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Kaufnebenkosten im Ausland: sechs Länder im Vergleich (2026)

Kurz gesagt: Unter den sechs hier verglichenen Märkten hat Dubai für private Käufer das einfachste Steuerbild: beim Kauf eine Gebühr von 4 % an das Dubai Land Department, danach keine jährliche Grundsteuer und keine Einkommensteuer auf Mieten oder Veräußerungsgewinne. Portugal, Spanien und das Vereinigte Königreich verlangen beim Kauf mehr und besteuern Nichtansässige auch weiterhin auf Mieteinnahmen und beim Verkauf. Die Türkei und Nordzypern haben moderate Kaufnebenkosten, doch einige Beträge ändern sich jedes Jahr oder beruhen auf befristeten Dekreten.

Die Tabelle und die Hinweise unten vergleichen die wichtigsten Steuern, die eine im jeweiligen Land nicht steueransässige Privatperson beim Kauf, Halten, Vermieten und Verkauf einer Wohnimmobilie zahlt, geprüft anhand offizieller Quellen am 12. und 13. November 2026. Zu jeder Zahl gibt es am Ende der Seite eine nummerierte Quelle. Wo wir eine Zahl nicht bestätigen konnten, steht das in der Tabelle, statt dass wir schätzen.

Wie vergleicht man Kaufnebenkosten fair?

Der Satz der Grunderwerbsteuer allein erzählt nur einen Teil der Geschichte. Vergleichen Sie drei Arten von Kosten:

  • Einmalige Kosten beim Kauf: Grunderwerbsteuer oder Stempelsteuer, Mehrwertsteuer bei Neubauten, Eintragungs- und Rechtskosten.
  • Laufende Kosten als Eigentümer: jährliche Grundsteuer und Steuer auf Mieteinnahmen.
  • Kosten beim Ausstieg: Steuer auf den Gewinn beim Verkauf.

Zwei Punkte verändern die Zahlen stärker, als viele Käufer erwarten. Erstens Ihre steuerliche Ansässigkeit: Portugal und England verlangen von Nichtansässigen beim Kauf mehr. Zweitens, ob Sie irgendwo auf der Welt bereits eine Wohnimmobilie besitzen, denn das löst im Vereinigten Königreich die höheren Sätze aus. Auch Ihr Heimatland kann ausländische Mieten und Gewinne besteuern; prüfen Sie daher auch dessen Regeln. Diese Seite vergleicht nur Steuern; Aufenthaltswege und Mietrenditen behandeln wir an anderer Stelle, etwa in unserem Vergleich Türkei und Portugal.

Kaufen, halten, vermieten, verkaufen: sechs Länder in einer Tabelle

Rechtsstand November 2026, für eine Privatperson, die im jeweiligen Land nicht steueransässig ist. Die Zahlen in eckigen Klammern verweisen auf die Quellen am Ende der Seite.

