Дубай или Турция: где купить недвижимость

Коротко: Турция и Дубай подходят для разных целей. В Турции недвижимость стоимостью от 400 000 USD, которой вы владеете три года, может открыть путь к турецкому гражданству. В Дубае объект стоимостью от 2 млн AED дает право на долгосрочную «золотую визу» ОАЭ (Golden Visa), то есть на вид на жительство, а не гражданство. Основной сбор при покупке и там, и там составляет 4%. ОАЭ не облагают физических лиц налогом на арендный доход и на прибыль от продажи. Турция облагает арендный доход по прогрессивной шкале, а прибыль от продажи жилья в течение пяти лет после покупки облагается налогом.

Сравнение основано на официальных источниках, проверенных в ноябре 2026 года. Мы продаем объекты на обоих рынках, поэтому описываем обе стороны по одним и тем же критериям. Если вы рассматриваете и Северный Кипр, прочитайте наше сравнение Северного Кипра и Турции.

Что подходит под вашу цель: Турция или Дубай?

Второй паспорт: Турция. Недвижимость стоимостью от 400 000 USD может дать право на турецкое гражданство. Объект в Дубае дает только право на проживание.
ВНЖ без гражданства: оба варианта. Дубай предлагает «золотую визу» от 2 млн AED. Турция выдает краткосрочный вид на жительство (ikamet) владельцам жилья стоимостью от 200 000 USD.
Арендный доход без местного подоходного налога: Дубай. Физические лица не платят в ОАЭ подоходный налог с аренды, но через счет DEWA взимается жилищный сбор 5%, а ваша страна может облагать этот доход налогом. В Турции арендный доход в 2026 году облагается по ставкам от 15% до 40%.
Большой выбор объектов и цен: в нашем собственном портфеле Турция дает более широкий выбор, от вилл на побережье до городских квартир, и более низкую стартовую цену, чем наши квартиры в Дубае (см. данные по объявлениям ниже).

Где иностранцы могут покупать недвижимость?

Дубай: специальные зоны фрихолд

Согласно Закону Дубая № 7 от 2006 года, право собственности в целом закреплено за гражданами ОАЭ и стран ССАГПЗ. Иностранцы могут приобретать недвижимость в полную собственность (фрихолд) в зонах, определенных правителем, например в Dubai Marina и на Palm Jumeirah; последующими решениями к ним добавлены новые территории. Перед бронированием уточните у Земельного департамента Дубая (DLD) или застройщика, что участок находится в зоне фрихолд. Наш гид по покупке недвижимости в Дубае подробно описывает зоны и процедуру.

Турция: почти вся страна, но с ограничениями

Иностранные физические лица покупают недвижимость на основании статьи 35 Закона о земельном кадастре (№ 2644). Принцип взаимности больше не применяется; вместо этого гражданство покупателя должно входить в список, утверждаемый Президентом. Действуют два ограничения:

иностранное физическое лицо может владеть не более чем 30 гектарами по всей стране и не более чем 10% частных земель в одном районе;
для участков в военных и охранных зонах требуется разрешение военных или полиции провинции; вне этих зон согласование носит формальный характер и, по данным справочника Chambers Real Estate 2026, обычно занимает около месяца.

Сама передача права собственности проходит в земельном кадастре (tapu). Этапы описаны в материале о процедуре оформления тапу.

Гражданство или «золотая виза»: что дают 400 000 USD и 2 млн AED

Турция: гражданство от 400 000 USD

С 13 июня 2022 года для получения турецкого гражданства через недвижимость нужен объект стоимостью не менее 400 000 USD (или эквивалент в иностранной валюте). Основные условия согласно положению и циркулярам Генерального управления кадастра (TKGM):

в тапу вносится запрет на продажу (şerh) сроком на 3 года;
у объекта должен быть титул кондоминиума (kat mülkiyeti) или строительного сервитута (kat irtifakı), либо это должен быть участок с постройкой; пустые участки и поля больше не подходят;
валюта до сделки должна быть продана банку в Турции, что подтверждается справкой о покупке валюты (Döviz Alım Belgesi, DAB) и банковской квитанцией;
требуется отчет об оценке от оценщика с лицензией SPK.

По данным юридических фирм, ссылающихся на положение, объект на стадии строительства тоже может подойти, если заключен нотариальный предварительный договор купли-продажи (satış vaadi sözleşmesi) на сумму от 400 000 USD с тем же 3-летним обременением. Супруга (супруг) и дети до 18 лет могут быть включены в заявление, сообщают юридические фирмы. Прежде чем принимать решение, прочитайте наш гид по гражданству Турции за инвестиции в недвижимость.

Если вам нужен ВНЖ, а не паспорт, жилье стоимостью не менее 200 000 USD на дату покупки может стать основанием для краткосрочного вида на жительство при условии, что вы сами в нем живете и не сдаете его. Некоторые кварталы закрыты для регистрации новых иностранных жителей, поэтому заранее проверьте адрес. См. ВНЖ в Турции через покупку недвижимости.

