الاستثمار العقاري في تركيا أم دبي؟ مقارنة 2026

باختصار: تناسب تركيا ودبي أهدافًا مختلفة. ففي تركيا يمكن لعقار لا تقل قيمته عن 400,000 دولار أمريكي، مع الاحتفاظ به ثلاث سنوات، أن يفتح الطريق إلى الجنسية التركية. أما في دبي فيتيح عقار لا تقل قيمته عن 2 مليون درهم الحصول على الإقامة الذهبية الإماراتية طويلة الأمد، وهي إقامة وليست جنسية. وتبلغ رسوم الشراء الرئيسية 4% في الحالتين. ولا تفرض الإمارات على الأفراد ضريبة على دخل الإيجار ولا على أرباح البيع، في حين تفرض تركيا ضريبة تصاعدية على دخل الإيجار، وضريبة على ربح المسكن الذي يُباع خلال خمس سنوات من شرائه.

تستند هذه المقارنة إلى مصادر رسمية جرى التحقق منها في نوفمبر 2026. ولأننا نعرض عقارات في السوقين، نقدّم الجانبين بالمعايير نفسها. وإذا كنت تفكر في شمال قبرص أيضًا، فاقرأ مقارنتنا بين شمال قبرص وتركيا.

أيهما يناسب هدفك: تركيا أم دبي؟

جواز سفر ثانٍ: تركيا. فالعقار الذي لا تقل قيمته عن 400,000 دولار أمريكي قد يؤهلك للجنسية التركية، بينما يمنح العقار في دبي حق الإقامة فقط.
إقامة دون جنسية: كلاهما. تتيح دبي الإقامة الذهبية ابتداءً من 2 مليون درهم، وتمنح تركيا إقامة قصيرة الأمد (ikamet) لمالكي مسكن لا تقل قيمته عن 200,000 دولار أمريكي.
دخل إيجار دون ضريبة دخل محلية: دبي. لا يدفع الأفراد في الإمارات ضريبة دخل على الإيجار، لكن رسوم سكن بنسبة 5% تُحصَّل عبر فاتورة هيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA)، وقد يفرض بلدك ضريبة على هذا الدخل. وفي تركيا يخضع دخل الإيجار لعام 2026 لضريبة تتراوح بين 15% و40%.
خيارات واسعة من العقارات والأسعار: في محفظتنا نفسها، توفر تركيا خيارات أوسع، من الفلل الساحلية إلى شقق المدن، وسعر بداية أقل من شققنا في دبي (انظر أرقام إعلاناتنا أدناه).

أين يحق للأجانب الشراء؟

دبي: مناطق التملك الحر المحددة

بموجب قانون دبي رقم 7 لسنة 2006، يقتصر التملك من حيث المبدأ على مواطني الإمارات ودول مجلس التعاون الخليجي. ويحق لغير المواطنين التملك الحر في المناطق التي يحددها الحاكم، مثل دبي مارينا ونخلة جميرا، وقد أضافت قرارات لاحقة مناطق أخرى. وقبل الحجز، تأكد من دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) أو من المطوّر أن قطعة الأرض تقع في منطقة تملك حر. ويشرح دليلنا لشراء العقارات في دبي المناطق والإجراءات بالتفصيل.

تركيا: معظم أنحاء البلاد مع بعض القيود

يشتري الأفراد الأجانب بموجب المادة 35 من قانون الطابو (رقم 2644). ولم يعد مبدأ المعاملة بالمثل شرطًا، بل يجب أن تكون جنسية المشتري مدرجة في قائمة يحددها رئيس الجمهورية. وينطبق قيدان:

لا يجوز للفرد الأجنبي أن يتملك أكثر من 30 هكتارًا على مستوى البلاد، ولا أكثر من 10% من الأراضي الخاصة القابلة للتملك في أي قضاء؛
تحتاج الأراضي الواقعة في المناطق العسكرية أو الأمنية إلى موافقة الجهات العسكرية أو شرطة الولاية؛ وخارج هذه المناطق تكون الموافقة إجراءً روتينيًا يستغرق عادةً نحو شهر، بحسب دليل Chambers Real Estate 2026.

