Коротко: Северный Кипр (ТРСК) подходит покупателям с более скромным бюджетом, которые ищут дом для отдыха или жизни на пенсии и готовы пройти процедуру получения разрешения и дополнительные проверки правоустанавливающих документов. Турция подходит тем, кому нужен гораздо более широкий выбор жилья, государственная система регистрации прав без вопроса о собственности до 1974 года или путь к гражданству, который начинается с USD 400 000. На обоих рынках сейчас при типичной первой покупке взимается сбор за переоформление в размере 4%, но в ТРСК это временное снижение, которое действует только до 5 января 2027 года.
Сравнение отражает правила по состоянию на 12 ноября 2026 года. Мы продаём недвижимость на обоих рынках, поэтому цель здесь не продвигать одну страну, а показать правила, которые действительно определяют покупку. Пошаговый порядок для каждого рынка описан в нашем руководстве по покупке недвижимости на Северном Кипре и в нашем руководстве покупателя в Турции. Если вы рассматриваете и Дубай, прочитайте наше сравнение Турции и Дубая.
Какой рынок кому подходит?
- Северный Кипр может вам подойти, если ваш бюджет ближе к GBP 145 000–217 000, по которым мы предлагаем там квартиры, если вам нужен дом для отдыха или пенсии, а не крупный портфель, и вы готовы оплатить независимую проверку истории титула. Договор купли-продажи со штампом на сумму £300 000 или больше теперь даёт право на вид на жительство на пять лет без подтверждения дохода.
- Турция может вам подойти, если вы хотите выбирать из многих регионов и типов объектов, если ваша цель — гражданство (недвижимость на USD 400 000) или вид на жительство (жильё стоимостью не менее USD 200 000), либо если вам нужен титул от государственного земельного реестра без вопроса о том, кому принадлежала земля до 1974 года.
- Оба рынка подходят для дома на отдых, но расходы, сроки и документы различаются в деталях, которые легко упустить. Ниже мы сравниваем их по пунктам.
Кто может купить: разрешение на покупку и лимиты в ТРСК против правил допуска в Турции
Северный Кипр
Иностранец не может получить титул в ТРСК, пока Совет министров не выдаст разрешение на покупку (satın alma izni) в соответствии с Законом № 52/2008. С мая 2026 года объём собственности одного иностранного покупателя определяют временные декреты, имеющие силу закона. Согласно декрету № 89/2026, действующему с 7 августа 2026 года, иностранное физическое лицо может приобрести один из вариантов:
- до 3 квартир;
- до 2 двухэтажных вилл в жилом комплексе;
- один отдельный дом на участке до 3 300 m²;
- участок до 1 338 m² только с одним жилым домом.
Сроки жёсткие. Договор купли-продажи нужно зарегистрировать в земельном управлении и подать заявление на разрешение в течение одного месяца после подписания, иначе договор недействителен. После публикации разрешения в Официальном вестнике сбор за переоформление нужно оплатить в течение 75 рабочих дней, а титул переоформить в течение одного года. Декреты приняты во время парламентских каникул и могут снова измениться при внесении поправок в Закон № 52/2008.
Турция
В Турции нет общего государственного разрешения на покупку и нет ограничения по числу объектов. Иностранные физические лица покупают на основании статьи 35 Закона о земельном кадастре (Закон № 2644). С 2012 года критерий один: ваше гражданство должно быть в списке допущенных стран, утверждённом Президентом; принцип взаимности больше не требуется. Ограничения касаются площади, а не количества: иностранец может владеть не более 30 гектарами по всей стране и не более 10% частной земли в одном районе.
Для объектов в военных зонах или зонах безопасности нужно согласование с военными или полицией провинции. Вне этих зон согласование, по имеющимся данным, носит рутинный характер и занимает около месяца. Порядок оплаты тоже регулируется: иностранный покупатель должен предъявить в земельном управлении документ о покупке валюты (Döviz Alım Belgesi, DAB), подтверждающий, что валюта была продана банку в Турции до сделки.
Титулы и юридические риски
Это главное различие между двумя рынками.