Дубай: «золотая виза» от 2 млн AED

Официальный портал ОАЭ называет инвестиции в недвижимость от 2 млн AED одним из способов получить «золотую визу». А вот в сроке официальные источники расходятся:

иммиграционная служба Дубая (GDRFA) и DLD описывают продлеваемое разрешение на проживание сроком на 10 лет для владельцев недвижимости в Дубае стоимостью от 2 млн AED;
федеральный портал u.ae (обновлен 28 июля 2026 года) указывает 5 лет для инвестиций в недвижимость.

Уточните срок в GDRFA или DLD при подаче заявления. Согласно условиям GDRFA и DLD:

объект в ипотеке принимается при наличии письма банка об отсутствии возражений;
при долевой собственности ваша доля должна стоить не менее 2 млн AED;
на объект накладывается обременение, и его нельзя отчуждать в течение срока действия разрешения.

Виза позволяет спонсировать супруга и детей и находиться за пределами ОАЭ дольше обычных шести месяцев. Официальные страницы услуг не касаются объектов на стадии строительства, поэтому проверьте соответствие требованиям заранее, если покупаете off-plan ради визы. GDRFA также выдает разрешение на проживание владельцам готового жилья, пригодного для проживания и полностью принадлежащего им, при ежемесячном доходе не менее 10 000 AED или подтверждении финансовой состоятельности.

Главное различие: «золотая виза» — это вид на жительство, который продлевается и зависит от сохранения объекта. Турецкое гражданство — это гражданство; объект нужно сохранять в течение 3-летнего срока обременения.

Расходы при покупке: сравнение

Расход	Дубай	Турция
Основной сбор за переход права	Сбор DLD 4% от цены; по закону делится поровну между покупателем и продавцом, если не договорились иначе	Пошлина за тапу (tapu harcı) 4% от заявленной цены; по закону 2% платит покупатель и 2% продавец
Покупка на этапе строительства	4% уплачиваются при регистрации в Oqood и повторно при передаче объекта не взимаются	Пошлина за тапу уплачивается при переоформлении права собственности в кадастре
Фиксированные сборы	Регистрационные сборы и сборы trustee office; актуальный тариф уточните в trustee office	Сбор оборотного фонда (döner sermaye) плюс фиксированная доплата для иностранных покупателей, по имеющимся данным 20 868 TL по тарифу 2026 года
НДС на жилье	Как правило, нет: первая продажа нового жилья облагается по нулевой ставке, перепродажа освобождена	Новостройки: 10% при чистой площади до 150 м², 20% от 150 м²; иностранцы-нерезиденты при соблюдении условий могут быть освобождены при первой продаже
Правила оплаты	Платежи за off-plan поступают на эскроу-счет проекта	Валюта продается банку в Турции, что подтверждается DAB
Прочее	Комиссия агента по договоренности	Комиссия агента по договоренности; присяжный переводчик в кадастре, если вы не говорите по-турецки

Для освобождения от НДС в Турции не менее 50% цены нужно ввезти в страну в иностранной валюте до выставления счета, остальное — в течение 1 года, а жилье необходимо сохранять не менее 1 года. Чтобы оценить расходы в Турции, воспользуйтесь нашим калькулятором расходов на покупку в Турции. Наше сравнение расходов на покупку дополняет картину Северным Кипром, Португалией, Испанией и Великобританией.

Защита при покупке на этапе строительства: эскроу и Oqood или предварительный договор

В Дубае сделка off-plan регистрируется в DLD через систему Oqood, а ваши платежи поступают на эскроу-счет проекта. Гид по Дубаю объясняет оба механизма.

В Турции на строящееся жилье обычно оформлен титул строительного сервитута (kat irtifakı); полный титул кондоминиума (kat mülkiyeti) оформляется после получения разрешения на ввод в эксплуатацию (iskân). При покупке ради гражданства договор на объект в стройке должен быть нотариальным предварительным договором купли-продажи с 3-летним обременением. В любом случае до внесения задатка проверьте с независимым юристом разрешение на строительство, вид титула и график платежей.

Расходы на содержание и налог на арендный доход

Дубай

Среди налогов, перечисленных на государственном портале ОАЭ, ежегодного налога на недвижимость нет.
Жилищный сбор в размере 5% от годовой арендной стоимости взимается через счет DEWA (вода и электричество); источники расходятся в том, кто его несет при сдаче жилья, владелец или арендатор.
Плата за обслуживание устанавливается для каждого здания или комплекса.
ОАЭ не взимают подоходный налог с физических лиц, а доход от недвижимости, которой владеют лично и без лицензии, не подпадает под корпоративный налог 9%.
Для посуточной аренды нужно разрешение Департамента экономики и туризма Дубая.

