Immobilie in Portugal kaufen als Ausländer

Kurz gesagt: Ausländer können in Portugal zu denselben Bedingungen Immobilien kaufen wie portugiesische Staatsbürger. Es gibt keine Beschränkungen nach Staatsangehörigkeit, aber jeder Käufer braucht eine portugiesische Steuernummer (NIF). Seit dem 25. Mai 2026 zahlen nicht ansässige Privatpersonen beim Kauf einer Wohnimmobilie pauschal 7,5 % Grunderwerbsteuer (IMT), sofern keine Ausnahme greift, dazu 0,8 % Stempelsteuer. Ein Immobilienkauf führt nicht mehr zum Golden Visa: Der Immobilienweg wurde am 7. Oktober 2023 geschlossen.

Dieser Ratgeber gibt die portugiesische Rechtslage und die amtlichen Quellen mit Stand vom 12. November 2026 wieder.

Dürfen Ausländer in Portugal Immobilien kaufen?

Ja. Portugal kennt keine Beschränkungen nach Staatsangehörigkeit für den Kauf von Wohnungen, Häusern, Grundstücken oder Gewerbeimmobilien, und für alle gilt dasselbe Kaufverfahren. Die einzige Voraussetzung für jeden Käufer ist eine portugiesische Steuernummer (NIF), die von der Steuer- und Zollbehörde (AT) vergeben wird. Sie brauchen sie vor der Unterzeichnung der Kaufurkunde.

Wenn Sie außerhalb der EU und des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR) leben, verlangt Artikel 19 des Allgemeinen Steuergesetzes, dass Sie einen in Portugal ansässigen Steuervertreter bestellen. Diese Pflicht entfällt, wenn Sie sich für die elektronischen Zustellungen der AT anmelden (den Benachrichtigungsdienst des Portal das Finanças oder das elektronische Postfach). Einwohner von EU- und EWR-Staaten können einen Vertreter bestellen, müssen es aber nicht.

Was hat sich 2026 für nicht ansässige Käufer geändert?

Das Gesetzesdekret 97/2026 vom 20. Mai 2026, am selben Tag im Diário da República (1. Serie, Nr. 97) veröffentlicht, hat Artikel 17 des IMT-Gesetzes um eine neue Regel ergänzt. Der IMT-Satz beträgt immer 7,5 %, ohne jede Befreiung oder Ermäßigung, wenn ein Nichtansässiger ein städtisches Gebäude oder eine Wohnung kauft, die ausschließlich Wohnzwecken dient.

Seit wann gilt der Satz von 7,5 %?

In Quellen werden der 21. Mai, der 25. Mai und der 1. September 2026 genannt. Das Dekret selbst klärt die Frage. Sein Artikel 18 verschiebt nur bestimmte Maßnahmen auf den 1. September 2026 (ein neues Regime für Mietinvestitionsverträge, ein vereinfachtes Regime für bezahlbare Mieten und zwei Aufhebungen), für die IMT-Änderung legt es kein Anfangsdatum fest. Nach dem Gesetz 74/98 tritt ein Gesetz ohne Anfangsdatum am fünften Tag nach der Veröffentlichung in Kraft, gezählt ab dem Tag nach der Veröffentlichung. Bei einem am 20. Mai veröffentlichten Dekret ist das der 25. Mai 2026. Eine am 13. Juli 2026 veröffentlichte Berichtigung (Declaração de Retificação 26/2026/1) korrigierte andere Bestimmungen und änderte die IMT-Regel nicht.

Wer zahlt die 7,5 % nicht?

Stattdessen gelten die normalen IMT-Tabellen, wenn der Käufer:

früher bereits in Portugal steuerlich ansässig war;
innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf in Portugal steuerlich ansässig wird; oder
die Immobilie innerhalb von sechs Monaten zu Wohnzwecken vermietet, zu einer Monatsmiete nicht über der moderaten Mietgrenze des Dekrets, und sie in den ersten fünf Jahren mindestens 36 Monate lang vermietet, zusammenhängend oder nicht.

