Kısaca: Kuzey Kıbrıs (KKTC), daha sınırlı bütçeyle tatil ya da emeklilik evi arayan, satın alma izni sürecini ve ek tapu kontrollerini göze alabilen alıcılara uygundur. Türkiye ise çok daha geniş konut seçeneği, 1974 öncesi mülkiyet sorunu taşımayan ulusal bir tapu sistemi ya da USD 400.000'den başlayan vatandaşlık yolu arayan alıcılara uygundur. İki pazarda da tipik bir ilk alımda şu anda %4 devir harcı ödeniyor; ancak KKTC'deki oran geçici bir indirimdir ve yalnızca 5 Ocak 2027'ye kadar geçerlidir.
Bu karşılaştırma 12 Kasım 2026 itibarıyla geçerli kuralları yansıtır. İki pazarda da konut satıyoruz; amacımız bir ülkeyi öne çıkarmak değil, alımı gerçekten belirleyen kuralları ortaya koymak. Her pazardaki adım adım süreç için KKTC'de ev alma rehberimize ve Türkiye alıcı rehberimize bakabilirsiniz. Dubai'yi de düşünüyorsanız Türkiye ve Dubai karşılaştırmamıza bakın.
Hangi pazar hangi alıcıya uygun?
- Kuzey Kıbrıs, bütçeniz oradaki dairelerimizin listelendiği GBP 145.000 ile 217.000 aralığına yakınsa, geniş bir portföy yerine tatil ya da emeklilik evi istiyorsanız ve tapu geçmişinin bağımsız olarak incelenmesi için ödeme yapmaya hazırsanız size uygun olabilir. Damgalı satış sözleşmesinde £300.000 veya üzeri bedel gösterilen bir konut, artık gelir şartı aranmadan beş yıllık oturma iznine dayanak olabiliyor.
- Türkiye, pek çok bölge ve konut tipi arasından seçim yapmak istiyorsanız, vatandaşlığı (USD 400.000 değerinde gayrimenkul) ya da oturma iznini (en az USD 200.000 değerinde konut) hedefliyorsanız veya arazinin 1974 öncesinde kime ait olduğu sorusunu taşımayan, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından verilmiş bir tapu istiyorsanız size uygun olabilir.
- Tatil evi için her ikisi de uygun olabilir; ancak masraflar, süreler ve evraklar gözden kaçması kolay biçimlerde farklılaşıyor. Aşağıdaki bölümler iki pazarı madde madde karşılaştırıyor.
Kimler alabilir: KKTC'de satın alma izni ve birim sınırları, Türkiye'de uygunluk kuralları
Kuzey Kıbrıs
KKTC'de yabancı bir alıcı, 52/2008 sayılı Yasa uyarınca Bakanlar Kurulu satın alma izni vermeden tapuyu üzerine alamaz. Mayıs 2026'dan bu yana bir yabancı alıcının ne kadar mülk edinebileceğini geçici yasa gücünde kararnameler belirliyor. 7 Ağustos 2026'dan beri yürürlükte olan 89/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname'ye göre yabancı bir gerçek kişi aşağıdakilerden birini edinebilir:
- en fazla 3 apartman dairesi;
- bir site veya kompleks içinde en fazla 2 adet iki katlı villa;
- en fazla 3.300 m² arazi üzerinde bir müstakil ev;
- üzerinde yalnızca bir konut bulunan en fazla 1.338 m² arazi.
Süreler katıdır. Satış sözleşmesi imzadan itibaren bir ay içinde tapu dairesine kaydedilmeli ve izin başvurusu yapılmalıdır; aksi halde sözleşme geçersiz olur. İzin Resmî Gazete'de yayımlandıktan sonra devir harcı 75 iş günü içinde ödenmeli, tapu devri de bir yıl içinde yapılmalıdır. Kararnameler Meclis tatildeyken çıkarıldı ve 52/2008 sayılı Yasa değiştirildiğinde yeniden değişebilir.
