Kurz gesagt: Ausländer können überall im Vereinigten Königreich Immobilien kaufen, Beschränkungen nach Staatsangehörigkeit gibt es nicht. Unterschiede gibt es bei den Steuern. In England und Nordirland zahlen Käufer ohne Wohnsitz im Vereinigten Königreich einen Zuschlag von 2 % auf die Stamp Duty Land Tax (SDLT) zusätzlich zu den normalen Sätzen, und weitere 5 %, wenn sie bereits irgendwo auf der Welt eine Wohnimmobilie besitzen. Schottland und Wales haben eigene Grunderwerbsteuern ohne Zuschlag für Gebietsfremde, aber mit eigenen Aufschlägen für Käufer, die schon Wohneigentum haben. Der Kauf einer Immobilie verschafft Ihnen kein britisches Visum.
Dieser Ratgeber behandelt England, Schottland und Wales und geht kurz auf Nordirland ein. Er gibt die Regeln auf gov.uk, bei Revenue Scotland und der walisischen Regierung mit Stand vom 12. November 2026 wieder.
Dürfen Ausländer im Vereinigten Königreich Immobilien kaufen?
Ja. Kein Gesetz hindert Ausländer oder Gebietsfremde daran, in irgendeinem Landesteil ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, und Sie brauchen dafür keine Genehmigung. Sie können allein, gemeinsam mit anderen oder über eine Gesellschaft kaufen.
Zwei Punkte sollten Sie vorab kennen:
- Kein Visum über Immobilien. Das Vereinigte Königreich hat kein an Immobilien gekoppeltes Investorenvisum. Die Tier 1 (Investor)-Route wurde am 17. Februar 2022 für alle neuen Antragsteller geschlossen, und eine britische Immobilie gibt Ihnen kein Recht, im Land zu leben oder zu arbeiten.
- Vier Landesteile, drei Steuersysteme. England und Nordirland erheben die SDLT über die Steuerbehörde HMRC. Schottland erhebt die Land and Buildings Transaction Tax (LBTT) über Revenue Scotland, Wales die Land Transaction Tax (LTT) über die Welsh Revenue Authority. Auch das rechtliche Kaufverfahren in Schottland unterscheidet sich von dem in England und Wales.
England und Nordirland: Stamp Duty Land Tax und die Zuschläge
Die SDLT wird stufenweise berechnet, ähnlich wie die Einkommensteuer: Jeder Satz gilt nur für den Teil des Kaufpreises innerhalb seiner Stufe. Die regulären Sätze für Wohnimmobilien seit dem 1. April 2025:
| Teil des Kaufpreises | Regulärer Satz | Gebietsfremde (+2 %) | Gebietsfremde mit weiterer Immobilie (+2 % +5 %) |
|---|---|---|---|
| Bis 125.000 £ | 0 % | 2 % | 7 % |
| 125.001 bis 250.000 £ | 2 % | 4 % | 9 % |
| 250.001 bis 925.000 £ | 5 % | 7 % | 12 % |
| 925.001 £ bis 1,5 Mio. £ | 10 % | 12 % | 17 % |
| Über 1,5 Mio. £ | 12 % | 14 % | 19 % |
Der Zuschlag von 2 % für Gebietsfremde
Seit dem 1. April 2021 zahlen Käufer von Wohnimmobilien in England und Nordirland zusätzlich 2 %, wenn sie nicht im Vereinigten Königreich ansässig sind. Für Privatpersonen ist der Test einfach: Für die SDLT gelten Sie als gebietsfremd, wenn Sie sich in den 12 Monaten vor dem Kauf an weniger als 183 Tagen im Vereinigten Königreich aufgehalten haben. Die Staatsangehörigkeit spielt keine Rolle. Ist auch nur ein Mitkäufer gebietsfremd, gelten alle Käufer als gebietsfremd; nicht getrennt lebende Ehe- oder eingetragene Lebenspartner gelten jedoch beide als ansässig, wenn einer von ihnen ansässig ist.