Im zweiten und dritten Fall zahlen Sie beim Kauf 7,5 % und beantragen dann bei der AT die Erstattung der Differenz zwischen der gezahlten Steuer und der Steuer nach den normalen Tabellen. Der Antrag ist innerhalb von sechs Monaten nach Begründung der Ansässigkeit bzw. nach Abschluss des Mietvertrags zu stellen. Nach einer im September 2026 veröffentlichten Weisung der AT (Ofício-Circulado 40131/2026, wie idealista berichtet) zahlt ein Ehepaar die 7,5 % nur, wenn beide Ehegatten nicht ansässig sind und keiner von beiden jemals ansässig war.

Eine bereits bestehende Regel des IMT-Gesetzes sieht einen Satz von 10 % für Käufer mit Sitz in einem gelisteten Steueroasen-Gebiet und für von dort kontrollierte Gesellschaften vor. Für Privatpersonen gilt sie nicht.

Was kostet der Kauf? IMT, Stempelsteuer und Gebühren

Die normalen IMT-Tabellen für das portugiesische Festland 2026 (Stufen festgelegt im Staatshaushalt 2026, Gesetz 73-A/2025) sind progressiv. Bei einem Hauptwohnsitz sind die ersten 106.346 € steuerfrei, von 660.982 € bis 1.150.853 € gilt ein pauschaler Satz von 6 % auf den gesamten Preis und über 1.150.853 € pauschal 7,5 %. Ein Zweitwohnsitz zahlt ab dem ersten Euro 1 %, und seine Pauschalstufe von 6 % beginnt bei 633.931 €. Madeira und die Azoren haben höhere Schwellenwerte.

Kosten	Satz oder Betrag (November 2026)
IMT, nicht ansässige Privatperson	7,5 % des Preises, sofern keine Ausnahme greift
IMT, ansässiger Käufer oder Ausnahme	Progressive Tabellen: Grenzsätze bis 8 %, bei höheren Preisen pauschal 6 % oder 7,5 %
Stempelsteuer (Imposto do Selo)	0,8 %
Urkunde und Eintragung über Casa Pronta (eine Immobilie)	375 € für einen Eintragungsakt; 700 € für mehrere, zum Beispiel Kauf mit Hypothek
Rechtsanwalt	Mit Ihrem Anwalt vereinbart; keine feste Gebühr

IMT und Stempelsteuer werden auf den höheren Wert aus Kaufpreis und Steuerwert der Immobilie (VPT) erhoben.

Rechenbeispiel: eine Wohnung in Lissabon für 500.000 €

Käufer	IMT	Stempelsteuer	Steuern gesamt
Ansässig, Hauptwohnsitz	ca. 26.237 €	4.000 €	ca. 30.237 €
Ansässig, Zweitwohnsitz	ca. 27.300 €	4.000 €	ca. 31.300 €
Nicht ansässig (7,5 %)	37.500 €	4.000 €	41.500 €

Ein Nichtansässiger zahlt rund 10.200 € mehr Steuern als ein Ansässiger, der dieselbe Wohnung als Zweitwohnsitz kauft. Werden Sie innerhalb von zwei Jahren ansässig, können Sie die Differenz zurückfordern. Die Zahlen setzen voraus, dass der Preis über dem Steuerwert liegt, und enthalten keine Eintragungs-, Anwalts- oder Bankkosten. Wie diese Steuern im Vergleich zur Türkei, zu Nordzypern, Spanien, Dubai und dem Vereinigten Königreich ausfallen, zeigt unser Kaufnebenkosten-Vergleich.

Wie läuft der Kauf Schritt für Schritt ab?

