Kısaca: Burada karşılaştırılan altı pazar arasında bireysel alıcı için vergi tablosu en sade olan Dubai'dir: alımda Dubai Tapu Dairesi'ne (DLD) %4 harç ödenir; sonrasında yıllık emlak vergisi, kira ya da satış kazancı için kişisel gelir vergisi yoktur. Portekiz, İspanya ve Birleşik Krallık'ta alım daha pahalıdır ve yerleşik olmayanlar kira ile satış kazancı üzerinden vergilendirilmeye devam eder. Türkiye ve Kuzey Kıbrıs'ta alım maliyetleri orta düzeydedir, ancak bazı tutarlar her yıl değişir ya da geçici kararnamelerle belirlenir.
Aşağıdaki tablo ve notlar, o ülkede vergi açısından yerleşik olmayan bir bireyin bir konutu alırken, elinde tutarken, kiraya verirken ve satarken ödediği başlıca vergileri karşılaştırır; tüm bilgiler 12 ve 13 Kasım 2026'da resmi kaynaklardan kontrol edilmiştir. Her rakamın sayfanın sonunda numaralı bir kaynağı vardır. Doğrulayamadığımız rakamlar için tahmin yürütmek yerine tabloda bunu açıkça belirttik.
Alım maliyetleri doğru şekilde nasıl karşılaştırılır?
Manşetteki tapu harcı ya da devir vergisi oranı resmin yalnızca bir kısmını gösterir. Üç tür maliyeti karşılaştırın:
- Alımdaki tek seferlik maliyetler: devir vergisi veya damga vergisi, yeni konutlarda KDV, tescil ve hukuk masrafları.
- Mülk sahipliği boyunca süren maliyetler: yıllık emlak vergisi ve elde ettiğiniz kira gelirinin vergisi.
- Çıkış maliyetleri: satıştaki kazancın vergisi.
İki nokta rakamları çoğu alıcının beklediğinden fazla değiştirir. Birincisi vergi yerleşikliğinizdir: Portekiz ve İngiltere yerleşik olmayanlardan alımda daha fazla vergi alır. İkincisi, dünyanın herhangi bir yerinde zaten bir konutunuz olup olmadığıdır; bu durum Birleşik Krallık'ta yüksek oranları devreye sokar. Kendi ülkeniz de yurt dışındaki kira ve kazançları vergilendirebilir, bu yüzden onun kurallarını da kontrol edin. Bu sayfa yalnızca vergileri karşılaştırır; oturum yolları ve kira getirileri başka yerlerde, örneğin Türkiye ve Portekiz karşılaştırmamızda ele alınıyor.
Alım, sahiplik, kiralama ve satış: altı ülke tek tabloda
Kasım 2026 itibarıyla geçerli kurallar; o ülkede vergi açısından yerleşik olmayan bir birey için. Köşeli parantez içindeki numaralar sayfanın sonundaki kaynaklara işaret eder.
| Ülke | Alım vergileri ve harçlar | Yıllık mülk vergisi | Kira geliri vergisi (yerleşik olmayan) | Satış vergisi (yerleşik olmayan) |
|---|---|---|---|---|
| Türkiye | Tapu harcı beyan edilen bedelin %4'ü, kanunen alıcı ve satıcı için ayrı ayrı %2 [1]; yabancı taraflar için 2026 tapu döner sermaye tarifesinde mülk başına 20.868 TL ek sabit ücret (bildirilen) [2]; yeni konutlarda net alana göre %10 veya %20 KDV, şartları taşıyan yabancı alıcılar için istisna [3] | Konutlarda vergi değerinin %0,1'i, büyükşehirlerde %0,2'si emlak vergisi; 17.711.000 TL üzerinde değerli konut vergisi (2026) [4] | Artan oranlı gelir vergisi, 2026 gelirleri için %15 ile %40 arası [5] | Yalnızca alımdan sonraki 5 yıl içinde satılırsa vergilenir; kazanç enflasyona göre endekslenir, 150.000 TL istisna (2026), ardından %15 ile %40 arası [6] |