ويتم نقل الملكية نفسه في مديرية الطابو. راجع إجراءات نقل الطابو لمعرفة الخطوات.

الجنسية أم الإقامة الذهبية: ماذا يمنحك 400,000 دولار و2 مليون درهم؟

تركيا: الجنسية ابتداءً من 400,000 دولار أمريكي

منذ 13 يونيو 2022، يتطلب الحصول على الجنسية التركية عن طريق العقار عقارًا لا تقل قيمته عن 400,000 دولار أمريكي (أو ما يعادله بالعملات الأجنبية). وأهم الشروط، وفق اللائحة وتعاميم المديرية العامة للطابو والمساحة (TKGM)، هي:

يُوضع على سند الملكية قيد بعدم البيع (şerh) لمدة 3 سنوات؛
يجب أن يكون للعقار سند ملكية طوابق (kat mülkiyeti) أو سند حق ارتفاق إنشائي (kat irtifakı)، أو أن يكون أرضًا مقامًا عليها بناء؛ ولم تعد الأراضي الفارغة والحقول مقبولة؛
يجب بيع العملة الأجنبية لبنك في تركيا قبل نقل الملكية، ويُثبت ذلك بشهادة بيع العملة (Döviz Alım Belgesi، DAB) وإيصال بنكي؛
يلزم تقرير تقييم من خبير مرخّص من هيئة أسواق المال (SPK).

وبحسب مكاتب محاماة تستند إلى اللائحة، يمكن أن تتأهل العقارات قيد الإنشاء أيضًا من خلال عقد وعد بالبيع موثّق لدى الكاتب العدل (satış vaadi sözleşmesi) بقيمة لا تقل عن 400,000 دولار أمريكي ويحمل قيد السنوات الـ3 نفسه. ويمكن إدراج الزوج أو الزوجة والأبناء دون 18 عامًا في الطلب، وفق ما تذكره مكاتب المحاماة. اقرأ دليلنا للجنسية التركية عن طريق الاستثمار العقاري قبل الالتزام.

وإذا كنت تريد الإقامة لا الجواز، فإن مسكنًا كانت قيمته 200,000 دولار أمريكي على الأقل عند شرائه قد يكون أساسًا لإقامة قصيرة الأمد، بشرط أن تسكنه بنفسك وألا تؤجره. وبعض الأحياء مغلقة أمام تسجيل المقيمين الأجانب الجدد، لذا تحقّق من العنوان مسبقًا. راجع الإقامة في تركيا عن طريق التملك العقاري.

دبي: الإقامة الذهبية ابتداءً من 2 مليون درهم

تدرج البوابة الرسمية لحكومة الإمارات الاستثمار العقاري ضمن مسارات الإقامة الذهبية بحد أدنى 2 مليون درهم. أما المدة فهي النقطة التي تختلف فيها المصادر الرسمية:

تصف الإدارة العامة للإقامة وشؤون الأجانب في دبي (GDRFA) ودائرة الأراضي والأملاك إقامة مدتها 10 سنوات قابلة للتجديد لمالكي عقارات في دبي لا تقل قيمتها عن 2 مليون درهم؛
تذكر البوابة الاتحادية u.ae (المحدّثة في 28 يوليو 2026) مدة 5 سنوات للاستثمارات العقارية.

تأكد من المدة لدى GDRFA أو دائرة الأراضي والأملاك عند تقديم الطلب. ووفق شروط GDRFA ودائرة الأراضي والأملاك:

يُقبل العقار المرهون مع خطاب عدم ممانعة من البنك؛
في الملكية المشتركة يجب ألا تقل قيمة حصتك أنت عن 2 مليون درهم؛
يُوضع قيد على العقار، ولا يجوز التصرف فيه طوال مدة الإقامة.

