Immobilienbetrug in der Türkei vermeiden

Um Immobilienbetrug in der Türkei zu vermeiden, prüfen Sie vor jeder Zahlung drei Dinge: dass der Verkäufer im amtlichen Grundbucheintrag als Eigentümer steht, dass Ihr Makler eine Immobilienhandelserlaubnis besitzt und dass Ihr Geld über eine Bank an die richtige Partei fließt, niemals in bar. Ein unabhängiger Anwalt sollte Grundbuch und Vertrag prüfen. Ab dem 1. Dezember 2026 müssen Kaufpreise, die in bar, per Überweisung oder per EFT gezahlt werden, zudem über das neue türkische Sichere Zahlungssystem laufen.

Wie prüfen Sie Grundbuch und Eigentümer?

Den Eigentumsnachweis bildet der Grundbucheintrag (Tapu) der Generaldirektion für Grundbuch und Kataster (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM); ein Foto oder eine Kopie einer Urkunde genügt nicht.

Lassen Sie sich den Eintrag vom Verkäufer aus dessen eigenem Konto zeigen, über e-Devlet (den TKGM-Dienst „Tapu Bilgileri Sorgulama“) oder das Web-Tapu-Portal der TKGM, und gleichen Sie Namen und Einheit mit Reisepass oder Ausweis und Vertrag ab.
Lassen Sie Ihren Anwalt den aktuellen Grundbuchauszug einholen und auf Hypotheken, Vermerke (şerh), Pfändungen und Miteigentümer prüfen.
Die öffentliche Parsel-Sorgu-Karte der TKGM zeigt die Lage eines Grundstücks, doch laut TKGM dienen die Ergebnisse nur zur Information und können nicht für amtliche Vorgänge verwendet werden.

Unser Ratgeber zur Tapu-Übertragung erklärt jeden Schritt beim Grundbuchamt.

Wie prüfen Sie, ob ein Makler zugelassen ist?

Nach der türkischen Verordnung über den Immobilienhandel (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik) benötigen Maklerbüros eine Immobilienhandelserlaubnis (taşınmaz ticareti yetki belgesi) des Handelsministeriums. Fragen Sie den Makler nach der Nummer: Laut Ministerium lässt sie sich auf seiner Abfrageseite prüfen, und seit dem 1. Januar 2025 können Unternehmen ohne Erlaubnis keine Inserate auf Immobilienportalen einstellen. Die Erlaubnisnummer von Keyholders International lautet 4800795; wer wir sind, erfahren Sie auf unserer Seite Über uns.

Warum ein unabhängiger Anwalt?

Ein Anwalt ist nicht vorgeschrieben, doch einer, der nur Sie vertritt und nicht den Verkäufer oder Bauträger, kann Grundbuch, Bebauungsplan und Genehmigungen prüfen, den Vertrag durchsehen und Sie zum Grundbuchamt begleiten. Wählen Sie den Anwalt selbst, statt der Empfehlung des Verkäufers zu folgen.

Welche Risiken birgt eine Vollmacht?

Mit einer notariellen Vollmacht kann jemand beim Grundbuchamt in Ihrem Namen unterschreiben, sodass Sie nicht anreisen müssen. Gehen Sie sorgfältig damit um:

Erteilen Sie sie nur einem Anwalt oder einer Person Ihres Vertrauens, beschränkt auf die konkrete Immobilie und die nötigen Handlungen, ohne Formulierungen, die auch Verkauf, Belastung oder den Empfang von Geld erlauben.
Handelt der Verkäufer über einen Bevollmächtigten, lassen Sie Ihren Anwalt prüfen, ob die Vollmacht gültig ist und diesen Verkauf abdeckt.
Widerrufen Sie die Vollmacht beim Notar, sobald sie nicht mehr gebraucht wird.

Lesen Sie dazu unseren Ratgeber zur Nutzung einer Vollmacht.

Wie sollten Sie zahlen?

Zahlen Sie größere Beträge nie in bar und nie auf das Privatkonto eines Maklers, Vermittlers oder einer anderen Person als des Verkäufers oder Bauträgers.
Zahlen Sie über eine Bank. Ausländische Käufer müssen dem Grundbuchamt eine Devisenankaufsbescheinigung (Döviz Alım Belgesi, DAB) vorlegen, die belegt, dass vor dem Kauf Devisen an eine Bank in der Türkei verkauft wurden.
Leisten Sie eine Anzahlung nur gegen einen schriftlichen Vertrag, der Immobilie, Preis und das Schicksal der Anzahlung bei einem Scheitern des Kaufs regelt.

