Türkiye'de emlak dolandırıcılığından korunmanın yolu, herhangi bir ödeme yapmadan önce üç şeyi kontrol etmektir: satıcının resmi tapu kaydında malik olarak görünmesi, emlakçının taşınmaz ticareti yetki belgesine sahip olması ve paranın nakit olarak değil, banka üzerinden doğru kişiye gitmesi. Tapuyu ve sözleşmeyi bağımsız bir avukat incelemelidir. 1 Aralık 2026'dan itibaren nakit, havale veya EFT ile ödenen satış bedelleri ayrıca yeni Güvenli Ödeme Sistemi üzerinden geçmek zorundadır.
Tapu ve malik nasıl doğrulanır?
Mülkiyetin kanıtı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün (TKGM) tuttuğu tapu kaydıdır; tapunun fotoğrafı ya da fotokopisi kanıt sayılmaz.
- Satıcıdan kaydı kendi hesabından göstermesini isteyin: e-Devlet'teki TKGM "Tapu Bilgileri Sorgulama" hizmeti veya TKGM'nin Web Tapu portalı üzerinden. Ad ve bağımsız bölüm bilgilerini satıcının pasaportu ya da kimliği ve sözleşmeyle karşılaştırın.
- Avukatınıza güncel tapu kaydını aldırın; ipotek, şerh, haciz ve hissedar olup olmadığını kontrol ettirin.
- TKGM'nin herkese açık Parsel Sorgu haritası parselin yerini gösterir; ancak TKGM, sonuçların yalnızca bilgilendirme amaçlı olduğunu ve resmi işlemlerde kullanılamayacağını belirtir.
Tapu devir süreci rehberimiz tapu müdürlüğündeki her adımı anlatır.
Emlakçının yetkili olduğu nasıl kontrol edilir?
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik uyarınca emlak işletmelerinin Ticaret Bakanlığı'ndan taşınmaz ticareti yetki belgesi alması gerekir. Emlakçıdan belge numarasını isteyin: Bakanlık, numaranın belge sorgulama sayfasında kontrol edilebileceğini ve 1 Ocak 2025'ten bu yana yetki belgesi olmayan işletmelerin ilan platformlarında ilan veremediğini belirtiyor. Keyholders International'ın yetki belgesi numarası 4800795'tir; kim olduğumuzu Hakkımızda sayfamızda bulabilirsiniz.
Neden bağımsız bir avukat?
Avukat tutmak zorunlu değildir; ancak satıcıyı veya müteahhidi değil yalnızca sizi temsil eden bir avukat tapuyu, imar durumunu ve ruhsatları kontrol edebilir, sözleşmeyi inceleyebilir ve tapu müdürlüğüne sizinle gelebilir. Avukatı satıcının önerisine göre değil, kendiniz seçin.
Vekaletnamenin riskleri nelerdir?
Noter onaylı bir vekaletname, bir başkasının tapu müdürlüğünde sizin adınıza imza atmasını sağlar; böylece seyahat etmeniz gerekmez. Dikkatli kullanın:
- Yalnızca güvendiğiniz bir avukata veya kişiye verin; belirli taşınmaz ve gerekli işlemlerle sınırlayın, satış, ipotek veya para tahsili yetkisi de veren ifadelerden kaçının.
- Satıcı vekil aracılığıyla işlem yapıyorsa avukatınız vekaletnamenin geçerli olduğunu ve bu satışı kapsadığını kontrol etsin.
- İhtiyaç kalmadığında vekaletnameyi noterden azledin.
Vekaletnameyle işlem rehberimize göz atın.
Ödeme nasıl yapılmalı?
- Büyük tutarları asla nakit ödemeyin; emlakçının, aracının veya satıcı ya da müteahhit dışında herhangi birinin kişisel hesabına da göndermeyin.
- Bankadan ödeyin. Yabancı alıcılar tapu müdürlüğüne, satıştan önce dövizin Türkiye'de faaliyet gösteren bir bankaya satıldığını gösteren Döviz Alım Belgesi'ni (DAB) sunmak zorundadır.
- Kaporayı yalnızca yazılı bir sözleşme karşılığında verin; sözleşmede taşınmaz, bedel ve satış gerçekleşmezse kaporanın ne olacağı yazmalıdır.