LandSteuern und Gebühren beim KaufJährliche Steuer als EigentümerSteuer auf Mieteinnahmen (Nichtansässige)Steuer beim Verkauf (Nichtansässige)
TürkeiGrundbuchgebühr 4 % des erklärten Preises, gesetzlich je 2 % für Käufer und Verkäufer [1]; zusätzliche Pauschalgebühr für ausländische Beteiligte von 20.868 TL je Immobilie laut Grundbuchtarif 2026 (berichtet) [2]; Mehrwertsteuer auf Neubauten 10 % oder 20 % je nach Nettofläche, mit Befreiung für berechtigte ausländische Käufer [3]Grundsteuer 0,1 % des Steuerwerts bei Wohnungen, 0,2 % in Großstadtgemeinden; Steuer auf hochwertige Wohnimmobilien über 17.711.000 TL (2026) [4]Progressive Einkommensteuer, 15 % bis 40 % auf Einkünfte 2026 [5]Nur steuerpflichtig bei Verkauf innerhalb von 5 Jahren nach dem Kauf; Gewinn inflationsbereinigt, 150.000 TL steuerfrei (2026), danach 15 % bis 40 % [6]
NordzypernÜbertragungsgebühr 4 % auf die erste Immobilie eines Ausländers bis 5. Januar 2027 (5,5 % auf die zweite, 6 % auf die dritte); Satz ab 6. Januar 2027 nicht bestätigt [7]; Stempelsteuer 0,5 % und Mehrwertsteuer 5 % auf Neubauten, laut Maklerangaben [8]Nicht bestätigt (geringe kommunale Steuer je m²)Nicht bestätigtNicht bestätigt (Makler nennen eine Quellensteuer; die Angaben weichen ab)
PortugalIMT pauschal 7,5 % für Nichtansässige beim Kauf einer Wohnimmobilie, für Erwerbe ab 25. Mai 2026, mit Erstattungsausnahmen [9][10]; Stempelsteuer 0,8 % [11]; Notar- und Registergebühren variierenIMI 0,3 % bis 0,45 % des Steuerwerts (städtische Immobilien), von jeder Gemeinde festgelegt [12]25 % auf Wohnraummieten; 10 % auf Mieten bis 2.300 € im Monat bis 31. Dezember 2029 [13]50 % des Gewinns zu 12,5 % bis 48 % besteuert, abhängig vom Welteinkommen [13]
SpanienBestandsimmobilie: regionale Grunderwerbsteuer (ITP), die variiert, z. B. 7 % in Andalusien [15], 9 % in der Region Valencia (11 % über 1 Mio. €) [16]; Neubau: Mehrwertsteuer 10 % [14] plus regionale Stempelsteuer (AJD), z. B. 1,2 % in Andalusien [15]IBI 0,4 % bis 1,10 % des Katasterwerts, von jeder Gemeinde festgelegt [17]; Steuer auf fiktives Einkommen bei nicht vermieteter Immobilie [19]19 % für Ansässige in EU/EWR (Ausgaben abziehbar); 24 % für alle anderen, auf die Bruttomiete [18]19 % auf den Gewinn; der Käufer behält 3 % des Preises ein [20]; kommunale Plusvalía variiert
Dubai (VAE)Gebühr des Dubai Land Department 4 % des Preises [21]; Verwaltungs- und Treuhandgebühren variierenKeine jährliche Grundsteuer; Wohngebühr von 5 % des jährlichen Mietwerts über die DEWA-Rechnung [23]Keine Einkommensteuer für Privatpersonen; private Immobilienanlage fällt nicht unter die Körperschaftsteuer [22]Keine Steuer auf Veräußerungsgewinne für Privatpersonen [22]
Vereinigtes KönigreichEngland und Nordirland: SDLT 0 % bis 12 % je Stufe, plus 5 %, wenn Sie mehr als eine Wohnimmobilie besitzen werden, plus 2 % für Nichtansässige [24][25][26]; Schottland: LBTT plus 8 % ADS [27][28]; Wales: LTT, höhere Sätze für weitere Wohnimmobilien [29]Council Tax, von jeder Kommune nach Bewertungsband festgelegt [30]20 % / 40 % / 45 % (2026/27); Mieter oder Verwalter behalten Steuer zum Basissatz ein, sofern HMRC keine Bruttozahlung genehmigt [31][32]18 % / 24 %, Jahresfreibetrag 3.000 £ (2026/27); Meldung und Zahlung binnen 60 Tagen [34][35]

Einmalige Kaufnebenkosten nach Land

Türkei

Die Grundbuchgebühr (tapu harcı) beträgt 4 % des erklärten Preises, gesetzlich 2 % für den Käufer und 2 % für den Verkäufer; der Vertrag kann sie anders verteilen. Ausländische Beteiligte zahlen eine zusätzliche Pauschalgebühr an das Grundbuchamt, die für 2026 mit 20.868 TL je Immobilie angegeben wird. Auf Neubauten fallen bis 150 m² Nettofläche 10 % und darüber 20 % Mehrwertsteuer an; ausländische Käufer ohne Wohnsitz in der Türkei können beim Erstverkauf befreit sein, wenn sie den Kaufpreis in Fremdwährung einbringen und die Wohnung mindestens ein Jahr behalten. Die vollständige Liste finden Sie in unserem Rechner für Kaufnebenkosten in der Türkei und im Ratgeber zu den versteckten Kosten türkischer Immobilien.