Ziehen Sie nach dem Kauf ins Vereinigte Königreich, können Sie die 2 % unter Umständen zurückfordern. Voraussetzung ist, dass Sie sich in einem zusammenhängenden Zeitraum von 365 Tagen, der zwischen 364 Tagen vor und 365 Tagen nach dem Kauf liegt, mindestens 183 Tage im Land aufhalten. Der Antrag erfolgt durch Berichtigung der SDLT-Erklärung innerhalb von 2 Jahren nach dem Kauf.
Die höheren Sätze von 5 % für weitere Wohnimmobilien
Seit dem 31. Oktober 2024 beträgt der Zuschlag für den Kauf einer weiteren Wohnimmobilie 5 %. Er fällt in der Regel an, wenn Sie nach dem Kauf mehr als eine Wohnimmobilie im Wert von mindestens 40.000 £ besitzen, und zwar irgendwo auf der Welt. Er entfällt, wenn die neue Immobilie Ihren Hauptwohnsitz ersetzt und die alte innerhalb von 3 Jahren verkauft wird. Der Zuschlag von 2 % kommt zu allen anderen Sätzen hinzu, auch zu diesen höheren Sätzen.
Rechenbeispiel: eine Immobilie für 400.000 £ in England
- Ansässiger Käufer, der seinen Hauptwohnsitz ersetzt: 0 % auf 125.000 £ + 2 % auf 125.000 £ (2.500 £) + 5 % auf 150.000 £ (7.500 £) = 10.000 £.
- Gebietsfremder ohne weitere Immobilie: 2 % auf 125.000 £ (2.500 £) + 4 % auf 125.000 £ (5.000 £) + 7 % auf 150.000 £ (10.500 £) = 18.000 £.
- Gebietsfremder mit einer Immobilie im Ausland: 7 % auf 125.000 £ (8.750 £) + 9 % auf 125.000 £ (11.250 £) + 12 % auf 150.000 £ (18.000 £) = 38.000 £.
Erstkäufer zahlen 0 % bis 300.000 £ und 5 % von 300.001 £ bis 500.000 £; über 500.000 £ gibt es keine Ermäßigung. Auch gebietsfremde Erstkäufer zahlen die 2 % zusätzlich. Ihr Solicitor oder Conveyancer reicht die SDLT-Erklärung normalerweise ein und zahlt die Steuer, die innerhalb von 14 Tagen nach Completion fällig ist. Wie diese Erwerbsteuern im Vergleich zur Türkei, zu Nordzypern, Portugal, Spanien und Dubai ausfallen, zeigt unser Kaufnebenkosten-Vergleich.
Schottland: LBTT, Additional Dwelling Supplement und der Kaufablauf
Schottland erhebt keinen Zuschlag für Gebietsfremde. Die LBTT-Sätze für Wohnimmobilien:
| Teil des Kaufpreises | LBTT-Satz |
|---|---|
| Bis 145.000 £ | 0 % |
| 145.001 bis 250.000 £ | 2 % |
| 250.001 bis 325.000 £ | 5 % |
| 325.001 bis 750.000 £ | 10 % |
| Über 750.000 £ | 12 % |
Für Erstkäufer steigt die steuerfreie Stufe auf 175.000 £. Das Additional Dwelling Supplement (ADS) beträgt 8 % des gesamten Kaufpreises für Transaktionen ab dem 5. Dezember 2024 (ab dem 16. Dezember 2022 waren es 6 %, ältere Ratgeber nennen noch 3 % oder 4 %). Das ADS fällt an, wenn Sie in Schottland eine Wohnimmobilie für mindestens 40.000 £ kaufen und bereits irgendwo auf der Welt Wohneigentum besitzen, auch im Ausland, und Sie nicht Ihren Hauptwohnsitz ersetzen. Auch die meisten Käufe durch Gesellschaften unterliegen dem ADS. Verkaufen Sie Ihren bisherigen Hauptwohnsitz innerhalb von 36 Monaten, können Sie es möglicherweise zurückfordern.
Bei einer Immobilie für 400.000 £ beträgt die LBTT 13.350 £ (2 % auf 105.000 £, 5 % auf 75.000 £ und 10 % auf 75.000 £). Wer bereits eine Immobilie im Ausland besitzt, zahlt zusätzlich 32.000 £ ADS, insgesamt also 45.350 £. Die LBTT-Erklärung ist innerhalb von 30 Tagen ab dem Tag nach dem Stichtag fällig, meist dem Tag der Übergabe (date of entry).