وتتيح التأشيرة كفالة الزوج أو الزوجة والأبناء، والبقاء خارج الإمارات أكثر من مدة الأشهر الستة المعتادة. ولا تتناول صفحات الخدمة الرسمية العقارات على الخارطة، لذا تحقّق من الأهلية قبل الشراء على الخارطة بهدف التأشيرة. كما تمنح GDRFA إقامة لمالكي مسكن مكتمل وصالح للسكن يملكونه بالكامل، بشرط دخل شهري لا يقل عن 10,000 درهم أو إثبات الملاءة المالية.

الفرق الجوهري: الإقامة الذهبية حق إقامة يُجدَّد ويتوقف على الاحتفاظ بالعقار المؤهِّل. أما الجنسية التركية فهي جنسية، ويجب الاحتفاظ بالعقار طوال مدة القيد البالغة 3 سنوات.

مقارنة تكاليف الشراء

البند	دبي	تركيا
رسوم نقل الملكية الرئيسية	رسوم دائرة الأراضي والأملاك 4% من السعر؛ يتقاسمها المشتري والبائع مناصفةً بحكم القانون ما لم يُتفق على خلاف ذلك	رسوم الطابو (tapu harcı) 4% من السعر المصرّح به؛ بحكم القانون 2% على المشتري و2% على البائع
الشراء على الخارطة	تُدفع نسبة 4% عند التسجيل في نظام أوقود (Oqood)، ولا تُدفع مرة أخرى عند التسليم	تُدفع رسوم الطابو عند نقل سند الملكية في مديرية الطابو
الرسوم الثابتة	رسوم التسجيل ورسوم مكتب أمين التسجيل؛ اطلب الجدول الحالي من مكتب أمين التسجيل	رسوم الصندوق الدوّار (döner sermaye)، إضافة إلى رسم ثابت إضافي على المشترين الأجانب، يُذكر أنه 20,868 ليرة تركية في تعرفة 2026
ضريبة القيمة المضافة على المساكن	لا تُفرض عمومًا: التوريد الأول للمسكن الجديد خاضع لنسبة الصفر، وإعادة البيع معفاة	المباني الجديدة: 10% حتى 150 م² صافية، و20% من 150 م² فأكثر؛ ويمكن إعفاء الأجانب غير المقيمين عند البيع الأول إذا استوفوا الشروط
قواعد الدفع	تُودَع دفعات الشراء على الخارطة في حساب الضمان (escrow) الخاص بالمشروع	تُباع العملة الأجنبية لبنك في تركيا ويُثبت ذلك بشهادة DAB
أخرى	عمولة الوسيط حسب الاتفاق	عمولة الوسيط حسب الاتفاق؛ ومترجم محلّف في الطابو إذا كنت لا تتحدث التركية

يشترط إعفاء ضريبة القيمة المضافة التركي إدخال 50% من السعر على الأقل إلى تركيا بالعملة الأجنبية قبل إصدار الفاتورة، والباقي خلال 1 سنة، والاحتفاظ بالمسكن مدة 1 سنة على الأقل. ولتقدير الجانب التركي، استخدم حاسبة تكاليف الشراء في تركيا. وتضيف مقارنتنا لتكاليف الشراء شمال قبرص والبرتغال وإسبانيا والمملكة المتحدة إلى الصورة.

الحماية في الشراء على الخارطة: حساب الضمان وأوقود أم عقد الوعد بالبيع

في دبي، يُسجَّل البيع على الخارطة لدى دائرة الأراضي والأملاك عبر نظام أوقود، وتُودَع دفعاتك في حساب الضمان الخاص بالمشروع. ويشرح دليل دبي كليهما.

وفي تركيا يحمل المسكن قيد الإنشاء عادةً سند حق ارتفاق إنشائي (kat irtifakı)، ويصدر سند ملكية الطوابق الكامل (kat mülkiyeti) بعد رخصة الإشغال (iskân). وفي الشراء بهدف الجنسية يجب أن يكون عقد العقار قيد الإنشاء عقد وعد بالبيع موثّقًا لدى الكاتب العدل ويحمل قيد السنوات الـ3. وفي كل الأحوال، اطلب من محامٍ مستقل التحقق من رخصة البناء ونوع السند وجدول الدفعات قبل دفع أي عربون.