Турция

Ежегодный налог на недвижимость (emlak vergisi) для жилья составляет 0,1% от налоговой стоимости, в границах городов-метрополий — 0,2%.
Жилье с налоговой стоимостью здания свыше 17 711 000 TL облагается в 2026 году налогом на дорогое жилье (değerli konut vergisi).
Страхование от землетрясений DASK обязательно для жилых зданий.
Арендный доход в 2026 году облагается по прогрессивной шкале: от 15% с налогооблагаемого дохода до 190 000 TL до 40% свыше 5 300 000 TL.
Для сдачи жилья на срок 100 дней или меньше за один раз требуется разрешение на туристическую аренду от Министерства культуры и туризма по Закону № 7464.

Подробнее см. налоги для владельцев недвижимости в Турции и сдачу недвижимости в аренду в Турции. В обоих случаях ваша страна также может облагать арендный доход налогом.

Продажа и налог на прирост капитала

Дубай: физические лица не платят подоходный налог с прибыли, а продажа недвижимости, которой владеют лично и без лицензии, не подпадает под корпоративный налог. При новой продаже взимается сбор DLD 4%. Если жилье служит основанием для «золотой визы», продажа повлияет на визу, поскольку объект нужно сохранять в течение срока действия разрешения.

Турция: прибыль облагается налогом, только если вы продаете объект в течение 5 лет с даты регистрации в тапу. В 2026 году:

стоимость покупки индексируется по индексу цен производителей (Yİ-ÜFE), если он вырос на 10% или больше;
первые 150 000 TL совокупной прибыли за год освобождены от налога;
остаток облагается по прогрессивной шкале от 15% до 40%;
продавец-нерезидент подает отдельную декларацию в течение 15 дней после продажи.

Кроме того, объект, купленный ради гражданства, нельзя продать в течение 3-летнего обременения. В нашем гиде для продавцов объясняется, как рассчитать налог на прирост капитала при продаже в Турции.

Цены и предложение: что показывают наши объявления

По состоянию на 11 ноября 2026 года наши актуальные объявления:

Дубай: 9 объектов, все — квартиры, с ценами в фунтах стерлингов от 584 000 GBP до примерно 6,4 млн GBP; 3 из них отмечены как объекты под «золотую визу», от 668 000 GBP. Смотрите недвижимость в Дубае.
Турция: около 260 объектов, в том числе более 100 в Фетхие (цены в фунтах от 172 000 GBP), около 80 в Бодруме (цены в евро от 250 000 EUR) и почти 30 в Стамбуле (цены в долларах от 170 000 USD). Смотрите недвижимость в Турции или переходите сразу к Фетхие, Бодруму или Стамбулу.

Эти цифры описывают наш собственный портфель на указанную дату, а не рынок в целом.

Чек-лист перед выбором

Цель: определите, что вам нужно: гражданство, ВНЖ, арендный доход или дом для отдыха.
Право на покупку: проверьте, что граждане вашей страны могут покупать в Турции и что участок в Дубае находится в зоне фрихолд.
Условия визы: уточните срок «золотой визы» в GDRFA или DLD, а условия гражданства — у турецкого юриста.
Общая стоимость: сложите для каждого варианта сбор 4%, фиксированные сборы, НДС и комиссию агента.
Налоги дома: спросите налогового консультанта, как ваша страна облагает зарубежный арендный доход и прибыль от продажи.
Покупка в стройке: в Дубае проверьте эскроу и регистрацию в Oqood, в Турции — разрешение, вид титула и договор.

Часто задаваемые вопросы

Дает ли покупка недвижимости в Дубае гражданство?

Нет. Объект стоимостью от 2 млн AED дает право на «золотую визу», то есть долгосрочный вид на жительство. Турецкий путь через недвижимость от 400 000 USD ведет к гражданству.

«Золотая виза» Дубая за недвижимость выдается на 5 или на 10 лет?

Официальные источники расходятся. GDRFA и DLD описывают продлеваемое разрешение на 10 лет, а федеральный портал u.ae указывает 5 лет для инвестиций в недвижимость. Уточните срок при подаче заявления.

Где расходы на покупку выше: в Турции или в Дубае?

Основной сбор в обоих случаях составляет 4%. В Турции добавляются сбор оборотного фонда и, для многих новостроек, НДС, если вы не освобождены от него; в Дубае — регистрационные сборы и сборы trustee office.

Нужно ли платить налог с аренды в Дубае или в Турции?

В Дубае физические лица не платят подоходный налог с аренды, но через счет DEWA взимается жилищный сбор 5%. В Турции арендный доход в 2026 году облагается по ставкам от 15% до 40%.

Можно ли продать в Турции объект, купленный ради гражданства?

Не в течение 3-летнего обременения. После этого продажа в течение 5 лет с даты тапу облагается налогом на прирост капитала.

Что дальше

Сравните объекты в Турции и Дубае, посмотрите наши инвестиционные предложения, прочитайте другие гиды по странам или свяжитесь с нами, чтобы обсудить оба варианта.

Источники (проверено в ноябре 2026 года)

Обновлено: ноябрь 2026 года

Это руководство носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или иммиграционной консультацией; правила и сборы меняются, поэтому перед принятием решений уточните текущее положение в соответствующем ведомстве и у квалифицированного консультанта.

Дубай или Турция: где иностранцу купить недвижимость (2026)