Türkiye
Türkiye'de devletten alınan genel bir izin ya da konut sayısı sınırı yoktur. Yabancı gerçek kişiler 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. maddesine göre mülk edinir. 2012'den bu yana belirleyici olan, uyruğunuzun Cumhurbaşkanınca belirlenen ülke listesinde yer alıp almadığıdır; karşılıklılık şartı artık aranmıyor. Sınırlar birim değil alan üzerinedir: bir yabancı ülke genelinde en fazla 30 hektar ve herhangi bir ilçede özel mülkiyete konu alanın en fazla %10'unu edinebilir.
Askeri veya güvenlik bölgesi içindeki taşınmazlar için askeri makamlardan ya da il emniyetinden izin gerekir. Bu bölgelerin dışında onayın rutin olduğu ve yaklaşık bir ay sürdüğü belirtiliyor. Ödeme de düzenlenmiştir: yabancı alıcının, yabancı paranın satıştan önce Türkiye'deki bir bankaya satıldığını gösteren Döviz Alım Belgesi'ni (DAB) tapu müdürlüğüne sunması gerekir.
Tapu türleri ve hukuki risk
İki pazar arasındaki en büyük fark budur.
Kuzey Kıbrıs'ta arazinin geçmişi önemlidir. Tapular genellikle 1974 öncesi Kıbrıslı Türk ya da yabancı mülkiyetine dayanan tapular, eşdeğer tapular, tahsis tapuları ve yeni binalar için KKTC'nin düzenlediği tapular olarak gruplanır. 1974 öncesinde Kıbrıslı Rumlara ait arazi üzerindeki eşdeğer ve tahsis tapuları talep riski taşıyabilir; bu talepleri KKTC'deki Taşınmaz Mal Komisyonu inceler. Kıbrıs Cumhuriyeti mahkemeleri de kuzeyde Rumlara ait arazide inşaat yapan, bu araziyi pazarlayan ya da satan yabancıları mahkûm etmiş, 2025'te hapis cezaları vermiştir. Kapora ödemeden önce bağımsız bir avukata arazinin tapu geçmişini araştırtın.
Türkiye'de tapu, devletin Tapu ve Kadastro teşkilatı tarafından verilir. Alıcıların karşılaştığı ayrım, projeden satışlarda tipik olan kat irtifakı ile bina iskân aldıktan sonra verilen kat mülkiyeti arasındadır. Olağan kontroller 1974 öncesi mülkiyetle değil; borç, haciz ve ipotek, ruhsatlar ve satıcının kimliğiyle ilgilidir. Tapu devir süreci rehberimiz adımları anlatıyor, ödeme öncesi kontroller rehberimiz ise dolandırıcılık risklerini ele alıyor.
Alım masrafları yan yana
| Masraf | Kuzey Kıbrıs (KKTC) | Türkiye |
|---|---|---|
| Devir harcı | Yabancı alıcılar için 5 Ocak 2027 dahil olmak üzere ilk mülkte %4, ikincide %5,5, üçüncüde %6; 6 Ocak 2027'den itibaren uygulanacak oran açıklanmamıştı | Beyan edilen bedelin %4'ü oranında tapu harcı; kanunen %2 alıcı, %2 satıcı payı; yabancılar Türk vatandaşlarıyla aynı oranı öder |
| Harcın matrahı | Tapu Dairesi değerlemesi olduğu ve Türk lirası ile ödendiği bildiriliyor | Beyan edilen bedel; emlak vergisi değerinin altında olamaz |
| Damga vergisi | Emlakçılara göre sözleşme bedelinin %0,5'i; sözleşme kaydında ödenir | Bu karşılaştırmada ele alınmadı |
| Yeni konutta KDV | Emlakçılara göre %5; ikinci el satışların muaf olduğu bildiriliyor | Net 150 m²'ye kadar %10, 150 m² ve üzeri %20; bedel Türkiye'ye döviz olarak getirilirse koşulları sağlayan yabancı alıcıya ilk teslim KDV'den muaf olabilir |
| Yabancılara özel ek masraf | KKTC vatandaşlarına göre daha yüksek devir harcı tarifesi | Bağımsız bölüm başına 20.868 TL döner sermaye ücreti bildiriliyor (2026 tarifesi) |
7 Ekim 2026'daki geçici indirimden önce KKTC'de yabancı alıcıların ilk mülkte %9 ödediği bildiriliyordu. Devriniz 5 Ocak 2027'nin öncesine ya da sonrasına denk gelebilecekse avukatınızdan iki senaryoyu da hesaplamasını isteyin. Türkiye için Türkiye alım masrafları hesaplayıcımız belirli bir fiyat için harcı, KDV'yi ve diğer masrafları topluyor. Alım masrafları karşılaştırmamız iki pazarı Portekiz, İspanya, Dubai ve Birleşik Krallık ile yan yana koyar.