| Kuzey Kıbrıs | Yabancının ilk mülkünde 5 Ocak 2027'ye kadar %4 tapu harcı (ikincide %5,5, üçüncüde %6); 6 Ocak 2027'den itibaren geçerli oran teyit edilmedi [7]; emlakçıların aktardığına göre %0,5 damga vergisi ve yeni konutlarda %5 KDV [8] | Teyit edilmedi (m² başına belirlenen düşük belediye vergisi) | Teyit edilmedi | Teyit edilmedi (emlakçılar bir stopajdan söz ediyor; rakamlar farklı) |
| Portekiz | Konut alan yerleşik olmayanlara 25 Mayıs 2026'dan itibaren yapılan alımlarda sabit %7,5 IMT, iade istisnalarıyla [9][10]; %0,8 damga vergisi [11]; noter ve tapu sicil ücretleri değişir | Kentsel mülklerde vergi değerinin %0,3'ü ile %0,45'i arasında IMI, her belediye kendisi belirler [12] | Konut kiralarında %25; aylık €2.300'e kadar kiralarda 31 Aralık 2029'a kadar %10 [13] | Kazancın %50'si, dünya genelindeki gelire göre %12,5 ile %48 arasında vergilenir [13] |
| İspanya | İkinci el: bölgeye göre değişen devir vergisi (ITP), örneğin Endülüs'te %7 [15], Valensiya Bölgesi'nde %9 (€1 milyon üzerinde %11) [16]; yeni konut: %10 KDV [14] artı bölgesel damga vergisi (AJD), örneğin Endülüs'te %1,2 [15] | Kadastro değerinin %0,4'ü ile %1,10'u arasında IBI, her belediye kendisi belirler [17]; kiraya verilmeyen konut için varsayımsal gelir vergisi [19] | AB/AEA yerleşikleri için %19 (giderler düşülebilir); diğerleri için brüt kira üzerinden %24 [18] | Kazanç üzerinden %19; alıcı bedelin %3'ünü keser [20]; belediye plusvalía vergisi değişir |
| Dubai (BAE) | Dubai Tapu Dairesi harcı bedelin %4'ü [21]; idari ve trustee ücretleri değişir | Yıllık emlak vergisi yok; DEWA faturasıyla yıllık kira değerinin %5'i oranında konut ücreti [23] | Kişisel gelir vergisi yok; bireylerin gayrimenkul yatırımı kurumlar vergisi kapsamı dışında [22] | Bireyler için değer artış kazancı vergisi yok [22] |
| Birleşik Krallık | İngiltere ve Kuzey İrlanda: dilimlere göre %0 ile %12 arası SDLT, birden fazla konutunuz olacaksa artı %5, yerleşik olmayanlar için artı %2 [24][25][26]; İskoçya: LBTT artı %8 ADS [27][28]; Galler: LTT, ek konutlarda yüksek oranlar [29] | Council tax, her yerel yönetim değerleme dilimine göre belirler [30] | %20 / %40 / %45 (2026/27); HMRC brüt ödemeyi onaylamadıkça kiracı veya emlak yöneticisi temel oranda vergi keser [31][32] | %18 / %24, £3.000 yıllık muafiyet (2026/27); 60 gün içinde beyan ve ödeme [34][35] |
Alımdaki tek seferlik maliyetler, ülke ülke
Türkiye
Tapu harcı beyan edilen bedelin %4'üdür; kanunen %2'si alıcıya, %2'si satıcıya aittir, ancak sözleşmeyle farklı paylaşılabilir. Yabancı taraflar, 2026 tarifesinde mülk başına 20.868 TL olarak bildirilen ek sabit bir döner sermaye ücreti öder. Yeni konutlarda KDV net 150 m²'ye kadar %10, üzerinde %20'dir; ancak Türkiye'de yerleşik olmayan yabancı alıcılar, bedeli döviz olarak getirir ve konutu en az bir yıl elde tutarlarsa ilk satışta istisnadan yararlanabilir. Tam liste için Türkiye alım masrafları hesaplayıcımızı ve Türkiye'de mülk sahipliğinin gizli maliyetleri rehberini kullanın.
Kuzey Kıbrıs
5 Ocak 2027 dahil olmak üzere geçici olarak indirimli bir tapu harcı uygulanıyor: yabancının ilk mülkünde %4, ikincisinde %5,5, üçüncüsünde %6. Harç, satış bedeli üzerinden değil, Tapu Dairesi'nin belirlediği değer üzerinden alınabilir. %0,5 damga vergisi ve yeni konutlarda %5 KDV emlakçılar tarafından aktarılıyor, ancak resmi bir vergi dairesi kaynağı bulamadık. Kuzey Kıbrıs'ta ev alma rehberimize bakın.
