باختصار: يستطيع الأجانب شراء العقارات في البرتغال بالشروط نفسها التي تنطبق على المواطنين البرتغاليين. لا توجد قيود على الجنسية، لكن كل مشترٍ يحتاج إلى رقم ضريبي برتغالي (NIF). ومنذ 25 مايو 2026، يدفع الأفراد غير المقيمين عند شراء مسكن ضريبة نقل ملكية (IMT) ثابتة بنسبة 7.5% ما لم ينطبق استثناء، إضافة إلى رسم دمغة بنسبة 0.8%. ولم يعد شراء العقار يمنح التأشيرة الذهبية، إذ أُغلق المسار العقاري في 7 أكتوبر 2023.
يعكس هذا الدليل التشريعات البرتغالية والمصادر الرسمية كما رُوجعت في 12 نوفمبر 2026.
هل يحق للأجانب تملك العقارات في البرتغال؟
نعم. لا تفرض البرتغال أي قيود على الجنسية عند شراء الشقق أو الفلل أو الأراضي أو العقارات التجارية، وإجراءات الشراء واحدة للجميع. والشرط الوحيد لكل مشترٍ هو رقم التعريف الضريبي البرتغالي (NIF) الذي تصدره هيئة الضرائب والجمارك (AT). وتحتاج إليه قبل توقيع عقد البيع النهائي.
إذا كنت تقيم خارج الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية، فإن المادة 19 من القانون الضريبي العام تلزمك بتعيين ممثل ضريبي مقيم في البرتغال. ولا ينطبق هذا الالتزام إذا اشتركت في خدمة الإشعارات الإلكترونية لدى الهيئة (خدمة الإشعارات في Portal das Finanças أو صندوق البريد الإلكتروني). أما المقيمون في دول الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية فيمكنهم تعيين ممثل دون أن يكونوا ملزمين بذلك.
ما الذي تغيّر في 2026 للمشترين غير المقيمين؟
أضاف المرسوم بقانون 97/2026 الصادر في 20 مايو 2026، والمنشور في اليوم نفسه في الجريدة الرسمية Diário da República (السلسلة 1، العدد 97)، قاعدة جديدة إلى المادة 17 من قانون IMT. فنسبة الضريبة تكون دائمًا 7.5% دون أي إعفاء أو تخفيض عندما يشتري شخص غير مقيم عقارًا حضريًا أو شقة مخصصة للسكن حصرًا.
متى بدأ تطبيق نسبة 7.5%؟
تذكر المصادر تواريخ 21 مايو و25 مايو و1 سبتمبر 2026. والمرسوم نفسه يحسم المسألة؛ فالمادة 18 منه تؤجل إلى 1 سبتمبر 2026 بعض التدابير فقط (نظام جديد لعقود الاستثمار في الإيجار، ونظام مبسط للإيجار الميسر، وإلغاء مرسومين)، ولا تحدد أي تاريخ لبدء تعديل ضريبة IMT. وبموجب القانون 74/98، يدخل التشريع الذي لا يحدد تاريخ نفاذه حيز التنفيذ في اليوم الخامس بعد نشره، محسوبًا من اليوم التالي للنشر. وبالنسبة إلى مرسوم نُشر في 20 مايو، فهذا يعني 25 مايو 2026. أما التصحيح المنشور في 13 يوليو 2026 (Declaração de Retificação 26/2026/1) فقد عدّل أحكامًا أخرى ولم يغيّر قاعدة IMT.
من لا يدفع نسبة 7.5%؟
تُطبق جداول IMT العادية بدلًا منها إذا كان المشتري:
- سبق أن كان مقيمًا ضريبيًا في البرتغال؛
- أصبح مقيمًا ضريبيًا في البرتغال خلال سنتين من تاريخ الشراء؛ أو
- أجّر العقار للسكن خلال ستة أشهر بإيجار شهري لا يتجاوز حد الإيجار المعتدل الوارد في المرسوم، وأبقاه مؤجرًا مدة لا تقل عن 36 شهرًا، متصلة أو متفرقة، خلال السنوات الخمس الأولى.
في الحالتين الثانية والثالثة تدفع 7.5% عند الشراء، ثم تطلب من الهيئة إلغاء الفرق بين الضريبة المدفوعة والضريبة المحسوبة وفق الجداول العادية. ويجب تقديم الطلب خلال ستة أشهر من تاريخ اكتساب الإقامة أو توقيع عقد الإيجار. ووفقًا لتعليمات صادرة عن الهيئة في سبتمبر 2026 (Ofício-Circulado 40131/2026، بحسب ما نقله موقع idealista)، لا يدفع الزوجان نسبة 7.5% إلا إذا كان كلاهما غير مقيم ولم يسبق لأيٍّ منهما أن كان مقيمًا.
