Acheter un bien immobilier au Portugal

En bref : les étrangers peuvent acheter un bien immobilier au Portugal aux mêmes conditions que les Portugais. Il n'existe aucune restriction liée à la nationalité, mais chaque acheteur doit disposer d'un numéro fiscal portugais (NIF). Depuis le 25 mai 2026, les particuliers non-résidents qui achètent un logement paient un impôt de mutation (IMT) forfaitaire de 7,5 %, sauf exception, auquel s'ajoute un droit de timbre de 0,8 %. L'achat immobilier ne donne plus accès au Golden Visa : la voie immobilière a été fermée le 7 octobre 2023.

Ce guide reflète la législation portugaise et les sources officielles vérifiées le 12 novembre 2026.

Un étranger peut-il acheter un bien immobilier au Portugal ?

Oui. Le Portugal n'impose aucune restriction de nationalité pour l'achat de logements, de terrains ou de locaux commerciaux, et la même procédure s'applique à tous. La seule condition pour tout acheteur est un numéro d'identification fiscale portugais (NIF), délivré par l'administration fiscale et douanière (AT). Il vous le faut avant de signer l'acte de vente.

Si vous vivez hors de l'Union européenne et de l'Espace économique européen (EEE), l'article 19 de la loi générale fiscale vous impose de désigner un représentant fiscal résidant au Portugal. Cette obligation ne s'applique pas si vous adhérez aux notifications électroniques de l'AT (le service de notification du Portal das Finanças ou la boîte postale électronique). Les résidents de l'UE et de l'EEE peuvent désigner un représentant, sans y être obligés.

Qu'est-ce qui a changé en 2026 pour les acheteurs non-résidents ?

Le décret-loi 97/2026 du 20 mai 2026, publié le même jour au Diário da República (1re série, n° 97), a ajouté une nouvelle règle à l'article 17 du code de l'IMT. Le taux d'IMT est toujours de 7,5 %, sans aucune exonération ni réduction, lorsqu'un non-résident achète un immeuble urbain ou un appartement destiné exclusivement à l'habitation.

Depuis quand le taux de 7,5 % s'applique-t-il ?

Les sources citent le 21 mai, le 25 mai et le 1er septembre 2026. Le décret lui-même tranche la question. Son article 18 ne reporte au 1er septembre 2026 que certaines mesures (un nouveau régime de contrats d'investissement locatif, un régime simplifié de location abordable et deux abrogations), et il ne fixe aucune date de début pour la modification de l'IMT. Selon la loi 74/98, un texte sans date d'entrée en vigueur s'applique le cinquième jour après sa publication, en comptant à partir du lendemain de celle-ci. Pour un décret publié le 20 mai, cela donne le 25 mai 2026. Une rectification publiée le 13 juillet 2026 (Declaração de Retificação 26/2026/1) a corrigé d'autres dispositions sans modifier la règle de l'IMT.

Qui échappe au taux de 7,5 % ?

Les barèmes normaux de l'IMT s'appliquent à la place si l'acheteur :

a déjà été résident fiscal au Portugal ;
devient résident fiscal au Portugal dans les deux ans suivant l'achat ; ou
loue le bien comme résidence dans les six mois, à un loyer mensuel ne dépassant pas le plafond de loyer modéré fixé par le décret, et le maintient loué au moins 36 mois, consécutifs ou non, au cours des cinq premières années.

Dans les deuxième et troisième cas, vous payez 7,5 % lors de l'achat, puis vous demandez à l'AT d'annuler la différence entre l'impôt payé et l'impôt calculé selon les barèmes normaux. La demande doit être déposée dans les six mois suivant votre installation comme résident ou la signature du bail. Selon une instruction de l'AT publiée en septembre 2026 (Ofício-Circulado 40131/2026, rapportée par idealista), un couple marié ne paie le taux de 7,5 % que si les deux époux sont non-résidents et qu'aucun des deux n'a jamais été résident.

Une autre règle déjà présente dans le code de l'IMT prévoit un taux de 10 % pour les acheteurs domiciliés dans un territoire figurant sur la liste des paradis fiscaux et pour les entités contrôlées depuis un tel territoire. Elle ne s'applique pas aux particuliers.

