باختصار: يناسب شمال قبرص (جمهورية شمال قبرص التركية) المشترين ذوي الميزانية الأصغر الذين يبحثون عن منزل لقضاء العطلات أو للتقاعد ويقبلون إجراءات الحصول على تصريح الشراء وفحوصًا إضافية لسند الملكية. أما تركيا فتناسب من يريد خيارات عقارية أوسع بكثير، أو نظام سجل عقاري وطنيًا لا تثار فيه مسألة الملكية قبل عام 1974، أو طريقًا إلى الجنسية يبدأ من USD 400,000. يفرض السوقان حاليًا رسم نقل ملكية بنسبة 4% على أول عملية شراء نموذجية، لكن النسبة في شمال قبرص تخفيض مؤقت يسري حتى 5 يناير 2027 فقط.
تعكس هذه المقارنة القواعد السارية حتى 12 نوفمبر 2026. نحن نبيع العقارات في السوقين، لذا فالهدف هنا ليس الترويج لبلد على حساب آخر، بل عرض القواعد التي تحسم قرار الشراء فعلًا. للاطلاع على الخطوات الكاملة في كل سوق، راجع دليلنا لشراء عقار في شمال قبرص ودليل المشتري في تركيا. وإذا كنت تفكر في دبي أيضًا، فاقرأ مقارنتنا بين تركيا ودبي.
أي سوق يناسب أي مشترٍ؟
- شمال قبرص قد يناسبك إذا كانت ميزانيتك أقرب إلى نطاق GBP 145,000 إلى 217,000 الذي نعرض به شققنا هناك، وكنت تريد منزلًا للعطلات أو للتقاعد لا محفظة عقارية كبيرة، ومستعدًا لدفع تكلفة فحص مستقل لتاريخ سند الملكية. وأصبح عقد البيع المختوم بقيمة £300,000 أو أكثر يتيح الآن تصريح إقامة لمدة خمس سنوات دون اشتراط إثبات الدخل.
- تركيا قد تناسبك إذا أردت الاختيار بين مناطق وأنواع عقارات كثيرة، أو كنت تسعى إلى الجنسية (عقارات بقيمة USD 400,000) أو إلى تصريح إقامة (مسكن لا تقل قيمته عن USD 200,000)، أو أردت سند ملكية صادرًا عن السجل العقاري الوطني دون تساؤل عن مالك الأرض قبل عام 1974.
- كلاهما يصلح لمنزل العطلات، لكن التكاليف والمهل والمستندات تختلف في تفاصيل يسهل إغفالها. تقارن الأقسام التالية بينهما بندًا بندًا.
من يحق له الشراء: تصريح الشراء وحدود الوحدات في شمال قبرص مقابل قواعد الأهلية في تركيا
شمال قبرص
لا يمكن للأجنبي تسجيل الملكية باسمه في شمال قبرص قبل أن يمنحه مجلس الوزراء تصريح شراء (satın alma izni) وفق القانون رقم 52/2008. ومنذ مايو 2026، تحدد مراسيم مؤقتة لها قوة القانون مقدار ما يحق للمشتري الأجنبي تملكه. وبموجب المرسوم رقم 89/2026 النافذ منذ 7 أغسطس 2026، يجوز للفرد الأجنبي تملك أحد الخيارات التالية:
- ما يصل إلى 3 شقق؛
- ما يصل إلى 2 من الفلل المكونة من طابقين داخل مجمع سكني؛
- منزل مستقل واحد على أرض لا تتجاوز 3,300 m²؛
- أرض لا تتجاوز 1,338 m² عليها مسكن واحد فقط.
المهل صارمة. يجب تسجيل عقد البيع في دائرة الأراضي وتقديم طلب التصريح خلال شهر واحد من التوقيع، وإلا اعتُبر العقد باطلًا. وبعد نشر التصريح في الجريدة الرسمية، يجب دفع رسم نقل الملكية خلال 75 يوم عمل ونقل السند خلال سنة واحدة. صدرت هذه المراسيم أثناء عطلة البرلمان، وقد تتغير مجددًا عند تعديل القانون رقم 52/2008.