وتنص قاعدة أخرى قائمة أصلًا في قانون IMT على نسبة 10% للمشترين المقيمين في ولاية قضائية مدرجة على قائمة الملاذات الضريبية، وللكيانات الخاضعة لسيطرة جهات فيها. ولا تنطبق هذه القاعدة على الأفراد.
كم تبلغ تكلفة الشراء؟ ضريبة IMT ورسم الدمغة والرسوم
جداول IMT العادية في البرتغال القارية لعام 2026 (حُددت شرائحها في موازنة الدولة لعام 2026، القانون 73-A/2025) تصاعدية. ففي المسكن الرئيسي الدائم، تُعفى أول 106,346 يورو، وتُطبق نسبة ثابتة قدرها 6% على كامل السعر من 660,982 يورو إلى 1,150,853 يورو، ونسبة ثابتة قدرها 7.5% فوق 1,150,853 يورو. أما المسكن الثانوي فيخضع للضريبة من أول يورو بدءًا من 1%، وتبدأ شريحته الثابتة البالغة 6% من 633,931 يورو. وتعتمد ماديرا وجزر الأزور حدودًا أعلى.
| البند | النسبة أو المبلغ (نوفمبر 2026) |
|---|---|
| IMT، فرد غير مقيم | 7.5% من السعر، ما لم ينطبق استثناء |
| IMT، مشترٍ مقيم أو حالة استثناء | جداول تصاعدية: نسب حدية تصل إلى 8%، ثم نسبة ثابتة 6% أو 7.5% للأسعار الأعلى |
| رسم الدمغة (Imposto do Selo) | 0.8% |
| العقد والتسجيل عبر Casa Pronta (عقار واحد) | 375 يورو لإجراء تسجيل واحد؛ 700 يورو لأكثر من إجراء، مثل الشراء مع رهن عقاري |
| المحامي | يُتفق عليه مع محاميك؛ لا توجد أتعاب ثابتة |
تُحتسب ضريبة IMT ورسم الدمغة على القيمة الأعلى بين سعر البيع والقيمة الضريبية للعقار (VPT).
مثال تطبيقي: شقة بقيمة 500,000 يورو في لشبونة
| المشتري | IMT | رسم الدمغة | إجمالي الضرائب |
|---|---|---|---|
| مقيم، مسكن رئيسي | نحو 26,237 يورو | 4,000 يورو | نحو 30,237 يورو |
| مقيم، مسكن ثانوي | نحو 27,300 يورو | 4,000 يورو | نحو 31,300 يورو |
| غير مقيم (7.5%) | 37,500 يورو | 4,000 يورو | 41,500 يورو |
يدفع غير المقيم نحو 10,200 يورو ضرائب إضافية مقارنة بمقيم يشتري الشقة نفسها مسكنًا ثانويًا. وإذا أصبحت مقيمًا خلال سنتين يمكنك المطالبة باسترداد الفرق. تفترض الأرقام أن السعر أعلى من القيمة الضريبية، ولا تشمل تكاليف التسجيل والمحاماة والبنك. ولمقارنة هذه الضرائب بتركيا وشمال قبرص وإسبانيا ودبي والمملكة المتحدة، اقرأ مقارنتنا لتكاليف الشراء.
كيف تتم عملية الشراء خطوة بخطوة؟
- احصل على الرقم الضريبي NIF: من مكتب ضرائب أو عبر ممثل؛ وإذا كنت تقيم خارج الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية فعيّن ممثلًا ضريبيًا أو اشترك في الإشعارات الإلكترونية.
- رتّب مدفوعاتك: يفتح كثير من المشترين حسابًا مصرفيًا برتغاليًا، ما يسهّل دفع الضرائب والرسوم والفواتير باليورو.
- افحص العقار: اطلب شهادة السجل العقاري (certidão permanente) التي تبيّن المالك وأي رهون أو أعباء؛ والسجل الضريبي للعقار (caderneta predial) الذي يبيّن القيمة الضريبية؛ ورخصة الاستخدام (licença de utilização) أو ما يثبت الإعفاء منها؛ وشهادة كفاءة الطاقة.
- وقّع العقد الابتدائي (CPCV) وادفع العربون (sinal): بموجب القانون المدني، إذا تراجع المشتري خسر العربون، وإذا تراجع البائع وجب عليه رد ضعفه.
- ادفع ضريبة IMT ورسم الدمغة: تُسددان قبل توقيع العقد النهائي.
