Покупка недвижимости в Великобритании иностранцем (2026)

Коротко: иностранцы могут покупать недвижимость в любой части Великобритании, ограничений по гражданству нет. Различия касаются налогов. В Англии и Северной Ирландии покупатели-нерезиденты платят надбавку 2% к гербовому сбору Stamp Duty Land Tax (SDLT) сверх обычных ставок и ещё 5%, если у них уже есть жильё где-либо в мире. В Шотландии и Уэльсе действуют собственные налоги на покупку: надбавки для нерезидентов там нет, но есть свои доплаты для тех, у кого уже есть недвижимость. Покупка жилья не даёт британской визы.

Руководство охватывает Англию, Шотландию и Уэльс, с пояснениями по Северной Ирландии. Оно отражает правила, опубликованные на gov.uk, Revenue Scotland и правительством Уэльса, по состоянию на 12 ноября 2026 года.

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Великобритании?

Да. Ни один закон не запрещает иностранцу или нерезиденту купить дом или квартиру в любой части Великобритании, и разрешение на покупку не требуется. Можно купить на своё имя, совместно с другими или через компанию.

Перед началом важно знать два момента:

Недвижимость не даёт визу. В Великобритании нет инвесторской визы, связанной с покупкой недвижимости. Программа Tier 1 (Investor) закрыта для всех новых заявителей 17 февраля 2022 года, и владение жильём в Великобритании не даёт права жить или работать в стране.
Четыре части страны, три налоговые системы. В Англии и Северной Ирландии действует SDLT, которую взимает налоговая служба HMRC. В Шотландии действует Land and Buildings Transaction Tax (LBTT), её взимает Revenue Scotland, а в Уэльсе — Land Transaction Tax (LTT), её взимает Welsh Revenue Authority. Юридическая процедура покупки в Шотландии тоже отличается от английской и валлийской.

Англия и Северная Ирландия: Stamp Duty Land Tax и надбавки

SDLT считается по ступеням, как подоходный налог: каждая ставка применяется только к части цены в пределах своей ступени. Стандартные ставки для жилья с 1 апреля 2025 года:

Часть цены	Стандартная ставка	Нерезидент (+2%)	Нерезидент с другим жильём (+2% +5%)
До £125 000	0%	2%	7%
£125 001 – £250 000	2%	4%	9%
£250 001 – £925 000	5%	7%	12%
£925 001 – £1,5 млн	10%	12%	17%
Свыше £1,5 млн	12%	14%	19%

Надбавка 2% для нерезидентов

С 1 апреля 2021 года покупатели жилья в Англии и Северной Ирландии платят дополнительно 2%, если они не являются резидентами Великобритании. Для физических лиц критерий простой: для целей SDLT вы нерезидент, если провели в Великобритании менее 183 дней за 12 месяцев до покупки. Гражданство значения не имеет. Если хотя бы один из совместных покупателей нерезидент, нерезидентами считаются все; однако супруги или гражданские партнёры, живущие вместе, оба считаются резидентами, если резидент хотя бы один из них.

Если после покупки вы переедете в Великобританию, 2% можно вернуть. Для этого нужно провести в стране не менее 183 дней в течение любого непрерывного периода в 365 дней, который укладывается в промежуток от 364 дней до и 365 дней после покупки, и подать заявление, исправив декларацию SDLT, в течение 2 лет после покупки.

Повышенные ставки 5% за дополнительное жильё

С 31 октября 2024 года надбавка за покупку дополнительного жилья составляет 5%. Обычно она применяется, если после покупки у вас будет больше одного жилого объекта стоимостью от £40 000 в любой точке мира. Надбавка не взимается, если новое жильё заменяет ваш основной дом, а прежний продан в течение 3 лет. Надбавка 2% добавляется ко всем остальным ставкам для жилья, включая эти повышенные.

Пример расчёта: жильё за £400 000 в Англии

Резидент, заменяющий основное жильё: 0% с £125 000 + 2% с £125 000 (£2 500) + 5% с £150 000 (£7 500) = £10 000.
Нерезидент без другого жилья: 2% с £125 000 (£2 500) + 4% с £125 000 (£5 000) + 7% с £150 000 (£10 500) = £18 000.
Нерезидент, владеющий жильём за рубежом: 7% с £125 000 (£8 750) + 9% с £125 000 (£11 250) + 12% с £150 000 (£18 000) = £38 000.