NIF beantragen: beim Finanzamt oder über einen Vertreter; wer außerhalb von EU und EWR lebt, bestellt einen Steuervertreter oder meldet sich für die elektronischen Zustellungen an.
Zahlungen organisieren: Viele Käufer eröffnen ein portugiesisches Bankkonto, was die Zahlung von Steuern, Gebühren und Nebenkosten in Euro erleichtert.
Immobilie prüfen: Verlangen Sie den Grundbuchauszug (certidão permanente), der Eigentümer sowie Hypotheken und Belastungen zeigt; den Steuerauszug (caderneta predial) mit dem Steuerwert; die Nutzungsgenehmigung (licença de utilização) oder den Nachweis der Befreiung; und den Energieausweis.
Vorvertrag (CPCV) unterzeichnen und Anzahlung (sinal) leisten: Nach dem Zivilgesetzbuch verliert der Käufer die Anzahlung, wenn er zurücktritt; tritt der Verkäufer zurück, muss er das Doppelte zurückzahlen.
IMT und Stempelsteuer zahlen: Sie werden vor der Unterzeichnung der Urkunde beglichen.
Kaufurkunde (escritura) unterzeichnen: vor einem Notar oder an einem Casa-Pronta-Schalter, wo Sie den Restbetrag zahlen und die Schlüssel erhalten.
Kauf eintragen lassen: Das neue Eigentum wird im Grundbuch eingetragen; Casa Pronta erledigt dies beim selben Termin.

Kauf vom Bauträger oder eines Neubaus

Wenn Sie vor der Fertigstellung kaufen, legt der CPCV den Preis, die Zahlungsraten und den Übergabetermin fest, und die Urkunde wird unterzeichnet, sobald das Gebäude seine Nutzungsgenehmigung hat. Fragen Sie, wie Ihre Ratenzahlungen abgesichert sind, etwa durch eine Bankgarantie, was bei verspäteter Fertigstellung geschieht und ob das Projekt die Baugenehmigungen der Gemeinde hat. Die 7,5-%-Regel erfasst jeden Kauf einer Wohnimmobilie durch einen Nichtansässigen und gilt daher auch für Neubauten.

Bekommen Nichtansässige in Portugal eine Hypothek?

Ja, bei einigen portugiesischen Banken, nach deren eigenen Kreditkriterien. Die makroprudenzielle Empfehlung 1/2026 der Banco de Portugal begrenzt neue Wohnungsbaukredite auf 90 % des Immobilienwerts für den eigenen Hauptwohnsitz und auf 80 % für andere Zwecke, wozu die meisten Ferienwohnungen und Kapitalanlagen zählen. Das sind Obergrenzen, und Banken können Nichtansässigen weniger leihen. Eine Hypothek verursacht zudem Eintragungskosten und Stempelsteuer auf das Darlehen; lassen Sie sich von Ihrer Bank die vollständigen Zahlen geben.

Welche laufenden Kosten hat eine Immobilie in Portugal?

IMI (Grundsteuer der Gemeinde): 0,3 % bis 0,45 % des Steuerwerts bei städtischen Immobilien, jährlich von der Gemeinde festgelegt, und 0,8 % bei ländlichen Grundstücken.
AIMI (zusätzliche IMI): fällt auf Wohnimmobilien an, wenn der gesamte Steuerwert einer Privatperson 600.000 € übersteigt. Der Satz beträgt 0,7 % auf den Wert über diesem Freibetrag, 1 % auf den Teil über 1 Mio. € und 1,5 % auf den Teil über 2 Mio. €. Die Schwellen verdoppeln sich, wenn Ehepaare die gemeinsame Veranlagung wählen; Gesellschaften zahlen 0,4 %.
Hausgeld: von der Eigentümerversammlung jedes Gebäudes für gemeinsame Leistungen und Reparaturen festgelegt.

Können Sie die Immobilie vermieten?

Langzeitvermietung

Nichtansässige zahlen auf Mieten aus Wohnraummietverträgen pauschal 25 % Steuer (28 % auf sonstige Mieteinkünfte). Vom 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2029 gilt ein Satz von 10 % für Wohnraummietverträge, deren Monatsmiete das 2,5-Fache des nationalen Mindestlohns 2026 nicht übersteigt, also 2.300 €. Einwohner von EU- und EWR-Staaten können stattdessen die progressiven Sätze wählen. Auch Ihr Heimatland kann die Einkünfte besteuern.