- وقّع العقد النهائي (escritura): أمام كاتب عدل أو في مكتب Casa Pronta، حيث تدفع باقي الثمن وتتسلم المفاتيح.
- سجّل الشراء: تُقيد الملكية الجديدة في السجل العقاري، ويتولى Casa Pronta ذلك في الموعد نفسه.
الشراء على المخطط أو في مشروع جديد
عند الشراء قبل اكتمال البناء، يحدد العقد الابتدائي السعر ومراحل الدفع وموعد التسليم، ويُوقّع العقد النهائي بعد حصول المبنى على رخصة الاستخدام. اسأل كيف تُحمى دفعاتك المرحلية، مثلًا بضمان مصرفي، وما الذي يحدث إذا تأخر التسليم، وهل حصل المشروع على موافقات التخطيط من البلدية. وتشمل قاعدة 7.5% أي شراء لمسكن من قِبل غير مقيم، لذا تنطبق أيضًا على المشاريع الجديدة.
هل يمكن لغير المقيمين الحصول على تمويل عقاري في البرتغال؟
نعم، لدى بعض البنوك البرتغالية ووفق معاييرها الائتمانية الخاصة. وتحدد التوصية الاحترازية الكلية 1/2026 الصادرة عن Banco de Portugal سقف قروض السكن الجديدة بنسبة 90% من قيمة العقار للمسكن الرئيسي الدائم، و80% للأغراض الأخرى، ومنها معظم بيوت العطلات والمشتريات الاستثمارية. هذه سقوف قصوى، وقد تقرض البنوك غير المقيمين أقل من ذلك. كما يضيف التمويل تكاليف تسجيل ورسم دمغة على القرض، فاطلب من البنك الأرقام الكاملة.
ما التكاليف السنوية لتملك عقار في البرتغال؟
- IMI (ضريبة العقار البلدية): من 0.3% إلى 0.45% من القيمة الضريبية للعقارات الحضرية، تحددها البلدية سنويًا، و0.8% للعقارات الريفية.
- AIMI (ضريبة IMI الإضافية): تُفرض على العقارات السكنية إذا تجاوزت القيمة الضريبية الإجمالية لعقارات الفرد 600,000 يورو. والنسبة 0.7% على القيمة التي تتجاوز هذا الخصم، و1% على الجزء الذي يتجاوز 1 مليون يورو، و1.5% على الجزء الذي يتجاوز 2 مليون يورو. وتتضاعف هذه الحدود إذا اختار الزوجان التقييم الضريبي المشترك، وتدفع الشركات 0.4%.
- رسوم اتحاد الملاك: تحددها جمعية ملاك كل مبنى لتغطية الخدمات المشتركة والصيانة.
هل يمكنك تأجير العقار؟
الإيجار طويل الأجل
يدفع غير المقيمين ضريبة ثابتة بنسبة 25% على إيرادات عقود الإيجار السكني (و28% على إيرادات الإيجار الأخرى). ومن 1 يناير 2026 حتى 31 ديسمبر 2029 تُطبق نسبة 10% على عقود الإيجار السكني التي لا يتجاوز إيجارها الشهري 2.5 ضعف الحد الأدنى الوطني للأجور لعام 2026، أي 2,300 يورو. ويمكن للمقيمين في دول الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية اختيار الخضوع للنسب التصاعدية بدلًا من ذلك. وقد تفرض دولة إقامتك ضريبة على هذا الدخل أيضًا.
الإيجار قصير الأجل (Alojamento Local)
يتطلب التأجير السياحي تسجيلًا من نوع Alojamento Local (AL) لدى البلدية. وقد منح المرسوم بقانون 76/2024، النافذ منذ 1 نوفمبر 2024، البلديات صلاحية تحديد مناطق احتواء تُقيَّد فيها التسجيلات الجديدة. وتقيّد لشبونة التسجيلات الجديدة في أجزاء من المدينة منذ 2018، وبموجب لائحتها البلدية لعام 2019 تقع منطقتا بايشا وأفينيدا دا ليبرداد ضمن مناطق «الاحتواء المطلق» التي لا تُقبل فيها تسجيلات جديدة كقاعدة عامة. وتخضع قواعد لشبونة للمراجعة، لذا تحقق من الوضع الحالي للعنوان المحدد لدى بلدية لشبونة (Câmara Municipal de Lisboa) قبل الشراء بغرض التأجير قصير الأجل.
