ihtiyacınız vardır. Yerleşik olmayan biri olarak, istisna yoksa konut alımında %7,5 IMT oranını ödersiniz.

%7,5 IMT oranı yürürlükte mi?

Evet. 97/2026 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamenin yayımından sonraki beşinci gün olan 25 Mayıs 2026'dan itibaren yapılan alımlara uygulanır. Kararnamedeki 1 Eylül 2026 tarihi başka düzenlemelerle ilgilidir.

Fazla ödenen IMT'yi geri alabilir miyim?

Evet, satın aldıktan sonraki iki yıl içinde Portekiz'de vergi mukimi olursanız veya konutu altı ay içinde makul kirayla kiraya verip ilk 60 ayın 36'sında kirada tutarsanız. Başvurunuzu altı ay içinde AT'ye yapın.

Portekiz'de ev almak Golden Visa sağlar mı?

Hayır. Gayrimenkul, 56/2023 sayılı Kanun uyarınca 7 Ekim 2023'ten bu yana bu programa dahil değildir.

Yerleşik olmayanların kira geliri nasıl vergilendirilir?

Konut kiralamalarında %25 ile, aylık kira 2.300 €'yu aşmıyorsa 2026-2029 döneminde %10 ile.

Portekiz'deki mülkleri keşfedin

Portekiz'deki mülklerimize göz atın, ülke rehberlerimizde (Dubai, Kuzey Kıbrıs ve Birleşik Krallık dahil) pazarları karşılaştırın, Türkiye ve Portekiz karşılaştırmamızı veya Türkiye alıcı rehberimizi okuyun ve sorularınız için bize ulaşın.

Kaynaklar (Kasım 2026'da kontrol edildi)

Güncelleme: Kasım 2026

Bu rehber genel bilgi amaçlıdır; hukuki, vergisel veya göç danışmanlığı değildir. Kurallar ve ücretler değişebilir, bu nedenle harekete geçmeden önce güncel durumu ilgili kurumdan ve yetkin bir danışmandan teyit edin.

Portekiz'de Ev Almak: Yabancılar İçin 2026 Kuralları, Vergiler ve Adımlar