Portekiz
IMT Kanunu'nun 17. maddesi, yerleşik olmayan biri konut satın aldığında artık hiçbir istisna veya indirim olmadan sabit %7,5 IMT oranı öngörüyor. Bu oran 25 Mayıs 2026'dan itibaren yapılan alımlara uygulanır. Örneğin belirlenen süre içinde Portekiz'de vergi yerleşiği olursanız ya da mülkü kanundaki şartlarla konut olarak kiraya verirseniz aradaki fark iade edilebilir. Buna %0,8 damga vergisi eklenir. Her ikisi de satış bedeli ile vergi değerinden yüksek olanı üzerinden hesaplanır. Süreci Portekiz'de ev alma rehberimiz anlatıyor.
İspanya
İkinci el konutlarda bölgesel devir vergisi (ITP) ödenir ve her bölge kendi oranını belirler. Endülüs genel olarak %7 uygular. Valensiya Bölgesi 1 Haziran 2026'dan beri %9, değeri €1 milyonu aşan mülklerde %11 uyguluyor. Müteahhitten alınan yeni konutlarda bunun yerine %10 KDV ve bölgesel damga vergisi (AJD) ödenir; AJD Endülüs'te %1,2'dir.
Dubai
Dubai Tapu Dairesi harcı bedelin %4'üdür. Projeden (off-plan) alınan konutlarda Oqood kaydında ödenir, teslimde tekrar alınmaz. DLD harç kuralları, taraflar aksini kararlaştırmadıkça harcı alıcı ve satıcı arasında eşit böler; bu yüzden sözleşmenizi kontrol edin. Dubai'de ev alma rehberimize bakın.
Birleşik Krallık
İngiltere ve Kuzey İrlanda'da Stamp Duty Land Tax (SDLT) dilimler halinde alınır: £125.000'e kadar %0, £250.000'e kadar %2, £925.000'e kadar %5, £1,5 milyona kadar %10 ve üzerinde %12. 31 Ekim 2024'ten beri birden fazla konut sahibi olacak alıcılar için ek oran %5'tir ve yurt dışındaki konutlar da sayılır. Yerleşik olmayanlar ayrıca %2 öder. İskoçya'da Land and Buildings Transaction Tax'a ek olarak %8 Additional Dwelling Supplement, Galler'de ise ek konutlar için yüksek oranlı Land Transaction Tax uygulanır. İkisinde de yerleşik olmayanlara ek vergi yoktur. Ayrıntılar için Birleşik Krallık'ta mülk alma rehberimize bakın.
Örnek hesaplama: alım vergileri ne kadar tutar?
Bu örnekler yalnızca yukarıdaki yayımlanmış oranları, her ülkenin kendi para biriminde kullanır. Hukuk, emlakçı ve tescil ücretleri dahil değildir; bedelin resmi vergi değerinin altında olmadığı varsayılmıştır.
| Ülke ve durum | Bedel | Alım vergileri |
|---|---|---|
| Türkiye, ikinci el, alıcı kanuni %2 payını öder | 10.000.000 TL | 200.000 TL tapu harcı + 20.868 TL yabancı ücreti |
| Kuzey Kıbrıs, ilk mülk, 6 Ocak 2027 öncesi | £500.000 | Tapu Dairesi değerinin %4'ü + £2.500 damga vergisi (emlakçı rakamı) |
| Portekiz, yerleşik olmayan | €500.000 | €37.500 IMT + €4.000 damga vergisi = €41.500 |
| İspanya, Endülüs'te ikinci el | €500.000 | €35.000 ITP |
| İspanya, Valensiya Bölgesi'nde ikinci el | €500.000 | €45.000 ITP |
| İspanya, Endülüs'te yeni konut | €500.000 | €50.000 KDV + €6.000 AJD = €56.000 |
| Dubai | AED 2.000.000 | AED 80.000 DLD harcı + idari ücretler |
| İngiltere, yerleşik olmayan, başka hiçbir yerde konutu yok | £500.000 | £15.000 SDLT + £10.000 ek vergi = £25.000 |
| İngiltere, başka bir konutu olan yerleşik olmayan | £500.000 | £15.000 + £25.000 + £10.000 = £50.000 |
| İskoçya, başka bir konutu olan alıcı | £500.000 | £23.350 LBTT + £40.000 ADS = £63.350 |
| Galler, başka bir konutu olan alıcı | £500.000 | Yüksek oranlarla £42.450 LTT |
Birleşik Krallık rakamlarında ilk kez ev alanlara yönelik indirim dikkate alınmamıştır.