На Северном Кипре важна история земли. Титулы обычно делят на титулы, основанные на собственности киприотов-турок или иностранцев до 1974 года, обменные титулы (eşdeğer), титулы по распределению и титулы ТРСК на новостройки. Обменные и распределительные титулы на землю, принадлежавшую до 1974 года киприотам-грекам, могут быть связаны с риском претензий; такие претензии рассматривает Комиссия по недвижимому имуществу ТРСК. Кроме того, суды Республики Кипр выносили обвинительные приговоры иностранцам за застройку, продвижение или продажу на севере земли киприотов-греков, в 2025 году — включая сроки лишения свободы. Прежде чем вносить задаток, поручите независимому юристу проверить историю титула на землю.
В Турции титул (tapu) выдаёт государственная служба земельного реестра и кадастра. Покупатели сталкиваются с различием между kat irtifakı — титулом права застройки, типичным для покупки на этапе строительства, — и kat mülkiyeti — полной собственностью на квартиру, которая оформляется после получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию. Обычные проверки касаются долгов, обременений, разрешений и личности продавца, а не собственности до 1974 года. Наше руководство по переоформлению tapu описывает шаги, а материал о проверках перед оплатой — риски мошенничества.
Расходы на покупку: сравнение
| Расход | Северный Кипр (ТРСК) | Турция |
|---|---|---|
| Сбор за переоформление | Для иностранных покупателей 4% за первый объект, 5,5% за второй и 6% за третий, до 5 января 2027 года включительно; ставка с 6 января 2027 года не объявлена | Tapu harcı — 4% от заявленной цены, по закону 2% платит покупатель и 2% продавец; иностранцы платят по той же ставке, что и граждане Турции |
| База для расчёта | По имеющимся данным, оценка земельного управления, оплата в турецких лирах | Заявленная цена, которая не может быть ниже налоговой стоимости объекта |
| Гербовый сбор | По данным агентов, 0,5% от цены договора, оплачивается при регистрации договора | В этом сравнении не рассматривается |
| НДС на новостройки | По данным агентов, 5%; вторичное жильё, по имеющимся данным, освобождено | 10% для площади нетто до 150 m², 20% от 150 m²; первая продажа иностранному покупателю, отвечающему условиям, может быть освобождена от НДС, если оплата ввезена в Турцию в валюте |
| Дополнительный платёж для иностранцев | Более высокая шкала сборов, чем для граждан ТРСК | Сообщаемый сбор оборотного фонда (döner sermaye) — 20 868 TL за объект (тариф 2026 года) |
До временного снижения 7 октября 2026 года иностранные покупатели в ТРСК, по имеющимся данным, платили 9% за первый объект. Если переоформление может прийтись как до, так и после 5 января 2027 года, попросите юриста рассчитать оба варианта. Для Турции наш калькулятор расходов на покупку в Турции суммирует сбор, НДС и другие платежи для заданной цены. Наше сравнение расходов на покупку ставит оба рынка в один ряд с Португалией, Испанией, Дубаем и Великобританией.
Вид на жительство и гражданство
| Путь | Северный Кипр (ТРСК) | Турция |
|---|---|---|
| ВНЖ через недвижимость | Вид на жительство на пять лет без проверки дохода, если в договоре со штампом указано £300 000 или больше (с 5 октября 2026 года); ниже этой суммы — подтверждение дохода не менее одной минимальной зарплаты ТРСК в месяц | Краткосрочный вид на жительство (ikamet), если жильё стоило не менее USD 200 000 на дату приобретения, используется для проживания и не сдаётся в аренду |
| Гражданство через недвижимость | В проверенных нами правилах путь через недвижимость не найден | Недвижимость на USD 400 000 с отметкой в титуле о запрете продажи в течение 3 лет |
В Турции некоторые кварталы закрыты для новой регистрации иностранцев по месту жительства, поэтому, если покупаете ради ВНЖ, заранее проверьте точный адрес в миграционной службе. Наши руководства о ВНЖ Турции через покупку недвижимости и гражданстве Турции за инвестиции в недвижимость описывают документы. В ТРСК официальная страница миграционной службы всё ещё указывает прежние сроки, поэтому при подаче заявления уточните актуальное положение у юриста в ТРСК.
