Как сдавать недвижимость в Турции: разрешение, налоги

Коротко: иностранный владелец может сдавать недвижимость в Турции как отдыхающим, так и долгосрочным арендаторам. Для посуточной аренды на срок 100 дней и меньше нужно разрешение Министерства культуры и туризма, а в доме с несколькими квартирами — согласие всех собственников. Долгосрочная аренда регулируется Обязательственным кодексом Турции, который ограничивает рост арендной платы и защищает арендаторов. В любом случае доход от аренды необходимо декларировать; в 2026 году для жилой аренды действует необлагаемый минимум 58 000 TL при соблюдении условий.

Посуточная или долгосрочная аренда: плюсы и минусы

Правильный выбор зависит от расположения объекта, того, как часто вы хотите пользоваться им сами, и того, сколько времени вы готовы ему уделять.

	Посуточная аренда (100 дней и меньше)	Долгосрочная аренда
Разрешение	Нужно разрешение министерства на туристическую аренду	Туристическое разрешение не нужно
Собственное пользование	Свободно в незабронированные недели	Сильно ограничено на время аренды
Характер дохода	Сезонный; на побережье сосредоточен летом	Стабильная ежемесячная плата
Хлопоты и расходы	Уборка, смена гостей, общение с гостями, коммунальные услуги, мебель	Меньше повседневных забот; коммунальные услуги обычно оплачивает арендатор
Правила об арендной плате	Цену за ночь устанавливаете вы	Ежегодный рост ограничен законом
Прекращение аренды	Каждое проживание заканчивается в согласованную дату	Сильная защита арендатора; досрочно расторгнуть сложно

В общих чертах виллы с бассейнами на курортах, таких как Бодрум, Фетхие и Калкан, часто покупают с расчётом на посуточную сдачу, а городские квартиры больше подходят для долгосрочных арендаторов. Наш гид по инвестициям на побережье и в городе сравнивает эти два рынка.

Юридическая сторона: разрешение на туристическую аренду и согласие жильцов дома

С 1 января 2024 года Закон № 7464 требует разрешения для любой сдачи жилья на срок 100 дней и меньше, независимо от цели гостя. Основные правила:

Сначала разрешение: разрешение нужно получить до подписания любого договора аренды; заявление подаётся через e-Devlet. Согласно руководству министерства, решение по заявлению принимается в течение 60 дней; владельцы без турецкого идентификационного номера иностранца подают заявление через представителя по нотариальной доверенности.
Согласие жильцов дома: в доме с более чем одной квартирой все собственники квартир этого дома должны единогласно согласиться нотариально заверенным решением. В комплексе из нескольких домов согласие нужно только от собственников вашего дома. Для отдельно стоящей виллы руководство министерства согласия соседей не требует.
Лимиты на дом: в домах, где больше трёх квартир, один собственник может иметь разрешения не более чем на 25% из них, а при более чем пяти квартирах в одном доме также нужна лицензия на ведение деятельности.
Кто может сдавать: туристическую аренду может осуществлять только собственник или лицензированное туристическое агентство группы A. Арендатор не может пересдавать жильё посуточно.
Табличка и объявления: у входа должна быть закреплена табличка министерства, а копия разрешения должна размещаться везде, где рекламируется жильё. С 1 апреля 2026 года Airbnb требует указывать номер разрешения в каждом объявлении в Турции.
Регистрация гостей: действует Закон об уведомлении о личности, и за регистрацию гостей отвечает владелец разрешения.

За сдачу без разрешения закон предусматривает штраф 100 000 TL за каждый объект при первом выявлении, который повышается до 500 000 TL, а затем до 1 000 000 TL, если нарушение продолжается. Эти базовые суммы ежегодно индексируются. Кроме того, закон штрафует тех, кто сдаёт одно и то же жильё более четырёх раз в течение года с момента первого договора, каждый раз по договору сроком более 100 дней (базовая сумма по закону — 1 000 000 TL); годового лимита на разрешённую посуточную аренду закон не устанавливает.

Процедура получения разрешения заслуживает отдельного пошагового плана — от документов до таблички и передачи разрешения при продаже; начинайте оформление задолго до сезона.