Das türkische Sichere Zahlungssystem

Nach Änderungen der Verordnung über den Immobilienhandel, veröffentlicht im Amtsblatt am 29. April 2026 und am 1. Oktober 2026, muss ab dem 1. Dezember 2026 jeder in bar, per Überweisung (havale) oder per EFT gezahlte Teil eines Kaufpreises über ein Zahlungssystem laufen, das darauf ausgelegt ist, dass Eigentum und Kaufpreis gleichzeitig den Besitzer wechseln. Der über einen Bankkredit finanzierte Teil ist ausgenommen, und laut Handelsministerium soll das System das Risiko von Betrug und Fälschung verringern. Die Nutzungsgebühr, die vom Erlös des Verkäufers abgezogen wird, und etwaige ausgenommene Verkäufe sollen in einem Protokoll festgelegt werden, das zum 12. November 2026 noch nicht veröffentlicht war.

Welche zusätzlichen Prüfungen gelten beim Kauf vom Plan?

Prüfen Sie, ob das Projekt eine Baugenehmigung (yapı ruhsatı) hat und ob der Bauträger Eigentümer des Grundstücks ist oder das Recht hat, darauf zu bauen.
Einheiten vom Plan haben meist kat irtifakı (Baurecht am künftigen Wohnungseigentum), das erst nach Erteilung der Nutzungsgenehmigung (iskân) zu kat mülkiyeti (vollem Wohnungseigentum) wird. Prüfen Sie bei einem fertigen Objekt, ob die iskân vorliegt.
Rechnen Sie mit einem notariellen Kaufversprechensvertrag (satış vaadi sözleşmesi) mit klarem Fertigstellungstermin und an den Baufortschritt gekoppelten Zahlungen.

Brauchen Sie ein Wertgutachten und einen Dolmetscher?

Seit dem 9. Dezember 2024 verlangt das Grundbuchamt bei einem gewöhnlichen Kauf durch Ausländer kein lizenziertes Wertgutachten mehr (beim Kauf für die Staatsbürgerschaft weiterhin), doch ein unabhängiges Gutachten kann zeigen, ob der Preis marktgerecht ist; Einzelheiten in unserem Ratgeber zu versteckten Kosten und Wertgutachten. Wenn Sie kein Türkisch sprechen, muss bei der Unterzeichnung beim Grundbuchamt ein vereidigter Dolmetscher anwesend sein: Achten Sie darauf, dass er Ihnen alles erklärt, was Sie unterschreiben, auch den angegebenen Kaufpreis.

Bei welchen Warnsignalen sollten Sie innehalten?

Ein Preis weit unter vergleichbaren Objekten, verbunden mit Druck, sofort anzuzahlen.
Ein Verkäufer, der den Grundbucheintrag nicht zeigt oder Ihren Anwalt die Unterlagen nicht prüfen lässt.
Aufforderungen, bar, auf ein Privat- oder Auslandskonto oder an Dritte zu zahlen.
Ein Makler, der keine Erlaubnisnummer nennen kann.
Angebote, das Grundbuchamt gegen Gebühr zu „beschleunigen“, oder die Frage nach Ihrem e-Devlet-Passwort.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich prüfen, wem eine Immobilie in der Türkei gehört?

Lassen Sie sich den Eintrag vom Verkäufer über e-Devlet oder Web Tapu zeigen, und lassen Sie Ihren Anwalt den aktuellen Grundbuchauszug einholen.

Woran erkenne ich einen seriösen Makler?

Fragen Sie nach der Nummer der Immobilienhandelserlaubnis und prüfen Sie sie auf der Abfrageseite des Handelsministeriums.

Ist ein Kauf per Vollmacht sicher?

Das kann er sein, wenn die Vollmacht an eine Vertrauensperson geht, auf den Kauf beschränkt ist und danach widerrufen wird.

Kann ich den Verkäufer bar bezahlen?

Vermeiden Sie das. Ab dem 1. Dezember 2026 müssen Bar-, Überweisungs- und EFT-Zahlungen über das Sichere Zahlungssystem laufen.

Sie möchten in der Türkei kaufen?

Sehen Sie sich unsere Immobilien in der Türkei an, lesen Sie den Käuferratgeber oder kontaktieren Sie uns.

Quellen (geprüft im November 2026)

Stand: November 2026

Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ist keine Rechtsberatung. Die Regeln ändern sich, klären Sie daher die aktuelle Lage vor einer Zahlung mit einem unabhängigen Anwalt.

Immobilienbetrug in der Türkei vermeiden: Was Sie vor der Zahlung prüfen sollten