Nordzypern

Bis einschließlich 5. Januar 2027 gilt eine befristet ermäßigte Übertragungsgebühr: 4 % auf die erste Immobilie eines Ausländers, 5,5 % auf die zweite und 6 % auf die dritte. Sie wird auf den Wert des Grundbuchamts erhoben, nicht unbedingt auf den Preis. Stempelsteuer von 0,5 % und 5 % Mehrwertsteuer auf Neubauten nennen Makler; eine offizielle Quelle der Steuerbehörde haben wir nicht gefunden. Siehe unseren Ratgeber zum Immobilienkauf in Nordzypern.

Portugal

Artikel 17 des IMT-Gesetzbuchs sieht nun einen pauschalen IMT-Satz von 7,5 % ohne Befreiung oder Ermäßigung vor, wenn eine nichtansässige Person eine Wohnimmobilie kauft. Er gilt für Erwerbe ab 25. Mai 2026. Die Differenz kann erstattet werden, wenn Sie zum Beispiel innerhalb der vorgesehenen Frist in Portugal steueransässig werden oder die Immobilie unter den gesetzlichen Bedingungen als Wohnraum vermieten. Hinzu kommt die Stempelsteuer von 0,8 %. Beide werden auf den höheren Betrag aus Preis und Steuerwert berechnet. Den Ablauf erklärt unser Ratgeber zum Immobilienkauf in Portugal.

Spanien

Für Bestandsimmobilien fällt die regionale Grunderwerbsteuer (ITP) an, und jede Region legt ihren eigenen Satz fest. Andalusien erhebt allgemein 7 %. Die Region Valencia verlangt seit 1. Juni 2026 9 % und 11 %, wenn die Immobilie mehr als 1 Mio. € wert ist. Neubauten vom Bauträger tragen stattdessen 10 % Mehrwertsteuer plus regionale Stempelsteuer (AJD), in Andalusien 1,2 %.

Dubai

Die Gebühr des Dubai Land Department beträgt 4 % des Preises. Bei Off-Plan-Käufen wird sie bei der Oqood-Registrierung gezahlt und bei der Übergabe nicht erneut. Nach den DLD-Gebührenregeln wird sie zwischen Käufer und Verkäufer hälftig geteilt, sofern nichts anderes vereinbart ist; prüfen Sie also Ihren Vertrag. Siehe unseren Ratgeber zum Immobilienkauf in Dubai.

Vereinigtes Königreich

In England und Nordirland wird die Stamp Duty Land Tax stufenweise erhoben: 0 % bis 125.000 £, 2 % bis 250.000 £, 5 % bis 925.000 £, 10 % bis 1,5 Mio. £ und 12 % darüber. Seit 31. Oktober 2024 beträgt der Zuschlag für Käufer, die mehr als eine Wohnimmobilie besitzen werden, 5 %, und Immobilien im Ausland zählen mit. Nichtansässige zahlen weitere 2 %. Schottland erhebt die Land and Buildings Transaction Tax plus 8 % Additional Dwelling Supplement, Wales die Land Transaction Tax mit höheren Sätzen für weitere Wohnimmobilien. Beide kennen keinen Zuschlag für Nichtansässige. Mehr dazu in unserem Ratgeber zum Immobilienkauf im Vereinigten Königreich.

Rechenbeispiel: So hoch sind die Steuern beim Kauf

Die Beispiele verwenden nur die oben genannten veröffentlichten Sätze, jeweils in der Landeswährung. Rechts-, Makler- und Eintragungskosten sind nicht enthalten; angenommen ist, dass der Preis nicht unter dem amtlichen Steuerwert liegt.

