Kurz gesagt: Nordzypern (die TRNC) passt zu Käufern mit kleinerem Budget, die ein Ferien- oder Ruhestandsdomizil suchen und ein Genehmigungsverfahren sowie zusätzliche Prüfungen des Grundbuchtitels in Kauf nehmen. Die Türkei passt zu Käufern, die eine deutlich größere Auswahl, ein staatliches Grundbuchsystem ohne die Frage nach Eigentum vor 1974 oder einen Weg zur Staatsbürgerschaft suchen, der bei USD 400.000 beginnt. Beide Märkte erheben derzeit beim typischen Erstkauf eine Übertragungsgebühr von 4%, in der TRNC ist dieser Satz jedoch eine befristete Senkung, die nur bis zum 5. Januar 2027 gilt.
Dieser Vergleich gibt die Rechtslage vom 12. November 2026 wieder. Wir verkaufen Immobilien in beiden Märkten. Es geht hier also nicht darum, ein Land anzupreisen, sondern um die Regeln, die über den Kauf tatsächlich entscheiden. Den Ablauf Schritt für Schritt finden Sie in unserem Ratgeber zum Immobilienkauf in Nordzypern und in unserem Käuferratgeber für die Türkei. Wenn Sie auch Dubai in Betracht ziehen, lesen Sie unseren Vergleich Türkei oder Dubai.
Welcher Markt passt zu welchem Käufer?
- Nordzypern kann zu Ihnen passen, wenn Ihr Budget eher bei den GBP 145.000 bis 217.000 liegt, zu denen wir dort Wohnungen anbieten, wenn Sie ein Ferien- oder Ruhestandsdomizil statt eines größeren Portfolios suchen und bereit sind, die Titelhistorie unabhängig prüfen zu lassen. Ein gestempelter Kaufvertrag über £300.000 oder mehr berechtigt inzwischen zu einer fünfjährigen Aufenthaltserlaubnis ohne Einkommensnachweis.
- Die Türkei kann zu Ihnen passen, wenn Sie zwischen vielen Regionen und Objektarten wählen möchten, wenn Sie die Staatsbürgerschaft (Immobilien im Wert von USD 400.000) oder eine Aufenthaltserlaubnis (eine Wohnung im Wert von mindestens USD 200.000) anstreben oder wenn Sie einen vom staatlichen Grundbuchamt ausgestellten Titel wollen, bei dem sich die Frage nach dem Eigentümer vor 1974 nicht stellt.
- Beide eignen sich für ein Ferienhaus, doch Kosten, Fristen und Formalitäten unterscheiden sich auf leicht übersehene Weise. Die folgenden Abschnitte vergleichen sie Punkt für Punkt.
Wer darf kaufen? Kaufgenehmigung und Obergrenzen in der TRNC, Zulassungsregeln in der Türkei
Nordzypern
Ein Ausländer kann in der TRNC erst Eigentum erwerben, wenn der Ministerrat nach dem Gesetz Nr. 52/2008 eine Kaufgenehmigung (satın alma izni) erteilt hat. Seit Mai 2026 legen befristete Rechtsverordnungen fest, wie viel ein ausländischer Käufer besitzen darf. Nach der Rechtsverordnung Nr. 89/2026, in Kraft seit dem 7. August 2026, darf eine ausländische Privatperson eines der folgenden Objekte erwerben:
- bis zu 3 Wohnungen;
- bis zu 2 zweigeschossige Villen in einer Wohnanlage;
- ein freistehendes Haus auf einem Grundstück von bis zu 3.300 m²;
- ein Grundstück von bis zu 1.338 m² mit nur einem Wohnhaus.
Die Fristen sind streng. Der Kaufvertrag muss innerhalb eines Monats nach der Unterzeichnung beim Grundbuchamt registriert und die Genehmigung beantragt werden, sonst ist der Vertrag nichtig. Nach Veröffentlichung der Genehmigung im Amtsblatt muss die Übertragungsgebühr innerhalb von 75 Arbeitstagen bezahlt und der Titel innerhalb eines Jahres übertragen werden. Die Rechtsverordnungen wurden während der Parlamentsferien erlassen und können sich mit der Änderung des Gesetzes Nr. 52/2008 erneut ändern.