Kaufen in Schottland: Angebote, Home Report und Missives
- Home Report: Der Verkäufer muss einen Home Report vorlegen, mit Gutachten und Bewertung eines Sachverständigen, einem Fragebogen zur Immobilie und einem Energiebericht. Eine Kopie erhalten Sie vor Ihrem Angebot vom Verkäufer oder seinem Makler.
- „Offers over“ und Angebotsfrist: Viele Immobilien werden mit „Angeboten über“ einem Preis angeboten. Melden mehrere Käufer Interesse an, setzt der Verkäufer eine Frist für Angebote (closing date).
- Das Angebot kommt vom Solicitor: In Schottland wird Ihr Angebot als förmliches Schreiben Ihres Solicitors versandt, nicht von Ihnen oder dem Makler.
- Missives: Die Solicitors tauschen Schreiben (missives) aus, um die Bedingungen zu vereinbaren. Sind die Missives abgeschlossen, ist der Vertrag bindend, und ein Rücktritt kann Schadensersatzpflichten auslösen.
- Übergabetag und Eintragung: Am vereinbarten Übergabetag wird der Kaufpreis gezahlt und Sie erhalten die Schlüssel; anschließend lässt Ihr Solicitor Ihr Eigentum im Land Register von Registers of Scotland eintragen.
Keyholders International Property Group Ltd ist in Schottland registriert, unser britisches Büro befindet sich in 8 Albany St, Edinburgh. Wir besprechen mit Ihnen gern Immobilien und die einzelnen Kaufschritte; die rechtliche Abwicklung in Schottland übernimmt jedoch ein schottischer Solicitor, den Sie selbst beauftragen.
Wales: Land Transaction Tax und die höheren Sätze
Auch Wales erhebt keinen Zuschlag für Gebietsfremde. Die regulären LTT-Sätze für Wohnimmobilien (für Transaktionen ab dem 10. Oktober 2022) gelten, wenn Sie Ihre einzige Immobilie kaufen:
| Teil des Kaufpreises | Reguläre Sätze | Höhere Sätze |
|---|---|---|
| Bis 180.000 £ | 0 % | 5 % |
| 180.001 bis 225.000 £ | 0 % | 8,5 % |
| 225.001 bis 250.000 £ | 6 % | 8,5 % |
| 250.001 bis 400.000 £ | 6 % | 10 % |
| 400.001 bis 750.000 £ | 7,5 % | 12,5 % |
| 750.001 £ bis 1,5 Mio. £ | 10 % | 15 % |
| Über 1,5 Mio. £ | 12 % | 17 % |
Die höheren Sätze (ab dem 11. Dezember 2024) gelten, wenn Sie eine Wohnimmobilie im Wert von mindestens 40.000 £ kaufen und bereits eine oder mehrere andere Wohnimmobilien besitzen, sowie für Gesellschaften. Fragen Sie Ihren Solicitor, wie eine Immobilie außerhalb von Wales behandelt wird. Bei einer Immobilie für 400.000 £ beträgt die LTT 10.500 £ zu den regulären und 29.950 £ zu den höheren Sätzen. Die walisische Regierung hat Sätze und Schwellenwerte der LTT für 2026-27 unverändert gelassen. Die LTT-Erklärung ist innerhalb von 30 Tagen ab dem Tag nach dem Stichtag fällig.
Der Kaufablauf in England und Wales Schritt für Schritt
- Angebot: Sie geben Ihr Angebot über den Makler ab. Ein angenommenes Angebot ist in England und Wales nicht bindend; beide Seiten können noch zurücktreten.
- Solicitor oder Licensed Conveyancer beauftragen: Er übernimmt die rechtliche Arbeit, von Recherchen und Titelprüfung bis zum Vertrag.
- Identitäts- und Geldwäscheprüfung: Makler und Conveyancer müssen nach den Money Laundering Regulations 2017 eine Kundenprüfung durchführen. Laut HMRC muss der Makler Käufer und Verkäufer prüfen und die Identität des Käufers früh im Verkaufsprozess feststellen. Rechnen Sie damit, beglaubigte Ausweiskopien, einen Adressnachweis und Belege über die Herkunft Ihrer Mittel vorzulegen; Barkäufe ohne Hypothek gelten als höheres Risiko, stellen Sie sich also auf zusätzliche Fragen ein.