هل يمنح شراء العقار إقامة في البرتغال؟
لا. ألغى القانون 56/2023 شراء العقارات من برنامج التأشيرة الذهبية (ARI) اعتبارًا من 7 أكتوبر 2023. والمسارات الاستثمارية المتبقية لا تتضمن شراء مسكن، ومنها مثلًا استثمار 500,000 يورو في صناديق استثمار برتغالية ليست صناديق عقارية، أو مسارات تأسيس الشركات وخلق الوظائف. وإذا كنت ترغب في العيش في البرتغال، فاستشر محاميًا مختصًا في الهجرة بشأن التأشيرة المناسبة لوضعك. كما مدّد قانون الجنسية الجديد (القانون الأساسي 1/2026، المنشور في 18 مايو 2026) مدة الإقامة المطلوبة للتجنس؛ ووفقًا لملخصات مكاتب المحاماة أصبحت 10 سنوات، أو 7 سنوات لمواطني الاتحاد الأوروبي والدول الناطقة بالبرتغالية (CPLP).
ما الضريبة المستحقة عند البيع؟
منذ 1 يناير 2023 يخضع غير المقيمين للضريبة على 50% من الأرباح الرأسمالية الناتجة عن بيع عقار في البرتغال، بنسب تصاعدية من 12.5% إلى 48%، إضافة إلى رسم تضامن على الدخول المرتفعة. وتعتمد النسبة على دخلك العالمي. كما استحدث المرسوم بقانون 97/2026 إعفاءً للمبيعات من 2026 إلى 2029: لا تخضع الأرباح للضريبة إذا أُعيد استثمار حصيلة البيع في مساكن داخل البرتغال مؤجرة بإيجار معتدل، خلال الفترة من 24 شهرًا قبل البيع إلى 36 شهرًا بعده، مع الالتزام بشروط التأجير لمدة خمس سنوات. ولم يتضح بعد ما إذا كان غير المقيمين يستفيدون من هذا الإعفاء، لذا تأكد من ذلك مع مستشار ضريبي قبل الاعتماد عليه.
أين يبحث مشترونا في البرتغال؟
حتى 11 نوفمبر 2026 نعرض 25 عقارًا في البرتغال بأسعار من 350,000 يورو إلى 1,650,000 يورو. ويقع معظمها في لشبونة: 16 عقارًا من 495,000 يورو إلى 1,650,000 يورو، غالبيتها شقق في بايشا وسانتوس وشيادو وأفينيدا دا ليبرداد. وعلى الساحل الفضي لدينا مجموعة أصغر حول أوبيدوش وبينيشي وكالداس دا راينيا وساو مارتينيو دو بورتو، من 350,000 يورو إلى 998,000 يورو. وهذه عينة صغيرة من عقاراتنا المعروضة، وليست متوسطًا للسوق. وللعقارات الفاخرة، تصفح العقارات الفاخرة في البرتغال.
ما الذي يجب التحقق منه قبل التوقيع؟
- وضعك الضريبي: هل ستكون مقيمًا أو غير مقيم يوم توقيع العقد النهائي، وهل سبق لزوجك أو زوجتك أن كان مقيمًا، لأن ذلك يحدد ما إذا كنت ستدفع 7.5% أو وفق جداول IMT العادية.
- الملكية والأعباء: أن المالك المسجل في شهادة السجل العقاري هو من يبيعك، وأن أي رهن سيُشطب عند توقيع العقد النهائي.
- التراخيص: أن رخصة الاستخدام تطابق العقار كما هو مبني، بما في ذلك أي توسعات أو مساحات محوّلة.
- حق التأجير قصير الأجل: إذا كنت تخطط للتأجير السياحي، فهل يمكن الحصول على تسجيل AL جديد في هذا العنوان أو نقل تسجيل قائم إليك.
- التكاليف الجارية: قيمة IMI الحالية ورسوم اتحاد الملاك وأي مستحقات غير مدفوعة.
- مواعيد الاسترداد: إذا كنت تنوي الإقامة أو التأجير بإيجار معتدل، فدوّن شروط السنتين والأشهر الستة والـ 36 شهرًا.
أهم النقاط
- يمكن للأجانب شراء أي نوع من العقارات في البرتغال، والرقم الضريبي NIF هو الشرط الوحيد.
- يدفع الأفراد غير المقيمين عند شراء مسكن ضريبة IMT ثابتة بنسبة 7.5% منذ 25 مايو 2026، مع إمكانية الاسترداد إذا أصبحوا مقيمين خلال سنتين أو أجّروا العقار بإيجار معتدل.
- رسم الدمغة 0.8%، وتكلفة العقد والتسجيل عبر Casa Pronta هي 375 يورو أو 700 يورو.
- تتراوح ضريبة IMI السنوية بين 0.3% و0.45% من القيمة الضريبية، وتُفرض AIMI على ما يزيد على 600,000 يورو للفرد.
