Keyholders International

Как избежать мошенничества с недвижимостью в Турции: проверки до оплаты

Чтобы не стать жертвой мошенничества с недвижимостью в Турции, до любой оплаты проверьте три вещи: продавец указан собственником в официальной записи земельного кадастра, у вашего агента есть разрешение на торговлю недвижимостью, а деньги идут через банк нужному получателю, а не наличными. Право собственности и договор должен проверить независимый юрист. С 1 декабря 2026 года цена продажи, оплачиваемая наличными, банковским переводом или через EFT, также должна проходить через новую турецкую Систему безопасных платежей.

Как проверить право собственности и владельца?

Доказательством собственности служит запись в земельном реестре (тапу), который ведёт Главное управление земельного кадастра (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM); фото или копия свидетельства таким доказательством не являются.

  • Попросите продавца показать запись из своего личного кабинета на e-Devlet (сервис TKGM «Tapu Bilgileri Sorgulama») или на портале Web Tapu и сверьте имя и объект с паспортом или удостоверением личности продавца и с договором.
  • Поручите юристу получить актуальную выписку из реестра и проверить ипотеки, отметки (şerh), аресты и наличие совладельцев.
  • Публичная карта TKGM Parsel Sorgu показывает расположение участка, но TKGM указывает, что её данные носят справочный характер и не могут использоваться в официальных процедурах.

Наше руководство по переоформлению тапу описывает каждый этап в земельном управлении.

Как проверить, что агент работает легально?

Согласно турецкому Положению о торговле недвижимостью (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik), агентства недвижимости обязаны иметь разрешение на торговлю недвижимостью (taşınmaz ticareti yetki belgesi), выдаваемое Министерством торговли. Спросите у агента номер разрешения: по данным министерства, его можно проверить на странице проверки разрешений, а с 1 января 2025 года компании без разрешения не могут размещать объявления на площадках недвижимости. Номер разрешения Keyholders International — 4800795; о том, кто мы, рассказано на странице О нас.

Зачем нужен независимый юрист?

Юрист не обязателен, но тот, кто представляет только вас, а не продавца или застройщика, может проверить право собственности, градостроительный статус и разрешения, изучить договор и сопровождать вас в земельное управление. Выбирайте юриста сами, а не по рекомендации продавца.

Чем рискованна доверенность?

Нотариальная доверенность позволяет другому человеку подписать сделку в земельном управлении от вашего имени, и вам не нужно приезжать. Пользуйтесь ею осторожно:

  • Выдавайте её только юристу или человеку, которому доверяете, и ограничивайте конкретным объектом и необходимыми действиями, без формулировок, позволяющих также продавать, закладывать объект или получать деньги.
  • Если продавец действует через представителя, пусть ваш юрист проверит, что доверенность действительна и охватывает эту сделку.
  • Отзовите доверенность у нотариуса, когда она больше не нужна.

Подробнее — в нашем руководстве об использовании доверенности.

Как правильно платить?

  • Никогда не платите крупные суммы наличными и не переводите их на личный счёт агента, посредника или кого-либо, кроме продавца или застройщика.
  • Платите через банк. Иностранные покупатели должны предъявить в земельном управлении документ о конвертации валюты (Döviz Alım Belgesi, DAB), подтверждающий, что до сделки валюта была продана банку в Турции.
  • Вносите задаток только по письменному договору, в котором указаны объект, цена и судьба задатка, если сделка не состоится.

Турецкая Система безопасных платежей

Согласно поправкам к Положению о торговле недвижимостью, опубликованным в Официальной газете 29 апреля 2026 года и 1 октября 2026 года, с 1 декабря 2026 года любая часть цены продажи, оплачиваемая наличными, банковским переводом (havale) или через EFT, должна проходить через платёжную систему, устроенную так, чтобы право собственности и деньги переходили одновременно. Часть, финансируемая банковским кредитом, исключена, а Министерство торговли заявляет, что система призвана снизить риск мошенничества и подделок. Плата за пользование, удерживаемая из суммы продавца, и возможные исключения должны быть установлены протоколом, который на 12 ноября 2026 года ещё не был опубликован.

Какие дополнительные проверки нужны при покупке на стадии строительства?

  • Убедитесь, что у проекта есть разрешение на строительство (yapı ruhsatı) и что застройщик владеет участком или имеет право строить на нём.
  • Объекты на стадии строительства обычно оформлены как kat irtifakı (право на будущую квартиру), которое становится kat mülkiyeti (полноценной собственностью на квартиру) только после выдачи разрешения на эксплуатацию (iskân). Для готового жилья проверьте, что iskân уже получен.
  • Рассчитывайте на нотариальный предварительный договор купли-продажи (satış vaadi sözleşmesi) с чёткой датой сдачи и платежами, привязанными к ходу строительства.

Нужны ли оценочный отчёт и переводчик?

С 9 декабря 2024 года земельное управление не требует лицензированного оценочного отчёта при обычной покупке иностранцем (для покупки ради гражданства он по-прежнему нужен), но независимый отчёт покажет, соответствует ли цена рынку; подробнее — в нашем руководстве о скрытых расходах и оценочных отчётах. Если вы не говорите по-турецки, при подписании в земельном управлении должен присутствовать присяжный переводчик: убедитесь, что он объясняет всё, что вы подписываете, включая заявленную цену.

Какие тревожные сигналы должны вас остановить?

  • Цена намного ниже, чем у похожих объектов, и давление с требованием сразу внести задаток.
  • Продавец не показывает запись в реестре или не даёт юристу проверить документы.
  • Просьбы заплатить наличными, на личный или зарубежный счёт либо третьему лицу.
  • Агент не может назвать номер разрешения.
  • Предложения за плату «ускорить» оформление в земельном управлении или просьбы сообщить пароль от e-Devlet.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли проверить, кому принадлежит недвижимость в Турции?

Попросите продавца показать запись на e-Devlet или Web Tapu и поручите юристу получить актуальную выписку из реестра.

Как понять, что агент добросовестный?

Спросите номер разрешения на торговлю недвижимостью и проверьте его на странице Министерства торговли.

Безопасно ли покупать по доверенности?

Да, если доверенность выдана человеку, которому вы доверяете, ограничена покупкой и отозвана после сделки.

Можно ли заплатить продавцу наличными?

Лучше не надо. С 1 декабря 2026 года платежи наличными, банковским переводом и через EFT должны проходить через Систему безопасных платежей.

Покупаете в Турции?

Посмотрите нашу недвижимость в Турции, прочитайте руководство для покупателей или свяжитесь с нами.

Источники (проверено в ноябре 2026 года)

Обновлено: ноябрь 2026 года

Это руководство носит общий информационный характер и не является юридической консультацией. Правила меняются, поэтому до оплаты уточните актуальную ситуацию у независимого юриста.