Türkei
In der Türkei gibt es keine allgemeine staatliche Kaufgenehmigung und keine Begrenzung der Zahl der Wohnungen. Ausländische Privatpersonen kaufen nach Artikel 35 des Grundbuchgesetzes (Gesetz Nr. 2644). Seit 2012 kommt es darauf an, ob Ihre Staatsangehörigkeit auf der vom Präsidenten festgelegten Länderliste steht; Gegenseitigkeit ist nicht mehr erforderlich. Begrenzt wird die Fläche, nicht die Zahl der Einheiten: Ein Ausländer darf landesweit bis zu 30 Hektar und in einem Landkreis höchstens 10% der privat nutzbaren Fläche besitzen.
Für Immobilien in militärischen Sperr- oder Sicherheitszonen ist eine Freigabe durch das Militär oder die Provinzpolizei nötig. Außerhalb dieser Zonen soll die Prüfung Routine sein und etwa einen Monat dauern. Auch die Zahlung ist geregelt: Ein ausländischer Käufer muss beim Grundbuchamt eine Devisenankaufsbescheinigung (Döviz Alım Belgesi, DAB) vorlegen, die belegt, dass die Fremdwährung vor dem Kauf an eine Bank in der Türkei verkauft wurde.
Grundbuchtitel und rechtliche Risiken
Hier liegt der größte Unterschied zwischen den beiden Märkten.
In Nordzypern zählt die Geschichte des Grundstücks. Üblicherweise unterscheidet man Titel, die auf türkisch-zyprisches oder ausländisches Eigentum vor 1974 zurückgehen, Austauschtitel (eşdeğer), Zuteilungstitel und von der TRNC ausgestellte Titel für Neubauten. Austausch- und Zuteilungstitel auf Land, das vor 1974 griechischen Zyprern gehörte, können mit Ansprüchen belastet sein; für solche Ansprüche ist die Kommission für unbewegliches Eigentum der TRNC zuständig. Gerichte der Republik Zypern haben zudem Ausländer verurteilt, die im Norden griechisch-zyprisches Land bebaut, vermarktet oder verkauft hatten, 2025 auch zu Haftstrafen. Lassen Sie die Titelhistorie des Grundstücks von einem unabhängigen Anwalt prüfen, bevor Sie eine Anzahlung leisten.
In der Türkei stellt die staatliche Grundbuch- und Katasterverwaltung den Titel (tapu) aus. Käufer begegnen hier der Unterscheidung zwischen kat irtifakı, einem Bau-Servitutstitel, der bei Käufen vom Plan üblich ist, und kat mülkiyeti, dem vollen Wohnungseigentum, das nach der Nutzungsgenehmigung des Gebäudes erteilt wird. Die üblichen Prüfungen betreffen Schulden, Belastungen, Genehmigungen und die Identität des Verkäufers, nicht das Eigentum vor 1974. Unser Ratgeber zum Ablauf der Tapu-Übertragung erklärt die Schritte, und Prüfungen vor der Zahlung behandelt Betrugsrisiken.
Kaufnebenkosten im direkten Vergleich
| Kosten | Nordzypern (TRNC) | Türkei |
|---|---|---|
| Übertragungsgebühr | Für ausländische Käufer 4% auf die erste Immobilie, 5,5% auf die zweite und 6% auf die dritte, bis einschließlich 5. Januar 2027; der Satz ab dem 6. Januar 2027 war noch nicht bekannt gegeben | Tapu-Gebühr (tapu harcı) von 4% des erklärten Preises, gesetzlich aufgeteilt in 2% für den Käufer und 2% für den Verkäufer; Ausländer zahlen denselben Satz wie türkische Staatsbürger |
| Bemessungsgrundlage | Laut Berichten der Schätzwert des Grundbuchamts, zahlbar in türkischen Lira | Der erklärte Preis, der nicht unter dem Grundsteuerwert liegen darf |
| Stempelsteuer | Laut Maklern 0,5% des Vertragspreises, fällig bei der Registrierung des Vertrags | In diesem Vergleich nicht behandelt |
| Mehrwertsteuer auf Neubauten | Laut Maklern 5%; Wiederverkäufe gelten als befreit | 10% bis 150 m² Nettofläche, 20% ab 150 m²; die Erstlieferung an einen berechtigten ausländischen Käufer kann befreit sein, wenn der Kaufpreis in Fremdwährung in die Türkei gebracht wird |
| Zusatzkosten für Ausländer | Höhere Gebührenstaffel als für TRNC-Bürger | Gemeldete Gebühr für den Umlauffonds (döner sermaye) von 20.868 TL je Einheit (Tarif 2026) |
Vor der befristeten Senkung vom 7. Oktober 2026 zahlten ausländische Käufer in der TRNC Berichten zufolge 9% auf die erste Immobilie. Kann Ihre Übertragung vor oder nach dem 5. Januar 2027 stattfinden, lassen Sie Ihren Anwalt beide Varianten durchrechnen. Für die Türkei addiert unser Rechner für Kaufnebenkosten in der Türkei Gebühr, Mehrwertsteuer und weitere Kosten für einen bestimmten Preis. Unser Kaufnebenkosten-Vergleich stellt beide Märkte neben Portugal, Spanien, Dubai und das Vereinigte Königreich.