Расходы на содержание и доход от аренды
Турция: ежегодный налог на недвижимость (emlak vergisi) для жилья составляет 0,1% налоговой стоимости или 0,2% в границах столичного муниципалитета. Страхование от землетрясений (DASK) обязательно для жилых зданий, а при налоговой стоимости здания выше 17 711 000 TL в 2026 году дополнительно взимается налог на дорогое жильё. Доход от аренды облагается по прогрессивной шкале от 15% до 40% за 2026 год, а любая сдача на 100 дней или меньше требует разрешения на туристическую аренду по Закону № 7464. См. налоги для владельцев недвижимости в Турции и сдачу недвижимости в аренду в Турции.
Северный Кипр: муниципалитеты взимают небольшой ежегодный налог за квадратный метр, но суммы на 2026 год и налог на арендный доход для нерезидентов мы не смогли подтвердить по официальному источнику. Прежде чем рассчитывать на доход от аренды, запросите актуальные данные у юриста или бухгалтера.
Последующая продажа
Турция: прибыль от продажи жилья облагается налогом, только если вы продаёте в течение 5 лет с даты регистрации tapu. В этот период стоимость приобретения индексируется на инфляцию, если индекс цен производителей вырос на 10% или больше, за 2026 год действует ежегодный вычет 150 000 TL, а остаток облагается по прогрессивной шкале. В нашем руководстве для продавцов о налоге на прирост капитала в Турции разобран пример.
Северный Кипр: до переоформления продавец платит удерживаемый налог на прирост капитала (stopaj). Агенты называют 2,8% для непрофессиональных продавцов и 4% для профессиональных, а другие сайты — единую ставку 4%. Официальных данных налоговой службы мы не нашли, поэтому уточните ставку у юриста. Учтите также, что любому будущему покупателю вашего объекта понадобится собственное разрешение и он должен будет уложиться в лимиты, что может сузить круг покупателей.
Граждане Турции, покупающие в ТРСК
По законодательству ТРСК о недвижимости граждане Турции считаются иностранцами, поэтому им тоже нужно разрешение на покупку и соблюдение месячного срока регистрации. Поскольку Турция признаёт ТРСК, для её граждан лимиты выше: до 6 квартир или до 3 вилл в комплексе, при тех же вариантах отдельного дома на 3 300 m² или участка 1 338 m². Шкала сборов для них тоже ниже. До 5 января 2027 года включительно граждане стран, признающих ТРСК, платят 4% за первый и второй объект (снижено с 6%), 5,5% за третий и четвёртый и 6% за пятый и шестой. Квота 80% на продажу иностранцам в жилых проектах и правило, по которому граждане одной страны вместе не могут приобрести более половины объектов на одном участке, продолжают действовать.
Цены: что показывают наши объявления
На 11 ноября 2026 года у нас 9 объектов на Северном Кипре, все с ценой в фунтах стерлингов, от GBP 145 000 до GBP 799 950, медиана — GBP 175 000. Они находятся в Гирне, Искеле, Лефкоше и соседних деревнях. В Турции у нас более 250 объектов с ценами в евро, долларах США, фунтах стерлингов и турецких лирах. Объекты с ценой в фунтах начинаются от GBP 99 000, их медиана — GBP 565 000.
Выборка по Северному Кипру очень мала, а в нашем турецком предложении преобладают виллы, поэтому эти цифры описывают наши объявления, а не рынок каждой страны в целом.
Чек-лист перед выбором
- Определите цель: дом для отдыха, ВНЖ, гражданство или доход от аренды. Гражданство указывает на Турцию; для пятилетнего ВНЖ в ТРСК без проверки дохода нужен договор на £300 000 или больше.
- В ТРСК проверьте, сколько объектов вы можете купить, и запланируйте регистрацию договора и подачу заявления на разрешение в течение месяца.
- В ТРСК поручите независимому юристу проследить историю титула до 1974 года. В Турции проверьте tapu на долги и обременения и узнайте, kat irtifakı это или kat mülkiyeti.
- Рассчитайте сбор за переоформление на ожидаемую дату сделки, особенно в ТРСК около 5 января 2027 года.
