Acheter un bien au Royaume-Uni : guide 2026

En bref : les étrangers peuvent acheter un bien partout au Royaume-Uni, sans aucune restriction liée à la nationalité. Ce qui change, c'est la fiscalité. En Angleterre et en Irlande du Nord, les acheteurs non-résidents paient une surtaxe de 2 % sur la Stamp Duty Land Tax (SDLT) en plus des taux normaux, et 5 % de plus s'ils possèdent déjà un logement ailleurs dans le monde. L'Écosse et le pays de Galles ont leurs propres droits de mutation, sans surtaxe pour les non-résidents mais avec leurs propres suppléments pour les acheteurs déjà propriétaires. Acheter un logement ne donne pas de visa britannique.

Ce guide couvre l'Angleterre, l'Écosse et le pays de Galles, avec des précisions sur l'Irlande du Nord. Il reflète les règles publiées sur gov.uk, par Revenue Scotland et par le gouvernement gallois, vérifiées le 12 novembre 2026.

Un étranger peut-il acheter un bien au Royaume-Uni ?

Oui. Aucune loi n'empêche un étranger ou un non-résident d'acheter une maison ou un appartement dans n'importe quelle partie du Royaume-Uni, et aucune autorisation n'est nécessaire. Vous pouvez acheter en votre nom, à plusieurs ou via une société.

Deux points à connaître avant de commencer :

Pas de visa par l'immobilier. Le Royaume-Uni n'a pas de visa investisseur lié à l'immobilier. La filière Tier 1 (Investor) a été fermée à tout nouveau demandeur le 17 février 2022, et posséder un logement au Royaume-Uni ne donne pas le droit d'y vivre ou d'y travailler.
Quatre nations, trois systèmes fiscaux. L'Angleterre et l'Irlande du Nord appliquent la SDLT, perçue par le fisc britannique (HMRC). L'Écosse applique la Land and Buildings Transaction Tax (LBTT), perçue par Revenue Scotland, et le pays de Galles la Land Transaction Tax (LTT), perçue par la Welsh Revenue Authority. La procédure juridique écossaise diffère aussi de celle de l'Angleterre et du pays de Galles.

Angleterre et Irlande du Nord : la Stamp Duty Land Tax et les surtaxes

La SDLT se calcule par tranches, comme l'impôt sur le revenu : chaque taux ne s'applique qu'à la part du prix comprise dans sa tranche. Les taux résidentiels normaux depuis le 1er avril 2025 sont :

Part du prix	Taux normal	Non-résident (+2 %)	Non-résident déjà propriétaire (+2 % +5 %)
Jusqu'à 125 000 £	0 %	2 %	7 %
De 125 001 à 250 000 £	2 %	4 %	9 %
De 250 001 à 925 000 £	5 %	7 %	12 %
De 925 001 £ à 1,5 million £	10 %	12 %	17 %
Au-delà de 1,5 million £	12 %	14 %	19 %

La surtaxe de 2 % pour les non-résidents

Depuis le 1er avril 2021, les acheteurs d'un bien résidentiel en Angleterre et en Irlande du Nord paient 2 % de plus s'ils ne résident pas au Royaume-Uni. Pour les particuliers, le critère est simple : vous êtes non-résident au sens de la SDLT si vous avez passé moins de 183 jours au Royaume-Uni au cours des 12 mois précédant l'achat. La nationalité ne compte pas. Si un seul des coacquéreurs est non-résident, tous sont traités comme non-résidents ; toutefois, des époux ou partenaires civils non séparés sont tous deux considérés comme résidents si l'un d'eux l'est.

Si vous vous installez au Royaume-Uni après l'achat, vous pouvez peut-être récupérer les 2 %. Il faut passer au moins 183 jours au Royaume-Uni sur une période continue de 365 jours située entre 364 jours avant et 365 jours après l'achat, et présenter la demande en rectifiant votre déclaration de SDLT dans les 2 ans suivant l'achat.