- Gutachten und Finanzierung: Sie beauftragen ein Gutachten und, falls Sie finanzieren, die Bewertung und das verbindliche Angebot der Bank.
- Exchange of contracts: Beide Seiten unterzeichnen und tauschen die Verträge aus, und ein Termin für die Completion wird festgelegt. Ab jetzt ist das Geschäft rechtlich bindend, und Sie sind für die Versicherung der Immobilie verantwortlich.
- Completion: Ihr Solicitor überweist das Geld an den Solicitor des Verkäufers, Sie erhalten die Schlüssel, und die SDLT- oder LTT-Erklärung wird eingereicht.
- Eintragung: Ihr Solicitor lässt Sie bei HM Land Registry (England und Wales) als Eigentümer eintragen. In Nordirland ist Land & Property Services für das Grundbuch zuständig.
Für keinen dieser Schritte müssen Sie im Vereinigten Königreich sein, planen Sie aber zusätzliche Zeit für beglaubigte Dokumente und Auslandsüberweisungen ein.
Bekommen Gebietsfremde eine britische Hypothek?
Ja, aber bei weniger Kreditgebern. Einige britische Banken und Spezialanbieter finanzieren Gebietsfremde, meist mit höherem Eigenkapital und strengeren Einkommensprüfungen als bei Ansässigen. Offizielle Regeln für solche Kredite gibt es nicht, jeder Kreditgeber legt eigene Kriterien fest. Holen Sie eine Finanzierungszusage im Grundsatz ein, bevor Sie Angebote abgeben, denn Verkäufer fragen, wie Sie bezahlen.
Was kostet der Besitz: Council Tax, Leasehold und Nebenkosten
Council Tax (in Nordirland: domestic rates)
In England, Schottland und Wales wird jede Wohnung einer Bewertungsstufe zugeordnet, und die örtliche Gemeinde legt den Betrag je Stufe fest. In der Regel zahlt der Bewohner, bei leerstehenden Immobilien oder Zweitwohnungen der Eigentümer. Gemeinden können auf Zweitwohnungen zudem einen Aufschlag erheben:
- England: bis zu 100 % zusätzlich seit dem 1. April 2025, nach Ermessen der Gemeinde.
- Schottland: bis zu 100 % zusätzlich seit dem 1. April 2024.
- Wales: bis zu 300 % zusätzlich seit dem 1. April 2023.
Nordirland hat statt der Council Tax die domestic rates, die sich nach dem Kapitalwert der Immobilie zu Preisen vom 1. Januar 2005 richten und von Land & Property Services erhoben werden.
Freehold, Leasehold und Eigentum in Schottland
In England und Wales sind Häuser meist Freehold, Sie besitzen also Gebäude und Grundstück. Wohnungen sind meist Leasehold: Sie besitzen die Wohnung für eine feste Laufzeit auf Grundlage eines Pachtvertrags (lease), das Gebäude gehört dem Freeholder. Leaseholder zahlen in der Regel Servicegebühren und oft einen Grundzins (ground rent); lassen Sie daher Restlaufzeit und Kosten von Ihrem Solicitor prüfen. Schottland kennt kein vergleichbares Leasehold-System für Wohnungen: Lange Wohnpachtverträge mit mehr als 100 Jahren Restlaufzeit wurden am 28. November 2015 in Eigentum umgewandelt, und Wohnungseigentümer teilen sich die Kosten gemeinsamer Reparaturen nach den Eigentumsurkunden.
Vermieten: das Non-Resident Landlord Scheme und die Einkommensteuer
HMRC behandelt Sie als gebietsfremden Vermieter, wenn Sie 6 Monate oder länger im Jahr im Ausland leben. Im Rahmen des Non-Resident Landlord Scheme gilt:
- Ihre Hausverwaltung zieht Einkommensteuer zum Basissatz von der Miete ab, nach den von ihr bezahlten abzugsfähigen Ausgaben, und führt sie an HMRC ab;
- ohne Verwaltung und bei einer Miete von mehr als 100 £ pro Woche muss Ihr Mieter die Steuer einbehalten;
- Sie können bei HMRC (Formular NRL1i für Privatpersonen) beantragen, die Miete ungekürzt zu erhalten, wenn Ihre steuerlichen Angelegenheiten auf dem neuesten Stand sind.