Aufenthalt und Staatsbürgerschaft
| Weg | Nordzypern (TRNC) | Türkei |
|---|---|---|
| Aufenthalt über Immobilienbesitz | Fünfjährige Aufenthaltserlaubnis ohne Einkommensnachweis, wenn der gestempelte Kaufvertrag £300.000 oder mehr ausweist (seit 5. Oktober 2026); darunter Nachweis eines Einkommens von mindestens einem TRNC-Mindestlohn im Monat | Kurzfristige Aufenthaltserlaubnis (ikamet), wenn die Wohnung beim Erwerb mindestens USD 200.000 wert war, selbst bewohnt und nicht vermietet wird |
| Staatsbürgerschaft über Immobilienbesitz | In den von uns geprüften Regeln kein Weg über Immobilien gefunden | Immobilien im Wert von USD 400.000 mit einem Veräußerungsverbot von 3 Jahren im Grundbuch |
In der Türkei sind manche Stadtviertel für neue Wohnsitzanmeldungen von Ausländern gesperrt. Prüfen Sie die genaue Adresse daher vor dem Kauf bei der Migrationsbehörde, wenn Sie einen Aufenthaltstitel anstreben. Unsere Ratgeber zur Aufenthaltserlaubnis in der Türkei durch Immobilienkauf und zur türkischen Staatsbürgerschaft durch Immobilieninvestition erklären die Unterlagen. In der TRNC beschreibt die offizielle Seite der Migrationsbehörde noch ältere Laufzeiten; klären Sie den aktuellen Stand bei der Antragstellung mit einem Anwalt in der TRNC.
Laufende Kosten und Mieteinnahmen
Türkei: Die jährliche Grundsteuer (emlak vergisi) für eine Wohnung beträgt 0,1% des Steuerwerts, innerhalb einer Großstadtgemeinde 0,2%. Die Erdbebenversicherung (DASK) ist für Wohngebäude Pflicht, und oberhalb eines Gebäudesteuerwerts von 17.711.000 TL fällt 2026 zusätzlich eine Steuer auf hochwertige Wohnimmobilien an. Mieteinnahmen werden 2026 progressiv mit 15% bis 40% besteuert, und jede Vermietung für 100 Tage oder weniger braucht nach dem Gesetz Nr. 7464 eine Genehmigung für touristische Vermietung. Siehe Immobiliensteuern für Eigentümer in der Türkei und Immobilie in der Türkei vermieten.
Nordzypern: Die Gemeinden erheben eine geringe jährliche Grundsteuer pro Quadratmeter, doch die Beträge für 2026 und die Besteuerung von Mieteinnahmen für Nichtansässige konnten wir nicht aus einer amtlichen Quelle bestätigen. Fragen Sie Ihren Anwalt oder Steuerberater nach aktuellen Zahlen, bevor Sie mit Mieteinnahmen rechnen.
Späterer Verkauf
Türkei: Ein Gewinn aus dem Verkauf einer Wohnung ist nur steuerpflichtig, wenn Sie innerhalb von 5 Jahren nach der Eintragung im Grundbuch verkaufen. In diesem Zeitraum werden die Anschaffungskosten an die Inflation angepasst, sofern der Erzeugerpreisindex um 10% oder mehr gestiegen ist, für 2026 gilt ein jährlicher Freibetrag von 150.000 TL, und der Rest wird progressiv besteuert. Unser Verkäuferratgeber zur Spekulationssteuer in der Türkei rechnet ein Beispiel durch.