Land und FallPreisSteuern beim Kauf
Türkei, Bestandsimmobilie, Käufer zahlt den gesetzlichen Anteil von 2 %10.000.000 TL200.000 TL Grundbuchgebühr + 20.868 TL Ausländergebühr
Nordzypern, erste Immobilie, vor dem 6. Januar 2027500.000 £4 % des Werts des Grundbuchamts + 2.500 £ Stempelsteuer (Maklerangabe)
Portugal, nichtansässig500.000 €37.500 € IMT + 4.000 € Stempelsteuer = 41.500 €
Spanien, Bestandsimmobilie in Andalusien500.000 €35.000 € ITP
Spanien, Bestandsimmobilie in der Region Valencia500.000 €45.000 € ITP
Spanien, Neubau in Andalusien500.000 €50.000 € Mehrwertsteuer + 6.000 € AJD = 56.000 €
Dubai2.000.000 AED80.000 AED DLD-Gebühr + Verwaltungsgebühren
England, nichtansässig, keine andere Wohnimmobilie weltweit500.000 £15.000 £ SDLT + 10.000 £ Zuschlag = 25.000 £
England, nichtansässig mit weiterer Wohnimmobilie500.000 £15.000 £ + 25.000 £ + 10.000 £ = 50.000 £
Schottland, Käufer mit weiterer Wohnimmobilie500.000 £23.350 £ LBTT + 40.000 £ ADS = 63.350 £
Wales, Käufer mit weiterer Wohnimmobilie500.000 £42.450 £ LTT zu den höheren Sätzen

Bei den britischen Zahlen ist die Entlastung für Erstkäufer nicht berücksichtigt.

Jährliche Steuern als Eigentümer im Vergleich

  • Türkei: Grundsteuer von 0,1 % des Steuerwerts bei Wohnungen, 0,2 % innerhalb von Großstadtgemeinden. Wohnungen mit einem Gebäudesteuerwert über 17.711.000 TL zahlen zusätzlich die Steuer auf hochwertige Wohnimmobilien (Stufen 2026). Details: Immobiliensteuern für Eigentümer in der Türkei.
  • Nordzypern: Die Gemeinden erheben eine geringe Steuer je m²; die Sätze für 2026 konnten wir nicht bestätigen.
  • Portugal: IMI von 0,3 % bis 0,45 % des Steuerwerts bei städtischen Immobilien; eine Zusatzsteuer (AIMI) gilt für Wohnimmobilien mit einem Gesamtsteuerwert über 600.000 € je Person.
  • Spanien: IBI von 0,4 % bis 1,10 % des Katasterwerts. Nach Angaben der spanischen Steuerbehörde zahlen Nichtansässige, die ihre Immobilie nicht vermieten, zusätzlich Einkommensteuer auf ein fiktives Einkommen auf Basis des Katasterwerts.
  • Dubai: keine jährliche Grundsteuer, aber eine Wohngebühr von 5 % des jährlichen Mietwerts über die Wasser- und Stromrechnung, dazu die Servicegebühren der Anlage.
  • Vereinigtes Königreich: Council Tax, von jeder Kommune nach dem Bewertungsband der Immobilie festgelegt.

Steuer auf Mieteinnahmen für Nichtansässige

  • Türkei: Mieten werden nach dem progressiven Tarif besteuert, 15 % bis 40 % für Einkünfte 2026. In manchen Fällen gilt ein Freibetrag für Wohnraummieten von 58.000 TL. Kurzzeitvermietungen von 100 Tagen oder weniger brauchen eine touristische Vermietungsgenehmigung; siehe Immobilien in der Türkei vermieten.
  • Nordzypern: für 2026 nicht bestätigt.
  • Portugal: Wohnraummieten werden in der Regel mit 25 % besteuert. Ein Satz von 10 % gilt für Wohnraummieten bis 2.300 € im Monat bis 31. Dezember 2029.
  • Spanien: 19 % für Ansässige der EU, Islands, Norwegens und Liechtensteins, die zugehörige Ausgaben abziehen dürfen; 24 % für alle anderen, auf die Bruttomiete.
  • Dubai: keine Einkommensteuer auf Mieten. Privatpersonen, die Immobilien ohne Lizenzpflicht halten, fallen nicht unter die Körperschaftsteuer von 9 %.
  • Vereinigtes Königreich: Einkommensteuer von 20 %, 40 % und 45 % für 2026/27. Im Non-Resident Landlord Scheme behält Ihr Mieter oder Verwalter Steuer zum Basissatz ein, sofern HMRC keine Zahlung ohne Abzug genehmigt hat.