Oturma izni ve vatandaşlık
| Yol | Kuzey Kıbrıs (KKTC) | Türkiye |
|---|---|---|
| Mülk yoluyla oturma izni | Damgalı satış sözleşmesinde £300.000 veya üzeri bedel varsa gelir şartı olmadan beş yıllık oturma izni (5 Ekim 2026'dan beri); bunun altında ayda en az bir KKTC asgari ücreti tutarında gelir kanıtı | Konut, edinildiği tarihte en az USD 200.000 değerindeyse, ikamet amacıyla kullanılıyorsa ve kiraya verilmiyorsa kısa dönem ikamet izni |
| Mülk yoluyla vatandaşlık | İncelediğimiz kurallarda mülk yoluyla bir vatandaşlık yolu bulunamadı | Tapuya 3 yıl satılmayacağına dair şerh konulan USD 400.000 değerinde gayrimenkul |
Türkiye'de bazı mahalleler yabancıların yeni ikamet kaydına kapalıdır; oturma izni için alım yapacaksanız adresi önceden Göç İdaresi'nden kontrol edin. Mülk yoluyla Türkiye oturma izni ve gayrimenkul yatırımıyla Türk vatandaşlığı rehberlerimiz gerekli belgeleri anlatıyor. KKTC'de Muhaceret Dairesi'nin resmi sayfası hâlâ eski izin sürelerini gösteriyor; başvuru sırasında güncel durumu bir KKTC avukatıyla teyit edin.
Sahiplik masrafları ve kira geliri
Türkiye: konutun yıllık emlak vergisi vergi değerinin %0,1'i, büyükşehir belediyesi sınırları içinde %0,2'sidir. Konutlar için DASK zorunludur; 2026'da bina vergi değeri 17.711.000 TL'yi aşan konutlara ayrıca değerli konut vergisi uygulanır. Kira geliri 2026 için %15 ile %40 arasında artan oranlı tarifeyle vergilendirilir; 100 gün veya daha kısa süreli her kiralama 7464 sayılı Kanun uyarınca turizm amaçlı kiralama izni gerektirir. Türkiye'de mülk sahiplerinin vergileri ve Türkiye'de mülk kiraya verme rehberlerimize bakın.
Kuzey Kıbrıs: belediyeler metrekare başına düşük bir yıllık emlak vergisi alır; ancak 2026 tutarlarını ve yurt dışında yerleşiklerin kira geliri vergisini resmi bir kaynaktan teyit edemedik. Kira gelirine güvenmeden önce avukatınızdan veya mali müşavirinizden güncel rakamları isteyin.
İleride satış
Türkiye: konut satışından doğan kazanç, ancak tapu tescil tarihinden itibaren 5 yıl içinde satılırsa vergilendirilir. Bu süre içinde, Yİ-ÜFE %10 veya daha fazla arttıysa maliyet enflasyona göre endekslenir, 2026 için yıllık 150.000 TL istisna uygulanır ve kalan tutar artan oranlı tarifeyle vergilendirilir. Satıcı rehberimizdeki Türkiye'de değer artış kazancı vergisi yazısı bir örnek üzerinden hesaplıyor.