Покупатели первого жилья платят 0% до £300 000 и 5% с £300 001 до £500 000, а при цене выше £500 000 льгота не действует; нерезидент, покупающий первое жильё, всё равно доплачивает 2%. Декларацию SDLT обычно подаёт и налог оплачивает ваш solicitor или conveyancer; срок — 14 дней после завершения сделки (completion). Сравнить эти налоги при покупке с Турцией, Северным Кипром, Португалией, Испанией и Дубаем можно в нашем сравнении расходов на покупку.

Шотландия: LBTT, Additional Dwelling Supplement и порядок покупки

В Шотландии нет надбавки для нерезидентов. Ставки LBTT для жилья:

Часть цены	Ставка LBTT
До £145 000	0%
£145 001 – £250 000	2%
£250 001 – £325 000	5%
£325 001 – £750 000	10%
Свыше £750 000	12%

Для покупателей первого жилья необлагаемая ступень повышается до £175 000. Additional Dwelling Supplement (ADS) составляет 8% от всей цены для сделок с 5 декабря 2024 года (с 16 декабря 2022 года было 6%, а в старых руководствах до сих пор указывают 3% или 4%). ADS взимается, если вы покупаете жильё в Шотландии за £40 000 или дороже, уже владея жилой недвижимостью где-либо в мире, в том числе за рубежом, и не заменяете основное жильё. Большинство покупок компаниями также облагается ADS. Если вы продадите прежнее основное жильё в течение 36 месяцев, его можно вернуть.

Для жилья за £400 000 LBTT составит £13 350 (2% с £105 000, 5% с £75 000 и 10% с £75 000). Покупатель, у которого уже есть жильё за рубежом, доплатит £32 000 ADS, итого £45 350. Декларацию LBTT нужно подать в течение 30 дней со дня, следующего за датой сделки, — обычно это дата вступления во владение (date of entry).

Покупка в Шотландии: предложения, Home Report и missives

Home Report: продавец обязан предоставить Home Report — заключение и оценку сюрвейера, анкету по объекту и энергетический отчёт. Копию можно запросить у продавца или его агента до подачи предложения.
«Offers over» и крайний срок: многие объекты продаются с формулировкой «предложения выше» указанной цены. Если интерес проявляют несколько покупателей, продавец назначает крайний срок подачи предложений (closing date).
Предложение подаёт solicitor: в Шотландии ваше предложение направляется официальным письмом вашего solicitor, а не вами или агентом.
Missives: solicitors обмениваются письмами (missives), согласуя условия. После заключения missives договор становится обязательным, и отказ от сделки может повлечь возмещение убытков.
Дата вступления во владение и регистрация: в согласованную дату оплачивается цена и вы получаете ключи; затем solicitor регистрирует ваше право в Land Register, который ведёт Registers of Scotland.

Компания Keyholders International Property Group Ltd зарегистрирована в Шотландии, наш британский офис находится по адресу 8 Albany St, Эдинбург. Мы можем рассказать об объектах и этапах покупки, но юридическую работу в Шотландии выполняет шотландский solicitor, которого вы нанимаете сами.

Уэльс: Land Transaction Tax и повышенные ставки

В Уэльсе тоже нет надбавки для нерезидентов. Основные ставки LTT для жилья (для сделок с 10 октября 2022 года) применяются, если вы покупаете единственный объект:

Часть цены	Основные ставки	Повышенные ставки
До £180 000	0%	5%
£180 001 – £225 000	0%	8,5%
£225 001 – £250 000	6%	8,5%
£250 001 – £400 000	6%	10%
£400 001 – £750 000	7,5%	12,5%
£750 001 – £1,5 млн	10%	15%
Свыше £1,5 млн	12%	17%

Повышенные ставки (с 11 декабря 2024 года) применяются, если вы покупаете жильё стоимостью от £40 000, уже владея одним или несколькими другими жилыми объектами, а также к компаниям. Уточните у solicitor, как учитывается жильё, которым вы владеете за пределами Уэльса. Для жилья за £400 000 LTT составит £10 500 по основным ставкам и £29 950 по повышенным. Правительство Уэльса сохранило ставки и пороги LTT на 2026-27 год без изменений. Декларацию LTT нужно подать в течение 30 дней со дня, следующего за датой сделки.