Kurzzeitvermietung (Alojamento Local)

Für Ferienvermietung ist eine Registrierung als Alojamento Local (AL) bei der Gemeinde nötig. Das Gesetzesdekret 76/2024, in Kraft seit dem 1. November 2024, gibt den Gemeinden das Recht, Begrenzungsgebiete festzulegen, in denen neue Registrierungen eingeschränkt sind. Lissabon beschränkt neue Registrierungen in Teilen der Stadt seit 2018, und nach seiner kommunalen Verordnung von 2019 liegen die Baixa und die Avenida da Liberdade in Zonen „absoluter Begrenzung“, in denen neue Registrierungen grundsätzlich nicht angenommen werden. Lissabons Regeln wurden überarbeitet; prüfen Sie daher den aktuellen Stand für die genaue Adresse bei der Câmara Municipal de Lisboa, bevor Sie mit Blick auf Kurzzeitvermietung kaufen.

Erhalten Sie durch einen Immobilienkauf ein Aufenthaltsrecht in Portugal?

Nein. Das Gesetz 56/2023 hat Immobilienkäufe mit Wirkung vom 7. Oktober 2023 aus dem Golden-Visa-Programm (ARI) gestrichen. Die verbleibenden Investitionswege setzen keinen Immobilienkauf voraus: zum Beispiel 500.000 € in portugiesischen Investmentfonds, die keine Immobilienfonds sind, oder Wege über Unternehmensgründung und Arbeitsplätze. Wenn Sie in Portugal leben möchten, fragen Sie einen Fachanwalt für Migrationsrecht, welches Visum zu Ihrer Situation passt. Das neue Staatsangehörigkeitsgesetz (Organgesetz 1/2026, veröffentlicht am 18. Mai 2026) hat zudem die Aufenthaltsdauer für die Einbürgerung verlängert; laut Zusammenfassungen von Kanzleien beträgt sie nun 10 Jahre, bzw. 7 Jahre für Staatsangehörige der EU und portugiesischsprachiger Länder (CPLP).

Welche Steuer fällt beim Verkauf an?

Seit dem 1. Januar 2023 werden Nichtansässige auf 50 % des Gewinns aus dem Verkauf einer portugiesischen Immobilie besteuert, zu progressiven Sätzen von 12,5 % bis 48 %, zuzüglich eines Solidaritätszuschlags bei hohen Einkommen. Der Satz hängt von Ihrem weltweiten Einkommen ab. Das Gesetzesdekret 97/2026 hat außerdem eine Begünstigung für Verkäufe von 2026 bis 2029 geschaffen: Der Gewinn bleibt steuerfrei, wenn der Erlös zwischen 24 Monaten vor und 36 Monaten nach dem Verkauf in portugiesische Wohnungen reinvestiert wird, die zu moderater Miete vermietet werden, und die Vermietungsbedingungen fünf Jahre lang eingehalten werden. Ob Nichtansässige diese Begünstigung nutzen können, ist noch nicht geklärt; klären Sie das mit einem Steuerberater, bevor Sie sich darauf verlassen.

Wo suchen unsere Käufer in Portugal?

Stand 11. November 2026 bieten wir 25 Immobilien in Portugal an, zu Preisen von 350.000 € bis 1.650.000 €. Die meisten liegen in Lissabon: 16 Objekte von 495.000 € bis 1.650.000 €, überwiegend Wohnungen in der Baixa, in Santos, im Chiado und an der Avenida da Liberdade. An der Silberküste haben wir eine kleinere Auswahl rund um Óbidos, Peniche, Caldas da Rainha und São Martinho do Porto, von 350.000 € bis 998.000 €. Das ist eine kleine Stichprobe unseres eigenen Angebots, kein Marktdurchschnitt. Für gehobene Objekte sehen Sie sich unsere Luxusimmobilien in Portugal an.

