Pour éviter une arnaque immobilière en Turquie, vérifiez trois points avant de verser quoi que ce soit : que le vendeur est bien le propriétaire inscrit au registre foncier officiel, que votre agent détient un certificat d'autorisation de commerce immobilier, et que votre argent passe par une banque vers la bonne personne, jamais en espèces. Un avocat indépendant doit contrôler le titre et le contrat. À partir du 1er décembre 2026, les prix de vente payés en espèces, par virement ou par EFT devront en outre passer par le nouveau Système de paiement sécurisé turc.
Comment vérifier le titre de propriété et le propriétaire ?
La preuve de propriété est l'inscription au registre foncier (tapu) tenu par la Direction générale du cadastre et du registre foncier (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM) ; une photo ou une copie d'un titre ne suffit pas.
- Demandez au vendeur de vous montrer l'inscription depuis son propre compte, sur e-Devlet (le service « Tapu Bilgileri Sorgulama » de la TKGM) ou sur le portail Web Tapu de la TKGM, et comparez le nom et le lot avec son passeport ou sa pièce d'identité et le contrat.
- Faites obtenir par votre avocat un extrait à jour du registre foncier et vérifier les hypothèques, annotations (şerh), saisies et copropriétaires.
- La carte publique Parsel Sorgu de la TKGM indique l'emplacement d'une parcelle, mais la TKGM précise que ses résultats sont fournis à titre d'information et ne peuvent pas servir dans des démarches officielles.
Notre guide du transfert du tapu détaille chaque étape au registre foncier.
Comment vérifier qu'un agent immobilier est agréé ?
En vertu du Règlement turc sur le commerce immobilier (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik), les agences immobilières doivent détenir un certificat d'autorisation de commerce immobilier (taşınmaz ticareti yetki belgesi) délivré par le ministère du Commerce. Demandez son numéro à l'agent : selon le ministère, il peut être vérifié sur sa page de vérification des certificats, et depuis le 1er janvier 2025 les entreprises sans certificat ne peuvent plus publier d'annonces sur les plateformes immobilières. Le numéro de certificat de Keyholders International est le 4800795 ; notre page À propos explique qui nous sommes.
Pourquoi un avocat indépendant ?
L'avocat n'est pas obligatoire, mais un avocat qui vous représente vous seul, et non le vendeur ou le promoteur, peut vérifier le titre, l'urbanisme et les permis, relire le contrat et vous accompagner au registre foncier. Choisissez-le vous-même plutôt que de suivre la recommandation du vendeur.
Quels sont les risques d'une procuration ?
Une procuration notariée permet à une autre personne de signer au registre foncier en votre nom, sans que vous ayez à vous déplacer. Utilisez-la avec prudence :
- Ne la confiez qu'à un avocat ou à une personne de confiance, limitée au bien concerné et aux actes nécessaires, sans formulation permettant aussi de vendre, d'hypothéquer ou d'encaisser de l'argent.
- Si le vendeur est représenté par un mandataire, faites vérifier par votre avocat que la procuration est valable et couvre cette vente.
- Révoquez-la chez un notaire dès qu'elle n'est plus nécessaire.
Consultez notre guide sur l'utilisation d'une procuration.
Comment payer ?
- Ne payez jamais de grosses sommes en espèces, ni sur le compte personnel d'un agent, d'un intermédiaire ou de quiconque autre que le vendeur ou le promoteur.
- Payez par l'intermédiaire d'une banque. Les acheteurs étrangers doivent présenter au registre foncier un document de conversion de devises (Döviz Alım Belgesi, DAB), qui prouve que des devises ont été vendues à une banque en Turquie avant la vente.
- Ne versez d'acompte que contre un contrat écrit qui précise le bien, le prix et le sort de l'acompte si la vente n'aboutit pas.
