Коротко: иностранцы могут покупать недвижимость в Португалии на тех же условиях, что и граждане страны. Ограничений по гражданству нет, но каждому покупателю нужен португальский налоговый номер (NIF). С 25 мая 2026 года физические лица — нерезиденты при покупке жилья платят единый налог на переход права собственности (IMT) по ставке 7,5%, если не действует исключение, а также гербовый сбор 0,8%. Покупка недвижимости больше не даёт «золотую визу»: путь через недвижимость закрыт с 7 октября 2023 года.
Руководство отражает португальское законодательство и официальные источники по состоянию на 12 ноября 2026 года.
Может ли иностранец купить недвижимость в Португалии?
Да. В Португалии нет ограничений по гражданству на покупку квартир, домов, земли или коммерческой недвижимости, и порядок сделки для всех одинаков. Единственное обязательное условие для любого покупателя — португальский идентификационный налоговый номер (NIF), который выдаёт Налоговая и таможенная служба (AT). Он нужен до подписания купчей.
Если вы живёте за пределами ЕС и Европейской экономической зоны (ЕЭЗ), статья 19 Общего налогового закона обязывает вас назначить налогового представителя, проживающего в Португалии. Эта обязанность не действует, если вы подключитесь к электронным уведомлениям AT (службе уведомлений Portal das Finanças или электронному почтовому ящику). Жители стран ЕС и ЕЭЗ могут назначить представителя, но не обязаны это делать.
Что изменилось в 2026 году для покупателей-нерезидентов?
Декрет-закон 97/2026 от 20 мая 2026 года, опубликованный в тот же день в Diário da República (1-я серия, № 97), дополнил статью 17 Кодекса IMT новым правилом. Ставка IMT всегда составляет 7,5% без каких-либо освобождений и льгот, если нерезидент покупает городской объект или квартиру, предназначенные исключительно для проживания.
С какой даты действует ставка 7,5%?
В источниках называют 21 мая, 25 мая и 1 сентября 2026 года. Ответ даёт сам декрет. Его статья 18 переносит на 1 сентября 2026 года только отдельные меры (новый режим договоров об инвестициях в аренду, упрощённый режим доступной аренды и отмену двух актов) и не устанавливает даты начала для изменения IMT. Согласно Закону 74/98, акт без даты вступления в силу начинает действовать на пятый день после публикации, считая со дня, следующего за днём публикации. Для декрета, опубликованного 20 мая, это 25 мая 2026 года. Исправление, опубликованное 13 июля 2026 года (Declaração de Retificação 26/2026/1), затронуло другие положения и не изменило правило об IMT.
Кто не платит ставку 7,5%?
Вместо неё применяются обычные таблицы IMT, если покупатель:
- ранее был налоговым резидентом Португалии;
- становится налоговым резидентом Португалии в течение двух лет после покупки; или
- в течение шести месяцев сдаёт объект в аренду для проживания по месячной ставке не выше предела умеренной аренды, установленного декретом, и держит его в аренде не менее 36 месяцев, подряд или с перерывами, в течение первых пяти лет.
Во втором и третьем случаях вы платите 7,5% при покупке, а затем просите AT аннулировать разницу между уплаченным налогом и налогом по обычным таблицам. Заявление подаётся в течение шести месяцев с даты, когда вы стали резидентом или подписали договор аренды. Согласно разъяснению AT, опубликованному в сентябре 2026 года (Ofício-Circulado 40131/2026, по данным idealista), супружеская пара платит ставку 7,5%, только если оба супруга — нерезиденты и ни один из них никогда не был резидентом.
Отдельное правило, уже существовавшее в Кодексе IMT, устанавливает ставку 10% для покупателей, зарегистрированных в юрисдикциях из списка офшоров, и для компаний, контролируемых оттуда. На физических лиц оно не распространяется.