تكاليف الملكية الجارية وضريبة دخل الإيجار

دبي

لا تظهر ضريبة عقارية سنوية ضمن الضرائب المدرجة على البوابة الرسمية لحكومة الإمارات.
تُحصَّل رسوم سكن بنسبة 5% من القيمة الإيجارية السنوية عبر فاتورة DEWA (المياه والكهرباء)؛ وتختلف المصادر حول ما إذا كان المالك أم المستأجر يتحملها في المسكن المؤجَّر.
تُحدَّد رسوم الخدمات لكل مبنى أو مجمّع.
لا تفرض الإمارات ضريبة دخل على الأفراد، ويقع الدخل من العقارات المملوكة بصفة شخصية ودون ترخيص خارج نطاق ضريبة الشركات البالغة 9%.
يتطلب تأجير بيوت العطلات تصريحًا من دائرة الاقتصاد والسياحة في دبي.

تركيا

تبلغ ضريبة العقار السنوية (emlak vergisi) على المسكن 0.1% من قيمته الضريبية، أو 0.2% داخل حدود البلديات الكبرى.
تدفع المساكن التي تتجاوز القيمة الضريبية لمبناها 17,711,000 ليرة تركية ضريبة المساكن ذات القيمة العالية (değerli konut vergisi) لعام 2026.
تأمين الزلازل DASK إلزامي للمباني السكنية.
يخضع دخل الإيجار في 2026 لشرائح تصاعدية، من 15% على الدخل الخاضع للضريبة حتى 190,000 ليرة تركية إلى 40% على ما يزيد على 5,300,000 ليرة تركية.
يتطلب تأجير المسكن لمدة 100 يوم أو أقل في المرة الواحدة تصريح تأجير سياحي من وزارة الثقافة والسياحة بموجب القانون رقم 7464.

للتفاصيل راجع ضرائب ملّاك العقارات في تركيا وتأجير العقارات في تركيا. وفي الحالتين قد يفرض بلدك أيضًا ضريبة على دخل الإيجار.

البيع وأرباح رأس المال

دبي: لا يدفع الأفراد ضريبة دخل على أرباح البيع، ويقع بيع العقار المملوك بصفة شخصية ودون ترخيص خارج نطاق ضريبة الشركات. وتُطبَّق رسوم دائرة الأراضي والأملاك البالغة 4% على البيع الجديد. وإذا كان المسكن أساسًا لإقامة ذهبية، فإن بيعه يؤثر في التأشيرة، لأن العقار يجب الاحتفاظ به طوال مدة الإقامة.

تركيا: لا يخضع الربح للضريبة إلا إذا بعت خلال 5 سنوات من تاريخ التسجيل في الطابو. ولعام 2026:

تُعدَّل تكلفة الشراء وفق مؤشر أسعار المنتجين (Yİ-ÜFE) إذا ارتفع بنسبة 10% أو أكثر؛
تُعفى أول 150,000 ليرة تركية من إجمالي الأرباح في السنة؛
يخضع الباقي للشرائح التصاعدية من 15% إلى 40%؛
يقدّم البائع غير المقيم إقرارًا خاصًا خلال 15 يومًا من البيع.

كما لا يجوز بيع العقار المشترى بهدف الجنسية طوال قيد السنوات الـ3. ويشرح دليل البائع لدينا كيفية حساب ضريبة أرباح رأس المال عند البيع في تركيا.

الأسعار والعرض: ماذا تُظهر إعلاناتنا؟

حتى 11 نوفمبر 2026، تُظهر إعلاناتنا الحالية ما يلي:

دبي: 9 عقارات، جميعها شقق، بأسعار بالجنيه الإسترليني من 584,000 جنيه إسترليني إلى نحو 6.4 مليون جنيه إسترليني؛ منها 3 مصنّفة عقارات مؤهلة للإقامة الذهبية، ابتداءً من 668,000 جنيه إسترليني. تصفّح العقارات في دبي.
تركيا: نحو 260 عقارًا، منها أكثر من 100 في فتحية (أسعار بالجنيه الإسترليني من 172,000 جنيه إسترليني)، ونحو 80 في بودروم (أسعار باليورو من 250,000 يورو)، وقرابة 30 في إسطنبول (أسعار بالدولار من 170,000 دولار أمريكي). تصفّح العقارات في تركيا، أو انتقل مباشرة إلى فتحية أو بودروم أو إسطنبول.