تركيا
لا يوجد في تركيا تصريح حكومي عام للشراء ولا حد لعدد المساكن. يشتري الأفراد الأجانب بموجب المادة 35 من قانون السجل العقاري (القانون رقم 2644). ومنذ عام 2012، أصبح المعيار هو ورود جنسيتك في قائمة الدول المؤهلة التي يحددها رئيس الجمهورية، ولم يعد شرط المعاملة بالمثل مطلوبًا. أما القيود فتتعلق بالمساحة لا بعدد الوحدات: يحق للأجنبي تملك ما يصل إلى 30 هكتارًا في عموم البلاد، وبما لا يتجاوز 10% من الأراضي القابلة للتملك الخاص في أي قضاء واحد.
تحتاج العقارات الواقعة داخل المناطق العسكرية أو الأمنية إلى موافقة من الجهات العسكرية أو شرطة الولاية. وخارج هذه المناطق، تفيد التقارير بأن الموافقة إجراء روتيني يستغرق نحو شهر. كما أن الدفع منظم: يجب على المشتري الأجنبي تقديم وثيقة شراء العملة (Döviz Alım Belgesi, DAB) في دائرة السجل العقاري، لإثبات أن العملة الأجنبية بيعت لبنك في تركيا قبل إتمام البيع.
سندات الملكية والمخاطر القانونية
هنا يكمن الفرق الأكبر بين السوقين.
في شمال قبرص، لتاريخ الأرض أهمية كبيرة. تُصنف السندات عادةً إلى سندات مستمدة من ملكية قبرصية تركية أو أجنبية سابقة لعام 1974، وسندات المبادلة (eşdeğer)، وسندات التخصيص، وسندات تصدرها جمهورية شمال قبرص التركية للمباني الجديدة. وقد تنطوي سندات المبادلة والتخصيص على أراضٍ كان يملكها قبارصة يونانيون قبل عام 1974 على مخاطر مطالبات، وتنظر في هذه المطالبات لجنة الممتلكات غير المنقولة في شمال قبرص. كما أدانت محاكم جمهورية قبرص أجانب بتهمة البناء على أراضٍ يملكها قبارصة يونانيون في الشمال أو تسويقها أو بيعها، وصدرت أحكام بالسجن في عام 2025. قبل دفع أي عربون، كلّف محاميًا مستقلًا بتتبع تاريخ سند ملكية الأرض.
في تركيا، تصدر سند الملكية (tapu) المديرية الحكومية للسجل العقاري والمساحة. والتمييز الذي يواجهه المشترون هو بين kat irtifakı، وهو سند حق إنشاء معتاد في الشراء على المخطط، وkat mülkiyeti، وهو سند الملكية الكاملة للوحدة الذي يصدر بعد حصول المبنى على إذن الإسكان. تركز الفحوص المعتادة على الديون والرهون والتراخيص وهوية البائع، لا على الملكية قبل عام 1974. يشرح دليلنا حول إجراءات نقل الطابو الخطوات، ويتناول دليل الفحوص قبل الدفع مخاطر الاحتيال.
تكاليف الشراء جنبًا إلى جنب
| البند | شمال قبرص | تركيا |
|---|---|---|
| رسم نقل الملكية | للمشترين الأجانب 4% على العقار الأول و5.5% على الثاني و6% على الثالث، حتى 5 يناير 2027 ضمنًا؛ ولم تُعلن النسبة المطبقة اعتبارًا من 6 يناير 2027 | رسم الطابو (tapu harcı) بنسبة 4% من السعر المصرح به، مقسوم قانونًا إلى 2% على المشتري و2% على البائع؛ ويدفع الأجانب النسبة نفسها التي يدفعها المواطنون الأتراك |
| أساس احتساب الرسم | بحسب التقارير، تقييم دائرة الأراضي، ويُدفع بالليرة التركية | السعر المصرح به، على ألا يقل عن القيمة الضريبية للعقار |
| رسم الطوابع | 0.5% من سعر العقد بحسب الوكلاء، يُدفع عند تسجيل العقد | غير مشمول في هذه المقارنة |
| ضريبة القيمة المضافة على العقارات الجديدة | 5% بحسب الوكلاء؛ وتفيد التقارير بإعفاء عمليات إعادة البيع | 10% حتى 150 m² صافية، و20% من 150 m² فأكثر؛ وقد يُعفى التسليم الأول لمشترٍ أجنبي مستوفٍ للشروط إذا أُدخل الثمن إلى تركيا بالعملة الأجنبية |
| رسوم إضافية على الأجانب | جدول رسوم أعلى من المطبق على مواطني شمال قبرص | رسم صندوق الدوران (döner sermaye) المُعلن عنه بقيمة 20,868 TL لكل وحدة (تعرفة 2026) |
قبل التخفيض المؤقت في 7 أكتوبر 2026، كان المشترون الأجانب في شمال قبرص يدفعون بحسب التقارير 9% على العقار الأول. وإذا كان نقل الملكية قد يقع قبل 5 يناير 2027 أو بعده، فاطلب من محاميك احتساب التكلفة في الحالتين. أما في تركيا، فتجمع حاسبة تكاليف الشراء في تركيا الرسم وضريبة القيمة المضافة والتكاليف الأخرى لسعر معين. وتضع مقارنتنا لتكاليف الشراء السوقين جنبًا إلى جنب مع البرتغال وإسبانيا ودبي والمملكة المتحدة.