Порядок покупки в Англии и Уэльсе по шагам

Предложение: вы делаете предложение через агента. В Англии и Уэльсе принятое предложение не обязывает стороны: любая из них ещё может отказаться.
Наём solicitor или licensed conveyancer: он ведёт юридическую работу — от запросов и проверки права собственности до договора.
Проверка личности и противодействие отмыванию денег: агенты и conveyancers обязаны проводить проверку клиентов по Money Laundering Regulations 2017. Согласно разъяснениям HMRC, агент должен проверить и покупателя, и продавца, а личность покупателя — на раннем этапе сделки. Будьте готовы предоставить заверенные документы, удостоверяющие личность, подтверждение адреса и источника средств; покупки за наличные без ипотеки считаются более рискованными, поэтому вопросов может быть больше.
Обследование и ипотека: вы заказываете обследование объекта и, если берёте кредит, оценку и официальное предложение банка.
Обмен договорами (exchange): стороны подписывают и обмениваются договорами, назначается дата completion. С этого момента сделка юридически обязательна, и за страхование объекта отвечаете вы.
Completion: ваш solicitor переводит деньги solicitor продавца, вы получаете ключи, подаётся декларация SDLT или LTT.
Регистрация: solicitor регистрирует вас как владельца в HM Land Registry (Англия и Уэльс). В Северной Ирландии регистрацией земли занимается Land & Property Services.

Присутствовать в Великобритании ни на одном из этих этапов не обязательно, но заложите дополнительное время на заверенные документы и международные переводы.

Может ли нерезидент получить ипотеку в Великобритании?

Да, но выбор кредиторов меньше. Некоторые британские банки и специализированные кредиторы выдают ипотеку нерезидентам, обычно при большем первоначальном взносе и более строгой проверке доходов, чем для резидентов. Официальных правил такого кредитования нет, каждый кредитор устанавливает собственные критерии. Получите предварительное одобрение до подачи предложений: продавцы спросят, как вы будете платить.

Сколько стоит владение: council tax, leasehold и сервисные платежи

Council tax (в Северной Ирландии — domestic rates)

В Англии, Шотландии и Уэльсе каждое жильё относится к оценочной категории, а местный совет устанавливает сумму для каждой категории. Платит обычно проживающий, а если жильё пустует или является вторым домом — владелец. Советы также могут взимать надбавку за вторые дома:

Англия: до 100% сверху с 1 апреля 2025 года, по решению совета.
Шотландия: до 100% сверху с 1 апреля 2024 года.
Уэльс: до 300% сверху с 1 апреля 2023 года.

В Северной Ирландии вместо council tax действуют domestic rates: они рассчитываются от капитальной стоимости объекта в ценах на 1 января 2005 года и взимаются Land & Property Services.

Freehold, leasehold и собственность в Шотландии

В Англии и Уэльсе дома обычно находятся во freehold, то есть вы владеете зданием и землёй. Квартиры обычно находятся в leasehold: вы владеете квартирой в течение фиксированного срока по договору аренды (lease), а здание принадлежит freeholder. Владельцы leasehold обычно платят сервисные сборы и часто земельную ренту (ground rent), поэтому попросите solicitor проверить оставшийся срок аренды и платежи. В Шотландии сопоставимой системы жилого leasehold нет: долгосрочные жилые аренды со сроком более 100 лет были преобразованы в собственность 28 ноября 2015 года, а владельцы квартир делят расходы на общий ремонт согласно правоустанавливающим документам.

Сдача в аренду: Non-Resident Landlord Scheme и подоходный налог

HMRC считает вас арендодателем-нерезидентом, если вы живёте за рубежом 6 месяцев в году или дольше. По программе Non-Resident Landlord Scheme:

ваше агентство удерживает подоходный налог по базовой ставке с арендной платы, за вычетом оплаченных им допустимых расходов, и перечисляет его в HMRC;
если агентства нет, а аренда превышает £100 в неделю, налог обязан удерживать арендатор;
вы можете подать в HMRC заявление (форма NRL1i для физических лиц) на получение аренды без удержаний, если ваши налоговые дела в порядке.

В любом случае арендный доход обычно ежегодно указывается в британской налоговой декларации (Self Assessment). Сейчас прибыль от аренды облагается по обычным ставкам подоходного налога. С 6 апреля 2027 года доходы от недвижимости в Англии, Уэльсе и Северной Ирландии будут облагаться по отдельным ставкам. В бюджете 2026 года (октябрь 2026 года) правительство установило их на уровне 24% (базовая), 44% (повышенная) и 49% (дополнительная) — на два пункта выше ставок, объявленных в ноябре 2025 года. Эти ставки должны быть закреплены в Finance Bill 2026-27, поэтому проверьте окончательную редакцию, прежде чем на них полагаться.