Долгосрочная аренда: договоры, повышение платы, депозиты

Аренда на срок более 100 дней не подпадает под туристический закон и регулируется Обязательственным кодексом Турции (Закон № 6098). Для арендодателей важнее всего следующее:

Повышение арендной платы: временный лимит 25% на повышение платы за жилую аренду перестал действовать 1 июля 2024 года. Повышение при продлении не может превышать среднее изменение индекса потребительских цен за 12 месяцев.
Плата после пяти лет: когда аренда длится пять лет, любая сторона может попросить суд установить справедливую плату.
Депозит: гарантийный депозит не может превышать арендную плату за три месяца.
Продление: срочный договор жилой аренды автоматически продлевается на год, если арендатор не уведомит об отказе не позднее чем за 15 дней до его окончания. Арендодатель не может расторгнуть договор только из-за истечения срока; лишь по окончании десятилетнего периода продления он может прекратить аренду без указания причины, уведомив арендатора не менее чем за три месяца до конца очередного года продления.
Основания для более раннего расторжения: существуют, но ограничены, например реальная потребность арендодателя жить в этом жилье, поэтому, прежде чем на них полагаться, получите юридическую консультацию.

Заключайте письменный договор на турецком языке, желательно с переводом, и храните подтверждения всех платежей, полученных через банк.

Налог на доход от аренды для иностранных владельцев

Доход от аренды недвижимости в Турции облагается налогом в Турции независимо от того, живёте ли вы там. В общих чертах на 2026 год:

Необлагаемый минимум: в 2026 году 58 000 TL дохода от жилой аренды освобождаются от налога, но это не распространяется на арендодателей, обязанных подавать декларации о коммерческом или профессиональном доходе, а также на тех, чей общий доход превышает установленный предел.
Ставки: доход сверх необлагаемого минимума за вычетом расходов облагается по прогрессивной шкале от 15% до 40%.
Декларирование: доход от аренды указывается в годовой декларации, которая обычно подаётся в марте следующего года.
Посуточная аренда: налоговый режим посуточной аренды сейчас рассматривается в судах. В октябре 2025 года Государственный совет приостановил действие части инструкции налоговой службы, указав, что простая краткосрочная сдача — это доход от аренды, а не коммерческая гостиничная деятельность. Окончательное решение ещё не принято.

Налогообложение дохода от аренды включает достаточно нюансов, в том числе методы учёта расходов и соглашения об избежании двойного налогообложения, чтобы обратиться за консультацией к турецкому бухгалтеру. Также уточните, как ваша страна облагает доход от турецкой недвижимости.

Управление из-за границы: управляющие, уборка, заселение

Большинство иностранных владельцев полагаются на местных помощников. Прежде чем передать ключи, чётко определите юридические роли:

Кто заключает договоры с гостями: по туристическому закону, если сдачу осуществляет кто-то, кроме собственника, это должно происходить через туристическое агентство группы A. Смотритель, который убирает и встречает гостей от вашего имени, — это не то же самое, что компания, которая рекламирует жильё и заключает договоры от своего имени.
Регистрация гостей: договоритесь, кто и в какие сроки сообщает данные гостей, поскольку ответственность несёт владелец разрешения.
Уборка и обслуживание: министерство ожидает уборки и обслуживания при каждой смене гостей и хранения записей о дезинсекции.
Доступ и экстренные ситуации: убедитесь, что у кого-то на месте есть ключи и он может быстро добраться до объекта.
Деньги: договоритесь, как поступают арендная плата и депозиты и какие отчёты вы получаете, и сохраняйте прозрачность всех операций для налоговых целей.

Оформляйте любой договор управления письменно, с чётко прописанными вознаграждением, обязанностями и сроком уведомления.