Steuer beim Verkauf

  • Türkei: keine Steuer, wenn Sie mehr als 5 Jahre nach der Grundbucheintragung verkaufen. Innerhalb von 5 Jahren wird der Gewinn nach Inflationsbereinigung und dem Jahresfreibetrag von 150.000 TL (2026) mit 15 % bis 40 % besteuert. Nichtansässige reichen binnen 15 Tagen eine gesonderte Erklärung ein. Siehe Steuer auf Veräußerungsgewinne beim Verkauf türkischer Immobilien.
  • Nordzypern: Makler nennen eine Quellensteuer beim Verkauf, doch ihre Sätze weichen voneinander ab; fragen Sie einen Anwalt in der TRNZ.
  • Portugal: 50 % des Gewinns werden mit progressiven Sätzen von 12,5 % bis 48 % besteuert, festgelegt unter Bezug auf Ihr Welteinkommen.
  • Spanien: 19 % auf den Gewinn. Der Käufer behält 3 % des Preises ein und führt sie binnen eines Monats an die Steuerbehörde ab; der Betrag wird auf Ihre Steuer angerechnet. Zusätzlich fällt die kommunale Plusvalía an.
  • Dubai: keine Steuer auf Veräußerungsgewinne für Privatpersonen.
  • Vereinigtes Königreich: Nichtansässige zahlen auf britische Immobilien Kapitalertragsteuer von 18 % oder 24 %, mit einem Jahresfreibetrag von 3.000 £ für 2026/27, und müssen binnen 60 Tagen nach Abschluss melden und zahlen.

Regeln, die sich bald ändern

  • Nordzypern, 5. Januar 2027: Die ermäßigte Übertragungsgebühr läuft aus; der Satz ab 6. Januar 2027 war bei unserer Prüfung noch nicht bekannt.
  • Türkei, 1. Januar 2027: TL-Beträge wie die Ausländergebühr und Steuerfreibeträge werden jedes Jahr neu bewertet.
  • Vereinigtes Königreich, 6. April 2027: In England, Wales und Nordirland starten eigene Einkommensteuersätze für Immobilieneinkünfte. Der Finance Act 2026 legte sie auf 22 %, 42 % und 47 % fest; eine am 29. Oktober 2026 veröffentlichte HMRC-Mitteilung nennt 24 %, 44 % und 49 %. Prüfen Sie die endgültigen Sätze, bevor Sie sich auf eine der Angaben verlassen.
  • Portugal, 31. Dezember 2029: Der Satz von 10 % auf moderate Wohnraummieten soll auslaufen.

Welcher Markt ist beim Kaufen, Halten und Verkaufen am günstigsten?

Allein nach den veröffentlichten Sätzen:

  • Insgesamt niedrigste Steuerlast für Privatpersonen: Dubai, mit 4 % Gebühr beim Kauf und ohne Steuer auf Mieten oder Gewinne.
  • Kauf mit Haltedauer über 5 Jahre: die Türkei, wo der Verkauf nach 5 Jahren steuerfrei ist und die jährliche Grundsteuer 0,1 % bis 0,2 % des Steuerwerts beträgt.
  • Kauf vor Januar 2027: Nordzypern, solange die Gebühr von 4 % auf die erste Immobilie gilt.
  • Höchste Kaufnebenkosten für Nichtansässige, die bereits eine Wohnimmobilie besitzen: das Vereinigte Königreich und Portugal, wo Zuschläge oder die pauschale IMT von 7,5 % greifen. In Spanien hängt die Summe stark von der Region ab.

Preise, laufende Kosten und die Steuerregeln Ihres Heimatlands können mehr ausmachen als jeder einzelne Satz.

Länderratgeber, Rechner und Angebote

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Quellen (geprüft im November 2026)