Yıllık mülk vergileri karşılaştırması
- Türkiye: konutlarda vergi değerinin %0,1'i, büyükşehir belediyesi sınırları içinde %0,2'si emlak vergisi. Bina vergi değeri 17.711.000 TL'yi aşan konutlar ayrıca değerli konut vergisi öder (2026 dilimleri). Ayrıntılar: Türkiye'de mülk sahiplerinin vergileri.
- Kuzey Kıbrıs: belediyeler m² başına düşük bir vergi alıyor; 2026 oranlarını teyit edemedik.
- Portekiz: kentsel mülklerde vergi değerinin %0,3'ü ile %0,45'i arasında IMI; kişi başına toplam vergi değeri €600.000'i aşan konut mülklerine ek bir vergi (AIMI) uygulanır.
- İspanya: kadastro değerinin %0,4'ü ile %1,10'u arasında IBI. İspanya vergi idaresine göre, konutunu kiraya vermeyen yerleşik olmayanlar ayrıca kadastro değerine dayalı varsayımsal bir gelir üzerinden gelir vergisi öder.
- Dubai: yıllık emlak vergisi yok; ancak yıllık kira değerinin %5'i oranında bir konut ücreti su ve elektrik faturasıyla tahsil edilir, buna site aidatları eklenir.
- Birleşik Krallık: her yerel yönetimin mülkün değerleme dilimine göre belirlediği council tax.
Yerleşik olmayanlar için kira geliri vergisi
- Türkiye: kira geliri artan oranlı tarifeyle, 2026 gelirleri için %15 ile %40 arasında vergilenir. Bazı durumlarda 58.000 TL konut kira istisnası uygulanır. Tek seferde 100 gün veya daha kısa süreli kiralamalar turizm amaçlı kiralama izni gerektirir; bkz. Türkiye'de mülk kiraya verme.
- Kuzey Kıbrıs: 2026 için teyit edilmedi.
- Portekiz: konut kiraları genel olarak %25 ile vergilenir. Aylık €2.300'e kadar konut kiralarına 31 Aralık 2029'a kadar %10 oran uygulanır.
- İspanya: AB, İzlanda, Norveç ve Lihtenştayn yerleşikleri için %19 (ilgili giderleri düşebilirler); diğer herkes için brüt kira üzerinden %24.
- Dubai: kira geliri için kişisel gelir vergisi yok. Lisans gerektirmeden mülk sahibi olan bireyler %9 kurumlar vergisinin kapsamı dışındadır.
- Birleşik Krallık: 2026/27 için %20, %40 ve %45 gelir vergisi. Non-Resident Landlord Scheme kapsamında HMRC kesintisiz ödemeyi onaylamadıkça kiracınız veya emlak yöneticiniz temel oranda vergi keser.
Satışta ödenen vergi
- Türkiye: tapu tescilinden 5 yıldan fazla süre sonra satarsanız vergi yoktur. 5 yıl içinde satışta, enflasyon endekslemesi ve 150.000 TL yıllık istisna (2026) sonrası kalan kazanç %15 ile %40 arasında vergilenir. Yerleşik olmayanlar 15 gün içinde münferit beyanname verir. Bkz. Türkiye'de mülk satışında değer artış kazancı vergisi.
- Kuzey Kıbrıs: emlakçılar satışta bir stopajdan söz ediyor, ancak verdikleri oranlar farklı; bir KKTC avukatına danışın.
- Portekiz: kazancın %50'si, dünya genelindeki gelirinize göre belirlenen %12,5 ile %48 arasındaki artan oranlarla vergilenir.