Le Système de paiement sécurisé turc
En vertu de modifications du Règlement sur le commerce immobilier publiées au Journal officiel le 29 avril 2026 et le 1er octobre 2026, à partir du 1er décembre 2026 toute partie d'un prix de vente payée en espèces, par virement (havale) ou par EFT doit passer par un système de paiement conçu pour que la propriété et le prix changent de mains au même moment. La partie financée par un prêt bancaire est exclue, et le ministère du Commerce indique que le système vise à réduire le risque de fraude et de falsification. Les frais d'utilisation, déduits du produit de la vente revenant au vendeur, ainsi que les éventuelles ventes exemptées doivent être fixés dans un protocole qui n'était pas encore publié au 12 novembre 2026.
Quelles vérifications supplémentaires pour un achat sur plan ?
- Vérifiez que le projet dispose d'un permis de construire (yapı ruhsatı) et que le promoteur est propriétaire du terrain ou a le droit d'y construire.
- Les lots vendus sur plan relèvent généralement du kat irtifakı (servitude de construction), qui ne devient kat mülkiyeti (pleine copropriété) qu'après la délivrance du certificat d'occupation (iskân). Pour un logement achevé, vérifiez que l'iskân a été obtenu.
- Attendez-vous à une promesse de vente notariée (satış vaadi sözleşmesi) avec une date de livraison claire et des paiements liés à l'avancement des travaux.
Faut-il un rapport d'évaluation et un traducteur ?
Depuis le 9 décembre 2024, le registre foncier n'exige plus de rapport d'évaluation agréé pour un achat ordinaire par un étranger (il reste exigé pour un achat en vue de la citoyenneté), mais un rapport indépendant peut montrer si le prix correspond au marché ; voir notre guide sur les coûts cachés et les rapports d'évaluation. Si vous ne parlez pas turc, un traducteur assermenté doit assister à la signature au bureau du tapu : assurez-vous qu'il vous explique tout ce que vous signez, y compris le prix déclaré.
Quels signaux d'alerte doivent vous arrêter ?
- Un prix très inférieur à celui de biens comparables, avec une pression pour verser un acompte immédiatement.
- Un vendeur qui refuse de montrer l'inscription au registre ou de laisser votre avocat examiner les documents.
- Une demande de paiement en espèces, sur un compte personnel ou à l'étranger, ou à un tiers.
- Un agent incapable de fournir un numéro de certificat d'autorisation.
- Des offres pour « accélérer » le registre foncier moyennant des frais, ou des demandes de votre mot de passe e-Devlet.
Questions fréquentes
Puis-je vérifier à qui appartient un bien en Turquie ?
Demandez au vendeur de vous montrer l'inscription sur e-Devlet ou Web Tapu, et faites obtenir par votre avocat un extrait à jour du registre foncier.
Comment savoir si un agent immobilier est sérieux ?
Demandez le numéro de son certificat d'autorisation et vérifiez-le sur la page du ministère du Commerce.
Acheter par procuration, est-ce sûr ?
Cela peut l'être si la procuration est confiée à une personne de confiance, limitée à l'achat et révoquée ensuite.
Puis-je payer le vendeur en espèces ?
Évitez-le. À partir du 1er décembre 2026, les paiements en espèces, par virement et par EFT doivent passer par le Système de paiement sécurisé.
Vous achetez en Turquie ?
Découvrez nos biens en Turquie, lisez le guide de l'acheteur ou contactez-nous.
Sources (vérifiées en novembre 2026)
- Ministère du Commerce : certificat d'autorisation et vérification des annonces (EİDS) (en turc)
- Ministère du Commerce : vérification du certificat d'autorisation
- Journal officiel : modification du Règlement sur le commerce immobilier (29 avril 2026)
- Journal officiel : modification du Règlement sur le commerce immobilier (1er octobre 2026)
- Ministère du Commerce : communiqué sur le Système de paiement sécurisé (28 septembre 2026)
- e-Devlet : Tapu Bilgileri Sorgulama (TKGM)
- TKGM : conditions d'utilisation de Parsel Sorgu
- Circulaire TKGM 2024/4 (rapports d'évaluation)
- FFK Partner : démarches au registre foncier pour les étrangers, 2026 (DAB, traducteur assermenté)
Mis à jour : novembre 2026
Ce guide est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique. Les règles évoluent : vérifiez la situation actuelle auprès d'un avocat indépendant avant de payer.