Combien coûte l'achat ? IMT, droit de timbre et frais

Les barèmes normaux de l'IMT pour le Portugal continental en 2026 (tranches fixées par la loi de finances 2026, loi 73-A/2025) sont progressifs. Pour une résidence principale, les premiers 106 346 € sont exonérés, un taux forfaitaire de 6 % s'applique à la totalité du prix de 660 982 € à 1 150 853 €, et un taux forfaitaire de 7,5 % au-delà de 1 150 853 €. Une résidence secondaire paie dès le premier euro à partir de 1 %, et sa tranche forfaitaire de 6 % commence à 633 931 €. Madère et les Açores appliquent des seuils plus élevés.

Poste	Taux ou montant (novembre 2026)
IMT, particulier non-résident	7,5 % du prix, sauf exception
IMT, acheteur résident ou exception	Barèmes progressifs : taux marginaux jusqu'à 8 %, puis 6 % ou 7,5 % forfaitaires pour les prix plus élevés
Droit de timbre (Imposto do Selo)	0,8 %
Acte et enregistrement via Casa Pronta (un bien)	375 € pour un acte d'enregistrement ; 700 € pour plusieurs, par exemple un achat avec hypothèque
Avocat	Convenu avec votre avocat ; pas de tarif fixe

L'IMT et le droit de timbre sont calculés sur le montant le plus élevé entre le prix et la valeur fiscale du bien (VPT).

Exemple chiffré : un appartement à 500 000 € à Lisbonne

Acheteur	IMT	Droit de timbre	Total des taxes
Résident, résidence principale	environ 26 237 €	4 000 €	environ 30 237 €
Résident, résidence secondaire	environ 27 300 €	4 000 €	environ 31 300 €
Non-résident (7,5 %)	37 500 €	4 000 €	41 500 €

Un non-résident paie environ 10 200 € de taxes de plus qu'un résident achetant le même appartement comme résidence secondaire. Si vous devenez résident dans les deux ans, vous pouvez récupérer la différence. Ces chiffres supposent un prix supérieur à la valeur fiscale et n'incluent ni les frais d'enregistrement, ni les honoraires d'avocat, ni les frais bancaires. Pour comparer ces taxes avec la Turquie, Chypre du Nord, l'Espagne, Dubaï et le Royaume-Uni, lisez notre comparatif des frais d'achat.

Comment se déroule l'achat, étape par étape ?

Obtenir un NIF : auprès d'un bureau des impôts ou par l'intermédiaire d'un représentant ; si vous vivez hors de l'UE et de l'EEE, désignez un représentant fiscal ou adhérez aux notifications électroniques.
Organiser vos paiements : de nombreux acheteurs ouvrent un compte bancaire portugais, ce qui facilite le paiement des impôts, des frais et des factures en euros.
Vérifier le bien : demandez le certificat du registre foncier (certidão permanente), qui indique le propriétaire et les éventuelles hypothèques ou charges ; la fiche fiscale (caderneta predial), qui indique la valeur fiscale ; le permis d'utilisation (licença de utilização) ou la preuve de dispense ; et le certificat énergétique.
Signer le compromis (CPCV) et verser un acompte (sinal) : selon le code civil, si l'acheteur se retire, il perd l'acompte ; si le vendeur se retire, il doit le rembourser au double.
Payer l'IMT et le droit de timbre : ils sont réglés avant la signature de l'acte.
Signer l'acte (escritura) : devant un notaire ou à un guichet Casa Pronta, où vous payez le solde et recevez les clés.
Enregistrer l'achat : la nouvelle propriété est inscrite au registre foncier ; Casa Pronta s'en charge lors du même rendez-vous.

Acheter sur plan ou dans le neuf

Lorsque vous achetez avant l'achèvement, le CPCV fixe le prix, les échéances de paiement et la date de livraison, et l'acte est signé une fois que l'immeuble a obtenu son permis d'utilisation. Demandez comment vos versements sont protégés, par exemple par une garantie bancaire, ce qui se passe en cas de retard, et si le projet dispose de ses autorisations d'urbanisme de la municipalité. La règle des 7,5 % vise tout achat d'un logement par un non-résident ; elle s'applique donc aussi au neuf.

Un non-résident peut-il obtenir un crédit immobilier au Portugal ?