الإقامة والجنسية
| المسار | شمال قبرص | تركيا |
|---|---|---|
| الإقامة عن طريق العقار | تصريح إقامة لمدة خمس سنوات دون اختبار للدخل إذا أظهر عقد البيع المختوم قيمة £300,000 أو أكثر (منذ 5 أكتوبر 2026)؛ وما دون ذلك يتطلب إثبات دخل لا يقل عن حد أدنى واحد للأجور في شمال قبرص شهريًا | تصريح إقامة قصيرة الأمد (ikamet) إذا كانت قيمة المسكن عند شرائه لا تقل عن USD 200,000، ويُستخدم للسكن ولا يُؤجَّر |
| الجنسية عن طريق العقار | لم نجد مسارًا عقاريًا في القواعد التي راجعناها | عقارات بقيمة USD 400,000 مع شرح على السند يمنع البيع لمدة 3 سنوات |
في تركيا، بعض الأحياء مغلقة أمام تسجيلات الإقامة الجديدة للأجانب، لذا تحقق من العنوان بدقة لدى إدارة الهجرة قبل الشراء بغرض الإقامة. ويشرح دليلانا حول الإقامة في تركيا عن طريق شراء عقار والجنسية التركية عبر الاستثمار العقاري المستندات المطلوبة. وفي شمال قبرص، لا تزال الصفحة الرسمية لدائرة الهجرة تعرض مدد تصاريح أقدم، لذا تأكد من الوضع الحالي مع محامٍ في شمال قبرص عند التقديم.
تكاليف التملك ودخل الإيجار
تركيا: تبلغ ضريبة العقار السنوية (emlak vergisi) على المسكن 0.1% من قيمته الضريبية، أو 0.2% داخل حدود البلديات الكبرى. والتأمين ضد الزلازل (DASK) إلزامي للمباني السكنية، كما تُفرض ضريبة منفصلة على المساكن عالية القيمة إذا تجاوزت القيمة الضريبية للمبنى 17,711,000 TL في عام 2026. ويخضع دخل الإيجار لعام 2026 لشرائح تصاعدية من 15% إلى 40%، وأي تأجير لمدة 100 يوم أو أقل يتطلب ترخيص تأجير سياحي بموجب القانون رقم 7464. راجع ضرائب ملاك العقارات في تركيا وتأجير العقار في تركيا.
شمال قبرص: تفرض البلديات ضريبة عقارية سنوية صغيرة لكل متر مربع، لكننا لم نتمكن من تأكيد مبالغ عام 2026 ولا ضريبة دخل الإيجار لغير المقيمين من مصدر رسمي. اطلب أرقامًا محدثة من محاميك أو محاسبك قبل الاعتماد على دخل الإيجار.
البيع لاحقًا
تركيا: لا تخضع أرباح بيع المسكن للضريبة إلا إذا بعته خلال 5 سنوات من تاريخ تسجيل الطابو. وخلال هذه المدة تُعدّل تكلفة الشراء وفق التضخم إذا ارتفع مؤشر أسعار المنتجين بنسبة 10% أو أكثر، ويُطبق إعفاء سنوي بقيمة 150,000 TL لعام 2026، ويخضع الباقي للشرائح التصاعدية. ويعرض دليل البائع الخاص بنا حول ضريبة الأرباح الرأسمالية في تركيا مثالًا تطبيقيًا.
شمال قبرص: يدفع البائع ضريبة مقتطعة على الأرباح الرأسمالية (stopaj) قبل نقل الملكية. ويذكر الوكلاء نسبة 2.8% للبائعين غير المحترفين و4% للمحترفين، بينما تذكر مواقع أخرى نسبة ثابتة قدرها 4%. لم نجد رقمًا رسميًا من دائرة الضرائب، لذا تأكد من النسبة مع محامٍ. وتذكر أيضًا أن أي مشترٍ مستقبلي لعقارك سيحتاج إلى تصريح شراء خاص به وأن يكون ضمن حدود الوحدات، مما قد يقلص عدد المشترين المحتملين.