Les taux majorés de 5 % pour un logement supplémentaire

Depuis le 31 octobre 2024, la surtaxe pour l'achat d'un logement supplémentaire est de 5 %. Elle s'applique en général si, après l'achat, vous possédez plus d'un bien résidentiel d'une valeur d'au moins 40 000 £ n'importe où dans le monde. Elle ne s'applique pas si le nouveau bien remplace votre résidence principale et que l'ancienne est vendue dans les 3 ans. La surtaxe de 2 % s'ajoute à tous les autres taux résidentiels, y compris ces taux majorés.

Exemple chiffré : un logement à 400 000 £ en Angleterre

Résident qui remplace sa résidence principale : 0 % sur 125 000 £ + 2 % sur 125 000 £ (2 500 £) + 5 % sur 150 000 £ (7 500 £) = 10 000 £.
Non-résident sans autre logement : 2 % sur 125 000 £ (2 500 £) + 4 % sur 125 000 £ (5 000 £) + 7 % sur 150 000 £ (10 500 £) = 18 000 £.
Non-résident propriétaire d'un logement à l'étranger : 7 % sur 125 000 £ (8 750 £) + 9 % sur 125 000 £ (11 250 £) + 12 % sur 150 000 £ (18 000 £) = 38 000 £.

Les primo-accédants paient 0 % jusqu'à 300 000 £ et 5 % de 300 001 £ à 500 000 £, sans allègement au-delà de 500 000 £ ; un primo-accédant non-résident paie quand même les 2 % en plus. Votre solicitor ou conveyancer dépose normalement la déclaration de SDLT et paie l'impôt, dû dans les 14 jours suivant la completion. Pour comparer ces taxes d'achat avec la Turquie, Chypre du Nord, le Portugal, l'Espagne et Dubaï, consultez notre comparatif des frais d'achat.

Écosse : la LBTT, l'Additional Dwelling Supplement et le déroulement de l'achat

L'Écosse n'applique pas de surtaxe pour les non-résidents. Les taux résidentiels de la LBTT sont :

Part du prix	Taux de LBTT
Jusqu'à 145 000 £	0 %
De 145 001 à 250 000 £	2 %
De 250 001 à 325 000 £	5 %
De 325 001 à 750 000 £	10 %
Au-delà de 750 000 £	12 %

L'allègement pour primo-accédants porte la tranche à taux zéro à 175 000 £. L'Additional Dwelling Supplement (ADS) est de 8 % du prix total pour les transactions à partir du 5 décembre 2024 (il était de 6 % depuis le 16 décembre 2022, et d'anciens guides citent encore 3 % ou 4 %). L'ADS s'applique si vous achetez un logement en Écosse pour au moins 40 000 £ alors que vous possédez déjà un bien résidentiel n'importe où dans le monde, y compris à l'étranger, et que vous ne remplacez pas votre résidence principale. La plupart des achats par des sociétés paient aussi l'ADS. Si vous vendez votre ancienne résidence principale dans les 36 mois, vous pouvez peut-être le récupérer.

Pour un logement à 400 000 £, la LBTT s'élève à 13 350 £ (2 % sur 105 000 £, 5 % sur 75 000 £ et 10 % sur 75 000 £). Un acheteur déjà propriétaire à l'étranger ajouterait 32 000 £ d'ADS, soit 45 350 £ au total. La déclaration de LBTT est due dans les 30 jours à compter du lendemain de la date d'effet, en général la date d'entrée en jouissance (date of entry).

Acheter en Écosse : offres, Home Report et missives

Home Report : le vendeur doit fournir un Home Report, comprenant l'expertise et l'estimation d'un géomètre, un questionnaire sur le bien et un rapport énergétique. Vous pouvez en demander une copie au vendeur ou à son agent avant de faire une offre.
« Offers over » et date limite : beaucoup de biens sont proposés à « offres au-dessus de » un prix. Si plusieurs acheteurs se manifestent, le vendeur fixe une date limite de dépôt des offres (closing date).
L'offre vient du solicitor : en Écosse, votre offre est envoyée par lettre officielle de votre solicitor, et non par vous ou par l'agent immobilier.
Missives : les solicitors échangent des lettres (missives) pour arrêter les conditions. Une fois les missives conclues, le contrat est ferme, et vous retirer peut vous exposer à des dommages-intérêts.
Entrée en jouissance et inscription : à la date convenue, le prix est payé et vous recevez les clés ; votre solicitor fait ensuite inscrire votre titre au Land Register tenu par Registers of Scotland.