Oui, auprès de certaines banques portugaises, selon leurs propres critères. La recommandation macroprudentielle 1/2026 de la Banco de Portugal plafonne les nouveaux prêts immobiliers à 90 % de la valeur du bien pour votre résidence principale et à 80 % pour les autres usages, ce qui inclut la plupart des résidences secondaires et des investissements locatifs. Ce sont des plafonds, et les banques peuvent prêter moins aux non-résidents. Un crédit ajoute aussi des frais d'enregistrement et un droit de timbre sur le prêt : demandez à votre banque le coût complet.

Quels sont les coûts annuels d'un bien au Portugal ?

IMI (taxe foncière municipale) : de 0,3 % à 0,45 % de la valeur fiscale pour un bien urbain, fixé chaque année par la municipalité, et 0,8 % pour un bien rural.
AIMI (IMI additionnel) : dû sur les biens résidentiels lorsque la valeur fiscale totale détenue par un particulier dépasse 600 000 €. Le taux est de 0,7 % sur la valeur au-delà de cet abattement, de 1 % sur la part au-delà de 1 million d'euros et de 1,5 % sur la part au-delà de 2 millions d'euros. Ces seuils doublent si les époux optent pour l'imposition commune, et les sociétés paient 0,4 %.
Charges de copropriété : fixées par l'assemblée des copropriétaires de chaque immeuble pour les services communs et les réparations.

Pouvez-vous louer le bien ?

Location longue durée

Les non-résidents paient un impôt forfaitaire de 25 % sur les loyers des baux d'habitation (28 % sur les autres revenus locatifs). Du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2029, un taux de 10 % s'applique aux baux d'habitation dont le loyer mensuel ne dépasse pas 2,5 fois le salaire minimum national de 2026, soit 2 300 €. Les résidents de l'UE et de l'EEE peuvent choisir à la place l'imposition au barème progressif. Votre pays de résidence peut aussi imposer ces revenus.

Location de courte durée (Alojamento Local)

La location saisonnière exige un enregistrement Alojamento Local (AL) auprès de la municipalité. Le décret-loi 76/2024, en vigueur depuis le 1er novembre 2024, a donné aux municipalités le pouvoir de délimiter des zones de confinement où les nouveaux enregistrements sont limités. Lisbonne restreint les nouveaux enregistrements dans certains quartiers depuis 2018, et selon son règlement municipal de 2019, la Baixa et l'Avenida da Liberdade se trouvent en zones de « confinement absolu », où les nouveaux enregistrements ne sont en principe pas acceptés. Les règles de Lisbonne sont en cours de révision : vérifiez la situation actuelle pour l'adresse exacte auprès de la Câmara Municipal de Lisboa avant d'acheter en vue de locations courtes.

L'achat d'un bien donne-t-il droit à la résidence au Portugal ?

Non. La loi 56/2023 a retiré l'achat immobilier du programme Golden Visa (ARI) à compter du 7 octobre 2023. Les voies d'investissement restantes n'impliquent pas l'achat d'un logement : par exemple 500 000 € dans des fonds d'investissement portugais qui ne sont pas des fonds immobiliers, ou des voies liées à la création d'entreprise et d'emplois. Si vous souhaitez vivre au Portugal, demandez à un avocat en droit de l'immigration quel visa correspond à votre situation. La nouvelle loi sur la nationalité (loi organique 1/2026, publiée le 18 mai 2026) a aussi allongé la durée de résidence exigée pour la naturalisation ; selon des synthèses de cabinets d'avocats, elle est désormais de 10 ans, ou de 7 ans pour les ressortissants de l'UE et des pays lusophones (CPLP).

Quel impôt payez-vous à la revente ?

Depuis le 1er janvier 2023, les non-résidents sont imposés sur 50 % de la plus-value réalisée sur la vente d'un bien portugais, au barème progressif de 12,5 % à 48 %, plus une surtaxe de solidarité pour les hauts revenus. Le taux dépend de vos revenus mondiaux. Le décret-loi 97/2026 a aussi créé un allègement pour les ventes de 2026 à 2029 : la plus-value n'est pas imposée si le produit est réinvesti dans des logements portugais loués à loyer modéré, entre 24 mois avant et 36 mois après la vente, et si les conditions de location sont respectées pendant cinq ans. L'accès des non-résidents à cet allègement n'a pas encore été clarifié : confirmez-le avec un conseiller fiscal avant de compter dessus.