Kuzey Kıbrıs: satıcı, devirden önce stopaj öder. Emlakçılar profesyonel olmayan satıcılar için %2,8, profesyonel satıcılar için %4 oranını verirken bazı siteler sabit %4 belirtiyor. Resmi bir vergi dairesi rakamı bulunamadı; oranı bir avukatla teyit edin. Ayrıca evinizi ileride alacak kişinin de kendi satın alma iznini alması ve birim sınırları içinde kalması gerekeceğini unutmayın; bu, alıcı kitlesini daraltabilir.
Türk vatandaşlarının KKTC'de ev alması
KKTC mülkiyet mevzuatında Türk vatandaşları yabancı sayılır; bu nedenle onlar da satın alma izni almak ve bir aylık kayıt süresine uymak zorundadır. Türkiye KKTC'yi tanıdığı için Türk vatandaşlarının sınırları daha yüksektir: en fazla 6 daire veya bir kompleks içinde en fazla 3 villa; 3.300 m²'lik müstakil ev ve 1.338 m²'lik arazi seçenekleri aynıdır. Devir harcı tarifeleri de daha düşüktür. 5 Ocak 2027 dahil olmak üzere KKTC'yi tanıyan ülkelerin vatandaşları birinci ve ikinci mülkte %4 (%6'dan indirildi), üçüncü ve dördüncüde %5,5, beşinci ve altıncıda %6 öder. Konut projelerindeki %80 yabancıya satış kotası ve aynı ülke vatandaşlarının bir parseldeki mülklerin yarısından fazlasını birlikte edinemeyeceği kuralı yine geçerlidir.
Fiyatlar: ilanlarımız ne gösteriyor?
11 Kasım 2026 itibarıyla Kuzey Kıbrıs'ta tamamı sterlin fiyatlı 9 konut listeliyoruz; fiyatlar GBP 145.000 ile GBP 799.950 arasında, medyan GBP 175.000. Bu konutlar Girne, İskele, Lefkoşa ve yakın köylerde. Türkiye'de avro, ABD doları, sterlin ve Türk lirası ile fiyatlandırılmış 250'den fazla konut listeliyoruz. Sterlin fiyatlı olanlar GBP 99.000'den başlıyor, medyanları GBP 565.000.
Kuzey Kıbrıs örneği çok küçük ve Türkiye portföyümüz ağırlıklı olarak villalardan oluşuyor; bu rakamlar pazarların tamamını değil, yalnızca ilanlarımızı yansıtıyor.
Karar vermeden önce kontrol listesi
- Neye ihtiyacınız olduğuna karar verin: tatil evi, oturma izni, vatandaşlık ya da kira geliri. Vatandaşlık Türkiye'yi işaret eder; KKTC'de gelir şartı olmadan beş yıllık izin için £300.000 veya üzeri bir sözleşme gerekir.
- KKTC'de kaç birim alabileceğinizi kontrol edin ve sözleşmeyi bir ay içinde kaydettirip izin başvurusunu yapmayı planlayın.
- KKTC'de bağımsız bir avukata tapuyu 1974 öncesine kadar araştırtın. Türkiye'de tapuda borç ve şerh olup olmadığını, tapunun kat irtifakı mı kat mülkiyeti mi olduğunu kontrol edin.
- Devir harcını beklenen devir tarihinize göre hesaplayın; KKTC'de özellikle 5 Ocak 2027 civarına dikkat edin.
- Türkiye'de DAB alabilmek için ödemeyi bir Türk bankası üzerinden planlayın.
- Seçtiğiniz ülkedeki sürekli masrafları ve kira geliri vergisini kontrol edin.
Öne çıkanlar
- KKTC'de Bakanlar Kurulu satın alma izni gerekir ve her yabancı alıcı belirli birim sayılarıyla sınırlıdır; Türkiye'de izin ya da birim sınırı yoktur, yalnızca alan sınırları ve uygun ülke listesi vardır.
- KKTC tapularında 1974 öncesi mülkiyet kontrol edilmelidir; Türkiye'de tapu kontrolleri borçlara, ruhsatlara ve tapu türüne odaklanır.
- Şimdilik ikisi de tipik bir ilk alımda %4 alıyor; ancak KKTC oranı 5 Ocak 2027'ye kadar geçicidir.