Was sollten Sie vor der Unterschrift prüfen?

Ihr Steuerstatus: ob Sie am Tag der Urkunde ansässig oder nicht ansässig sind und ob Ihr Ehepartner jemals ansässig war, denn davon hängt ab, ob 7,5 % oder die normalen IMT-Tabellen gelten.
Eigentum und Belastungen: dass der im Grundbuchauszug eingetragene Eigentümer die Person ist, die an Sie verkauft, und dass eine bestehende Hypothek bei der Urkunde abgelöst wird.
Genehmigungen: dass die Nutzungsgenehmigung dem tatsächlichen Bauzustand entspricht, einschließlich Anbauten oder umgebauter Räume.
Kurzzeitvermietung: ob an dieser Adresse eine neue AL-Registrierung möglich ist oder eine bestehende auf Sie übergehen kann, falls Sie Ferienvermietung planen.
Laufende Kosten: die aktuelle IMI, das Hausgeld und etwaige offene Beträge.
Erstattungsfristen: wenn Sie ansässig werden oder zu moderater Miete vermieten wollen, notieren Sie sich die Fristen von zwei Jahren, sechs Monaten und 36 Monaten.

Das Wichtigste in Kürze

Ausländer können in Portugal jede Art von Immobilie kaufen; die einzige Voraussetzung ist eine NIF.
Nicht ansässige Privatpersonen zahlen beim Kauf einer Wohnimmobilie seit dem 25. Mai 2026 pauschal 7,5 % IMT, mit Erstattungsmöglichkeit, wenn sie innerhalb von zwei Jahren ansässig werden oder zu moderater Miete vermieten.
Die Stempelsteuer beträgt 0,8 %, Urkunde und Eintragung über Casa Pronta kosten 375 € oder 700 €.
Die jährliche IMI beträgt 0,3 % bis 0,45 % des Steuerwerts; AIMI fällt über 600.000 € je Privatperson an.
Immobilien berechtigen nicht mehr zum Golden Visa, und Nichtansässige versteuern beim Verkauf 50 % des Gewinns.

Häufige Fragen

Kann ein Ausländer in Portugal eine Immobilie kaufen, ohne dort zu wohnen?

Ja. Sie brauchen eine NIF und, wenn Sie außerhalb von EU und EWR leben, einen Steuervertreter oder eine Anmeldung für die elektronischen Zustellungen der AT. Als Nichtansässiger zahlen Sie für eine Wohnimmobilie den IMT-Satz von 7,5 %, sofern keine Ausnahme greift.

Gilt der IMT-Satz von 7,5 % bereits?

Ja. Er gilt für Käufe ab dem 25. Mai 2026, dem fünften Tag nach der Veröffentlichung des Gesetzesdekrets 97/2026. Das Datum 1. September 2026 im Dekret betrifft andere Maßnahmen.

Kann ich die zusätzliche IMT zurückbekommen?

Ja, wenn Sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf in Portugal steuerlich ansässig werden oder die Wohnung innerhalb von sechs Monaten zu moderater Miete vermieten und sie 36 der ersten 60 Monate vermietet bleibt. Stellen Sie den Antrag bei der AT innerhalb von sechs Monaten.

Bekomme ich durch einen Immobilienkauf in Portugal ein Golden Visa?

Nein. Immobilien qualifizieren seit dem 7. Oktober 2023 nach dem Gesetz 56/2023 nicht mehr.

Wie werden Mieteinnahmen von Nichtansässigen besteuert?

Mit 25 % bei Wohnraummietverträgen, oder von 2026 bis 2029 mit 10 %, wenn die Miete höchstens 2.300 € im Monat beträgt.

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Quellen (geprüft im November 2026)

Aktualisiert: November 2026

Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Migrationsberatung; Regeln und Gebühren ändern sich, prüfen Sie daher vor jeder Entscheidung den aktuellen Stand bei der zuständigen Behörde und mit einem qualifizierten Berater.

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