Реалистичная оценка дохода

Официальной статистики доходности аренды по отдельным курортным районам Турции нет, а опубликованные показатели сильно различаются по методике и качеству. Вместо того чтобы полагаться на громкую цифру, составьте собственную оценку:

Занятые ночи: сколько недель в году вы реально сможете заполнить с учётом собственного пользования и межсезонья.
Цена за ночь: сколько реально получают сопоставимые объекты с разрешением поблизости, а не их пиковые цены в объявлениях.
Расходы: комиссия платформы, уборка, стирка, коммунальные услуги, уход за бассейном и садом, ремонт, управление, сборы за разрешение, налог на недвижимость, страхование от землетрясений и подоходный налог.
Чистый результат: сравните его с тем, что заплатил бы долгосрочный арендатор при гораздо меньших хлопотах.

Покупая жильё, которое уже сдаётся, запросите реальную историю бронирований и выписки. Наша статья о районах Фетхие и доходности аренды подробнее рассматривает один из рынков, а в нашем разделе инвестиций представлены отели и коммерческая недвижимость.

И ещё один момент: жильё, которое вы сдаёте, нельзя использовать как основание для вида на жительство по недвижимости — для этого вы должны жить в нём сами.

Чек-лист перед сезоном

Убедитесь, что разрешение на туристическую аренду действует, а табличка закреплена у входа.
Проверьте минимальные стандарты: огнетушитель, датчики дыма во всех комнатах, кроме ванных, план эвакуации на дверях и исправное оборудование.
Уточните максимальное число гостей по вашему разрешению: оно не может превышать 12, не считая детей младше трёх лет.
Добавьте во все объявления номер разрешения и обязательные сведения, такие как вместимость, планировка и правила проживания.
Настройте передачу данных о личности гостей.
Проведите обслуживание бассейна, кондиционеров и системы горячего водоснабжения и проверьте интернет.
Продлите страховку от землетрясений (DASK) и убедитесь, что страховка жилья покрывает сдачу в аренду.
Письменно согласуйте уборку, смену гостей и действия в экстренных ситуациях.
Сохраняйте документы для налоговой декларации.

Если вы ещё выбираете жильё для сдачи, посмотрите нашу недвижимость в Бодруме и других прибрежных районах.

Главное

Для посуточной аренды на срок 100 дней и меньше нужно разрешение министерства, а в доме с несколькими квартирами — согласие всех собственников.
Туристическую аренду может осуществлять только собственник или туристическое агентство группы A.
Рост платы при долгосрочной аренде ограничен средним ИПЦ за 12 месяцев, а депозит — платой за три месяца.
Доход от аренды облагается налогом в Турции; необлагаемый минимум для жилой аренды в 2026 году составляет 58 000 TL при соблюдении условий.
Составляйте собственную оценку дохода на основе реальных данных, а не громких цифр доходности.

Частые вопросы

Могут ли иностранцы сдавать недвижимость в Турции?

Да. Иностранные владельцы могут сдавать жильё отдыхающим при наличии разрешения на туристическую аренду или долгосрочным арендаторам по обычному договору и обязаны декларировать доход.

Нужно ли разрешение для Airbnb в Турции?

Да, для любой сдачи на срок 100 дней и меньше. С 1 апреля 2026 года Airbnb требует указывать номер разрешения в каждом объявлении в Турции.

Насколько можно повышать арендную плату каждый год?

Для договоров, продлённых после 1 июля 2024 года, повышение не может превышать среднее изменение индекса потребительских цен за 12 месяцев.

Может ли управляющий сдавать виллу от своего имени?

Только если он является лицензированным туристическим агентством группы A. В остальных случаях разрешение оформляется на собственника, и договоры с гостями заключает он.

Освобождён ли доход от аренды от налога в Турции?

Не полностью. В 2026 году 58 000 TL дохода от жилой аренды освобождаются от налога при соблюдении условий; доход сверх этой суммы облагается по ставкам 15–40%.

Спланируйте сдачу в аренду

Посмотрите наши инвестиционные объекты и свяжитесь с нами, если хотите обсудить покупку жилья для сдачи в аренду.

Источники (проверено в ноябре 2026 года)

Обновлено: ноябрь 2026 года

Это руководство носит общий информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией; правила и цены меняются, поэтому перед принятием решений уточните актуальную ситуацию у квалифицированного специалиста.

Сдача недвижимости в аренду в Турции: разрешения, налоги, управление