Nordzypern: Der Verkäufer zahlt vor der Übertragung eine Quellensteuer auf den Veräußerungsgewinn (stopaj). Makler nennen 2,8% für private und 4% für gewerbliche Verkäufer, andere Seiten pauschal 4%. Eine amtliche Angabe des Finanzamts fanden wir nicht; lassen Sie den Satz von einem Anwalt bestätigen. Bedenken Sie auch, dass jeder künftige Käufer Ihrer Immobilie eine eigene Kaufgenehmigung braucht und innerhalb der Obergrenzen bleiben muss, was den Kreis der Interessenten verkleinern kann.
Türkische Staatsbürger als Käufer in der TRNC
Türkische Staatsbürger gelten im Immobilienrecht der TRNC als Ausländer; auch sie brauchen eine Kaufgenehmigung und müssen die einmonatige Registrierungsfrist einhalten. Da die Türkei die TRNC anerkennt, gelten für ihre Bürger höhere Grenzen: bis zu 6 Wohnungen oder bis zu 3 Villen in einer Anlage, mit denselben Optionen eines freistehenden Hauses auf 3.300 m² oder eines Grundstücks von 1.338 m². Auch ihre Gebührenstaffel ist niedriger. Bis einschließlich 5. Januar 2027 zahlen Bürger von Staaten, die die TRNC anerkennen, 4% auf die erste und zweite Immobilie (gesenkt von 6%), 5,5% auf die dritte und vierte sowie 6% auf die fünfte und sechste. Die Quote von 80% für Verkäufe an Ausländer in Wohnprojekten und die Regel, dass Staatsangehörige desselben Landes zusammen nicht mehr als die Hälfte der Einheiten auf einer Parzelle erwerben dürfen, gelten weiterhin.
Preise: was unsere Angebote zeigen
Stand 11. November 2026 bieten wir 9 Immobilien in Nordzypern an, alle in Pfund Sterling, von GBP 145.000 bis GBP 799.950, mit einem Median von GBP 175.000. Sie liegen in Girne, Iskele, Lefkoşa und umliegenden Dörfern. In der Türkei bieten wir mehr als 250 Immobilien an, ausgepreist in Euro, US-Dollar, Pfund Sterling und türkischen Lira. Die in Pfund ausgepreisten beginnen bei GBP 99.000, ihr Median liegt bei GBP 565.000.
Die Stichprobe für Nordzypern ist sehr klein, und unser Türkei-Angebot besteht überwiegend aus Villen. Die Zahlen beschreiben daher unsere Angebote, nicht den jeweiligen Gesamtmarkt.
Checkliste vor der Entscheidung
- Klären Sie Ihr Ziel: Ferienhaus, Aufenthalt, Staatsbürgerschaft oder Mieteinnahmen. Die Staatsbürgerschaft spricht für die Türkei; für eine fünfjährige Erlaubnis in der TRNC ohne Einkommensnachweis braucht es einen Vertrag über £300.000 oder mehr.
- Prüfen Sie in der TRNC, wie viele Einheiten Sie erwerben dürfen, und planen Sie Vertragsregistrierung und Genehmigungsantrag innerhalb eines Monats ein.
- Lassen Sie in der TRNC den Titel von einem unabhängigen Anwalt bis vor 1974 zurückverfolgen. Prüfen Sie in der Türkei das Tapu auf Schulden und Belastungen und ob es sich um kat irtifakı oder kat mülkiyeti handelt.
- Berechnen Sie die Übertragungsgebühr für Ihren voraussichtlichen Übertragungstermin, in der TRNC besonders rund um den 5. Januar 2027.
- Planen Sie die Zahlung in der Türkei über eine türkische Bank, damit Sie die DAB erhalten.
- Prüfen Sie die laufenden Kosten und die Besteuerung von Mieteinnahmen im gewählten Land.
Das Wichtigste in Kürze
- Die TRNC verlangt eine Kaufgenehmigung des Ministerrats und begrenzt jeden ausländischen Käufer auf eine bestimmte Zahl von Einheiten; die Türkei kennt weder Genehmigung noch Stückzahlgrenze, nur Flächengrenzen und eine Liste zugelassener Länder.
- Titel in der TRNC erfordern eine Prüfung des Eigentums vor 1974; in der Türkei konzentriert sich die Prüfung auf Schulden, Genehmigungen und die Art des Titels.
- Beide verlangen derzeit 4% beim typischen Erstkauf, doch der TRNC-Satz gilt nur befristet bis zum 5. Januar 2027.