Keyholders International Property Group Ltd est immatriculée en Écosse, et notre bureau britannique se trouve au 8 Albany St, à Édimbourg. Nous pouvons vous présenter des biens et les étapes de l'achat, mais en Écosse le travail juridique est assuré par un solicitor écossais que vous mandatez.

Pays de Galles : la Land Transaction Tax et les taux majorés

Le pays de Galles n'applique pas non plus de surtaxe pour les non-résidents. Les taux résidentiels principaux de la LTT (pour les transactions depuis le 10 octobre 2022) s'appliquent si vous achetez votre seul bien :

Part du prix	Taux principaux	Taux majorés
Jusqu'à 180 000 £	0 %	5 %
De 180 001 à 225 000 £	0 %	8,5 %
De 225 001 à 250 000 £	6 %	8,5 %
De 250 001 à 400 000 £	6 %	10 %
De 400 001 à 750 000 £	7,5 %	12,5 %
De 750 001 £ à 1,5 million £	10 %	15 %
Au-delà de 1,5 million £	12 %	17 %

Les taux majorés (depuis le 11 décembre 2024) s'appliquent si vous achetez un bien résidentiel d'au moins 40 000 £ en possédant déjà un ou plusieurs autres biens résidentiels, ainsi qu'aux sociétés. Demandez à votre solicitor comment est traité un logement que vous possédez hors du pays de Galles. Pour un logement à 400 000 £, la LTT est de 10 500 £ aux taux principaux et de 29 950 £ aux taux majorés. Le gouvernement gallois a maintenu les taux et seuils de la LTT pour 2026-27. La déclaration de LTT est due dans les 30 jours à compter du lendemain de la date d'effet.

L'achat en Angleterre et au pays de Galles, étape par étape

Offre : vous faites une offre par l'intermédiaire de l'agent immobilier. Une offre acceptée n'engage personne en Angleterre et au pays de Galles ; chaque partie peut encore se retirer.
Mandater un solicitor ou un licensed conveyancer : il se charge du travail juridique, des recherches et de la vérification du titre jusqu'au contrat.
Vérifications d'identité et anti-blanchiment : les agents immobiliers et les conveyancers doivent appliquer des mesures de vigilance à l'égard de la clientèle en vertu des Money Laundering Regulations 2017. Selon le HMRC, l'agent doit contrôler l'acheteur comme le vendeur, et vérifier l'identité de l'acheteur dès le début de la vente. Prévoyez des pièces d'identité certifiées, un justificatif de domicile et des preuves de l'origine des fonds ; les achats au comptant sans prêt sont considérés comme plus risqués, attendez-vous donc à davantage de questions.
Expertise et prêt : vous faites réaliser une expertise et, si vous empruntez, l'estimation et l'offre ferme du prêteur.
Échange des contrats (exchange) : les deux parties signent et échangent les contrats et une date de completion est fixée. À partir de là, la vente est juridiquement ferme et vous devez assurer le bien.
Completion : votre solicitor verse les fonds au solicitor du vendeur, vous recevez les clés et la déclaration de SDLT ou de LTT est déposée.
Inscription : votre solicitor vous fait inscrire comme propriétaire auprès de HM Land Registry (Angleterre et pays de Galles). En Irlande du Nord, la publicité foncière relève de Land & Property Services.

Vous n'avez besoin d'être au Royaume-Uni pour aucune de ces étapes, mais prévoyez du temps pour les documents certifiés et les virements internationaux.