المواطنون الأتراك الذين يشترون في شمال قبرص
يُعامل المواطنون الأتراك في قانون العقارات بشمال قبرص معاملة الأجانب، لذا يحتاجون بدورهم إلى تصريح شراء والالتزام بمهلة التسجيل البالغة شهرًا واحدًا. ولأن تركيا تعترف بجمهورية شمال قبرص التركية، فإن الحدود المطبقة على مواطنيها أعلى: ما يصل إلى 6 شقق أو ما يصل إلى 3 فلل داخل مجمع، مع خياري المنزل المستقل على 3,300 m² والأرض بمساحة 1,338 m² نفسيهما. كما أن جدول رسوم نقل الملكية الخاص بهم أدنى. فحتى 5 يناير 2027 ضمنًا، يدفع مواطنو الدول التي تعترف بشمال قبرص 4% على العقار الأول والثاني (بعد خفضها من 6%)، و5.5% على الثالث والرابع، و6% على الخامس والسادس. وتظل حصة 80% للبيع للأجانب في المشاريع السكنية سارية، وكذلك قاعدة عدم جواز تملك مواطني الدولة نفسها مجتمعين أكثر من نصف الوحدات في قطعة أرض واحدة.
الأسعار: ماذا تُظهر عروضنا؟
حتى 11 نوفمبر 2026، نعرض 9 عقارات في شمال قبرص، جميعها مسعّرة بالجنيه الإسترليني، من GBP 145,000 إلى GBP 799,950، بوسيط قدره GBP 175,000. وتقع في كيرينيا (Girne) وإسكيلي ونيقوسيا (Lefkoşa) والقرى المجاورة. وفي تركيا نعرض أكثر من 250 عقارًا مسعّرة باليورو والدولار الأمريكي والجنيه الإسترليني والليرة التركية. وتبدأ العقارات المسعّرة بالجنيه الإسترليني من GBP 99,000، بوسيط قدره GBP 565,000.
عينة شمال قبرص صغيرة جدًا، ويغلب على عروضنا في تركيا طابع الفلل، لذا تصف هذه الأرقام عروضنا لا السوق بأكمله في أي من البلدين.
قائمة تحقق قبل الاختيار
- حدد ما تحتاج إليه: منزل للعطلات أو إقامة أو جنسية أو دخل إيجار. الجنسية تشير إلى تركيا؛ أما تصريح السنوات الخمس في شمال قبرص دون اختبار للدخل فيتطلب عقدًا بقيمة £300,000 أو أكثر.
- في شمال قبرص، تحقق من عدد الوحدات المسموح لك بشرائها، وخطط لتسجيل العقد وتقديم طلب التصريح خلال شهر.
- في شمال قبرص، كلّف محاميًا مستقلًا بتتبع السند إلى ما قبل عام 1974. وفي تركيا، تحقق من خلو الطابو من الديون والرهون ومن كونه kat irtifakı أو kat mülkiyeti.
- احسب رسم نقل الملكية وفق موعد النقل المتوقع، خاصة حول 5 يناير 2027 في شمال قبرص.
- في تركيا، خطط للدفع عبر بنك تركي لتتمكن من الحصول على وثيقة DAB.
- تحقق من التكاليف الجارية وضريبة دخل الإيجار في البلد الذي تختاره.
أهم النقاط
- يشترط شمال قبرص تصريح شراء من مجلس الوزراء ويحدد لكل مشترٍ أجنبي عددًا معينًا من الوحدات؛ ولا تفرض تركيا تصريحًا ولا حدًا للعدد، بل قيودًا على المساحة وقائمة بالدول المؤهلة.
- تتطلب السندات في شمال قبرص فحص الملكية قبل عام 1974؛ أما في تركيا فتتركز الفحوص على الديون والتراخيص ونوع السند.
- يفرض البلدان حاليًا 4% على أول عملية شراء نموذجية، لكن نسبة شمال قبرص مؤقتة حتى 5 يناير 2027.
- عقد بقيمة £300,000 في شمال قبرص يتيح تصريح إقامة لخمس سنوات؛ وتمنح تركيا الإقامة ابتداءً من USD 200,000 والجنسية ابتداءً من USD 400,000.