Où nos acheteurs cherchent-ils au Portugal ?

Au 11 novembre 2026, nous proposons 25 biens au Portugal, de 350 000 € à 1 650 000 €. La plupart se trouvent à Lisbonne : 16 biens de 495 000 € à 1 650 000 €, surtout des appartements dans la Baixa, à Santos, au Chiado et sur l'Avenida da Liberdade. Sur la Côte d'Argent, nous avons une sélection plus réduite autour d'Óbidos, de Peniche, de Caldas da Rainha et de São Martinho do Porto, de 350 000 € à 998 000 €. Il s'agit d'un petit échantillon de notre propre offre, pas d'une moyenne du marché. Pour le haut de gamme, consultez nos biens de luxe au Portugal.

Que vérifier avant de signer ?

Votre statut fiscal : serez-vous résident ou non-résident le jour de l'acte, et votre conjoint a-t-il déjà été résident ? C'est ce qui détermine le taux de 7,5 % ou les barèmes normaux de l'IMT.
Titre et charges : le propriétaire inscrit sur le certificat du registre foncier est bien la personne qui vous vend, et toute hypothèque sera levée lors de l'acte.
Permis : le permis d'utilisation correspond au bien tel qu'il est construit, y compris les extensions ou les espaces transformés.
Location courte durée : si vous prévoyez des locations saisonnières, un nouvel enregistrement AL est-il possible à cette adresse, ou un enregistrement existant peut-il vous être transmis ?
Coûts courants : l'IMI actuel, les charges de copropriété et les éventuels impayés.
Délais de remboursement : si vous comptez devenir résident ou louer à loyer modéré, notez les conditions de deux ans, de six mois et de 36 mois.

À retenir

Les étrangers peuvent acheter tout type de bien au Portugal ; le NIF est la seule condition.
Les particuliers non-résidents qui achètent un logement paient un IMT forfaitaire de 7,5 % depuis le 25 mai 2026, avec un remboursement possible s'ils deviennent résidents dans les deux ans ou louent à loyer modéré.
Le droit de timbre est de 0,8 %, et l'acte et l'enregistrement via Casa Pronta coûtent 375 € ou 700 €.
L'IMI annuel va de 0,3 % à 0,45 % de la valeur fiscale ; l'AIMI s'applique au-delà de 600 000 € par particulier.
L'immobilier ne donne plus droit au Golden Visa, et les non-résidents sont imposés sur 50 % de la plus-value à la revente.

Questions fréquentes

Un étranger peut-il acheter au Portugal sans y vivre ?

Oui. Il vous faut un NIF et, si vous vivez hors de l'UE et de l'EEE, un représentant fiscal ou l'adhésion aux notifications électroniques de l'AT. En tant que non-résident, vous payez le taux d'IMT de 7,5 % sur un logement, sauf exception.

Le taux d'IMT de 7,5 % est-il en vigueur ?

Oui. Il s'applique aux achats à partir du 25 mai 2026, cinquième jour après la publication du décret-loi 97/2026. La date du 1er septembre 2026 prévue par le décret concerne d'autres mesures.

Puis-je récupérer le surplus d'IMT ?

Oui, si vous devenez résident fiscal au Portugal dans les deux ans suivant l'achat, ou si vous louez le logement à loyer modéré dans les six mois et qu'il reste loué 36 des 60 premiers mois. Faites la demande auprès de l'AT dans les six mois.

Acheter un logement au Portugal donne-t-il droit au Golden Visa ?

Non. L'immobilier n'est plus éligible depuis le 7 octobre 2023, en vertu de la loi 56/2023.

Comment les revenus locatifs des non-résidents sont-ils imposés ?

À 25 % pour les baux d'habitation, ou à 10 % de 2026 à 2029 lorsque le loyer ne dépasse pas 2 300 € par mois.

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Sources (vérifiées en novembre 2026)

Mis à jour : novembre 2026

Ce guide fournit une information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou en matière d'immigration ; les règles et les frais évoluent, vérifiez donc la situation actuelle auprès de l'autorité compétente et d'un conseiller qualifié avant d'agir.

Acheter un bien immobilier au Portugal en tant qu'étranger : règles, impôts et étapes 2026