Сколько стоит покупка? IMT, гербовый сбор и расходы
Обычные таблицы IMT для континентальной Португалии в 2026 году (пороги установлены Законом о госбюджете на 2026 год, Закон 73-A/2025) прогрессивные. Для основного жилья первые 106 346 € не облагаются налогом, от 660 982 € до 1 150 853 € действует единая ставка 6% на всю цену, а свыше 1 150 853 € — единая ставка 7,5%. Второе жильё облагается с первого евро от 1%, а единая ставка 6% для него начинается с 633 931 €. На Мадейре и Азорских островах пороги выше.
| Статья расходов | Ставка или сумма (ноябрь 2026 года) |
|---|---|
| IMT, физическое лицо — нерезидент | 7,5% от цены, если нет исключения |
| IMT, резидент или исключение | Прогрессивные таблицы: предельные ставки до 8%, затем единые 6% или 7,5% при более высокой цене |
| Гербовый сбор (Imposto do Selo) | 0,8% |
| Купчая и регистрация через Casa Pronta (один объект) | 375 € за одно регистрационное действие; 700 € за несколько, например покупка с ипотекой |
| Юрист | По договорённости с юристом; фиксированного тарифа нет |
IMT и гербовый сбор начисляются на большую из двух сумм: цену сделки или налоговую стоимость объекта (VPT).
Пример расчёта: квартира за 500 000 € в Лиссабоне
| Покупатель | IMT | Гербовый сбор | Всего налогов |
|---|---|---|---|
| Резидент, основное жильё | около 26 237 € | 4 000 € | около 30 237 € |
| Резидент, второе жильё | около 27 300 € | 4 000 € | около 31 300 € |
| Нерезидент (7,5%) | 37 500 € | 4 000 € | 41 500 € |
Нерезидент платит примерно на 10 200 € больше налогов, чем резидент, покупающий ту же квартиру как второе жильё. Если вы станете резидентом в течение двух лет, разницу можно вернуть. Расчёт исходит из того, что цена выше налоговой стоимости, и не включает регистрационные, юридические и банковские расходы. Как эти налоги соотносятся с Турцией, Северным Кипром, Испанией, Дубаем и Великобританией, показывает наше сравнение расходов на покупку.
Как проходит покупка: пошагово
- Получите NIF: в налоговой инспекции или через представителя; если вы живёте за пределами ЕС и ЕЭЗ, назначьте налогового представителя или подключите электронные уведомления.
- Подготовьте платежи: многие покупатели открывают счёт в португальском банке, чтобы проще платить налоги, сборы и коммунальные услуги в евро.
- Проверьте объект: запросите выписку из земельного реестра (certidão permanente) с указанием собственника, ипотек и обременений; налоговую карточку объекта (caderneta predial) с налоговой стоимостью; разрешение на использование (licença de utilização) или подтверждение освобождения от него; и энергетический сертификат.
- Подпишите предварительный договор (CPCV) и внесите задаток (sinal): по Гражданскому кодексу, если покупатель отказывается от сделки, он теряет задаток; если отказывается продавец, он возвращает задаток в двойном размере.
- Уплатите IMT и гербовый сбор: они оплачиваются до подписания купчей.
- Подпишите купчую (escritura): у нотариуса или в офисе Casa Pronta, где вы оплачиваете остаток цены и получаете ключи.
- Зарегистрируйте покупку: право собственности вносится в земельный реестр; Casa Pronta делает это в тот же визит.
Покупка на этапе строительства или новостройки
Если вы покупаете до завершения строительства, CPCV фиксирует цену, график платежей и срок сдачи, а купчая подписывается после получения зданием разрешения на использование. Уточните, как защищены ваши промежуточные платежи, например банковской гарантией, что будет при задержке сдачи и есть ли у проекта градостроительные разрешения муниципалитета. Правило о 7,5% распространяется на любую покупку жилья нерезидентом, поэтому действует и для новостроек.
Может ли нерезидент получить ипотеку в Португалии?
Да, в некоторых португальских банках, по их собственным кредитным критериям. Макропруденциальная рекомендация Banco de Portugal 1/2026 ограничивает новые жилищные кредиты 90% стоимости объекта для собственного основного жилья и 80% для других целей, к которым относится большинство домов для отдыха и инвестиционных покупок. Это предельные значения, и банки могут кредитовать нерезидентов на меньшую сумму. Ипотека также добавляет регистрационные расходы и гербовый сбор с суммы кредита, поэтому попросите банк назвать полные цифры.
Каковы ежегодные расходы на владение недвижимостью в Португалии?
- IMI (муниципальный налог на недвижимость): от 0,3% до 0,45% налоговой стоимости для городских объектов, ежегодно устанавливается муниципалитетом, и 0,8% для сельских объектов.
- AIMI (дополнительный IMI): взимается с жилой недвижимости, если общая налоговая стоимость объектов физического лица превышает 600 000 €. Ставка — 0,7% на стоимость сверх этого вычета, 1% на часть свыше 1 млн € и 1,5% на часть свыше 2 млн €. Если супруги выбирают совместное налогообложение, пороги удваиваются; компании платят 0,4%.