- لم يعد العقار يمنح التأشيرة الذهبية، ويدفع غير المقيمين عند البيع ضريبة على 50% من الربح.
أسئلة شائعة
هل يمكن للأجنبي شراء عقار في البرتغال دون أن يقيم فيها؟
نعم. تحتاج إلى رقم NIF، وإذا كنت تقيم خارج الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية فإلى ممثل ضريبي أو الاشتراك في الإشعارات الإلكترونية لدى الهيئة. وبصفتك غير مقيم تدفع نسبة IMT البالغة 7.5% عند شراء مسكن ما لم ينطبق استثناء.
هل نسبة IMT البالغة 7.5% سارية؟
نعم. تُطبق على عمليات الشراء اعتبارًا من 25 مايو 2026، وهو اليوم الخامس بعد نشر المرسوم بقانون 97/2026. أما تاريخ 1 سبتمبر 2026 الوارد في المرسوم فيخص تدابير أخرى.
هل يمكنني استرداد ضريبة IMT الإضافية؟
نعم، إذا أصبحت مقيمًا ضريبيًا في البرتغال خلال سنتين من الشراء، أو أجّرت المسكن بإيجار معتدل خلال ستة أشهر وظل مؤجرًا 36 شهرًا من أول 60 شهرًا. قدّم الطلب إلى الهيئة خلال ستة أشهر.
هل يمنح شراء مسكن في البرتغال التأشيرة الذهبية؟
لا. توقف العقار عن التأهل لها في 7 أكتوبر 2023 بموجب القانون 56/2023.
كيف تُفرض الضريبة على دخل الإيجار لغير المقيمين؟
بنسبة 25% على الإيجار السكني، أو 10% من 2026 إلى 2029 إذا لم يتجاوز الإيجار 2,300 يورو شهريًا.
اكتشف العقارات في البرتغال
تصفح عقاراتنا في البرتغال، وقارن بين الأسواق في أدلة الدول (ومنها دبي وشمال قبرص والمملكة المتحدة)، واقرأ مقارنتنا بين تركيا والبرتغال أو دليل المشتري في تركيا، وتواصل معنا لأي استفسار.
المصادر (رُوجعت في نوفمبر 2026)
- Diário da República: المرسوم بقانون 97/2026 الصادر في 20 مايو 2026 (رُوجع النص)
- Diário da República: Declaração de Retificação 26/2026/1 بتاريخ 13 يوليو 2026
- Diário da República: القانون 74/98 بشأن نشر التشريعات ونفاذها
- Portal das Finanças: قانون IMT، المادة 17 (نسب 2026)
- Portal das Finanças: جدول رسم الدمغة
- Portal das Finanças: حقوق ملاك العقارات وواجباتهم (NIF)
- Portal das Finanças: القانون الضريبي العام، المادة 19 (الممثل الضريبي)
- idealista: تعليمات الهيئة بشأن IMT بنسبة 7.5% والزوجين (8 سبتمبر 2026)
- Justiça: خدمة Casa Pronta ورسومها
- Portal das Finanças: قانون IMI، المادة 112 (نسب IMI)
- Portal das Finanças: قانون IMI، المادة 135-C (خصم AIMI)
- Portal das Finanças: قانون IMI، المادة 135-F (نسب AIMI)
- Portal das Finanças: قانون ضريبة الدخل IRS، المادة 72 (نسب دخل الإيجار)
- PwC Worldwide Tax Summaries: البرتغال، تحديد الدخل (رُوجع في 3 أكتوبر 2026)
- Banco de Portugal: التوصية الاحترازية الكلية 1/2026
- المرسوم بقانون 76/2024 بشأن Alojamento Local
- المديرية العامة للاقتصاد: قيود Alojamento Local في لشبونة (أبريل 2026)
- Diário da República: القانون 56/2023 (Mais Habitação)
- LVP Advogados: التأشيرة الذهبية البرتغالية بعد إصلاح 2023 (بالإنجليزية)
- Diário da República: القانون الأساسي 1/2026 (قانون الجنسية)
- Diário da República: المرسوم بقانون 236/80 (أحكام القانون المدني بشأن العربون)
- بيانات الإعلانات النشطة لدى Keyholders International، 11 نوفمبر 2026
آخر تحديث: نوفمبر 2026
هذا الدليل للمعلومات العامة وليس استشارة قانونية أو ضريبية أو استشارة هجرة؛ والقواعد والرسوم تتغير، لذا تحقق من الوضع الحالي لدى الجهة المختصة ومع مستشار مؤهل قبل اتخاذ أي قرار.