Un non-résident peut-il obtenir un prêt immobilier au Royaume-Uni ?

Oui, mais auprès de moins de prêteurs. Certaines banques britanniques et certains prêteurs spécialisés financent les non-résidents, en général avec un apport plus élevé et des contrôles de revenus plus stricts que pour les résidents. Il n'existe pas de règles officielles pour ces prêts : chaque prêteur fixe ses propres critères. Obtenez un accord de principe avant de faire des offres, car les vendeurs vous demanderont comment vous financez l'achat.

Que coûte la détention : council tax, leasehold et charges

Council tax (domestic rates en Irlande du Nord)

En Angleterre, en Écosse et au pays de Galles, chaque logement est classé dans une tranche de valeur et la collectivité locale fixe le montant de chaque tranche. C'est en général l'occupant qui paie, ou le propriétaire si le logement est vide ou s'il s'agit d'une résidence secondaire. Les collectivités peuvent aussi majorer la taxe sur les résidences secondaires :

Angleterre : jusqu'à 100 % de plus depuis le 1er avril 2025, au choix de la collectivité.
Écosse : jusqu'à 100 % de plus depuis le 1er avril 2024.
Pays de Galles : jusqu'à 300 % de plus depuis le 1er avril 2023.

L'Irlande du Nord applique les domestic rates au lieu de la council tax, calculées sur la valeur en capital du bien aux prix du 1er janvier 2005 et perçues par Land & Property Services.

Freehold, leasehold et propriété en Écosse

En Angleterre et au pays de Galles, les maisons sont généralement en freehold : vous possédez le bâtiment et le terrain. Les appartements sont généralement en leasehold : vous possédez l'appartement pour une durée fixe en vertu d'un bail (lease), et le freeholder possède l'immeuble. Les leaseholders paient en général des charges de service et souvent une redevance foncière (ground rent) ; demandez donc à votre solicitor de vérifier la durée restante du bail et les charges. L'Écosse n'a pas de système de leasehold résidentiel comparable : les baux résidentiels de longue durée ayant plus de 100 ans à courir ont été convertis en pleine propriété le 28 novembre 2015, et les copropriétaires partagent les réparations communes selon leurs titres.

Louer : le Non-Resident Landlord Scheme et l'impôt sur le revenu

Le HMRC vous considère comme bailleur non-résident si vous vivez à l'étranger 6 mois ou plus par an. Dans le cadre du Non-Resident Landlord Scheme :

votre agence de gestion retient l'impôt sur le revenu au taux de base sur les loyers, après les dépenses déductibles qu'elle règle, et le reverse au HMRC ;
sans agence, et si le loyer dépasse 100 £ par semaine, c'est votre locataire qui doit retenir l'impôt ;
vous pouvez demander au HMRC (formulaire NRL1i pour les particuliers) à percevoir le loyer intégralement si votre situation fiscale est à jour.

Dans les deux cas, vous déclarez normalement les loyers chaque année dans une déclaration britannique (Self Assessment). Les bénéfices locatifs sont aujourd'hui imposés aux taux ordinaires de l'impôt sur le revenu. À partir du 6 avril 2027, les revenus fonciers en Angleterre, au pays de Galles et en Irlande du Nord seront imposés à des taux spécifiques. Dans le budget 2026 (octobre 2026), le gouvernement les a fixés à 24 % (taux de base), 44 % (taux supérieur) et 49 % (taux additionnel), soit deux points au-dessus des taux annoncés en novembre 2025. Ces taux doivent être inscrits dans la Finance Bill 2026-27 ; vérifiez donc la version définitive avant de vous y fier.

Vendre : l'impôt sur les plus-values des non-résidents et la déclaration sous 60 jours

Les non-résidents paient l'impôt britannique sur les plus-values (CGT) sur les biens résidentiels situés au Royaume-Uni. Vous devez déclarer la vente au HMRC dans les 60 jours suivant la completion via le compte en ligne « Capital Gains Tax on UK property », même si aucun impôt n'est dû ou si vous avez subi une perte, et payer l'impôt éventuel dans le même délai.