In beiden Fällen geben Sie die Miete normalerweise jedes Jahr in einer britischen Steuererklärung (Self Assessment) an. Mietgewinne werden derzeit zu den regulären Einkommensteuersätzen besteuert. Ab dem 6. April 2027 werden Einkünfte aus Immobilien in England, Wales und Nordirland mit eigenen Immobiliensätzen besteuert. Im Haushalt 2026 (Oktober 2026) hat die Regierung sie auf 24 % (Basissatz), 44 % (höherer Satz) und 49 % (Spitzensatz) festgelegt, zwei Prozentpunkte über den im November 2025 angekündigten Sätzen. Diese Sätze sollen mit dem Finance Bill 2026-27 Gesetz werden; prüfen Sie daher den endgültigen Stand, bevor Sie sich darauf verlassen.
Verkaufen: Kapitalertragsteuer für Gebietsfremde und die 60-Tage-Meldung
Gebietsfremde zahlen britische Kapitalertragsteuer (CGT) auf Gewinne aus britischen Wohnimmobilien. Sie müssen den Verkauf HMRC innerhalb von 60 Tagen nach Completion über das Online-Konto „Capital Gains Tax on UK property“ melden, auch wenn keine Steuer anfällt oder Sie einen Verlust gemacht haben, und etwaige Steuern bis zur selben Frist zahlen.
Für 2026-27 beträgt die CGT 18 % auf Gewinne innerhalb der Basisstufe der Einkommensteuer und 24 % darüber; der jährliche Freibetrag liegt bei 3.000 £. Auch Ihr Heimatland kann den Gewinn besteuern, prüfen Sie daher ein etwaiges Doppelbesteuerungsabkommen mit einer Fachperson.
Kaufen über eine Gesellschaft
Manche ausländischen Käufer nutzen eine Gesellschaft. Wägen Sie zuvor die zusätzlichen Regeln ab:
- Register of Overseas Entities: Eine nach nicht britischem Recht gegründete Gesellschaft oder andere Einheit muss sich bei Companies House registrieren und ihre wirtschaftlich Berechtigten angeben, bevor sie britischen Grundbesitz kaufen, verkaufen, vermieten oder belasten kann. Ein im Vereinigten Königreich beaufsichtigter Dienstleister muss die wirtschaftlich Berechtigten vorher verifizieren, und die Einheit muss jedes Jahr eine Aktualisierung einreichen.
- Grunderwerbsteuer: Gesellschaften zahlen in der Regel die höheren SDLT-Sätze mit 5 % Zuschlag, und für Wohnimmobilien über 500.000 £ kann ein Satz von 17 % gelten. In Schottland unterliegen die meisten Käufe durch Gesellschaften dem ADS, in Wales zahlen Gesellschaften die höheren LTT-Sätze. Eine nicht im Vereinigten Königreich ansässige Gesellschaft zahlt außerdem den SDLT-Zuschlag von 2 %.
- Verkauf: Gebietsfremde Gesellschaften melden Gewinne aus britischen Immobilien über die Körperschaftsteuer statt über die 60-Tage-Meldung zur CGT.
Das Wichtigste in Kürze
- Für den Kauf britischer Immobilien gibt es keine Beschränkungen nach Staatsangehörigkeit, eine Immobilie verschafft aber kein Visum.
- In England und Nordirland zahlen Gebietsfremde einen SDLT-Zuschlag von 2 %, plus 5 %, wenn sie weltweit eine weitere Wohnimmobilie besitzen: bis zu 7 % über den regulären Sätzen.
- Schottland (LBTT, mit 8 % ADS) und Wales (LTT, mit höheren Sätzen) haben keinen Zuschlag für Gebietsfremde, ihre Aufschläge berücksichtigen aber auch Immobilien im Ausland (für Wales fragen Sie Ihren Solicitor).