- İspanya: kazanç üzerinden %19. Alıcı bedelin %3'ünü keserek bir ay içinde vergi idaresine öder; bu tutar vergi borcunuzdan düşülür. Ayrıca belediye plusvalía vergisi uygulanır.
- Dubai: bireyler için değer artış kazancı vergisi yok.
- Birleşik Krallık: yerleşik olmayanlar Birleşik Krallık'taki mülkler için %18 veya %24 sermaye kazancı vergisi öder, 2026/27 için £3.000 yıllık muafiyet vardır; devirden sonraki 60 gün içinde beyan edip ödemeleri gerekir.
Yakında değişecek düzenlemeler
- Kuzey Kıbrıs, 5 Ocak 2027: indirimli tapu harcı sona eriyor; kontrol ettiğimiz tarihte 6 Ocak 2027'den itibaren geçerli oran açıklanmamıştı.
- Türkiye, 1 Ocak 2027: yabancı ücreti ve vergi istisnaları gibi TL tutarları her yıl yeniden değerlenir.
- Birleşik Krallık, 6 Nisan 2027: İngiltere, Galler ve Kuzey İrlanda'da kira gibi mülk gelirleri için ayrı gelir vergisi oranları başlıyor. Finance Act 2026 bu oranları %22, %42 ve %47 olarak belirledi; HMRC'nin 29 Ekim 2026'da yayımladığı bir not ise %24, %44 ve %49 veriyor. Herhangi birine güvenmeden önce kesinleşen oranları kontrol edin.
- Portekiz, 31 Aralık 2029: makul konut kiralarındaki %10 oranın sona ermesi öngörülüyor.
Alması, elde tutması ve satması en ucuz pazar hangisi?
Yalnızca yayımlanmış oranlara bakıldığında:
- Birey için toplamda en düşük vergi: alımda %4 harç ödenen, kira ve kazanç vergisi olmayan Dubai.
- 5 yıldan uzun süre elde tutmak için alım: 5 yıldan sonra satışın vergilenmediği ve yıllık emlak vergisinin vergi değerinin %0,1'i ile %0,2'si arasında olduğu Türkiye.
- Ocak 2027'den önce alım: ilk mülkte %4 harç sürdüğü sürece Kuzey Kıbrıs.
- Zaten bir konutu olan yerleşik olmayan için en yüksek alım maliyeti: ek vergilerin ya da sabit %7,5 IMT'nin uygulandığı Birleşik Krallık ve Portekiz. İspanya'daki toplam büyük ölçüde bölgeye bağlıdır.
Fiyatlar, işletme giderleri ve kendi ülkenizin vergi kuralları tek bir orandan daha belirleyici olabilir.
Ülke rehberleri, hesaplayıcı ve ilanlar
- Rehberler: Portekiz, Kuzey Kıbrıs, Dubai, tüm ülke rehberleri ve Türkiye alıcı rehberimiz.
- Karşılaştırmalar: Kuzey Kıbrıs ve Türkiye ile Türkiye ve Dubai.
- Hesaplayıcı: Türkiye alım masrafları.
- İlanlar: Türkiye, Portekiz, İspanya, Kuzey Kıbrıs ve Dubai.
Belirli bir bütçe için iki pazarı mı karşılaştırıyorsunuz? Bize ulaşın, size her iki ülkedeki konutları gösterelim.