تصف هذه الأرقام محفظتنا الخاصة في ذلك التاريخ، وليس السوق ككل.

قائمة تحقق قبل الاختيار

الهدف: حدّد ما إذا كنت تريد الجنسية أم الإقامة أم دخل الإيجار أم بيتًا لقضاء العطلات.
الأهلية: تحقّق من أن جنسيتك يحق لها الشراء في تركيا، ومن أن قطعة الأرض في دبي تقع في منطقة تملك حر.
شروط التأشيرة: تأكد من مدة الإقامة الذهبية لدى GDRFA أو دائرة الأراضي والأملاك، أو من شروط الجنسية لدى محامٍ تركي.
التكلفة الإجمالية: اجمع لكل خيار رسوم الـ4% والرسوم الثابتة وضريبة القيمة المضافة وعمولة الوسيط.
الضرائب في بلدك: اسأل مستشارًا ضريبيًا كيف يفرض بلدك الضريبة على الإيجارات والأرباح المحققة في الخارج.
الشراء على الخارطة: تحقّق في دبي من حساب الضمان والتسجيل في أوقود، وفي تركيا من الرخصة ونوع السند والعقد.

الأسئلة الشائعة

هل يمنح شراء عقار في دبي الجنسية؟

لا. العقار الذي لا تقل قيمته عن 2 مليون درهم يؤهل للإقامة الذهبية، وهي تأشيرة إقامة طويلة الأمد. أما المسار العقاري التركي، ابتداءً من 400,000 دولار أمريكي، فيؤدي إلى الجنسية.

هل الإقامة الذهبية في دبي عن طريق العقار لمدة 5 أم 10 سنوات؟

تختلف المصادر الرسمية. تصف GDRFA ودائرة الأراضي والأملاك إقامة مدتها 10 سنوات قابلة للتجديد، بينما تذكر البوابة الاتحادية u.ae مدة 5 سنوات للاستثمارات العقارية. تأكد من المدة عند تقديم الطلب.

أين تكاليف الشراء أعلى: في تركيا أم في دبي؟

الرسوم الرئيسية 4% في الحالتين. وتضيف تركيا رسوم الصندوق الدوّار، وضريبة القيمة المضافة على كثير من المساكن الجديدة ما لم تكن مؤهلًا للإعفاء؛ وتضيف دبي رسوم التسجيل ورسوم مكتب أمين التسجيل.

هل أدفع ضريبة على دخل الإيجار في دبي أو في تركيا؟

في دبي لا يدفع الأفراد ضريبة دخل على الإيجار، لكن رسوم سكن بنسبة 5% تُحصَّل عبر فاتورة DEWA. وفي تركيا يخضع دخل الإيجار لعام 2026 لضريبة تتراوح بين 15% و40%.

هل يمكنني بيع عقار الجنسية في تركيا؟

ليس خلال مدة القيد البالغة 3 سنوات. وبعدها يخضع البيع الذي يتم خلال 5 سنوات من تاريخ الطابو لضريبة أرباح رأس المال.

الخطوات التالية

قارن العقارات في تركيا ودبي، واطّلع على فرصنا الاستثمارية، واقرأ أدلتنا الأخرى حسب الدولة، أو تواصل معنا لمناقشة الخيارين.

المصادر (جرى التحقق منها في نوفمبر 2026)

آخر تحديث: نوفمبر 2026

هذا الدليل معلومات عامة وليس استشارة قانونية أو ضريبية أو استشارة هجرة؛ فالقواعد والرسوم تتغير، لذا تحقق من الوضع الحالي لدى الجهة المختصة ومع مستشار مؤهل قبل أن تتصرف.

تركيا أم دبي؟ مقارنة شراء العقار للأجانب (2026)