Pour 2026-27, la CGT est de 18 % sur les plus-values comprises dans la tranche de base de l'impôt sur le revenu et de 24 % au-delà, et l'abattement annuel est de 3 000 £. Votre pays de résidence peut aussi imposer la plus-value ; vérifiez donc la convention fiscale applicable avec un conseiller.

Acheter via une société

Certains acheteurs étrangers passent par une société. Pesez d'abord les règles supplémentaires :

Register of Overseas Entities : une société ou autre entité de droit non britannique doit s'enregistrer auprès de Companies House et déclarer ses bénéficiaires effectifs avant de pouvoir acheter, vendre, louer ou grever un bien au Royaume-Uni. Un agent agréé au Royaume-Uni doit d'abord vérifier les bénéficiaires effectifs, et l'entité doit déposer une mise à jour chaque année.
Droits de mutation : les sociétés paient en général les taux majorés de SDLT de 5 %, et un taux de 17 % peut s'appliquer aux biens résidentiels de plus de 500 000 £. En Écosse, la plupart des achats par des sociétés paient l'ADS, et au pays de Galles les sociétés paient les taux majorés de LTT. Une société non résidente paie aussi la surtaxe de SDLT de 2 %.
Vente : les sociétés non résidentes déclarent leurs plus-values sur les biens britanniques via l'impôt sur les sociétés, et non via la déclaration de CGT sous 60 jours.

À retenir

Aucune restriction de nationalité ne limite l'achat d'un bien au Royaume-Uni, mais l'immobilier ne donne pas de visa.
En Angleterre et en Irlande du Nord, les non-résidents paient une surtaxe de SDLT de 2 %, plus 5 % s'ils possèdent un autre logement dans le monde : jusqu'à 7 % au-dessus des taux normaux.
L'Écosse (LBTT, avec un ADS de 8 %) et le pays de Galles (LTT, avec des taux majorés) n'ont pas de surtaxe pour les non-résidents, mais leurs suppléments tiennent aussi compte des logements détenus à l'étranger (pour le pays de Galles, renseignez-vous auprès de votre solicitor).
Les loyers relèvent du Non-Resident Landlord Scheme, des taux spécifiques sur les revenus fonciers s'appliquent à partir du 6 avril 2027, et toute vente doit être déclarée dans les 60 jours.

Questions fréquentes

Puis-je acheter une maison au Royaume-Uni sans y habiter ?

Oui. Les non-résidents peuvent acheter partout au Royaume-Uni, et toute la procédure peut être menée à distance par un solicitor. Vous paierez la surtaxe de SDLT de 2 % si le bien se trouve en Angleterre ou en Irlande du Nord.

Acheter un bien au Royaume-Uni donne-t-il un droit de séjour ?

Non. Le Royaume-Uni n'a pas de visa investisseur lié à l'immobilier ; la filière Tier 1 (Investor) a été fermée le 17 février 2022.

Dans quel délai dois-je déclarer la vente de mon bien au Royaume-Uni ?

Dans les 60 jours suivant la completion, via le compte en ligne « Capital Gains Tax on UK property » du HMRC, même si aucun impôt n'est dû.

Existe-t-il une surtaxe pour les non-résidents en Écosse ou au pays de Galles ?

Non. La surtaxe de 2 % ne s'applique qu'en Angleterre et en Irlande du Nord. L'Écosse prélève un ADS de 8 % et le pays de Galles des taux de LTT majorés si vous possédez déjà un autre bien résidentiel.

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Sources (vérifiées en novembre 2026)

Mis à jour : novembre 2026

Ce guide est une information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou en matière d'immigration ; les taux et les règles évoluent, vérifiez donc la situation actuelle auprès du HMRC, de Revenue Scotland ou de la Welsh Revenue Authority et d'un solicitor ou conseiller fiscal qualifié avant d'agir.

Acheter un bien au Royaume-Uni en tant qu'étranger ou non-résident (2026)