- В Турции проводите оплату через турецкий банк, чтобы получить DAB.
- Проверьте текущие расходы и налог на арендный доход в выбранной стране.
Главное
- В ТРСК нужно разрешение Совета министров на покупку, и каждый иностранный покупатель ограничен определённым числом объектов; в Турции нет ни разрешения, ни лимита по количеству — только ограничения по площади и список допущенных стран.
- Титулы в ТРСК требуют проверки собственности до 1974 года; в Турции проверка сосредоточена на долгах, разрешениях и типе титула.
- Пока обе страны берут 4% при типичной первой покупке, но ставка ТРСК временная и действует до 5 января 2027 года.
- Договор на £300 000 в ТРСК даёт право на пятилетний ВНЖ; Турция предлагает ВНЖ от USD 200 000 и гражданство от USD 400 000.
- У граждан Турции, покупающих в ТРСК, лимиты выше, а шкала сборов ниже, но разрешение им всё равно нужно.
Частые вопросы
Где дешевле купить недвижимость: на Северном Кипре или в Турции?
Медиана наших объявлений на Северном Кипре — GBP 175 000, а наших турецких объявлений с ценой в фунтах — GBP 565 000, но выборки различаются по размеру и составу объектов. Сбор за переоформление при типичной первой покупке сейчас составляет 4% в обеих странах, в ТРСК — до 5 января 2027 года.
Можно ли получить гражданство, купив недвижимость на Северном Кипре?
В проверенных нами правилах ТРСК мы не нашли пути к гражданству через недвижимость; недвижимость может стать основанием для ВНЖ. В Турции недвижимость на USD 400 000, которой вы владеете 3 года, может дать право на гражданство.
Сколько объектов может купить иностранец в каждой стране?
В ТРСК — один из вариантов: до 3 квартир, 2 виллы в комплексе, один отдельный дом на участке до 3 300 m² или до 1 338 m² земли. В Турции ограничения по количеству нет, только 30 гектаров по стране и 10% частной земли района.
Что будет со сбором за переоформление в ТРСК после 5 января 2027 года?
Ставка с 6 января 2027 года на 12 ноября 2026 года не была объявлена. Прежде чем планировать сделку после этой даты, проверьте Официальный вестник или проконсультируйтесь с юристом.
Нужно ли гражданам Турции разрешение на покупку в ТРСК?
Да. Они считаются иностранцами и должны получить разрешение на покупку, хотя их лимиты выше (6 квартир или 3 виллы), а шкала сборов ниже.
Сравните объекты на обоих рынках
Посмотрите нашу недвижимость на Северном Кипре и недвижимость в Турции, почитайте другие руководства по странам и свяжитесь с нами, чтобы обсудить, какой рынок подходит под ваши планы.
Источники (проверено в ноябре 2026 года)
- Bugün Kıbrıs: декрет № 89/2026 о приобретении недвижимости иностранцами (на турецком)
- Haber Kıbrıs: сниженные сборы за переоформление с 7 октября 2026 года по 5 января 2027 года (на турецком)
- Landmark Properties: правила покупки и сборы в ТРСК (на английском)
- Tekce: расходы на покупку на Северном Кипре (на английском)
- Bugün Kıbrıs: пятилетний ВНЖ за недвижимость от £300 000 (на турецком)
- Cyprus Mail: приговоры за продажу собственности киприотов-греков на севере (на английском)
- Milliyet: tapu harcı в 2026 году (на турецком)
- Инвестиционный офис Коньи: руководство по приобретению недвижимости иностранцами в Турции (на турецком)
- Управление миграционной службы Турции: документы для краткосрочного ВНЖ (на турецком)
- Указ Президента № 5554 о пороге USD 400 000 для гражданства (на турецком)
- Налоговая администрация Турции: налогообложение прибыли от продажи недвижимости (на турецком)
- Закон № 7464 о туристической аренде (на турецком)
- Данные действующих объявлений Keyholders International, 11 ноября 2026 года
Обновлено: ноябрь 2026 года
Это сравнение носит общий информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Правила ТРСК временные, а правила обеих стран меняются, поэтому перед любыми действиями уточните актуальное положение у квалифицированного юриста в соответствующей стране.