- يتمتع المواطنون الأتراك الذين يشترون في شمال قبرص بحدود أعلى وجدول رسوم أدنى، لكنهم يحتاجون مع ذلك إلى تصريح.
الأسئلة الشائعة
هل الشراء أرخص في شمال قبرص أم في تركيا؟
يبلغ وسيط عروضنا في شمال قبرص GBP 175,000، ووسيط عروضنا التركية المسعّرة بالجنيه الإسترليني GBP 565,000، لكن العينتين تختلفان في الحجم ونوع العقارات. ورسم نقل الملكية حاليًا 4% على أول عملية شراء نموذجية في البلدين، ويسري في شمال قبرص حتى 5 يناير 2027.
هل يمكن الحصول على الجنسية بشراء عقار في شمال قبرص؟
لم نجد في قواعد شمال قبرص التي راجعناها مسارًا إلى الجنسية عن طريق العقار؛ ويمكن للعقار أن يكون أساسًا لتصريح إقامة. أما في تركيا، فقد تؤدي عقارات بقيمة USD 400,000 يُحتفظ بها 3 سنوات إلى الجنسية.
كم عقارًا يمكن للأجنبي شراؤه في كل بلد؟
في شمال قبرص، أحد الخيارات التالية: ما يصل إلى 3 شقق، أو 2 من الفلل داخل مجمع، أو منزل مستقل على أرض لا تتجاوز 3,300 m²، أو أرض لا تتجاوز 1,338 m². ولا تضع تركيا حدًا للعدد، بل حدًا قدره 30 هكتارًا في عموم البلاد و10% من الأراضي الخاصة في القضاء.
ماذا سيحدث لرسم نقل الملكية في شمال قبرص بعد 5 يناير 2027؟
لم تكن النسبة المطبقة اعتبارًا من 6 يناير 2027 قد أُعلنت حتى 12 نوفمبر 2026. راجع الجريدة الرسمية أو استشر محاميك قبل تحديد موعد نقل بعد هذا التاريخ.
هل يحتاج المواطنون الأتراك إلى تصريح للشراء في شمال قبرص؟
نعم. يُعاملون معاملة الأجانب ويحتاجون إلى تصريح شراء، وإن كانت حدودهم أعلى (6 شقق أو 3 فلل) وجدول رسومهم أدنى.
قارن العقارات في السوقين
تصفح عقاراتنا في شمال قبرص وعقاراتنا في تركيا، واقرأ المزيد في أدلة الدول، وتواصل معنا لمناقشة السوق الأنسب لخططك.
المصادر (تم التحقق منها في نوفمبر 2026)
- Bugün Kıbrıs: المرسوم رقم 89/2026 بشأن تملك الأجانب للعقارات (بالتركية)
- Haber Kıbrıs: رسوم نقل الملكية المخفضة من 7 أكتوبر 2026 إلى 5 يناير 2027 (بالتركية)
- Landmark Properties: قواعد الشراء والرسوم في شمال قبرص (بالإنجليزية)
- Tekce: تكاليف الشراء في شمال قبرص (بالإنجليزية)
- Bugün Kıbrıs: إقامة لخمس سنوات لعقار بقيمة £300,000 (بالتركية)
- Cyprus Mail: أحكام بالسجن بسبب بيع ممتلكات قبارصة يونانيين في الشمال (بالإنجليزية)
- Milliyet: رسم الطابو في 2026 (بالتركية)
- مكتب الاستثمار في قونية: دليل تملك الأجانب للعقارات في تركيا (بالتركية)
- رئاسة إدارة الهجرة: مستندات تصريح الإقامة قصيرة الأمد (بالتركية)
- القرار الرئاسي رقم 5554 بشأن حد USD 400,000 للجنسية (بالتركية)
- إدارة الإيرادات التركية: ضريبة أرباح بيع العقارات (بالتركية)
- القانون رقم 7464 بشأن التأجير السياحي (بالتركية)
- بيانات العروض الحية لدى Keyholders International، 11 نوفمبر 2026
آخر تحديث: نوفمبر 2026
هذه المقارنة معلومات عامة وليست استشارة قانونية أو ضريبية. قواعد شمال قبرص مؤقتة، وقواعد البلدين قابلة للتغيير، لذا تحقق من الوضع الحالي مع محامٍ مؤهل في البلد المعني قبل اتخاذ أي خطوة.