Продажа: налог на прирост капитала для нерезидентов и декларация за 60 дней

Нерезиденты платят британский налог на прирост капитала (CGT) с доходов от продажи жилья в Великобритании. Продажу нужно задекларировать в HMRC в течение 60 дней после completion через онлайн-аккаунт «Capital Gains Tax on UK property», даже если налог не причитается или вы получили убыток, и в тот же срок уплатить налог.

В 2026-27 налоговом году CGT составляет 18% с прироста в пределах базовой ступени подоходного налога и 24% сверх неё, а годовой необлагаемый минимум — £3 000. Ваша страна проживания тоже может облагать этот доход, поэтому уточните у консультанта условия соглашения об избежании двойного налогообложения.

Покупка через компанию

Некоторые иностранные покупатели используют компанию. Сначала взвесьте дополнительные требования:

Register of Overseas Entities: компания или иная структура, созданная не по британскому праву, должна зарегистрироваться в Companies House и раскрыть бенефициарных владельцев, прежде чем сможет покупать, продавать, сдавать в аренду или закладывать недвижимость в Великобритании. Бенефициаров предварительно проверяет агент, поднадзорный британскому регулятору, а сама структура ежегодно подаёт обновлённые сведения.
Налог на покупку: компании обычно платят повышенные ставки SDLT с надбавкой 5%, а для жилья дороже £500 000 может применяться ставка 17%. В Шотландии большинство покупок компаниями облагается ADS, в Уэльсе компании платят повышенные ставки LTT. Компания-нерезидент также платит надбавку SDLT 2%.
Продажа: компании-нерезиденты декларируют прирост по британской недвижимости через корпоративный налог, а не через 60-дневную декларацию CGT.

Главное

Ограничений по гражданству при покупке недвижимости в Великобритании нет, но недвижимость не даёт визу.
В Англии и Северной Ирландии нерезиденты платят надбавку SDLT 2% и ещё 5%, если владеют другим жильём где-либо в мире: до 7% сверх стандартных ставок.
В Шотландии (LBTT и ADS 8%) и Уэльсе (LTT с повышенными ставками) надбавки для нерезидентов нет, но их доплаты учитывают и жильё за рубежом (по Уэльсу уточните у solicitor).
Арендный доход проходит через Non-Resident Landlord Scheme, отдельные ставки на доходы от недвижимости вводятся с 6 апреля 2027 года, а любую продажу нужно задекларировать в течение 60 дней.

Частые вопросы

Можно ли купить дом в Великобритании, не проживая там?

Да. Нерезиденты могут покупать в любой части страны, а всю процедуру можно провести дистанционно через solicitor. Если жильё находится в Англии или Северной Ирландии, вы заплатите надбавку SDLT 2%.

Даёт ли покупка недвижимости в Великобритании право на проживание?

Нет. В Великобритании нет инвесторской визы за недвижимость; программа Tier 1 (Investor) закрыта 17 февраля 2022 года.

В какой срок нужно задекларировать продажу недвижимости в Великобритании?

В течение 60 дней после completion через онлайн-аккаунт HMRC «Capital Gains Tax on UK property», даже если налог не причитается.

Есть ли надбавка для нерезидентов в Шотландии или Уэльсе?

Нет. Надбавка 2% действует только в Англии и Северной Ирландии. В Шотландии взимается ADS 8%, а в Уэльсе — повышенные ставки LTT, если у вас уже есть другое жильё.

Недвижимость в Великобритании с Keyholders International

Посмотрите наши объекты на продажу в Великобритании, узнайте о наших офисах, включая эдинбургский, или сравните другие рынки в наших руководствах по странам, например о покупке на Северном Кипре, покупке в Португалии и покупке в Дубае. Если у вас есть вопросы, свяжитесь с нами.

Источники (проверено в ноябре 2026 года)

Обновлено: ноябрь 2026 года

Это руководство носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или иммиграционной консультацией; ставки и правила меняются, поэтому перед принятием решений уточните текущее положение в HMRC, Revenue Scotland или Welsh Revenue Authority и у квалифицированного solicitor или налогового консультанта.

Покупка недвижимости в Великобритании иностранцем или нерезидентом (2026)