- KKTC'de £300.000'lik bir sözleşme beş yıllık oturma iznine dayanak olur; Türkiye'de oturma izni USD 200.000'den, vatandaşlık USD 400.000'den başlar.
- KKTC'de ev alan Türk vatandaşlarının sınırları daha yüksek, harç tarifeleri daha düşüktür; ancak yine de izin almaları gerekir.
Sıkça sorulan sorular
Kuzey Kıbrıs'ta mı Türkiye'de mi ev almak daha ucuz?
Kuzey Kıbrıs ilanlarımızın medyanı GBP 175.000, sterlin fiyatlı Türkiye ilanlarımızın medyanı ise GBP 565.000; ancak örneklerin büyüklüğü ve konut türleri farklı. Devir harcı şu anda ikisinde de tipik bir ilk alımda %4; KKTC'de bu oran 5 Ocak 2027'ye kadar geçerli.
KKTC'de mülk alarak vatandaşlık alınabilir mi?
İncelediğimiz KKTC kurallarında mülk yoluyla vatandaşlık yolu bulamadık; mülk oturma iznine dayanak olabilir. Türkiye'de 3 yıl elde tutulan USD 400.000 değerinde gayrimenkul vatandaşlığa götürebilir.
Bir yabancı her iki ülkede kaç mülk alabilir?
KKTC'de şunlardan biri: en fazla 3 daire, kompleks içinde 2 villa, en fazla 3.300 m² arazide bir müstakil ev ya da en fazla 1.338 m² arazi. Türkiye'de sayı sınırı yoktur; yalnızca ülke genelinde 30 hektar ve bir ilçedeki özel mülkiyete konu alanın %10'u sınırı vardır.
5 Ocak 2027'den sonra KKTC tapu harcı ne olacak?
6 Ocak 2027'den itibaren uygulanacak oran 12 Kasım 2026 itibarıyla açıklanmamıştı. Devri bu tarihten sonraya planlıyorsanız önce Resmî Gazete'yi kontrol edin ya da avukatınıza danışın.
Türk vatandaşları KKTC'de ev almak için izin almalı mı?
Evet. Yabancı sayılırlar ve satın alma izni almaları gerekir; ancak sınırları daha yüksektir (6 daire veya 3 villa) ve devir harcı tarifeleri daha düşüktür.
İki pazardaki konutları karşılaştırın
Kuzey Kıbrıs'taki mülklerimize ve Türkiye'deki mülklerimize göz atın, ülke rehberlerimizi okuyun ve hangi pazarın planlarınıza uyduğunu konuşmak için bizimle iletişime geçin.
Kaynaklar (Kasım 2026'da kontrol edildi)
- Bugün Kıbrıs: yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin 89/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname
- Haber Kıbrıs: 7 Ekim 2026 - 5 Ocak 2027 arası indirimli tapu harçları
- Landmark Properties: KKTC alım kuralları ve harçlar
- Tekce: Kuzey Kıbrıs alım masrafları
- Bugün Kıbrıs: £300.000'lik taşınmaza beş yıllık ikamet izni
- Cyprus Mail: kuzeyde Rum mülkü satışına hapis cezası
- Milliyet: 2026'da tapu harcı
- Konya Yatırım Destek Ofisi: Türkiye'de yabancıların taşınmaz edinimi rehberi
- Göç İdaresi Başkanlığı: kısa dönem ikamet izni için istenen belgeler
- USD 400.000 vatandaşlık eşiğine ilişkin 5554 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı
- Gelir İdaresi Başkanlığı: gayrimenkul satış kazancının vergilendirilmesi
- Turizm amaçlı kiralamaya ilişkin 7464 sayılı Kanun
- Keyholders International canlı ilan verileri, 11 Kasım 2026
Güncelleme: Kasım 2026
Bu karşılaştırma genel bilgi amaçlıdır, hukuki veya vergi danışmanlığı değildir. KKTC kuralları geçicidir ve iki ülkenin kuralları da değişebilir; harekete geçmeden önce ilgili ülkede yetkili bir avukatla güncel durumu teyit edin.