  1. Milliyet: Grundbuchgebühr 2026 nach Gebührengesetz Nr. 492 (Türkisch) (geprüft am 12. November 2026)
  2. Generaldirektion für Grundbuch und Kataster (TKGM): Tarif 2026 (geprüft am 12. November 2026)
  3. EY: Mehrwertsteuersätze in der Türkei und Mehrwertsteuerbefreiung für ausländische Käufer (MwStG Art. 13/i) (geprüft am 12. November 2026)
  4. Grundsteuer-Rundschreiben Nr. 88: Steuer auf hochwertige Wohnimmobilien 2026; Grundsteuersätze nach Gesetz 1319 (geprüft am 12. November 2026)
  5. KPMG Türkei: Einkommensteuerstufen und Freibeträge 2026 (geprüft am 12. November 2026)
  6. Türkische Steuerverwaltung (GİB): Steuer bei Immobilienverkäufen (geprüft am 12. November 2026)
  7. Haber Kıbrıs: neue Übertragungsgebühren in der TRNZ, 7. Oktober 2026 (geprüft am 12. November 2026)
  8. Tekce: Kaufnebenkosten in Nordzypern (Maklerquelle, aktualisiert am 19. Oktober 2026) (geprüft am 12. November 2026)
  9. Portal das Finanças: IMT-Gesetzbuch, Artikel 17 (geprüft am 13. November 2026)
  10. idealista.pt: IMT von 7,5 % für Nichtansässige (Gesetzesdekret 97/2026) (geprüft am 12. November 2026)
  11. Portal das Finanças: Stempelsteuertabelle, Position 1.1 (geprüft am 13. November 2026)
  12. Portal das Finanças: IMI-Gesetzbuch, Artikel 112 (geprüft am 13. November 2026)
  13. PwC Worldwide Tax Summaries: Portugal, Einkommensermittlung (überprüft am 3. Oktober 2026) (geprüft am 13. November 2026)
  14. Spanische Steuerbehörde (AEAT): Mehrwertsteuersätze 2026 (geprüft am 13. November 2026)
  15. Junta de Andalucía: allgemeine Sätze für ITP und AJD (geprüft am 13. November 2026)
  16. Generalitat Valenciana: Steueränderungen 2026 (geprüft am 13. November 2026)
  17. BOE: Gesetz über die Kommunalfinanzen (TRLRHL), Artikel 72 (geprüft am 13. November 2026)
  18. AEAT: Mieteinkünfte von Nichtansässigen (geprüft am 13. November 2026)
  19. AEAT: fiktives Einkommen aus selbst genutzten städtischen Immobilien (geprüft am 12. November 2026)
  20. AEAT: Veräußerungsgewinne von Nichtansässigen aus Immobilien (geprüft am 13. November 2026)
  21. Dubai Land Department: Registrierung eines Immobilienverkaufs und Immobilienrecht Dubai (Gebühren) (geprüft am 13. November 2026)
  22. Finanzministerium der VAE: Kabinettsbeschluss Nr. 49 von 2023 (natürliche Personen und Körperschaftsteuer) (geprüft am 13. November 2026)
  23. Property Finder: Wohngebühr in Dubai (geprüft am 12. November 2026)
  24. GOV.UK: SDLT-Sätze für Wohnimmobilien (geprüft am 13. November 2026)
  25. GOV.UK: SDLT-Sätze ab 31. Oktober 2024 und höhere SDLT-Sätze (geprüft am 13. November 2026)
  26. GOV.UK: SDLT-Sätze für nicht im Vereinigten Königreich Ansässige (geprüft am 13. November 2026)
  27. Revenue Scotland: LBTT-Sätze für Wohnimmobilien (geprüft am 13. November 2026)
  28. Revenue Scotland: Additional Dwelling Supplement (geprüft am 13. November 2026)
  29. Walisische Regierung: LTT-Sätze und Stufen (geprüft am 13. November 2026)
  30. GOV.UK: Council Tax (geprüft am 13. November 2026)
  31. GOV.UK: Einkommensteuersätze 2026/27 (geprüft am 13. November 2026)
  32. GOV.UK: Non-Resident Landlord Scheme (geprüft am 13. November 2026)
  33. HMRC: Änderung der Steuersätze für Immobilien- und Spareinkünfte (29. Oktober 2026) und Finance Act 2026, Abschnitt 7 (geprüft am 13. November 2026)
  34. GOV.UK: Sätze der Kapitalertragsteuer (geprüft am 13. November 2026)
  35. GOV.UK: Kapitalertragsteuer für Nichtansässige (geprüft am 13. November 2026)

Aktualisiert: November 2026

Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts- oder Steuerberatung; Sätze und Regeln ändern sich, prüfen Sie daher den aktuellen Stand bei der zuständigen Steuerbehörde und einem qualifizierten Berater im jeweiligen Land, bevor Sie handeln.