- Взносы в кондоминиум: устанавливаются собранием собственников каждого дома на общие услуги и ремонт.
Можно ли сдавать недвижимость в аренду?
Долгосрочная аренда
Нерезиденты платят единый налог 25% с арендной платы по договорам аренды жилья (28% с прочих доходов от аренды). С 1 января 2026 года по 31 декабря 2029 года действует ставка 10% для договоров аренды жилья, где месячная плата не превышает 2,5 национальной минимальной зарплаты 2026 года, то есть 2 300 €. Жители стран ЕС и ЕЭЗ могут вместо этого выбрать прогрессивную шкалу. Ваша страна проживания тоже может облагать этот доход налогом.
Краткосрочная аренда (Alojamento Local)
Для посуточной сдачи нужна регистрация Alojamento Local (AL) в муниципалитете. Декрет-закон 76/2024, действующий с 1 ноября 2024 года, дал муниципалитетам право устанавливать зоны сдерживания, где новые регистрации ограничены. Лиссабон ограничивает новые регистрации в части города с 2018 года, и по муниципальному регламенту 2019 года районы Байша и Авенида-да-Либердаде относятся к зонам «абсолютного сдерживания», где новые регистрации, как правило, не принимаются. Правила Лиссабона пересматриваются, поэтому перед покупкой под краткосрочную аренду уточните текущее положение для конкретного адреса в Câmara Municipal de Lisboa.
Даёт ли покупка недвижимости право на ВНЖ в Португалии?
Нет. Закон 56/2023 исключил покупку недвижимости из программы «золотой визы» (ARI) с 7 октября 2023 года. Оставшиеся инвестиционные пути не связаны с покупкой жилья: например, 500 000 € в португальские инвестиционные фонды, не являющиеся фондами недвижимости, или пути через создание компании и рабочих мест. Если вы хотите жить в Португалии, уточните у иммиграционного юриста, какая виза подходит в вашей ситуации. Новый закон о гражданстве (Органический закон 1/2026, опубликован 18 мая 2026 года) также увеличил срок проживания для натурализации; по обзорам юридических фирм, теперь он составляет 10 лет, или 7 лет для граждан ЕС и португалоязычных стран (CPLP).
Какой налог платится при продаже?
С 1 января 2023 года нерезиденты платят налог с 50% прироста капитала от продажи португальской недвижимости по прогрессивным ставкам от 12,5% до 48%, а при высоких доходах — ещё и солидарный сбор. Ставка зависит от вашего общемирового дохода. Декрет-закон 97/2026 также ввёл льготу для продаж с 2026 по 2029 год: прирост не облагается налогом, если выручка реинвестирована в жильё в Португалии, сдаваемое по умеренной ставке, в период от 24 месяцев до и до 36 месяцев после продажи, а условия аренды соблюдаются пять лет. Могут ли нерезиденты пользоваться этой льготой, пока не разъяснено, поэтому уточните у налогового консультанта, прежде чем на неё рассчитывать.
Где ищут недвижимость наши покупатели в Португалии?
На 11 ноября 2026 года у нас 25 объектов в Португалии по цене от 350 000 € до 1 650 000 €. Большинство находится в Лиссабоне: 16 объектов от 495 000 € до 1 650 000 €, в основном квартиры в районах Байша, Сантуш, Шиаду и на Авенида-да-Либердаде. На Серебряном берегу у нас меньший выбор — в районе Обидуша, Пенише, Калдаш-да-Раинья и Сан-Мартинью-ду-Порту, от 350 000 € до 998 000 €. Это небольшая выборка наших собственных объектов, а не средние цены по рынку. Объекты высокого класса смотрите в разделе элитная недвижимость в Португалии.
Что проверить перед подписанием?
- Ваш налоговый статус: будете ли вы резидентом или нерезидентом в день подписания купчей и был ли ваш супруг когда-либо резидентом — от этого зависит, платите вы 7,5% или по обычным таблицам IMT.
- Право собственности и обременения: что собственник по выписке из реестра — именно тот, кто вам продаёт, и что ипотека будет погашена при подписании купчей.
- Разрешения: что разрешение на использование соответствует фактическому объекту, включая пристройки и переоборудованные помещения.
- Краткосрочная аренда: если вы планируете посуточную сдачу, возможна ли новая регистрация AL по этому адресу или передача существующей.
- Текущие расходы: актуальный IMI, взносы в кондоминиум и возможные долги.