Kaynaklar (Kasım 2026'da kontrol edildi)
- Milliyet: 492 sayılı Harçlar Kanunu'na göre 2026 tapu harcı (12 Kasım 2026'da kontrol edildi)
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM): 2026 döner sermaye tarifesi (12 Kasım 2026'da kontrol edildi)
- EY: Türkiye KDV oranları ve yabancı alıcılar için KDV istisnası (KDV Kanunu md. 13/i) (12 Kasım 2026'da kontrol edildi)
- Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği Seri No. 88: 2026 değerli konut vergisi; 1319 sayılı Kanun'a göre emlak vergisi oranları (12 Kasım 2026'da kontrol edildi)
- KPMG Türkiye: 2026 gelir vergisi dilimleri ve istisnalar (12 Kasım 2026'da kontrol edildi)
- Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB): gayrimenkul satış kazancının vergilendirilmesi (12 Kasım 2026'da kontrol edildi)
- Haber Kıbrıs: KKTC'de yeni tapu harcı oranları, 7 Ekim 2026 (12 Kasım 2026'da kontrol edildi)
- Tekce: Kuzey Kıbrıs alım masrafları (emlakçı kaynağı, 19 Ekim 2026'da güncellendi) (12 Kasım 2026'da kontrol edildi)
- Portal das Finanças: IMT Kanunu, madde 17 (13 Kasım 2026'da kontrol edildi)
- idealista.pt: yerleşik olmayanlara %7,5 IMT (97/2026 sayılı Kanun Hükmünde Kararname) (12 Kasım 2026'da kontrol edildi)
- Portal das Finanças: damga vergisi tablosu, kalem 1.1 (13 Kasım 2026'da kontrol edildi)
- Portal das Finanças: IMI Kanunu, madde 112 (13 Kasım 2026'da kontrol edildi)
- PwC Worldwide Tax Summaries: Portekiz, gelirin belirlenmesi (3 Ekim 2026'da gözden geçirildi) (13 Kasım 2026'da kontrol edildi)
- İspanya Vergi İdaresi (AEAT): 2026 KDV oranları (13 Kasım 2026'da kontrol edildi)
- Endülüs Özerk Yönetimi: genel ITP ve AJD oranları (13 Kasım 2026'da kontrol edildi)
- Valensiya Özerk Yönetimi: 2026 vergi değişiklikleri (13 Kasım 2026'da kontrol edildi)
- BOE: Yerel Yönetim Maliyesi Kanunu (TRLRHL), madde 72 (13 Kasım 2026'da kontrol edildi)
- AEAT: yerleşik olmayanların kira geliri (13 Kasım 2026'da kontrol edildi)
- AEAT: kendi kullanımındaki kentsel mülkte varsayımsal gelir (12 Kasım 2026'da kontrol edildi)
- AEAT: yerleşik olmayanların mülk satış kazançları (13 Kasım 2026'da kontrol edildi)
- Dubai Tapu Dairesi: mülk satışının tescili ve Dubai gayrimenkul mevzuatı (harçlar) (13 Kasım 2026'da kontrol edildi)
- BAE Maliye Bakanlığı: 2023 tarihli 49 No.lu Bakanlar Kurulu Kararı (gerçek kişiler ve kurumlar vergisi) (13 Kasım 2026'da kontrol edildi)
- Property Finder: Dubai konut ücreti (12 Kasım 2026'da kontrol edildi)
- GOV.UK: konutlarda SDLT oranları (13 Kasım 2026'da kontrol edildi)
- GOV.UK: 31 Ekim 2024'ten itibaren SDLT oranları ve yüksek SDLT oranları (13 Kasım 2026'da kontrol edildi)
- GOV.UK: Birleşik Krallık'ta yerleşik olmayanlar için SDLT oranları (13 Kasım 2026'da kontrol edildi)
- Revenue Scotland: konutlarda LBTT oranları (13 Kasım 2026'da kontrol edildi)
- Revenue Scotland: Additional Dwelling Supplement (13 Kasım 2026'da kontrol edildi)
- Galler Hükümeti: LTT oranları ve dilimleri (13 Kasım 2026'da kontrol edildi)
- GOV.UK: council tax (13 Kasım 2026'da kontrol edildi)
- GOV.UK: 2026/27 gelir vergisi oranları (13 Kasım 2026'da kontrol edildi)
- GOV.UK: Non-Resident Landlord Scheme (13 Kasım 2026'da kontrol edildi)
- HMRC: mülk ve tasarruf gelirlerinde vergi oranı değişiklikleri (29 Ekim 2026) ve Finance Act 2026, bölüm 7 (13 Kasım 2026'da kontrol edildi)
- GOV.UK: sermaye kazancı vergisi oranları (13 Kasım 2026'da kontrol edildi)
- GOV.UK: yerleşik olmayanlar için sermaye kazancı vergisi (13 Kasım 2026'da kontrol edildi)
Güncelleme: Kasım 2026
Bu rehber genel bilgi amaçlıdır, hukuki veya vergi danışmanlığı değildir; oranlar ve kurallar değişebilir, bu nedenle harekete geçmeden önce her ülkede ilgili vergi idaresinden ve yetkin bir danışmandan güncel durumu teyit edin.