Tapuda Güvenli Ödeme Sistemi
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'te 29 Nisan 2026 ve 1 Ekim 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan değişikliklere göre, 1 Aralık 2026'dan itibaren satış bedelinin nakit, havale veya EFT ile ödenen her kısmı, mülkiyet ile bedelin eş zamanlı el değiştirmesini sağlayacak şekilde kurulan bir ödeme sistemi üzerinden ödenmek zorundadır. Banka kredisiyle finanse edilen kısım kapsam dışıdır; Ticaret Bakanlığı sistemin dolandırıcılık ve sahtecilik riskini azaltmayı amaçladığını belirtiyor. Satıcıya aktarılan bedelden kesilecek kullanım bedeli ve kapsam dışı satışlar bir protokolle belirlenecek; bu protokol 12 Kasım 2026 itibarıyla yayımlanmamıştı.
Projeden alımda hangi ek kontroller gerekir?
- Projenin yapı ruhsatı olduğunu ve müteahhidin arsanın sahibi olduğunu ya da üzerinde inşaat hakkı bulunduğunu kontrol edin.
- Projeden satılan bağımsız bölümlerde genellikle kat irtifakı bulunur; kat mülkiyetine geçiş ancak iskân alındıktan sonra olur. Tamamlanmış bir konutta iskânın alınmış olduğunu kontrol edin.
- Teslim tarihi açık, ödemeleri inşaatın ilerlemesine bağlı, noterde düzenlenmiş bir satış vaadi sözleşmesi bekleyin.
Değerleme raporu ve tercüman gerekli mi?
9 Aralık 2024'ten bu yana tapu müdürlüğü, yabancıların olağan alımlarında lisanslı değerleme raporu istemiyor (vatandaşlık amaçlı alımlarda hâlâ istiyor); yine de bağımsız bir rapor, fiyatın piyasayla uyumlu olup olmadığını gösterebilir. Ayrıntılar gizli maliyetler ve değerleme raporları rehberimizde. Türkçe bilmeyen alıcının tapudaki imzaya yeminli tercümanla katılması gerekir: beyan edilen bedel dahil imzalanan her şeyin açıklandığından emin olun.
Hangi uyarı işaretlerinde durmalısınız?
- Benzer konutların çok altında bir fiyat ve hemen kapora ödemeniz için baskı.
- Tapu kaydını göstermeyen veya avukatınızın belgeleri incelemesine izin vermeyen bir satıcı.
- Nakit, kişisel ya da yurt dışındaki bir hesaba veya üçüncü bir kişiye ödeme talebi.
- Yetki belgesi numarası veremeyen bir emlakçı.
- Ücret karşılığında tapu işlemini "hızlandırma" teklifi veya e-Devlet şifrenizin istenmesi.
Sık sorulan sorular
Bir taşınmazın sahibini kontrol edebilir miyim?
Satıcıdan kaydı e-Devlet'te veya Web Tapu'da göstermesini isteyin ve avukatınıza güncel tapu kaydını aldırın.
Emlakçının gerçek olduğunu nasıl anlarım?
Yetki belgesi numarasını isteyin ve Ticaret Bakanlığı'nın sorgulama sayfasında kontrol edin.
Vekaletnameyle almak güvenli mi?
Güvendiğiniz birine verilir, alımla sınırlanır ve işlem sonrasında azledilirse güvenli olabilir.
Satıcıya nakit ödeyebilir miyim?
Kaçının. 1 Aralık 2026'dan itibaren nakit, havale ve EFT ödemeleri Güvenli Ödeme Sistemi üzerinden yapılmalıdır.
Türkiye'de mülk mü arıyorsunuz?
Türkiye'deki ilanlarımıza göz atın, alıcı rehberini okuyun veya bize ulaşın.
Kaynaklar (Kasım 2026'da kontrol edildi)
- Ticaret Bakanlığı: yetki belgesi ve Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS)
- Ticaret Bakanlığı: yetki belgesi sorgulama
- Resmî Gazete: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik değişikliği (29 Nisan 2026)
- Resmî Gazete: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik değişikliği (1 Ekim 2026)
- Ticaret Bakanlığı: Güvenli Ödeme Sistemi basın açıklaması (28 Eylül 2026)
- e-Devlet: Tapu Bilgileri Sorgulama (TKGM)
- TKGM: Parsel Sorgu kullanım koşulları
- TKGM 2024/4 sayılı Genelge (değerleme raporları)
- FFK Partner: yabancılar için tapu işlemleri rehberi, 2026 (DAB, yeminli tercüman)
Güncelleme: Kasım 2026
Bu rehber genel bilgi amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Kurallar değişebilir; ödeme yapmadan önce güncel durumu bağımsız bir avukatla teyit edin.