- Ein TRNC-Vertrag über £300.000 berechtigt zu einer fünfjährigen Aufenthaltserlaubnis; die Türkei bietet einen Aufenthaltstitel ab USD 200.000 und die Staatsbürgerschaft ab USD 400.000.
- Türkische Staatsbürger haben in der TRNC höhere Grenzen und eine niedrigere Gebührenstaffel, brauchen aber dennoch eine Genehmigung.
Häufige Fragen
Ist der Kauf in Nordzypern oder in der Türkei günstiger?
Unsere Angebote in Nordzypern haben einen Median von GBP 175.000, unsere in Pfund ausgepreisten Angebote in der Türkei einen Median von GBP 565.000, doch Umfang und Objektmix der Stichproben unterscheiden sich. Die Übertragungsgebühr beträgt beim typischen Erstkauf derzeit in beiden Ländern 4%, in der TRNC bis zum 5. Januar 2027.
Kann man in Nordzypern durch Immobilienkauf die Staatsbürgerschaft erhalten?
In den von uns geprüften Regeln der TRNC fanden wir keinen Weg zur Staatsbürgerschaft über Immobilien; eine Immobilie kann eine Aufenthaltserlaubnis begründen. In der Türkei können Immobilien im Wert von USD 400.000, die 3 Jahre gehalten werden, zur Staatsbürgerschaft führen.
Wie viele Immobilien darf ein Ausländer in den beiden Ländern kaufen?
In der TRNC eines davon: bis zu 3 Wohnungen, 2 Villen in einer Anlage, ein freistehendes Haus auf bis zu 3.300 m² oder bis zu 1.338 m² Land. Die Türkei setzt keine Stückzahlgrenze, nur 30 Hektar landesweit und 10% der privaten Fläche eines Landkreises.
Was passiert mit der TRNC-Übertragungsgebühr nach dem 5. Januar 2027?
Der Satz ab dem 6. Januar 2027 war am 12. November 2026 noch nicht bekannt gegeben. Prüfen Sie das Amtsblatt oder fragen Sie Ihren Anwalt, bevor Sie eine Übertragung nach diesem Stichtag planen.
Brauchen türkische Staatsbürger eine Genehmigung für den Kauf in der TRNC?
Ja. Sie gelten als Ausländer und brauchen eine Kaufgenehmigung, haben aber höhere Grenzen (6 Wohnungen oder 3 Villen) und eine niedrigere Gebührenstaffel.
Immobilien in beiden Märkten vergleichen
Sehen Sie sich unsere Immobilien in Nordzypern und unsere Immobilien in der Türkei an, lesen Sie weiter in unseren Länderratgebern und kontaktieren Sie uns, um zu besprechen, welcher Markt zu Ihren Plänen passt.
Quellen (geprüft im November 2026)
- Bugün Kıbrıs: Rechtsverordnung Nr. 89/2026 zum Immobilienerwerb durch Ausländer (Türkisch)
- Haber Kıbrıs: gesenkte Übertragungsgebühren vom 7. Oktober 2026 bis 5. Januar 2027 (Türkisch)
- Landmark Properties: Kaufregeln und Gebühren in der TRNC (Englisch)
- Tekce: Kaufnebenkosten in Nordzypern (Englisch)
- Bugün Kıbrıs: fünfjährige Aufenthaltserlaubnis für Immobilien ab £300.000 (Türkisch)
- Cyprus Mail: Haftstrafen für den Verkauf griechisch-zyprischen Eigentums im Norden (Englisch)
- Milliyet: Tapu-Gebühr 2026 (Türkisch)
- Investitionsbüro Konya: Leitfaden zum Immobilienerwerb durch Ausländer in der Türkei (Türkisch)
- Präsidium für Migrationsverwaltung: Unterlagen für die kurzfristige Aufenthaltserlaubnis (Türkisch)
- Präsidialbeschluss Nr. 5554 zur Schwelle von USD 400.000 für die Staatsbürgerschaft (Türkisch)
- Türkische Steuerverwaltung: Besteuerung von Gewinnen aus Immobilienverkäufen (Türkisch)
- Gesetz Nr. 7464 über touristische Vermietung (Türkisch)
- Live-Angebotsdaten von Keyholders International, 11. November 2026
Aktualisiert: November 2026
Dieser Vergleich dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Regeln der TRNC sind befristet, und die Vorschriften beider Länder ändern sich; klären Sie die aktuelle Lage mit einem qualifizierten Anwalt im jeweiligen Land, bevor Sie handeln.