- Mieteinnahmen laufen über das Non-Resident Landlord Scheme, eigene Steuersätze für Immobilieneinkünfte gelten ab dem 6. April 2027, und jeder Verkauf muss innerhalb von 60 Tagen gemeldet werden.
Häufige Fragen
Kann ich im Vereinigten Königreich ein Haus kaufen, ohne dort zu wohnen?
Ja. Gebietsfremde können überall im Land kaufen, und der gesamte Ablauf lässt sich über einen Solicitor aus der Ferne abwickeln. Liegt die Immobilie in England oder Nordirland, zahlen Sie den SDLT-Zuschlag von 2 %.
Erhalte ich durch einen Immobilienkauf ein Aufenthaltsrecht?
Nein. Das Vereinigte Königreich hat kein an Immobilien gekoppeltes Investorenvisum; die Tier 1 (Investor)-Route wurde am 17. Februar 2022 geschlossen.
Wie schnell muss ich den Verkauf meiner britischen Immobilie melden?
Innerhalb von 60 Tagen nach Completion über das Online-Konto „Capital Gains Tax on UK property“ von HMRC, auch wenn keine Steuer anfällt.
Gibt es in Schottland oder Wales einen Zuschlag für Gebietsfremde?
Nein. Der Zuschlag von 2 % gilt nur in England und Nordirland. Schottland erhebt 8 % ADS und Wales höhere LTT-Sätze, wenn Sie bereits andere Wohnimmobilien besitzen.
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Quellen (geprüft im November 2026)
- GOV.UK: SDLT-Sätze für Wohnimmobilien (Englisch)
- GOV.UK: SDLT-Sätze für Gebietsfremde (Englisch)
- GOV.UK: SDLT beim Kauf einer weiteren Wohnimmobilie (Englisch)
- GOV.UK: Stamp Duty Land Tax im Überblick (Englisch)
- Revenue Scotland: LBTT für Wohnimmobilien (Englisch)
- Revenue Scotland: Additional Dwelling Supplement (Englisch)
- Revenue Scotland: Pflicht zur LBTT-Erklärung (Englisch)
- Walisische Regierung: LTT-Sätze und -Stufen (Englisch)
- Walisische Regierung: höhere LTT-Sätze (Englisch)
- Walisische Regierung: walisische Steuern im Haushalt 2026-27 (Englisch)
- Walisische Regierung: LTT-Erklärungen und Zahlungen (Englisch)
- mygov.scot: Hauskauf in Schottland (Home Report, Angebote, Missives, Conveyancing; Englisch)
- Registers of Scotland: Long Leases (Scotland) Act 2012 (Englisch)
- GOV.UK: How to buy a home (Englisch)
- GOV.UK: Eintragung bei HM Land Registry (Englisch)
- Finanzministerium Nordirland: Grundbuch (Englisch)
- HMRC: Geldwäsche-Leitfaden für Makler (Englisch)
- GOV.UK: Council Tax (Englisch)
- GOV.UK: Council-Tax-Aufschläge auf Zweitwohnungen in England (Englisch)
- Schottische Regierung: Council-Tax-Aufschlag auf Zweitwohnungen (Englisch)
- Walisische Regierung: Steuerregeln für Zweitwohnungen (Englisch)
- nidirect: Bewertung von Wohnimmobilien für die rates (Englisch)
- GOV.UK: Steuer auf Mieteinnahmen bei Wohnsitz im Ausland (Englisch)
- GOV.UK: Non-Resident Landlord Scheme (Englisch)
- GOV.UK: neue Steuersätze für Immobilien- und Spareinkünfte (29. Oktober 2026; Englisch)
- GOV.UK: Kapitalertragsteuer für Gebietsfremde beim Verkauf britischer Immobilien (Englisch)
- GOV.UK: CGT-Sätze und Freibeträge (Englisch)
- GOV.UK: Registrierung einer ausländischen Einheit (Englisch)
- GOV.UK: Schließung der Tier 1 Investor-Visumsroute (17. Februar 2022; Englisch)
Stand: November 2026
Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Einwanderungsberatung; Sätze und Regeln ändern sich, prüfen Sie daher den aktuellen Stand bei HMRC, Revenue Scotland oder der Welsh Revenue Authority und mit einem qualifizierten Solicitor oder Steuerberater, bevor Sie handeln.