- Сроки возврата: если вы планируете стать резидентом или сдавать по умеренной ставке, запишите условия о двух годах, шести месяцах и 36 месяцах.
Главное
- Иностранцы могут покупать в Португалии недвижимость любого типа; единственное условие — NIF.
- Физические лица — нерезиденты с 25 мая 2026 года платят при покупке жилья единый IMT 7,5%, с возможностью возврата, если они станут резидентами в течение двух лет или сдадут жильё по умеренной ставке.
- Гербовый сбор — 0,8%, купчая и регистрация через Casa Pronta стоят 375 € или 700 €.
- Ежегодный IMI — от 0,3% до 0,45% налоговой стоимости; AIMI взимается при стоимости свыше 600 000 € на одно физическое лицо.
- Недвижимость больше не даёт «золотую визу», а нерезиденты при продаже платят налог с 50% прироста.
Частые вопросы
Может ли иностранец купить недвижимость в Португалии, не проживая там?
Да. Вам нужен NIF, а если вы живёте за пределами ЕС и ЕЭЗ, — налоговый представитель или подключение к электронным уведомлениям AT. Как нерезидент вы платите при покупке жилья IMT по ставке 7,5%, если нет исключения.
Ставка IMT 7,5% уже действует?
Да. Она применяется к покупкам с 25 мая 2026 года — пятого дня после публикации декрета-закона 97/2026. Дата 1 сентября 2026 года в декрете касается других мер.
Можно ли вернуть переплаченный IMT?
Да, если вы станете налоговым резидентом Португалии в течение двух лет после покупки или в течение шести месяцев сдадите жильё по умеренной ставке и оно будет в аренде 36 из первых 60 месяцев. Подайте заявление в AT в течение шести месяцев.
Даёт ли покупка жилья в Португалии «золотую визу»?
Нет. Недвижимость перестала давать на неё право 7 октября 2023 года по Закону 56/2023.
Как облагается арендный доход нерезидентов?
По ставке 25% при аренде жилья или 10% с 2026 по 2029 год, если плата не превышает 2 300 € в месяц.
Недвижимость в Португалии
Посмотрите нашу недвижимость в Португалии, сравните рынки в наших гидах по странам (включая Дубай, Северный Кипр и Великобританию), прочитайте сравнение Турции и Португалии или наше руководство покупателя в Турции и свяжитесь с нами, если есть вопросы.
Источники (проверено в ноябре 2026 года)
- Diário da República: декрет-закон 97/2026 от 20 мая 2026 года (текст проверен)
- Diário da República: Declaração de Retificação 26/2026/1 от 13 июля 2026 года
- Diário da República: Закон 74/98 о публикации и вступлении в силу актов
- Portal das Finanças: Кодекс IMT, статья 17 (ставки 2026 года)
- Portal das Finanças: таблица гербового сбора
- Portal das Finanças: права и обязанности владельцев недвижимости (NIF)
- Portal das Finanças: Общий налоговый закон, статья 19 (налоговый представитель)
- idealista: разъяснение AT об IMT 7,5% и супругах (8 сентября 2026 года)
- Justiça: услуга Casa Pronta и тарифы
- Portal das Finanças: Кодекс IMI, статья 112 (ставки IMI)
- Portal das Finanças: Кодекс IMI, статья 135-C (вычет AIMI)
- Portal das Finanças: Кодекс IMI, статья 135-F (ставки AIMI)
- Portal das Finanças: Кодекс IRS, статья 72 (ставки по арендному доходу)
- PwC Worldwide Tax Summaries: Португалия, определение дохода (обновлено 3 октября 2026 года)
- Banco de Portugal: макропруденциальная рекомендация 1/2026
- Декрет-закон 76/2024 об Alojamento Local
- Генеральная дирекция экономики: ограничения Alojamento Local в Лиссабоне (апрель 2026 года)
- Diário da República: Закон 56/2023 (Mais Habitação)
- LVP Advogados: «золотая виза» Португалии после реформы 2023 года (на английском)
- Diário da República: Органический закон 1/2026 (закон о гражданстве)
- Diário da República: декрет-закон 236/80 (нормы Гражданского кодекса о задатке)
- Данные действующих объявлений Keyholders International, 11 ноября 2026 года
Обновлено: ноябрь 2026 года
Это руководство носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или иммиграционной консультацией; правила и сборы меняются, поэтому перед принятием решений уточняйте актуальное положение в компетентном органе и у квалифицированного консультанта.